부동산 공법 요약 노트 03 :: 조합총회, 관리처분계획, 정비사업, 분양가상한제, 국민주택, 민영주택

 

ㆍ대의원회가 총회의 권한을 대행할 수 없는 사항

- 정관의 변경에 관한 사항

- 자금의 차입과 그 방법, 이자율 및 상환방법에 관한 사항

- 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약에 관한 사항

- 시공자, 설계자 또는 감정평가법인 등의 선정 및 변경에 관한 사항

- 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경에 관한 사항

- 조합임원의 선임 및 해임과 대의원의 선임 및 해임에 관한 사항

- 사업시행계획서의 작성 및 변경에 관한 사항

- 관리처분계획의 수립 및 변경에 관한 사항

- 법 제45조 제2항에 따라 총회에 상정하여야 하는 사항

- 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항(사업완료로 인한 해산의 경우는 제외)

- 건설되는 건축물의 설계 개요의 변경에 관한 사항

- 정비사업비의 변경에 관한 사항

 

ㆍ관리처분계획

- 분양공고: 사업시행인가 고시일로부터 60일 이내 개략적 부담금, 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지 및 일간신 문에 공고

- 분양신청기간: 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내, 20일 범위 내 연장 가능

- 토지 등 소유자는 분양신청

- 분양신청 아니한 자 → 관리처분계획 인가일 다음 날부터 90일 이내 현금으로 청산

- 건축물의 철거: 관리처분계획의 인가를 받은 후

- 관리처분계획의 공람: 인가 신청 전 30일 이상 토지 등 소유자에게 공람 및 의견청취

- 관리처분계획의 인가절차: 시장, 군수는 인가 시청이 있은 날부터 30일 이내 인가 여부 결정하여 사업시행자에게 통보

→ 주택공사, 한국감정원에 인가 신청된 관리처분계획의 타당성 검증 요청 시 60일 이내

- 인가 시 그 내용을 당해 지자체 공보에 고시

- 사용 및 수익의 정지: 관리처분계획인가의 고시가 있은 때

 

ㆍ주민대표회의

- 구성: 토지 등 소유자의 과반수의 동의를 얻어 구성 → 5인 이상 25인 이하(위원장 1, 부위원장 1, 1 ~ 3명의 감사)

- 의견제시: 주민대표회의 또는 세입자(상가세입자 포함)는 사업시행자의 시행규정을 정할 시 의견을 제시할 수 있음

 

ㆍ도시 및 주거환경정비법

- 주거환경개선사업: 도시 저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역, 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선

- 주택재개발사업: 정비기반시설이 열악, 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선

- 주택재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선

- 도시환경정비사업: 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선

- 주거환경관리사업: 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역, 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통해 주거환경을 보전, 정비, 개량

- 가로주택정비사업: 노후, 불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선

- 정비기반시설: 녹지, 하천, 공공공지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가수공급시설

- 공동이용시설: 공동 이용하는 구판장, 세탁장, 화장실, 수도, 탁아소, 어린이집, 경로당 등 노유자시설

 

ㆍ분양가상한제 적용주택

- 공공택지

- 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거기본법에 따른 주거정책심의위 원회를 거쳐 지정하는 지역

- 제외: 도시형 생활주택, 경제자유구역의 공동주택으로 분양가 제한 미적용한 경우, 관광특구의 공동주택으로 50층 이상이거나 높이가 150M 이상인 경우

- 공공택지에서 건설, 공급되는 주택의 매입금액

 

 

- 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택의 매입금액

 

 

ㆍ주택법 용어

- 공동주택: 건축물의 벽, 복도, 계단, 그 밖의 설비 등을 공동으로 사용하는 각 세대가 독립된 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 하는 주택

- 세대구분형 공동주택: 공동주택의 내부공간 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 구분소유를 할 수 없는 주택

- 국민주택: 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설, 개량되는 주택, 1세대당 주거전용면적 85㎡ 이하인 주택(읍면지역은 100㎡)

- 민영주택: 국민주택을 제외한 주택 → 국민주택기금에서 지원받지 않은 국가, 일반 건설사, 지자체에서 공급하는 유형

- 도시형 생활주택: 국계법에 따른 도시지역에 건설하는 300세대 미만의 국민주택

- 준주택: 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 → 기숙사, 다중생활시설, 오피스텔 등

- 입주자: 주택을 공급받는 자, 주택의 소유자, 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속

 

ㆍ투기과열지구

- 국토교통부장관 또는 시도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제할 수 있음

- 당해 주택건설지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역

- 주택공급이 있었던 직전 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과, 국민주택규모 주택의 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳

- 주택의 분양계획이 직전월보다 30퍼센트 이상 감소한 곳

- 법 제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인이나 건축법 제11조에 따른 건축허가 실적이 직전년도보다 급격하게 감소한 곳

- 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 → 시도별 주택보급률, 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우 등