용익물권
타인의 물건을 일정한 범위 내에서 사용 및 수익행위를 하는 것이다. 지상권, 지역권, 전세권으로 구분된다.
토지나 건물과 같은 부동산만이 대상이 된다.
민법 제279조(지상권의 내용)
지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.
→ 타인의 토지에 대한 권리(타물권) → 타인의 토지를 사용하는 권리(용익물권) + 그 위에 건물이나 공작물, 수목을 소유할 수 있는 권리이다.
토지사용의 대가인 지료 → 임대차가 아니므로 지상권의 요소가 아니다.
토지임차권은 토지를 사용 및 수익할 것을 청구할 수 있는 채권이고 지상권은 물권이므로 권리의 성격이 다르다.
※ 지상권 판례
- 대지상에 기존 건물이 있더라도 지상권설정계약은 유효 → 불법건축물이 있는 경우에는 철거를 전제로 하는 것은 무효가 아니다.
- 기존 1층 건물의 옥상에 건물의 소유를 목적으로 한 지상권설정계약 → 그 기존 1층 건물 위에 건물을 소유하기 위해 그 대지에 한 지상권설정계약으로 본다.
- 근저당권 등 담보권 설정의 당사자들이 토지 위에 지상권을 설정하여 담보가치의 저감을 방지 → 변제나 시효로 소멸하면 같이 부종하여 소멸한다.
- 은행에 돈을 빌리면서 나대지에 담보권 설정을 하면 채권자인 은행 앞으로 지상권을 설정한다. 그러면 그 나대지에는 아무것도 할 수 없다. 나대지가 가장 가치가 높은데, 그 위에 건물을 올린다면 가치가 하락하기 때문이다.
- 담보지상권 → 피담보채권에 저당권이 잡히는 것이지 지상권에 저당권이 잡히는 것은 아님 → 지상권에 채무(피담보채무)가 잡히는 것은 아니다.
- 금융기관이 토지의 저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정하면서 사용 및 수익권을 배제하지 않음 → 토지소유자가 토지를 사용 및 수익할 수 있다.
- 토지에 저당권과 지상권을 취득하는 경우 → 지상권은 저당권이 실행될 때까지 제3자가 용익권을 취득하거나 목적 토지의 담보가치를 하락시키는 침해행위를 배제하는 것 → 제3자가 그 토지 위에 건물을 축조하는 것을 중지시킬 수 있다.
법정지상권
법률행위에 의한 지상권은 소유의 목적과 담보지상권을 합한 것이다.
법률규정(상속, 형성판결, 경매, 공용징수 등)에 의한 지상권 취득 → 등기가 필요하지 않다.
점유취득시효의 완성으로 인한 지상권 → 법률규정에 의해 취득한 지상권이지만 등기를 해야 한다.
법정지상권 → 건물소유자가 그 토지에 대해 지상권을 취득하여 건물소유자를 보호하는 것이다.
전세권, 저당권, 가등기담보권, 양도담보권, 매도담보권, 입목 등의 경우 → 경매나 담보권 등의 실행으로 건물이나 토지의 소유자가 다르게 된 때에 법정지상권이 성립한다.
관습법상의 법정지상권은 위 4가지를 제외하고 포괄적으로 적용된다.
민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권)
① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전 호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
② 전 항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전 항의 기간까지 연장한다.
→ 콘크리트 건물, 수목은 30년, 가건물은 15년, 동상의 경우에는 5년부터 계약할 수 있다. 최소기간이기 때문에 영구로 약정할 수도 있다.
최단존속기간에 관한 규정 → 기존 건물의 사용을 목적으로는 할 수 없고, 지상권자가 그 건물이나 수목 등을 소유할 목적으로 지상권을 설정한 경우에만 적용된다.
민법 제281조(존속기간을 약정하지 아니한 지상권)
① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전 조의 최단존속기간으로 한다.
② 지상권설정 당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전 조 제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.
→ 15년을 말한다.
민법 제284조(갱신과 존속기간)
당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 제280조의 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 그러나 당사자는 이보다 장기의 기간을 정할 수 있다.
→ 30년 후 지상권이 소멸 → 지상건물이 현존 → 토지소유자 甲에게 갱신청구 + 거절 가능 → 지상권자 乙의 지상물 매수 청구 + 거절 못함(형성권)으로 진행된다.
단, 지상권자가 지료를 연체하는 등의 귀책사유로 지상권이 소멸한 경우 → 지상물의 매수를 청구할 수 없다.
지상권의 존속기간과 갱신에 관한 규정 → 편면적 강행규정으로서 이를 위반하여 지상권자에게 불리한 약정은 효력이 없다.
민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
① ⑴ 지상권이 소멸한 경우에 ⑵ 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전 항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
→ 지상권자가 2년간 지료를 지급하지 아니하여 지상권소멸청구를 당한 경우(귀책사유) → 매수청구권을 행사하지 못한다.
