등기부
등기부는 권리관계를 나타내주는 지적장부이다. 토지등기부와 건물등기부로 나뉘며, 등기신청이 있더라도 등기부에 기록이 되어야 등기가 있다고 할 수 있다.
표제부에는 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항(위치, 면적, 구조 등), 갑구에는 소유권에 관한 사항, 을구에는 소유권 이외에 관한 사항을 기록한다.
대장
등기부 이외의 공적장부로서 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등이 있으며, 권리변동에 관한 사실관계 및 과세표준의 기자료로 이용된다.
등기부와 대장이 일치하지 않는 경우 → 부동산의 표시에 관한 사항은 대장의 기재를 따르고, 권리의 변동에 관한 사항은 등기부의 기재를 따른다.
※ 대장과 등기부 판례
- 토지대장이나 농지분배 관련 서류들의 기재내용 → 권리변동에 관한 사실인정의 자료로 삼을 수 있다.
- 부동산등기부의 표제부에 토지의 면적이 실제와 다른 경우 → 토지 1필지의 공간적 범위를 특정하는 것은 지적도나 임야도의 경계 → 해당 토지를 표상하는 등기로서 유효하다.
- 상환대장에 어느 토지가 분배대상 농지로 기재되어 있고, 분배받은 농민에게 교부하는 상환증서 발행된 경우 → 분배농지 확정절차는 적법하게 이루어졌다고 추정한다.
- 토지에 관한 소유권이전등기가 경료되었으나 지적공부는 소관청에 비치되지 않은 경우 → 소유권이전등기 당시 지적공부가 비치되어 있었다고 본다.
- 법적 근거 없이 임의로 복구한 토지대장에 소유자 이름이 기재된 경우 → 권리추정력은 인정되지 않고, 이것을 카드화된 토지대장에 그대로 옮긴 것도 권리추정력이 인정되지 않는다.
부동산등기법 제15조(물적 편성주의)
① 등기부를 편성할 때에는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다. 다만, 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.
② 등기기록은 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구를 둔다.
→ 표제부에는 위치, 면적 구조 등이 기록된다. 을구는 기록할 사항이 없으면 없을 수 있다.
※ 등기의 종류 판례
- 부동산등기의 지번표시에 착오나 오류가 중대하여 그 실질관계와 동일성이나 유사성을 인정 불가 → 경정등기가 아닌 무효가 된다.
- 단독소유를 공유로 또는 공유를 단독소유로 하는 경정등기 → 동일성, 유사성이 인정되지 않으므로 허용되지 않는다.
- 토지의 등기부상 명의인의 기재가 실제와 일치하지 않으나 인격의 동일성이 인정되는 경우 → 표시경정등기(착오나 누락을 수정)는 가능하다.
- 등기부의 전산이기 과정에서 유효사항의 누락, 오타 등의 오류 발견 → 직권으로 경정등기를 할 수 있다.
- 등기명의인의 동일성이 인정되지 않는 위법한 경정등기 경료 → 경정 후의 명의인의 권리관계를 표상하는 결과, 등기가 실체관계에도 부합하면 유효하다.
- 권리의 등기에서 등기원인(단독신청, 공동신청)의 경정 → 허용된다.
- 실체관계상 단독소유인 부동산이 공유로 소유권보존등기 → 진정한 권리자가 그 부분의 말소를 소로써 청구 → 법원이 말소(경정등기)를 명할 수 있다.
- 근저당권변경의 부기등기에서 피담보채무가 변제로 소멸된 경우 → 주등기 이외에 부기등기에 대한 말소청구 → 주등기가 말소되면 직권으로 말소되므로 권리보호의 이익이 없다.
- 근저당권의 유효를 전제로 근저당권 이전원인만이 무효, 취소, 해제된 경우 → 근저당권이전의 부기등기만 말소하는 청구는 가능하다.
- 근저당권 양도의 부기등기는 기존 근저당권설정등기의 권리의 승계의 명시일 뿐 → 말소등기청구는 양수인을 상대로 하며 양도인은 피고적격이 없다.
