부동산학개론 요약 노트 02 :: 도시공간구조이론, 지대이론, 분기점모형, 효율적 시장

 

ㆍ도시공간구조이론 및 지대이론

- 동심원이론(버제스): 도시는 중심지에서 동심원상으로 확대되어 5개의 지구로 분화하면서 성장

- 동심원이론 → 중심업무지대(CBD) > 천이(점이)지대 > 저소득층 주거지대(근로자 주거지대) > 중고소득층 주거지대 > 통근자 지대

- 선형이론(호이트): 토지이용은 도로망을 따라 동질적으로 부채꼴 모양과 같이 확장, 버제스의 동심원이론에 교통축을 적용하여 개선한 이론

- 선형이론 → 중심업무지대 > 도매경공업지구 > 저급주택지구 > 중급주택지구 > 고급주택지구

- 다핵심이론(멕켄지): 도시가 성장하면 핵심의 수가 증가하고 몇 개의 이산되는 핵심으로 구성됨

- 마찰비용이론(헤이그): 교통수단이 좋을수록 공간의 마찰이 적어지며, 이 때, 토지이용자는 마찰비용으로 교통비와 지대를 지불함

- 입찰지대곡선(알론소): 도심에서 외곽으로 나감에 따라 가장 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대곡선들을 연결한 것

- 입찰지대곡선 → 여러 개의 지대곡선 중 가장 높은 부분을 연결한 곡선, 포락선, 토지이용에 따른 이익이 극대화되는 지대곡선을 연결한 선

 

ㆍ입지이론

- 최소비용이론(베버): 최소비용으로 제품을 생산할 수 있는 곳이 기업의 최적입지점 → 수송비, 인건비, 집적이익

- 입지적 상호의존설(호텔링): 공장의 입지정책과 시장지역의 공간적 유형은 공간적 변이와 기업 간의 입지적 상호의존도에 따라 결정

- 최대수요이론(뢰쉬): 수요측면의 입장에서 기업은 시장확대 가능성이 가장 높은 지점에 위치해야 함

- 소비자분포기법(애플바움): 방문한 고객을 샘플링하여 주소지 분포를 통해 상권을 파악하는 방법

- 중심지이론(크리스탈러): 공간적 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라짐

 

※ 컨버스의 분기점 모형 기출문제

- A시 인구 64만 명, B시 인구 16만 명, A시와 B시 사이의 직선거리 30KM → A시와 B시의 상권 경계지점?

- A시와 B시 사이의 거리 / { 1 + √ (B의 인구 / A의 인구) } = 30 / {1 + √ (16 / 64) } = 30 / (1 + √ 1/4) = 30 / 1.5 = 20KM

 

ㆍ효율적 시장과 정보론

- 약성 효율적 시장: 과거 → 기술적 분석 → 초과이윤 획득 X, 현재나 미래의 정보 획득 시에는 가능 O → 정상이윤 획득 O

- 준강성 효율적 시장: 과거 + 현재 → 기본적 분석 → 초과이윤 획득 X, 미래의 정보를 분석하면 가능 O → 정상이윤 획득 O

- 강성 효율적 시장: 과거 + 현재 + 미래 → 분석 불필요 → 초과이윤 획득 X → 정상이윤 획득 O

- 어떤 시장(독과점 등)이라도 기회비용이 모든 투자자에게 동일하면 할당효율적시장 → 완전경쟁시장, 불완전경쟁시장에서도 가능

- 부동산에서 초과 이윤을 획득 또는 부동산시장에 투기가 성립되는 이유 → 시장이 불완전하기때문이 아니라 할당효율적이지 못하기 때문

- 정보비용과 초과이윤이 동일 → 완전경쟁시장, 불완전경쟁시장

 

※ 순현재가치(NPV) 기출문제

- 순현재가치 = 현금유입의 현가합(세후현금수지 + 세후지분복귀액) - 현금유출의 현가합(초기의 지분투자액)

- 현금유입의 현가(세후현금수지) = 매 기간의 현금유입액 X 연금의 현재가치계수 = 120 X 3.5 = 420만 원

- 현금유입의 현가(세후지분복귀액) = 세후지분복귀액 X 일시불의 현재가치계수 = (1,400 - 120) X 0.6 = 780만 원

- 순현재가치 = 420만 원 + 780만 원 - 1,100만 원 = 100만 원

- 재투자율로 요구수익률을 사용, 내부수익률법에서는 내부수익률을 사용

 

ㆍ미래가치와 현재가치 계산

- 일시불의 미래가치계수(내가계수): 1원을 이자율 R로 저금 시 N년 후 찾는 금액 → 기간 초에 불입된 일시불에 대해 일정기간 후의 원리금 합계 → 정기예금 등

