부동산 공법 요약 노트 01 :: 광역도시계획, 도시군기본계획, 지구단위계획

 

ㆍ국토 이용 및 관리의 기본 원칙

- 국민생활과 경제활동에 필요한 토지 및 각종 시설물의 효율적 이용과 원활한 공급

- 자연환경 및 경관의 보전과 훼손된 자연환경 및 경관의 개선 및 복원

- 교통, 수자원, 에너지 등 국민생활에 필요한 각종 기초 서비스 제공

- 주거 등 생활환경 개선을 통한 국민의 삶의 질 향상

- 지역의 정체성과 문화유산의 보호

- 지역 간 협력 및 균형발전을 통한 공동번영의 추구

- 지역경제의 발전과 지역 및 지역 내 적절한 기능 배분을 통한 사회적 비용의 최소화

- 기후변화에 대한 대응 및 풍수해 저감을 통한 국민의 생명과 재산의 보호

 

ㆍ광역도시계획

- 수립권자: 국토교통부장관, 시도지사, 시장군수

 

ㆍ광역도시계획의 수립 및 승인절차(시도지사 수립 시)

- 기초조사 → 자료 제출 요청 가능, 조사 및 측량을 전문기관에 의뢰 가능

- 공청회 → 주민 + 전문가 → 14일 전까지 1회 이상 일간신문에 공고, 시장군수가 지정하는 자가 주재, 타당하다고 인정되는 때에는 반영해야 함

- 의견청취 → 장관이 수립 시 → 관계 시도지사 → 시도의회 및 관계 시장군수 의견 → 30일 이내에 의견제시

- 수립 → 국토교통부장관(3년 경과 시까지 승인 신청이 없는 때), 시도지사 공동수립(둘 이상 시도에 걸친 경우, 같은 도인 경우)

- 승인 신청 → 시도지사 → 국토교통부장관

- 협의 → 국토교통부장관은 관계 중앙행정기관의 장과 협의 → 30일 이내 의견제시

- 심의 → 중앙도시계획위원회의 심의를 거침

- 승인 → 국토교통부장관, 도지사

- 송부 → 국토교통부장관 → 관계 중앙행정기관의 장과 시도지사에게 송부

- 공고 및 열람 → 송부받은 시도지사는 공고 및 30일 이상 열람하도록 함

 

ㆍ광역도시계획의 특성

- 비구속적 행정계획으로서 행정쟁송을 제기할 수 없음

- 5년 마다 재검토를 해야 한다는 규정이 없음

- 도시군기본계획의 상위 계획, 국토종합계획의 하위계획, 국토종합계획에 부합해야 함

- 광역계획권 실효제도가 존재하지 않음

 

ㆍ도시군기본계획

- 특광시군의 관할구역에 대한 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획

- 도시 및 군 관리계획의 지침이 되는 계획

- 비구속적 행정계획으로 행정심판이나 행정쟁송의 대상으로 할 수 없음

- 광역도시계획과 내용이 다를 때 광역도시계획이 우선

 

ㆍ도시군기본계획 수립권자

- 관할구역 내: 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 → 인구 10만 이하 시군, 당해 광역도시 계획에 모두 포함 시에는 수립 X

- 관할구역 외: 시장, 군수는 지역 여건상 필요하다고 인정되는 때 → 인접한 관할 구역 전부 또는 일부를 포함하여 도시군기본계획을 수립 가능

 

ㆍ도시군기본계획의 수립 및 승인 절차

- 기초조사 → 광역도시계획 준용

- 공청회 → 광역도시계획 준용

- 의견청취 → 특별시, 광역시, 특별자치시도시군 의회 → 30일 이내에 의견제시

- 수립(확정) → 시장, 군수(특광시장이 수립 시에는 장관의 승인 없이 확정)

- 협의 → 관계 행정기관의 장 → 30일 이내 의견제시

- 심의 → 지방도시계획위원회

- 승인 → 도지사(시장, 군수가 수립 시)

- 송부 → 관계 행정기관의 장, 시장 또는 군수에게 송부

- 공고 및 열람 → 시장, 군수가 공고 → 30일 이상 열람

- 타당성 여부 재검토 → 5년마다 시장, 군수

 

ㆍ도시군관리계획

- 용도지역, 용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획

- 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역의 지정 또는 변경 계획

- 기반시설의 설치, 정비 또는 개량에 관한 계획

- 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획

- 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획

- 입지규제최소구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 입지규제최소구역계획

- 효력발생시기: 지형도면을 고시한 날부터 발생

 

ㆍ도시군관리계획 입안권자

- 관할구역 → 시장, 군수

- 인접한 시장, 군수의 관할 구역의 전부 또는 일부 → 협의에 의한 공동 입안, 협의 불성립 시에는 관할도지사 또는 국토교통부장관이 입안할 자를 지정, 고시

