주택 임대차 보호법 제3조 (대항력 등) :: 보증금과 우선변제권

ㆍ경매로 집을 낙찰 받았을 때, 이전 세입자의 보증금을 내가 부담해야 하는가?

- 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계함 → 새 집주인이 전 집주인의 모든 권리를 가져감

- 전 세입자가 등기를 하지 않았어도 실제로 이사를 왔고, 주민등록 (전입신고)이 되어 있으면 효력이 발생함

- 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조 제1항, 제3항, 제578조를 준용함

- 세입자가 전입신고를 한다고 하더라도 그 다음날 0시 부터 효력이 발생 → 전입신고 당일에는 보호받지 못함

ㆍ새 집주인이 보증금을 주지 않아도 되는 경우?

- 세입자가 제3자에게 다시 세를 준 경우 (통정허위표시)

- 등기부 상의 실제 집주인과 계약한 것이 아닌 경우

ㆍ우선변제권과 최우선변제권

- 우선변제권은 대항력이 있는 임차인이 경/공매시 임차주택의 환가 대금에서 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리

- 최우선변제권은 임차주택의 경/공매시에 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받는 권리

- 최우선변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2 범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받게 됨

ㆍ최우선변제권 성립 요건

- 집이 경매에 넘어가기 전에 그 집에 살면서 전입신고도 되어 있고 배당요구 종기일까지 살고 있어야 함

- 이사를 가야 할 경우라면 임차권등기 명령을 신청해서 등기부에 기재를 해야 함

- 배당요구 종기일까지 배당 요구를 해야 함

- 1억 원 이하 보증금의 경우에 해당하며 3,400만 원까지 최우선변제 가능