- 순차로 마쳐진 소유권이전등기에 관하여 최종 등기명의자에게 등기말소를 구함과 관계 없이 중간의 등기명의자에게 등기말소를 구할 소의 이익이 있다.
- 저당권설정등기청구권 보전을 위한 처분금지가처분등기 → 순위보전의 효력이 있다.
중복등기(이중보존등기)
등기는 먼저 이루어진 등기가 선등기, 뒤에 이루어진 등기가 후등기라 한다.
실체관계를 불문하고 선등기를 인정하는 것이 판례이다. 소유주의 동일 여부에 관계 없이 먼저 이루어진 등기가 원인무효가 아니라면 후등기는 무효이다.
그 이전의 등기가 멸실되었다가 다시 회복됨으로 인한 이전등기라고 하여도 선등기가 우선된다.
※ 중복등기 판례
- 동일인 명의로 중복된 소유권보존등기 → 먼저 경료된 등기가 유효, 뒤에 경료된 중복등기는 실체관계에 부합하는 여부에 관계 없이 무효이다.
- 등기명의인이 다른 중복된 소유권보존등기 → 먼저 경료된 소유권보존등기가 원인무효가 아닌 한, 뒤에 경료된 것은 무효이다.
- 동일한 지분에 중복으로 이전등기가 경료 → 선순위 등기가 원인무효나 직권말소가 되지 않는 한, 후순위등기는 무효이다.
- 동일 부동산에 관하여 중복된 소유권보존등기에 등기명의인이 다른 각 소유권이전등기가 경료된 경우 → 바탕이 되는 각 소유권보존등기의 선후를 기준으로 판단한다.
- 그 이전등기가 멸실회복으로 인한 이전등기라 하더라도 선보존등기를 따라간다.
- 소유권이전등기가 경료된 부동산에 중복하여 소유권보존등기를 마친 자의 점유취득시효가 완성된 경우 → 후행 보존등기의 말소를 구하는 것은 신의칙 위반이 아니다.
- 무효인 후행 보존등기에 기하여 소유권이전등기를 마친 자의 점유취득시효가 완성 → 선행 보존등기에 기한 소유권을 주장하여 후행 보존등기에 의한 등기의 말소를 청구 → 유효하다.
가등기
보전가등기와 담보가등기는 등기부상(형식적)으로는 표시가 나지 않고, 거래 실질과 당사자의 해석에 따른다.
보전가등기는 등기부에 乙의 옆을 공란으로 두고 등기를 기록한다. 이 공란은 효력이 없고 잔금 후 본등기를 넣어야 효력이 발생한다.
만약 乙의 가등기 아래에 이중매매로 인한 丙의 이전등기가 올라온다면 그대로 유효하나, 乙의 가등기의 공란에 본등기가 올라가면 丙의 등기는 직권말소된다.
가등기권리자가 본등기절차를 따르지 않고 별도의 소유권이전등기를 한 경우 → 가등기는 소멸하지 않는다.
가등기의 이전 → 부기등기의 형식으로 경료할 수 있다.
※ 가등기 판례
- 본등기의 순위보전의 효력 → 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급된다. 단, 물권변동의 효력이 가등기한 때로 소급되는 것은 아니다.
- 가등기권리자는 무효인 중복소유권보존등기의 말소의 청구는 할 수 없다. 가등기는 실체법상의 효력은 없고 순위보전의 효력만 있다.
- 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기 → 소유권이전등기를 청구할 어떤 법률관계가 있다고 추정하지는 않는다.
- 의용 민법과 의용 부동산등기법 당시의 가등기 → 현행과 마찬가지로 구체적인 등기원인의 추정력은 부정된다.
※ 가등기에 기한 본등기 절차 판례
- 가등기권리자는 본등기를 해야 그 이후 본등기의 말소청구 가능 → 가등기권자는 가등기의무자인 전 소유자를 상대로 본등기청구권을 행사해야 한다.
