미등기 건물 매매 시 절차 :: 신축 아파트, 공급계약서, 분양계약서, 공인중개사

 

미등기 건물은 매매가 번거롭고 위험성(사기)이 있지만 주변 시세에 비해 저렴하다는 점이 매력적이다.

등기부가 없기 때문에 대출이 어렵거나 불가능하기도 하며, 등기가 너무 늦어질 경우 소유권 분쟁이 있을 수도 있기 때문이다.

또한, 재건축 조합과 현금청산을 당한 토지 소유자들 사이에 분쟁이 있을 경우에는 추가분담금이 발생할 수도 있다.

헬리오시티의 사례, 자양호반써밋플레이스 등의 사례가 있는데, 주로 추가분담금은 매수인이 부담하는 것이 원칙이다.

이러한 미등기 건물을 매매할 때 어떤 서류가 필요하고 어떤 것을 확인해야 하는지 정리해 보았다.

 

ㆍ확인해야 하는 서류 목록

- 공급계약서(분양계약서) 원본과 신분증 대조 → 매수인의 정보와 현재 소유자 신분증의 정보가 일치하는지 확인

- 공급계약서(분양계약서) 원본의 뒷면 확인 → 타인에게 공급 승계를 한 내용이 있는지 여부를 확인

- 재건축조합 사무실이나 시공사에 방문하여 원본 여부 확인 → 아파트 입주지원센터(시공사)나 재건축조합 사무실에 방문하여 확인

- 소유자의 통장 사본 확인 → 본인 소유의 통장에 입금되는 것인지 확인

 

아래는 공정거래위원회에서 제공하는 아파트표준공급계약서 양식이다.

재건축조합에 기존의 주택을 신탁하면서 소유권을 넘겨주고, 건물이 완공된 이후에 다시 소유권을 넘겨 받는다.

따라서 미등기 부동산을 거래할 때, 아래에 기재된 매수인의 정보와 매도인의 신분증 정보가 일치하는지 확인해야 하겠다.

 

 

이후에 부동산매매계약서는 일반적인 부동산매매계약서와 동일하게 작성하면 된다.

그리고 공급계약서 원본은 다른 사람과 사용하지 못하도록 공인중개사가 보관해야 한다.

그 서류를 가지고 다른 곳에서 또 매매를 하고 계약금을 받는 이중매매가 일어날 수도 있기 때문이다.

따라서 특약사항에 아래와 같은 내용을 추가하면 좋겠다.

 

미등기 건물은 매도인이 등기한다. 등기비용은 매도인이 부담한다.

공급계약서 원본은 잔금일(등기완료일)까지 공인중개사가 보관한다.

추가분담금이 발생할 경우에는 매수인이 부담한다.

 

아무래도 미등기 건물은 사기의 위험성이 있기 때문에 거래하려고 하는 사람이 잘 없다.

공급계약서 하나만 믿고 거래를 해야 하기 때문에, 작정하고 사기를 치려고 하면 당할 수 밖에 없기 때문이다.

등기부등본도 공신력이 없지만, 거래 안전을 위해 공신력을 부여하려고 추진하는 중이니 가급적이면 등기가 된 건물을 매수하는 것이 좋겠다.