공인중개사법과 중개실무 요약 노트 01 :: 명의신탁, 중개사무소, 중개대상물, 신고포상금

 

ㆍ명의신탁약정

- 명의신탁 약정은 무효(제3자에게 대항 불가) → 신탁자가 수탁자에 대해 소유권 이전청구 불가

→ 단, 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 수탁자 명의의 등기의 말소는 구할 수 있음

- 제3자는 선의 및 악의를 불문하고 유효하게 소유권 취득 → 단, 제3자가 배신행위에 적극 가담하는 경우는 무효

→ 신탁자는 수탁자에게 부당이득반환청구권 및 횡령죄 성립 가능 → 2자간 명의신탁의 경우에만 O, 3자간 명의신탁의 경우는 해당 X

- 명의신탁자 및 교사자, 양도담보사실 기재의무 위반한 채권자, 채무자, 3년 이상 장기 미등기자 → 위반 시 5년 이하 징역 또는 2억 원 이하 벌금

- 명의수탁자 및 교사자 → 위반 시 3년 이하 징역 또는 1억 원 이하 벌금
- 명의신탁방조자 → 1년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금
- 실명등기의무 위반 명의신탁자 → 과징금 부동산평가액 30% 이내(수탁자는 과징금 X)
- 과징금 부과일 후 1년 내 실명등기 안 할 경우 → 이행강제금 부동산 가액의 10% 부과, 강제금 부과 후 1년 경
과 이후에는 20% 부과

 

ㆍ공인중개사 제도

- 자격증 양도 및 대여 시 → 자격취소, 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금

- 공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 명칭을 사용 시 → 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금

- 무자격자(부동산뉴스 대표 등) → 공인중개사와 유사한 명칭을 사용한 것에 해당

 

 

ㆍ중개사무소의 개설등록 결격사유 등

- 미성년자

- 피성년후견인 또는 피한정후견인

- 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자

- 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 지나지 아니한 자

- 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자

- 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자

- 공인중개사의 자격이 정지된 자로서 자격정지기간 중에 있는 자

- 중개사무소의 개설등록이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자

- 업무정지처분을 받고 폐업신고를 한 자로서 업무정지기간이 지나지 아니한 자

- 업무정지처분을 받은 개업공인중개사인 법인의 업무정지의 사유가 발생한 당시의 사원 또는 임원이었던 자로서 → 업무정지기간이 지나지 아니한 자

- 공인중개사법을 위반하여 300만 원 이상의 벌금형의 선고를 받고 3년이 지나지 아니한 자

- 사원 또는 임원 중 제1호부터 제11호까지의 어느 하나에 해당하는 자가 있는 법인

 

ㆍ중개사무소 등록의 취소(절대적)

- 개인인 개업공인중개사가 사망하거나 개업공인중개사인 법인이 해산한 경우

- 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

- 제10조(등록결격사유 등) 제1항 제2호부터 제6호까지 또는 같은 항 제11호, 제12호(이중등록의 금지 등)에 따른 결격사유에 해당하게 된 경우

→ 제12호에 따른 결격사유에 해당하는 경우로서 그 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 제외

- 제12조(이중등록의 금지 등) 제1항의 규정을 위반하여 이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

- 제12조 제2항의 규정을 위반하여 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사, 중개보조원 또는 개업공인중개사인 법인의 사원, 임원이 된 경우

- 제19조 제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도 또는 대여한 경우

- 업무정지기간 중에 중개업무를 하거나 자격정지처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우

- 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우

 

ㆍ중개사사무소에 게시할 사항

- 중개사무소 등록증(법인인 중개사무소의 분사무소의 경우 분사무소설치신고필증)

- 중개보수실비의 요율 및 한도액 표

- 개업공인중개사 및 소속공인중개사의 공인중개사 자격증 원본

- 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류

 

ㆍ법인이 중개사무소를 개설하려는 경우

- 상법상 회사 또는 협동조합으로서 자본금이 5천만 원 이상일 것

- 법 제14조에 규정된 업무만을 영위할 목적으로 설립된 법인일 것

- 대표자는 공인중개사이어야 하며, 대표자를 제외한 임원 또는 사원(합명회사 또는 합자회사의 무한책임사원)의 3분의 1 이상은 공인중개사일 것

- 대표자, 임원 또는 사원 전원 및 분사무소의 책임자가 법 제34조 제1항에 따른 실무교육을 받았을 것

- 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보할 것

 

ㆍ중개대상물의 확인 및 설명

- 중개대상물의 종류, 소재지, 지번, 지목, 면적, 용도, 구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

- 소유권, 전세권, 저당권, 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

- 거래예정금액, 중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

- 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

- 수도, 전기, 가스, 소방, 열공급, 승강기 및 배수 등 시설물의 상태

- 벽면 및 도배의 상태

- 일조, 소음, 진동 등 환경조건

- 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장, 학교와의 근접성 등 입지조건

- 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

 

ㆍ중개대상물에 관한 정보(전속중개계약)

- 중개대상물의 종류, 소재지, 지목 및 면적, 건축물의 용도, 구조 및 건축연도 등 중개대상물을 특정하기 위하여 필요한 사항

- 벽면 및 도배의 상태

- 수도, 전기, 가스, 소방, 열공급, 승강기 설비, 오수, 폐수, 쓰레기 처리시설 등의 상태(시설물)

- 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장, 학교 등과의 근접성, 지형 등 입지조건, 일조, 소음, 진동 등 환경조건

- 소유권, 전세권, 저당권, 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항(각 권리자의 주소, 성명 등 인적 사항 X)

- 공법상의 이용제한 및 거래규제에 관한 사항

- 중개대상물의 거래예정금액 및 공시지가(임대차의 경우 X)

 

ㆍ신고포상금

- 개설등록 없이 중개업을 한 자, 부정한 방법으로 중개사무소 개설등록을 한 자, 등록증 또는 자격증을 양도, 대여하거나 양수, 대여받은 자

- 1건당 50만 원, 등록관청이 지급 → 50% 한도에서 국고 보조 가능

- 포상금지급신청서를 등록관청에 제출 → 수사기관 처분내용 조회 후 지급 결정, 결정 후 1월 내 지급