- 가등기권자가 본등기를 한 경우 → 가등기 이후에 한 제3자의 본등기는 직권말소할 수 있다.
- 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기 이후의 가압류등기 → 그 이후 가등기에 기한 본등기 → 등기공무원은 그 가압류등기를 직권말소할 수 있다.
- 가등기 후 국세 및 지방세 체납으로 인한 압류등기 → 본등기 경료 → 압류등기가 가등기에 우선하는지 여부에 다툼이 있으면 직권말소 불가, 가처분등기나 강제경매개시결정등기는 직권말소가 가능하다.
- 가등기권자가 본등기절차가 아닌 별도의 소유권이전등기를 경료받은 때 → 본등기청구권은 소멸하지 않는다.
- 가등기에 기한 본등기절차가 아닌 별도의 소유권이전등기 경료 → 그 가등기 이후에 처분제한의 등기나 중간처분의 등기 등이 없다면 가등기의무자의 의무이행이 완료된 것 → 더 이상 그 가등기에 기한 본등기절차의 이행을 구할 수 없다.
- 가등기상의 권리의 이전등기 → 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 있다.
- 가등기가 이루어진 부동산에 관하여 제3취득자 앞으로 소유권이전등기 → 가등기가 말소된 경우 → 그 가등기의 회복등기청구는 제3취득자를 상대로 한다.
- 가등기에 기한 본등기절차의 이행을 금지하는 취지의 가처분 → 등기사항이 아니므로 허용되지 않는다.
- 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기, 그 가등기상의 권리 자체의 처분을 금지하는 가처분 → 등기사항이다.
- 복수의 권리자가 소유권이전청구권 보존을 위한 가등기 경료 → 일부 권리자가 자기 지분에 관하여 단독으로 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있다.
등기의 절차
등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이다.
매매로 인해 등기의무자 乙이 매매대금을 지불하고 등기청구권을 행사하면 甲이 등기필정본을 제출하여 등기소에서 등기를 마치게 된다.
등기를 단독으로 신청할 수 있는 경우(예외) → 판결, 상속, 합병, 소유권보존 및 말소등기, 부동산표시의 변경이나 경정등기 등이 있다.
형식적 심사주의 → 등기소에서는 실질적 심사권한이 없으므로 신청서류와 등기부에 의해 등기요건에 합당한지 여부를 심사할 형식적 심사권한 밖에 없다.
등기청구권
공동신청주의 → 당사자 일방은 상대방의 협력 없이는 등기를 신청할 수 없다.
매매로 인한 소유권이전등기청구권, 점유취득시효의 완성으로 인한 등기청구권, 부동산환매권, 부동산임차권 → 채권적 청구권으로서 매수인은 매도인(상대방)의 동의나 승낙을 받아야 한다.
점유취득시효의 완성로 인한 소유권이전등기청구권 → 채권자와 채무자 사이에 아무 관계가 없어 동의나 승낙이 필요 없다.
위조로 인한 소유권이전등기(실체관계와 등기가 불일치) → 그 말소를 위한 등기청구권은 소유권에 기한 방해제거청구권의 일종으로 물권적 청구권의 성질을 가진다.
등기인수청구권 → 자기명의로 있으면 안 될 등기가 있는 경우 등기권리자를 상대로 등기를 인수받아 갈 것을 구할 수 있다.
만약 甲과 乙 사이의 매매계약에서 계약이 취소되어 乙이 이전받은 등기를 甲에게 반환하지 않았을 경우 → 소유권이전등기청구권와 무효등기의 말소등기청구권은 실질적으로 동일하므로 하나의 판결은 다른 하나의 청구에도 같은 영향을 미친다.
※ 등기청구권 판례
- 매매로 인한 소유권이전등기청구권(채권적 청구권)의 양도 → 성질상 양도가 제한됨 → 통지만으로는 채무자에 대한 대항력이 없고 동의나 승낙을 받아야 한다.