제1항에서 청구의 의미 → 청약의 의미이므로 거절할 수 있다.
지상권의 존속기간과 갱신에 관한 규정 → 편면적 강행규정으로서 이를 위반하여 지상권자에게 불리한 약정은 효력이 없다.
※ 지상권자와 토지사용권 판례
- 지상권을 설정한 토지소유자 → 지상권이 존속하는 동안 토지의 사용 및 수익권은 지상권자에게 있음 → 토지소유자는 토지를 사용 및 수익할 수 없다.
- 제3자가 지상권설정자에 대하여 해당 토지를 사용 및 수익할 채권적 권리가 있더라도 지상권자에게는 대항할 수는 없다.
민법 제290조(준용규정)
① 제213조, 제214조, 제216조 내지 제244조의 규정은 지상권자간 또는 지상권자와 인지소유자간에 이를 준용한다.
② 제280조 내지 제289조 및 제1항의 규정은 제289조의2의 규정에 의한 구분지상권에 관하여 이를 준용한다.
→ 상린관계에 관한 규정을 준용한다.
민법 제282조(지상권의 양도, 임대)
지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.
→ 지상권자와 그 지상물의 소유권자가 반드시 일치할 필요는 없으며, 지상권설정 시의 범위와 설정 당시 매매되는 지상물의 범위를 다르게 할 수도 있다.
지상권의 범위에서 일부만 떼어서 매매할 수도 있다는 것이다.
종물은 주물의 처분에 따르므로 지상물을 양도하면 지상권도 이전의 부기등기를 해야 한다.
민법 제286조(지료증감청구권)
지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.
→ 지료의 지급은 지상권의 요소가 아니므로 약정이 있을 때에만 지료지급의무가 발생한다. 등기를 하면 제3자에게 대항할 수 있다.
지료가 등기되지 않은 때에는 무상의 지상권으로서 지료증액청구권도 발생하지 않는다.
일종의 형성권이지만 상대방이 다투는 경우에는 법원의 결정에 따르고, 그 증감이 인정되면 증감청구한 때로 소급하여 효력이 발생한다.
민법 제287조(지상권소멸청구권)
지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
→ 일반적으로는 토지의 멸실, 존속기간의 만료, 혼동(지상권자가 토지 수용), 소멸시효, 지상권소멸청구, 포기로 인한 원상회복 등이 있다.
지상권설정자가 지상권의 소멸을 청구하면 형성권이므로 말소등기 없이도 지상권이 소멸하는 효과가 발생한다. 소급효는 없다.
연체기간은 1명에 대해 합산한 2년을 의미한다.
ㆍ지상권소멸청구권 판례
- 법정지상권에 대한 지료가 결정되지 않았거나, 지료지급 연체가 양도 전후에 걸쳤을 때 2년이 되지 않은 경우 → 지상권소멸청구는 불가하다.
- 법정지상권에 대한 지료에 대해 약정을 하지 않은 경우에는 지료의 지급을 지체한 것으로 볼 수 없음 → 지상권소멸청구가 불가하다.
- 지상권설정자가 지상권의 소멸을 청구하지 않는 동안 지상권자로부터 연체된 지료 일부를 이의 없이 받아 연체된 지료가 2년 미만으로 된 경우 → 지상권소멸청구는 불가하다.
- 분묘기지권을 취득한 자가 판결에 따라 그 지료의 액수가 정해졌음에도 판결확정 전후에 걸쳐 2년분 이상의 지료지급을 지체한 경우 → 새로운 토지소유자는 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있다.
- 지료에 관한 약정을 등기하지 않은 경우 → 토지소유자는 구 지상권자의 지료연체 사실을 들어 지상권의 양수인에게 대항하지 못한다.
- 법정지상권, 관습상의 지상권이 발생한 경우 → 토지소유자가 지료확정재판 전에 법원의 지료결정을 전제로 지료급부이행의 소를 제기할 수 있다.
민법 제288조(지상권소멸청구와 저당권자에 대한 통지)
지상권이 저당권의 목적인 때 또는 그 토지에 있는 건물, 수목이 저당권의 목적이 된 때에는 전 조의 청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생긴다.
→ 지상권 자체에 저당권을 설정하였다면, 저당권자인 은행에 통지가 가게 된다.
민법 제371조(지상권, 전세권을 목적으로 하는 저당권)
① 본 장의 규정은 지상권 또는 전세권을 저당권의 목적으로 한 경우에 준용한다.
② 지상권 또는 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자는 저당권자의 동의 없이 지상권 또는 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.
→ 무상의 지상권은 언제든지 지상권을 포기할 수 있지만, 유상의 지상권은 그 포기로 인해 토지소유자에게 손해가 발생하면 그 손해를 배상해야 한다.
어떤 경우에도 등기를 해야 지상권소멸의 효과가 발생한다.
민법 제285조(수거의무, 매수청구권)
① 지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다.
② 전 항의 경우에 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다.
