부동산공시법 및 세법 요약 노트 02 :: 필요경비 개산공제, 표준세율, 양도소득세, 이월과세

 

ㆍ직권에 의한 신탁변경등기

- 수탁자의 변경으로 인한 이전등기

- 여러 명의 수탁자 중 1인의 임무 종료로 인한 변경등기

- 수탁자인 등기명의인의 성명 및 주소(법인인 경우에는 그 명칭 및 사무소 소재지를 말한다)에 관한 변경등기 또는 경정등기

→ 수탁자의 변경, 성명 및 주소의 변경 및 경정, 임무 종료로 인한 변경등기의 경우

 

ㆍ미등기양도자산에 대한 규제

- 필요경비 개산공제: 일반 3%, 미등기양도자산 0.3%

- 장기보유특별공제: 배제

- 양도소득기본공제: 배제

- 양도소득세율: 70%

- 비과세 및 감면: 배제

 

ㆍ필요경비 개산공제

- 토지: 취득 당시 개별공시지가의 3%, 미등기양도자산은 0.3%

- 건물, 주택: 취득 당시 국세청장 산정.고시가액의 3%, 미등기양도자산은 0.3%

- 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권: 취득 당시 가액의 7%, 미등기양도자산은 1%

- 이외의 자산(부동산 취득권리, 주식, 출자지분 등): 취득 당시 가액의 1%

 

ㆍ과세표준 및 세율

- 토지 및 건축물: 시가표준액 X 공정시장가액비율(70%), 공정시장가액비율 시가표준액의 50% ~ 90%

- 주택: 시가표준액 X 적용비율(60%) 공정시장가액비율 시가표준액의 40% ~ 80%

- 재산세 과세표준 = 시가표준액 X 공정시장가액비율 기준 → 비례세율로 과세

 

ㆍ표준세율(내림차순)

- 비업무용 자가용 고급선박: 5%

- 별장: 4% → 분리과세 X

- 골프장, 고급오락장 부속토지: 4% → 사치성(고율분리과세)

- 골프장(체육시설업 미등록 제외), 고급오락장 건축물: 4% → 종부세 X

- 도시 주거지역, 상업지역, 녹지지역 내 공장용 건축물: 0.5% → 종부세 X

- 비업무용 자가용 고급선박 외의 선박, 항공기: 0.3%

- 그 외의 건축물(과밀억제권역 외의 읍면지역의 공장용 건축물 등): 0.25% → 종부세 X

- 종합합산토지(나대지, 잡종지, 기준면적 초과 토지 등): 5,000만 원 이하 0.2% ~ 1억 원 초과 0.5%

- 별도합산토지(기준면적 이내 토지, 철거 및 멸실 후 6개월 이내의 토지 등): 2억 원 이하 0.2% ~ 10억 원 초과 0.4%

- 공장용지, 공급목적 토지(토지주택공사 등): 0.2% → 사업용(기타분리과세)

- 주택: 6,000만 원 이하 0.1%, 1억 5천만 원 이하 0.15%, 3억 원 이하 0.25%, 3억 원 초과 0.4% → 주택법에 의한 주택(부속토지 포함), 종부세 O

- 전, 답, 과수원, 임야 중 일부(문화재보호구역 등): 0.07% → 생산용(저율분리과세)

 

ㆍ재산세 상한세액

- 토지, 건축물: 150%

- 주택공시가격 또는 시장 및 군수가 산정한 가액: 3억 원 이하 105%, 3억 원 ~ 6억 원 이하 110%, 6억 원 초과 130%

 

ㆍ양도소득세 계산

- 양도차익 = 실지양도가액 - 필요경비(취득가액 + 자본적지출액 + 양도비용)

- 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제(양도차익 X 공제율) → 연 3%, 10년 보유 30% 한도(1세대 1주택자 연 8%, 10년 보유 80% 한도)

- 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제(소득별 연 250만 원)

- 양도소득산출세액 = 양도소득과세표준 X 세율(6% ~ 38%, 40%, 50%, 미등기자산 70%)

 

ㆍ추계조사

- 매매사례가액: 양도 및 취득일 전후 3월 이내 동일성 또는 유사 자산 매매사례 가액

- 감정가액: 양도 및 취득일 전후 3월 이내 둘 이상 신빙성 있는 감정평가액 평균

- 환산취득가액: 양도 당시 실지거래가액 X 취득 및 양도 당시 기준시가

- 기준시가: 양도 및 취득 당시 기준이 되는 가액(소득세법 규정에 따라 산정)

 

ㆍ기타소득세

- 국세, 보통세, 직접세, 인세

- 열거주의와 유형별 포괄주의 → 이자소득, 배당소득을 제외한 모든 소득은 열거주의

- 종합과세: 소득 종류에 관계 없이 모든 소득을 하나의 과세표준으로 합산하여 세액 계산 → 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득

- 분류과세: 소득의 종류별로 구분하여 별도의 과세표준과 세액을 계산 → 퇴직소득, 양도소득

- 분리과세: 조세목적 및 납세편의를 위해 원천징수로 종결(통상 14% 원천징수)

→ 연 2,000만 원 이하 분리과세 대상 금융소득, 일용근로자 급여, 1,200만 원 이하 분리과세 대상 사적연금소득, 연 1,500만 원 이하 분리과세 대상 기타소득

 

ㆍ납세의무자

- 거주자: 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인 국내원천소득과 국외원천소득 모두에 대해 소득세 납세의무(무제한)

- 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 두지 않은 거주자가 양도하는 해당 주식은 양도소득세 과세대상에 해당하지 않음

- 비거주자: 거주자가 아닌 자로서 국내 원천소득이 있는 개인 국내원천소득에 한하여 소득세 납세의무(제한납세의무)

- 비법인단체 등: 종중의 재단, 학교 동창회 등은 국내 주사무소 또는 실질적 관리장소를 둔 경우 거주자, 그 외의 경우는 비거주자

 

ㆍ미등기양도제외 자산

- 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

- 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

- 비과세요건을 충족한 농지의 교환, 분합, 대토로 인한 농지 및 면제요건을 충족한 8년 이상의 자경농지
- 비과세요건을 충족한 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

- 건축법에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

- 도시개발법에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지

- 건설사업자가 도시개발법에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지

 

ㆍ이월과세

- 거주자가 배우자 등에게 증여 후, 그 배우자 등이 5년 이내에 타인에게 양도 시 → 등기부에 기재된 소유기간에 따라 계산

- 양도소득세의 납세자는 수증자(배우자 등), 세액은 거주자가 직접 타인에게 양도한 것처럼 계산하여 과세

- 이월과세적용: 토지, 건물, 특정시설물이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권 등)

- 양도소득세 계산 시, 증여자의 취득시기를 기준으로 양도소득세의 취득가액, 장기보유특별공제의 보유기간, 세율을 판단 → 자본적 지출과 양도비용은 이월과세하지 않으므로 수증자의 것을 적용

→ 증여세 산출세액(증여받은 자산의 일부를 양도한 경우에는 안분계산한 금액)은 양도자산의 필요경비로 공제

→ 가업상속공제를 적용받은 자산에 대한 이월과세 + 이월과세가 적용되어 납부했거나 납부할 양도소득세가 있는 경우

→ 그 양도소득세 상당액을 상속세 산출세액에서 공제하여 이중과세를 조정

 

ㆍ이월과세 적용 제외

- 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서, 토지보상법이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우

- 수증자가 이월과세 적용으로 1세대 1주택의 양도에 해당하게 되는 경우

- 이월과세규정을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이월과세규정을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우