- 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권(채권적 청구권)의 양도 → 채권자 및 채무자 사이에 아무런 계약관계나 신뢰관계가 없음 → 양도 가능하다.
- 부동산매수인이 목적부동산을 인도받아 계속 점유(사용 및 수익) → 매매로 인한 소유권이전등기청구권(채권적 청구권)의 소멸시효는 진행되지 않는다.
- 무효등기의 말소청구권(물권적 청구권)과 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권(물권적 청구권)은 목적, 법적 근거와 성질이 동일한 것 → 기판력이 미친다.
- 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권(물권적 청구권)의 요건 → 이미 자기 앞으로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었거나 법률에 의해 소유권을 취득해야 한다.
- 계약이 적법하게 해제된 경우에는 그 계약의 이행으로 변동되었던 물권은 계약이 없었던 상태로 복귀 → 소유권이전등기의 말소(물권적 청구권) 또는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차(물권적 청구권)의 이행을 구할 수 있다.
- 현재의 등기명의인이 아닌 자를 상대로 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구권(물권적 청구권) → 피고적격이 없으므로 불가하다.
- 소유권에 기한 물권적 방해배제청구로서 소유권등기의 말소(물권적 청구권) 또는 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차(물권적 청구권)의 이행을 구하는 소송 중 → 그 소송물에 대해 화해권고결정이 확정 → 여전히 물권적인 방해배제의무를 지는 것으로 그 법적 성질이 채권적 청구권으로 바뀌지는 않는다.
- 소유권이전등기청구권을 압류한 채권자 → 그 압류는 채권자, 채무자, 제3채무자 사이에서만 효력 → 제3채무자나 채무자로부터 이전등기를 경료한 제3자에게 그 이전등기의 말소를 청구할 수는 없다.
등기의 효력
권리변동적 효력(부동산 물권변동의 효력), 대항적 효력(대항력), 순위확정적 효력(등기의 선후), 추정적 효력(실체적 권리관계 존재)이 있다.
단, 등기의 공신력은 없으므로 선의취득은 불가능하다.
민법 제200조(권리의 적법의 추정)
점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정한다.
→ 점유에 관한 개념은 동산에만 해당된다. 부동산은 등기로 본다.
등기의 추정력
등기와 연결된 실체적 권리관계가 있을 것이라고 추정하는 것이다.
공시방법에 의해 소유권을 나타내는데, 점유의 추정력은 동산만 해당되며 부동산은 등기를 보고 적법하게 소유권을 취득하였는지 추정할 수 있다.
등기의 추정력은 전제요건구비의 적법추정의 범위(등기권리, 등기절차, 등기원인이 적법한지 등)에서만 영향을 미친다.
등기의 추정력은 등기에 관한 것에 한정 → 부동산의 표시에 관한 사항에는 그 추정력이 미치지 않는다.
추정의 효과는 등기명의인, 제3자도 원용 가능하며 등기명의인의 이익이나 불이익을 위해서도 인정된다.
소유권이전등기가 경료되어 있는 경우 → 등기명의인뿐만 아니라 제3자나 전 소유자에 대해서도 적법하게 등기원인을 취득한 것으로 추정한다.
만약 전 소유명의인이 등기원인의 무효를 주장하며 말소등기절차의 이행을 구하려면 무효사실의 주장과 입증은 전 소유명의인에게 있다.
기본적 효과 → 등기명의인은 적법한 권리자로 추정, 그 증명책임은 이를 다투려는 자, 등기의 무효를 주장하는 자가 부담한다.
부수적 효과 → 등기의 추정력이 인정되면 그 등기의 내용을 신뢰하는 것도 원칙적으로 선의 및 무과실로 추정된다.
추정력의 번복 → 전 소유명의자가 허무인, 사자명의의 등기신청, 부실등기임이 명백한 경우 등에는 그 추정력이 인정되지 않는다.