→ 형성권이기 때문에 거절할 수 없다. 단, 지상권자의 귀책사유로 지상권이 소멸한 경우에는 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.
지상권의 필요비는 지상권자가 부담하므로 필요비상환청구권은 인정되지 않고 유익비상환청구권은 인정된다.
민법 제289조(강행규정)
제280조 내지 제287조의 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
→ 일반적으로 지상권자가 사회적 또는 경제적으로 약자이기 때문에 약자를 보호한다는 명목으로 지상권자에게 불리한 계약은 할 수 없으며, 대신 강자인 토지 소유자에게 불리한 계약은 유효하다.
편면적이란 은 한 쪽만 도와주는 것을 말한다.
민법 제289조의2(구분지상권)
① 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.
② 제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용 및 수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용 및 수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니된다.
→ 건물 기타 공작물(수목 X)을 소유하기 위한 목적으로 토지의 지하나 지상의 일정한 범위가 한정하여 설정될 수 있다.
민법 제366조(법정지상권)
저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
→ 저당권의 설정 당시(가압류는 압류의 효력이 발생하는 때)를 기준으로 대지와 지상 건물이 동일인 소유에 속하였을 때 법정지상권이 유효하다.
임의경매의 경우에는 법정지상권, 강제경매의 경우에는 관습법에 의한 법정지상권이 해당된다.
법정지상권은 건물소유자를 보호하기 위한 공익의 목적이기 때문에 그 법정지상권을 배제하는 약정을 하더라도 효력이 없다.
단, 관습법에 의한 법정지상권을 배제하는 약정도 효력이 있다. 건물공유자의 경우에는 동일인으로 취급하고 토지공유자의 경우에는 별도로 본다.
구분소유적 관계의 경우에는 내부적으로는 단독소유이므로 그 건물소유자는 법정지상권을 가질 수 있다.
민법 제305조(건물의 전세권과 법정지상권)
① 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
② 전 항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.
법정지상권의 경우에는 임의경매의 경우에 해당한다.
매매나 임의경매 등의 사유로 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 경우에 그 건물소유자가 그 토지에 대해 법정지상권을 가지게 된다.
관습법에 의한 법정지상권은 강제경매 경우에 해당된다.
관습법에 의한 법정지상권이 인정되지 않는 경우 → 원래 동일인 소유였으나 원인무효가 되어 등기가 말소된 경우, 채권자취소권으로 건물의 양도가 취소되고 소유권이전등기가 말소된 경우, 건물을 철거하기로 합의하였거나 임대차계약을 체결 등 별도의 약정이 있는 경우 등이 있다.
위 그림에서 건물소유자 乙이 관습법에 의한 법정지상권을 획득 후 → 건물소유권을 가진 채 丙에게 매매를 하였다면 원칙적으로는 건물의 소유권만 넘어가게 된다.
원칙적으로는 丙의 상황에서는 건물의 소유주와 토지의 소유주가 일치하지 않기 때문에 관습법에 의한 법정지상권을 획득할 수 없게 된다.
이 경우에는 민법 제100조 주물과 종물의 처분에 따른 관습법에 의한 법정지상권을 획득하거나, 민법 제187조에 따라 부동산을 등기하여 관습법에 의한 법정지상권을 획득할 수 있다.
만약 甲이 丙의 관습법에 의한 법정지상권을 부동산의 등기나 기타 방법으로 획득하기 전에 건물을 철거하라고 주장하는 경우 → 신의칙에 따라 무효가 된다.
매매가 아니라 경매를 통해 소유권을 취득한다면 丙은 소유권이전등기나 부동산을 등기하지 않고도 관습법에 의한 법정지상권를 획득할 수 있다.
특별한 사정이 없는 한, 건물을 경락으로 취득하면 지상권도 당연히 취득되는 것이다.
건물과 법정지상권은 독립된 법률상의 물권이기 때문에 따로 처분할 수도 있다. 주물과 종물에 대한 개념은 임의규정이기 때문이다.
乙이 토지를 甲의 미등기건물과 함께 매수한다면 여전히 건물은 甲의 소유이다. 대외적으로는 乙의 토지에 甲의 건물이 있지만 실질적으로는 건물은 乙의 소유이다.
그런데 乙의 토지가 저당권의 실행으로 丁에게 소유권이 넘어간다면, 형식적으로는 甲의 건물이기 때문에 대외적으로는 甲의 소유가 된다.
그러면 乙의 토지에 실질적으로는 乙의 건물이 있었기 때문에 법적지상권이 인정되었겠지만, 丁에게 토지의 소유권이 넘어가면 대외적으로는 토지소유자와 건물소유자가 일치하지 않기 때문에 법정지상권이 인정되지 않게 된다.
제3자에게 처분하려면 등기를 해야 하는데, 미등기건물이라 등기를 하지 않았기 때문에 법정지상권이 인정되지 않는 결과가 된 것이다.