전세 거래 시 절차 및 주의사항 :: 전세 사기 방지, 전입신고, 확정일자

현재 부동산 시세가 하락 국면에 접어들어 올해 중순이 지나면 하락세가 뚜렷해질 것이다.

따라서 집값이 내려가는 시점에서 유동성 확보 또는 다른 목적으로 전세 사기가 성행할 수 있으므로 이를 방지하기 위한 대책을 정리한다.

더군다나, 오피스텔의 경우에는 매매가 잘 되지 않아 경매 시장에 쏟아지고 있는 실정이니 더욱 주의해야 한다.

현재 상황에서는 전세나 월세로 들어가서 주택시장 동향을 살펴보다가 하락세가 멈출 시점에 집을 매수할 계획이다.

지금 추세로는 매매가와 전세가가 계속 떨어지고 있으며, 지금 들어갈 집은 연초에 비해 전세가가 고점에 비해 5천만 원 정도가 하락했다.

전세가는 협상 여력이 있으므로 다른 부동산과도 접촉하여 이사 계획을 세워야겠다.

ㆍ부동산에서 확인해야 할 것

- 임대차 계약서 작성 → 특약사항 추가, 녹음기로 모든 상황을 녹음하여 드라이브에 저장

- 등기부등본 → 등기부등본 날짜와 원본인지 확인하고 사진을 찍고 근저당이나 기타 설정된 사항이 없는지 직접 확인

- 특약사항1 → '임대인은 잔금 지급일이 경과하기 전까지는 근저당권 설정 등 일체의 행위를 하지 않으며 위반 시 임대차 계약을 무효로 한다'

- 특약사항2 → '임대인이 특약사항1을 위반하여 계약이 무효가 될 시, 임대인이 이사비와 중개수수료 등의 비용 일체를 책임진다'

ㆍ잔급 지급 전 확인해야 할 사항

- 잔금을 지급하기 직전에 등기부 등본을 다시 확인하여 근저당 설정이 있는지 직접 눈으로 확인

ㆍ임대차 계약서 작성 후 해야할 것

- 계약서 작성 후 당일 16:00 이전에 주민센터에서 확정일자와 전입신고 완료 (임대차 계약서를 제출하면 확정일자도 같이 받을 수 있음)

- 전입신고는 대항력을 취득하기 위함 → 만약 집이 경매에 넘어가도 보증금을 받기 전까지 그 집을 계속 점유할 수 있음

- 전입신고는 다음 날 00시에 효력이 발생하므로 만약 그 이전에 저당권이 설정되었을 경우에는 변호사와 상담 후 대응 돌입

- 확정일자는 우선변제권을 취득하기 위함 → 집이 경매에 넘어가서 매도가 되어도 보증금을 최우선적으로 변제받을 수 있음

ㆍ이사 다음 날 확인할 것

- 전입 다음날 등기부등본을 다시 확인하여 근저당 설정 여부 확인

- 정부24 → 민원서비스 → 확인서비스 → 전입신고 세대주 확인

만약의 경우에 경매가 진행될 때, 주민등록을 옮기거나 짐을 빼면 대항력과 우선변제권을 모두 잃게 된다.

이 때에는 법원에 임차권 등기명령을신청해서 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 제도이다. 거기에 연 5%의 보증금 지연 이자도 받을 수 있다.

집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우의 절차는 이어서 작성한다.