※ 등기의 추정력 판례
- 특별한 사정이 없는 한, 그 원인과 절차에 있어서 적법하게 경료된 것으로 추정된다.
- 전등기의 접수일자, 접수번호, 원인일자 등이 불명으로 기재된 멸실회복등기 → 특별한 사정이 없는 한 적법하게 처리한 것이라고 추정된다.
- 전등기명의인이 미성년자 → 부동산을 친권자에게 증여(이해상반행위) → 일단 등기가 경료된 이상, 필요한 절차를 적법하게 거친 것으로 추정된다.
- 환매기간을 제한하는 환매특약이 등기부에 기재 → 등기부 기재와 같은 환매특약이 진정하게 성립된 것으로 추정한다.
- 전 소유명의인이 등기원인의 무효를 주장 → 소유권이전등기의 말소등기절차의 이행을 구하려면 무효사실을 주장하고 입증해야 할 책임이 있다.
- 소유권이전등기가 경료된 경우 → 등기명의자는 제3자 및 전 소유자에 대해서도 적법한 등기원인에 의해 소유권을 취득한 것으로 추정한다.
- 소유권이전등기가 전등기명의인의 직접이 아닌 제3자가 그 처분행위에 개입된 경우 → 현소유명의인의 등기가 적법하게 이루어진 것으로 추정한다. 전 소유명의인은 반대사실(무효사실)에 대한 증명책임이 있다.
- 등기부상의 권리자와 매도자의 인적사항이 일치하고 그것이 유효하다고 추정하고 매수한 경우 → 등기가 위조라 하더라도 매수자의 과실로 보지는 않는다.
- 등기부상의 명의인을 소유자로 믿고 그 부동산을 매수하여 점유하는 자 → 과실 없는 점유자에 해당한다.
※ 등기의 추정력 부정 판례
- 허무인으로부터 등기를 받은 소유권이전등기는 원인무효 → 소유권추정은 깨진다.
- 사망자 명의의 등기신청으로 경료된 등기 → 원인무효의 등기이나 등기의무자의 사망 전에 그 등기원인이 이미 존재한다면 적법하게 경료된 것으로 추정한다.
- 동일인 명의로 소유권보존등기가 중복 → 뒤에 경료된 중복등기(후등기)는 무효이다.
- 소유권보존등기의 추정력 → 그 보존등기명의인 이외의 자가 당해 토지를 사정받은 것(보존등기명의인이 원시취득자가 아님)으로 밝혀지면 깨어진다.
- 전등기명의인이 무권리자(선의취득 불가)이므로 소유권이전등기가 원인무효로 말소되어야 할 경우 → 등기의 추정력은 번복된다.
- 대장상의 소유명의인으로부터 미등기부동산을 사실상 양수한 자나 상속받은 자만이 소정의 절차에 따라 발급받은 확인서에 의해 대장상의 소유명의인 변경등록 후 → 변경등록된 토지대장을 첨부하여 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
- 소유자미복구부동산을 사실상 소유하는 자는 같은 법에 따른 확인서를 발급받아 소유권보존등기를 할 수 없음 → 이를 위반한 등기는 권리추정력이 없다.
※ 등기의 추정력 인정 판례
- 특별조치법에 의해 임야를 사정받은 사람이 따로 있더라도 그 등기는 적법한 절차에 따라 마쳐진 것 → 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정된다.
- 보증서나 확인서에 기재된 취득원인이 사실과 다름을 인정하더라도 → 다른 취득원인으로 권리를 취득하였음을 주장하는 때 → 추정력이 깨어진다고 볼 수 없다.
- 등기부상 기재된 등기원인이 아닌 다른 원인으로 적법하게 취득하였다고 주장하였으나 등기원인행위의 태양 및 과정을 다소 다르게 주장하더라도 추정력은 깨지지 않는다.
- 멸실회복등기에 있어 전등기의 접수연월일, 접수번호, 원인일자가 모두 불명으로 기재되었다고 하더라도 → 추정력은 인정된다.