- 국토교통부장관 → 국가계획과 관련된 경우, 둘 이상의 시도에 걸쳐진 경우, 시장, 군수가 국토교통부장관의 조정요구에 따라 정비하지 않은 경우

- 도지사 → 둘 이상의 시군에 걸친 지역, 지구, 시군에 걸친 경우, 도지사가 직접 수립 시 하는 사업계획 → 도시군관리계획으로 결정할 사항이 포함된 경우

- 주민 → 산업유통개발진흥지구의 지정 및 변경에 관한 사항에 대해 도시군관리계획의 입안권자에게 도시군관리계획의 입안을 제안 가능

 

ㆍ도시군계획시설부지에 대한 매수청구권

- 계획 결정 고시일로부터 10년 이내 사업을 시행 하지 않는 경우 → 토지소유자는 시장, 군수에게 그 토지의 매수를 청구 가능

- 매수여부 결정 → 매수의무자는 매수청구를 받은 날로부터 6개월 이내 결정하여 소유자 등에 통보, 매수 결정 시, 결정을 알린 날로부터 2년 내 매수해야 함

- 매수대금 지급 → 현금 지급 원칙, 도시군계획시설채권 발행 가능 → 매수의무자가 지방자치단체인 경우

- 채권 → 상환기간 10년 이내, 이율은 1년 만기 정기예금금리 평균 이상

- 도시군계획시설 결정의 실효 → 결정 고시 후 20년이 경과 시까지 사업시행이 안 된 경우, 그 다음 날 효력 상실 → 고시해야 함

- 해제권고 등 → 시장, 군수는 위 시설이 설치할 필요가 없어진 경우 또는 고시일 10년 경과까지 미시행 시 → 현황과 단계별 집행계획을 지방의회에 보고

- 보고받은 지방의회는 시장, 군수에게 도시군계획시설결정의 해제를 권고 가능

- 해제 권고 받은 시장, 군수 → 특별한 사유가 없으면 해제 결정 또는 도지사에게 결정을 신청

 

ㆍ지구단위계획

- 도시군계획 수립 대상지역의 일부에 대해 토지이용을 합리화, 기능을 증진, 미관을 개선, 양호 한 환경을 확보, 체계적, 계획적으로 개발하기 위해 수립

- 수립기준 → 국토교통부장관이 정함

- 임의적 지정: 국토교통부장관, 시도지사, 시장군수

- 의무적 지정 → 정비구역, 택지개발지구에서 사업시행 종료 후 10년 경과한 지역, 체계적 개발이 필요한 지역으로 면적이 30만㎥ 이상인 다음 지역

→ 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역, 녹지지역에서 주거지역, 상업지역, 공업지역으로 변경되는 지역

- 도시지역 외의 지역에서 지구단위계획구역 지정 → 건폐율 150%, 용적률 200% 이내 완화 가능

→ 지정하려는 구역 면적의 50% 이상이 계획관리지역으로 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

→ 개발진흥지구로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

→ 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서 행위제한 등을 지구단위계획으로 대체하려는 지역

 

ㆍ지구단위계획 수립 시 포함 사항

- 용도지역 또는 용도지구를 대통령령이 정하는 범위에서 세분하거나 변경하는 사항

- 대통령령이 정하는 기반시설의 배치와 규모

- 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발 및 정비를 위해 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획

- 건축물의 용도제한 및 건축물의 건폐율 또는 용적률 및 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도

- 건축물의 배치, 형태, 색채 또는 건축선에 관한 계획

- 환경관리계획 또는 경관계획

- 교통처리계획

- 그 밖에 토지이용의 합리화, 도시 또는 농산어촌의 기능증진 등에 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항

 

ㆍ개발행위의 허가

- 난개발 등을 방지하기 위해 도시군계획(사업)에 저촉될 우려가 있는 행위에 대해 허가를 받고 시행 하게 하는 제도

- 개발행위허가권자: 시장, 군수

- 허가대상행위: 건축물 건축, 공작물 설치, 물건 적재(건축물 울타리 밖 1월 이상), 토지의 형질변경(경작 제외), 토석의 채취, 토지분할(건축물 대지 분할 제외)

- 허가 불필요한 행위: 재해복구, 재난 수급을 위한 응급조치 등

 

ㆍ개발밀도관리구역

- 개발로 인해 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설 설치가 곤란한 경우 건폐율, 용적률을 강화하기 위해 지정하는 구역(용적률 최대한도 50% 이내)

- 대상지역: 주거, 상업, 공업지역에서 개발행위로 기반시설이 부족할 것으로 예상되는 지역

- 지정기준: 국토교통부장관이 정함

- 절차: 지방도시계획위원회 심의 → 고시