부동산학개론 요약 노트 03 :: 부채금융, 지분금융, 주택금융, 메자닌금융, 모기지, 감가상각

 

ㆍ부채금융

- 저당금융: 차입자가 소유권을 보유한 채 대상부동산에 저당을 설정하고 금융기관으로부터 직접 대출

- 신탁증서금융: 담보신탁을 통해 대출받는 방법

- 주택상환사채: 주택건설업자가 발행하는 채권으로 일정기간이 지나면 주택으로 상환(기명식 보증사채)

- 자산담보부증권(ABS): 자산유동화에 관한 법률에 근거하여 자산을 담보로 ABS를 발행

- 프로젝트금융: 기업전체의 자산이나 신용이 아닌 자체 수익성과 사업자산을 담보로 융자 또는 회사채 발행하여 자금조달하는 방법

- 주택저당담보부채권(MBB), 저당담보부증권(MBS), 자산담보부사채(ABCP)

 

ㆍ지분금융

- 공모에 의한 증자, 부동산간접투펀드

- 부동산신디케이트: 여러 명의 투자자가 부동산 전문가의 경험을 동원하여 공동의 부동산 프로젝트를 수행

- 조인트벤처: 특정목적의 벤처사업을 공동으로 영위하기 위한 자연인이나 법인의 결합체

- 부동산투자회사(REITS): 소액투자자에게 지분권을 판매하여 수집한 자금을 부동산에 투자하고 수익을 투자자에게 돌려주는 회사, 신탁, 조합

- 부동산펀드: CR-REITS와 유사한 서류상의 회사인 부동산투자목적의 특수목적회사(SPC)를 통한 자본조달방법

 

ㆍ주택금융

- 주택소비금융(소비자금융): 주택 거래를 원활히 하고 국민의 주택자금 지불능력을 높이기 위해 주택을 담보로 자금을 융자해 주는 가계에 대한 금융

- 주택개발금융(공급자금융): 주택건설을 촉진하려는 목적에서 주택건설사업자의 건설활동에 필요한 자금을 지원해주는 금융

 

※ 입지계수, 기반산업 개수 기출문제

- 입지계수(LQ) = {(A지역 X산업의 고용자 수) / (A지역 전체 산업의 고용자 수)} / {(국가 X산업의 고용자 수) / (국가 전체 산업의 고용자 수)}

- 입지계수 > 1인 산업 → 해당 지역의 지역기반산업임을 의미함

 

※ 원리금 계산 기출문제

- 6억 원 대출 → 고정금리, 대출기간 30년, 원금균등상환방식, 1회차 원리금 상환액 4,400만 원

- 대출금리: 이자 2,400만 원 = 6억 원 X 4%

- 1회차: 6억 원 X 4% = 이자 2,400만 원, 원금 6억 원 / 30년 = 2,000만 원, 원리금 4,400만 원

- 2회차: 5억 8천만 원 X 4% = 이자 2,320만 원, 원금 6억 원 / 30년 = 2,000만 원, 원리금 4,320만 원

- 3회사: 5억 6천만 원 X 4% = 이자 2,240만 원, 원금 6억 원 / 30년 = 2,000만 원, 원리금 4,240만 원

 

ㆍ메자닌금융

- 건물 1층과 2층 사이에 있는 중간층을 뜻하는 이탈리아어에서 유래한 말

- 부채와 자본의 중간적 성격의 금융 → 선순위채권과 보통주자본 사이에 속하는 다양한 형태의 자본조달

- 주식을 통한 자금조달이 어려울 때, 담보나 신용이 없어 대출을 받기 힘들 때 → 전환사채(CB) 등의 주식연계 채권 등을 발행하여 자금을 조달

- 후순위대출, 배당우선주, 상환우선주, 신주인수권부사채(BW), 전환사채(CB), 신주인수권, 주식전환권 등

 

ㆍ원리금균등 분할상환대출(CPM)

- 월 불입액(고정) = 원금상환액(체증) + 월 이자액(체감)

- 저당지불액(원리금지불액) = 대출금 X 저당상수

- 이자지급액 = 융자잔고(미상환대출잔액) X 이자율

- 원금상환액 = 저당지불액 – 이자지급액

 

ㆍ원금균등 분할상환대출(CAM)

- 월 저당지불액(감소) = 월 원금상환액(균등) + 월 이자액(감소)

- 월 불입액(감소) = 원금상환액(균등) + 월이자액(감소)

 

ㆍ원리금체증식 저당대출(GPM)

- 월 저당지불액(감소) = 월 원금상환액(균등) + 월 이자액(감소)

- 월 불입액(감소) = 원금상환액(균등) + 월이자액(감소)

 

ㆍ부동산마케팅

- STP 전략: 고객집단을 세분화(SEGMENTATION) → 표적시장(TARGETING)을 선정 → 어떻게 차별화(POSITIONING)시킬 것인지 결정하는 전략

- 4P MIX: 공급자 입장의 마케팅 전략 → 제품(PRODUCT), 유통경로(PLACE), 판매가격(PRICE), 판매촉진(PROMOTION)

- AIDA: 주의(ATTENTION) → 관심(INTEREST) → 결정(DECISION) → 행동(ACTION)의 과정

 

ㆍ지역분석 및 개별분석

- 지역분석: 전체, 거시적, 선행, 표준적 이용, 가격수준 판정, 인근지역, 유사지역 및 동일수급권 대상

- 개별분석: 국지, 미시적, 후행, 최유효이용, 구체적 가격 판정

 

ㆍ감가상각 방법

- 정액법(직선법, 직선식상각법, 균등상각법): 고정자산의 내용연수의 기간 중 매기 동일액을 상각해 가는 방법, 정액상각

→ 상각의 대상은 취득가액에서 잔존가액을 뺀 것 → 연 감가상각비 = (취득원가 - 잔존가액) / 내용연수

- 정률법(체감잔액법, 미상각잔액법, 잔액비례법): 고정자산의 기초미상각잔액에 매기마다 일정률을 곱하여 상각액을 계산하는 방법, 정률상각

→ 잔액이 체감하므로 빠른 기간에 많이 상각 가능 → 연 감가상각비 = 기초장부가액 X 상각률 → 상각률 = 1 - (잔존가액 / 취득원가) ^ (1 / 내용연수)

 

ㆍ감정평가 용어

- 기준가치: 감정평가의 기준이 되는 가치

- 가치형성요인: 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등

- 원가법: 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법

- 거래사례비교법: 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례과 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 그 가액을 산정하는 방법

- 수익환원법: 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법

- 수익분석법: 일반기업의 총 수익을 분석, 대상물건에 기대되는 순수익에 계속 임대에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 방법

 

※ 직접환원법 기출문제

- 환원율 = 순수익 / 수익가액 → 수익가액 = 순수익 / 환원율

- 공실상당액 및 대손충당금 → 가능총소득 7,000만 원 X 5% = 350만 원

- 유효총소득 → 7,000 - 350 = 6,650만 원

- 영업경비(OE) → 유효총소득(EGI) 6,650 X 40% = 2,660만 원

- 순영업소득 3,990만 원

- 수익가액 → 3,990 / 10% = 3,990 X 10 = 39,990만 원

 

※ 공시지가기준법으로 산정한 대상토지 가액 기출문제

- 대상토지가격 = 표준지공시지가 X 시점수정 X 지역요인비교 X 개별요인비교 X 기타요인비교

- 비교표준지 공시지가 1천만 원 X 지가변동률 1.05 X 가로조건 10% 우세 1.1 X 환경조건 20% 열세 0.8 X 기타요인 1.5 = 1,368만 원