- 일시불의 현재가치계수(현가계수): 할인율 R%일 때 N년 후의 1원에 대한 현재 가치 → 일정기간 후의 일시불과 동등한 가치를 가지는 현재의 액수 계산

- 일시불의 현가계수 → 5년 후 8억 원에 매각할 토지의 구입금액 산정하는 경우에 사용

- 연금의 미래가치계수(내가계수): 매년 1원의 연금을 이자율 R로 계속 적립 시, N년 후 달성되는 금액 → 매 기간 일정액을 불입 시, 기간 말의 누적금액을 구함

- 감채기금계수(상환기금계수): N년 후에 1원을 만들기 위해 매년 불입하는 액수 → 일정액을 기간 말에 만들기 위해 매 기간마다 적립해야 하는 액수를 구함

- 연금의 현재가치계수(현가계수): 이자율 R로 매년 1원씩 N년 동안 받게 될 연금의 일시불 → 정기적금 등

- 저당상수: 일정액을 빌렸을 때, 매 기간 갚아야 할 원금과 이자의 합계 → 원리금균등상환 담보대출 등

- 역수관계: 일시불 내가 ↔ 일시불 현가, 연금의 내가 ↔ 감채기금계수, 연금의 현가계수 ↔ 저당상수

 

ㆍ부동산 투자의 위험과 수익

- 투자 위험 : 어떤 투자안으로부터 얻어지게 될 결과에 대해 불확실성이 존재함으로써 발생하는 변동성

- 위험의 유형: 사업상의 위험, 금융적 위험, 법적 위험, 인플레이션 위험, 유동성 위험

- 투자 결정: 투자대안의 기대수익률(내부수익률) ≥ 요구수익률보다 크거나 같은 경우에 투자함

- 수익률: 투하된 자본에 대한 산출의 비율

- 수익률의 종류: 기대수익률(내부수익률), 실현수익률, 요구수익률

- 기대수익률: 각각의 투자에 따라 실제로 실현될 가능성이 있는 수익률의 값들을 평균한 값

- 실현수익률: 투자가 이루어진 후 현실적으로 달성된 수익률

- 요구수익률: 투자자가 자금의 투자나 공여에 대해서 요구하는 최소한의 수익률 → 투자 위험이 클수록 커짐

- 요구수익률(기회비용) = 무위험률 + 위험할증률 + 예상된 인플레이션에 대한 할증률

- 부동산의 투자가치 = 투자에 대한 예상 순수익 / 시장의 요구수익률

- 순소득승수가 작을수록 지본회수기간이 단축 → 좋은 투자대한

 

ㆍ포트폴리오 이론

- 자산3분법: 투자의 안전성, 수익성, 환금성을 고려하여 부동산, 유가증권(주식), 예금 등에 분산 투자하는 것

- 체계적 위험: 시장 전체가 안고 있는 위험, 분산투자를 해도 제거할 수 없는 위험

- 비체계적 위험: 개별적 또는 부동산 특성으로부터 야기되는 위험, 분산투자를 하면 제거할 수 있는 위험 → 포트폴리오의 구성을 통해 감소 가능

- 효율적 프론티어: 동일한 위험에서 최고의 기대수익률을 나타내는 투자대안을 연결한 선

- 포트폴리오를 구성하는 투자자산 수를 늘릴수록 비체계적 위험이 감소 → 포트폴리오 전체의 위험이 감소

- 최적의 포트폴리오: 투자자 자신의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택됨 → 투자의 효용이 극대화

- 구성 자산 간에 수익률이 반대 방향으로 움직일 경우 위험감소의 효과가 큼 → 투자자산 간의 상관계수가 1보다 적을 경우, 위험절감 효과가 큼

 

※ 투자사업 할인율 기출문제

- 투자사업 A: 초기 현금지출 3,800만 원, 말기 현금유입 6,825만 원, 할인율 연 5%

→ 현금유입의 현가 6,825 / 1.05 = 6,500, 순현재가치 6,500 - 3,800 = 2,700, 수익성지수 6,500 / 3,800 = 1.71

- 투자사업 B: 초기 현금지출 1,250만 원, 말기 현금유입 2,940만 원, 할인율 연 5%

→ 현금유입의 현가 2,940 / 1.05 = 2,800, 순현재가치 2,800 - 1,250 = 1,550, 수익성지수 2,800 / 1,250 = 2.24

- 투자사업 C: 초기 현금지출 1,800만 원, 말기 현금유입 4,725만 원, 할인율 연 5%

→ 현금유입의 현가 4,725 / 1.05 = 4,500, 순현재가치 4,500 - 1,800 = 2,700, 수익성지수 4,500 / 1,800 = 2.5

- 할인율: 투자에 대한 수익을 현재가치로 계산할 때 사용되는 금리 → 일종의 은행이자율, 수익률 개념