부동산학개론 요약 노트 01 :: 부동산 용어, 부동산의 특성, 균형거래량, 거미집 이론

 

ㆍ부동산의 분류(용어)

- 획지: 행정적, 법률적, 물리적, 자연적 기준에 의해 다른 토지와 구별되어 가격 수준이 비슷한 일단의 토지

- 건부감가: 건물 등이 부지의 최유효이용을 저해하는 경우에 그 제약분을 부지가격에 감가하는 것(건부지평가액 < 나지평가액)

- 건부증가: 건축법상 규제가 강화되는 경우의 건부지

- 소지: 택지 등으로 개발되기 전의 자연적인 상태 그대로의 토지

- 공한지: 도시 내의 토지 중 사용하지 않고 장기간 방치하고 있는 토지(주로 투기 목적)

- 후보지: 택지, 농지, 임지 지역의 대분류 상호 간에 전환되는 용도지역 내의 토지(농지 → 택지 등)

- 이행지: 동일한 용도지역 내의 소분류 상호 간에 이행되는 토지(택지지역 내 공업지 → 주택지)

- 빈지: 바다와 육지 사이의 해변토지로 만조수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이

- 법지: 택지의 유효지표면 경계와 인접지 또는 도로면과의 경사된 토지(법으로만 소유할 뿐 활용실익은 없음)

- 나지: 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용 및 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지

- 공지: 한 필지 내에서 건축물이 차지하고 있는 토지를 제외한 나머지 토지 또는 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지

 

ㆍ토지의 자연적 특성

- 부동성(지리적 위치의 고정성, 비이동성) → 국지화 지역적 세분, 추상적 시장, 외부효과 발생 → 정보활동, 임장활동이 중요

- 영속성(불변성, 비소모성, 비소멸성, 불괴성) → 물리적 감가상각 배제, 임대차시장 발달 근거, 가치보존력

- 부증성(비생산성, 면적의 유한성, 수량의 고정성) → 균형가격이 자연스럽게 형성되지 않음, 토지공개념, 집약적 이용, 수요자 경쟁

- 개별성(비대체성, 비동질성, 이질성) → 독점화, 개별분석 요구, 일물일가원칙 배제, 표준지선정 곤란, 서로 동일한 토지는 있을 수 없음

- 인접성(연결성) → 협동적 이용을 필연화, 경계 문제 야기, 개발이익 사회환수 논리의 근거

- 적재성, 가경성, 배양성, 지력성

 

ㆍ수요의 탄력성

- 수요의 가격탄력성 → 가격이 변할 때 수요량이 얼마나 변하는지 나타내는 정량적 지표

- 수요의 가격탄력성 = (수요량 변화율 / 가격 변화율) = (수요량 변동분ΔQ / 원래 수요량Q) / (가격 변동분ΔP / 원래 가격P)

- 수요의 가격탄력성이 완전비탄력적 → 가격이 변화해도 수요량이 전혀 변화하지 않음

- 수요의 가격탄력성이 비탄력적 → 가격의 변화율이 수요량의 변화율보다 더 큼

- 공급곡선이 수평선이면 공급의 가격탄력성은 완전탄력적, 수직선이면 완전비탄력적

- 수요의 소득탄력성: = 0 중립재, > 0 정상재, < 0 열등재

- 수요의 교차탄력성: = 0 독립재, > 0 대체재, < 0 보완재(연관 상품의 가격변화)

- 대체재가 많으면 탄력적, 장기적이면 탄력적, 용도전환이 용이하면 탄력적, 주거용이 다른 용도보다 탄력적

- 단기적이면 비탄력적

- 부동산 수요보다 공급이 비탄력적 → 공급이 장기, 내구재

 

※ 수요의 탄력성 기출문제

- 아파트 매매가격이 10% 상승, 아파트 매매수요량이 5% 감소, 오피스텔 매매수요량 8% 증가한 경우

- 아파트 매매수요의 가격탄력성 → 수요량 변화율 5 < 가격 변화율 10 → 아파트의 수요는 비탄력적

- 오피스텔의 교차탄력성 = 해당 재화의 수요량 변동율 8 / 연관재의 가격변동율 10 → 0.8

- 아파트에 대한 오피스텔의 관계 → 아파트 가격이 상승할 때, 오피스텔의 수요가 증가 → 대체제

 

ㆍ수요와 공급 이론

- 수요: 일정한 기간 동안 소비자가 구매력을 갖추고 재화나 서비스를 구매하고자 하는 욕구

- 수요량 : 소비자가 특정 가격에서 구입하고자 하는 최대 수량

- 수요곡선: 우하향 → 가격과 수량은 반비례 → 소득, 대체, 기회비용

- 공급: 일정한 기간 동안 공급자가 판매능력을 갖추고 재화 및 서비스를 판매하고자 하는 욕구

- 공급량: 공급자가 특정 가격 수준에서 판매 하고자 하는 최대 수량

- 공급곡선: 우상향 → 가격과 수량은 비례 → 비용증가산업

 

ㆍ균형가격 및 균형거래량(균형량)의 결정

- 균형가격: 수요량과 공급량이 일치되는 가격

- 균형거래량: 균형가격을 성립하게 하는 수요 및 공급량(수요량 = 공급량)

- 부동산시장에서 균형가격과 균형거래량은 수요곡선과 공급곡선이 교차하는 지점에서 결정됨

- 초과공급 → 가격하락 → 수요증가

- 초과수요 → 가격상승 → 공급증가

 

ㆍ균형가격의 변동

- 부동산의 수요나 공급이 변화하면 수요곡선과 공급곡선이 이동하여 균형가격과 균형거래량(균형량)이 변화

- 수요 증가 ↑ + 공급 불변 0 = 균형가격 상승, 균형거래량 증가

- 수요 감소 ↓ + 공급 불변 0 = 균형가격 하락, 균형거래량 감소

- 수요 불변 0 + 공급 증가 ↑ = 균형가격 하락, 균형거래량 증가

- 수요 불변 0 + 공급 감소 ↓ = 균형가격 상승, 균형거래량 감소

- 수요 증가 ↑ + 공급 증가 ↑ = 균형거래량 무조건 증가 + 균형가격은 수요에 따름

- 수요 감소 ↓ + 공급 감소 ↓ = 균형거래량 무조건 감소 + 균형가격은 수요에 따름

- 수요 증가 ↑ + 공급 감소 ↓ = 균형가격 무조건 상승 + 균형거래량은 공급에 따름

- 수요 감소 ↓ + 공급 증가 ↑ = 균형가격 무조건 하락 + 균형거래량은 공급에 따름

 

※ 균형가격 기출문제

- 수요함수는 P = 200 - 2QD, 공급함수는 2P = 40 + QS → 시장의 수요자 수가 2배로 증가 시, 새로운 시장과 기존 시장의 균형가격 간의 차액?

- QD = 100 - 0.5P, QS = 2P - 40 → P = 1만 원

- 기존 시장의 균형가격 = 100 - 0.5P = 2P - 40 → 140 = 2.5P → P = 56만 원

- 수요자 수가 2배로 증가 → 새로운 균형가격은 200 - P = 2P - 40 → 3P = 240 → 80만 원

- 80만 원 - 56만 원 = 24만 원

 

ㆍ거미집 이론

- 수요와 공급이론의 동태적 응용이론으로, 특정재화시장이 불균형상태에서 균형상태로 조정되는 과정이 거미집모양 같다는 정리

 

 

- 수요의 탄력성 > 공급의 탄력성 = 수렴형

- 수요의 탄력성 < 공급의 탄력성 = 발산형

- 수요의 탄력성 = 공급의 탄력성 = 순환형

- 곡선의 기울기 절대값이 클수록(기울기가 급할수록) 비탄력적

- 수요곡선의 기울기 < 공급곡선의 기울기 = 수렴형

- 수요곡선의 기울기 > 공급곡선의 기울기 = 발산형

- 수요곡선의 기울기 = 공급곡선의 기울기 = 순환형

 

※ 거미집 이론 기출문제

- QD: QUENTITY DEMANDED, QS: QUENTITY SUPPLIED

- QD = 200 - P, QS = 100 + 4P → 수요곡선의 기울기(P = -Q + 200)는 -1, 공급곡선의 기울기(P = 0.25Q -25)는 0.25 → 수요곡선 > 공급곡선

- QD = 500 - 2P, QS = 200 + (1/2)P → 수요곡선의 기울기(P = -0.5Q + 250)는 -0.5, 공급곡선의 기울기(P = 2Q - 400)는 2 → 수요곡선 < 공급곡선