전세권
전세권설정계약은 건물과 토지가 포함되나, 동산과 농경지에는 해당되지 않는다.
용익물권적(계약 시) 및 담보물권적(반환 시) 성격을 갖추고, 목적에 제한을 두지 않으며, 지상권 없이 전세권으로 건물을 세워 소유할 수 있다.
전세금의 지급은 전세권의 성립에 필수적인 요소가 된다. 목적물의 인도 전이라도 그 등기가 있으면 전세권은 성립한다.
존속기간은 최단 1년에서 최장 10년까지이며, 존속기간의 종료는 명시적 또는 묵시적으로 소멸통보를 통해 이루어진다.
소멸시효는 20년인데 그보다 짧으니 소멸시효는 해당되지 않는다고 본다.
※ 전세권 판례
- 채권담보의 목적으로 목적물의 인도 없이 전세권을 설정 가능 → 장차 전세권자가 목적물을 사용 및 수익하는 것을 완전히 배제하지 않는 한 효력이 있다.
- 전세금의 지급은 전세권의 요소 → 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수 있다.
- 전세권 존속기간이 시작하기 전에 마친 전세권설정등기 → 유효한 것으로 추정되고, 등기된 순서로 전세권의 순위가 결정된다.
- 임차보증금반환채권을 담보할 목적으로 제3자 명의로 경료된 전세권설정등기 → 유효하다.
민법 제303조(전세권의 내용)
① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용 및 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
② 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.
→ 우선변제는 담보물권적 권리이며, 소작제도를 금지하기 위해 농경지에 전세권을 설정할 수 없다.
민법 제312조(전세권의 존속기간)
① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.
② 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.
③ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
④ 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.
→ 전세권은 용익물권적, 담보물권적인 성격을 가지고 있으므로 전세권 존속기간이 시작하기 전에 전세권설정등기가 되었다면 유효하다.
임차보증금반환채권 담보의 목적으로 합의 하에 제3자의 명의로 경료된 전세권등기설정은 유효하다. 임대차는 채권이고, 등기를 합치면 물권이 형성된다.
전세권이 법정갱신(묵시적 갱신)된 경우 → 등기가 없어도 제3자에 대해 갱신된 권리를 주장할 수 있다.
민법 제313조(전세권의 소멸통고)
전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
민법 제304조(건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력)
① 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다.
② 전 항의 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.
→ 전세권자는 점유 및 사용의 권리와 의무가 있는데, 이를 이행하지 않으면 전세권소멸청구를 행사할 수 있으며, 점유보호청구권을 행사할 수 있다.
점유 및 사용에 다른 소극적 인용의무란 전세권자가 사용하는 것을 방해하지 않는 의무를 말한다. 또한 전세권은 적극적 유지수선의무가 없다.
전세권자에게는 필요비상환청구권, 지상물매수청구권은 인정되지 않는다.
※ 민법 제304조 관련 판례
- 전세권설정자가 건물의 존립을 위한 토지사용권이 없어 토지소유자의 건물철거청구에 대항할 수 없는 경우 → 민법 제304조의 적용으로 대항할 수 없다.
- 건물에 대해 전세권 또는 대항력 있는 임차권을 설정한 지상권자 → 지료의 미지급을 이유로 토지소유자가 한 지상권소멸청구가 전세권자나 임차인의 동의 없이 실행된 경우 → 민법 제304조의 적용으로 그 효과가 제한되지 않는다.
민법 제213조(소유물반환청구권)
소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권)
소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
민법 제311조(전세권의 소멸청구)
① 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다.
② 전 항의 경우에는 전세권설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다.
민법 제305조(건물의 전세권과 법정지상권)
① ⑴ 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 ⑵ 전세권을 설정한 때에는 그 ⑶ 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
② 전 항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.
→ 토지와 건물에서 토지만의 소유자가 바뀌면, 토지소유자가 건물소유자에게 건물을 쓸 수 있도록 법정지상권을 설정한 것으로 본다. 지료는 법원이 정한다.
토지와 건물을 함께 소유한 소유자가 건물에 전세권을 설정함 → 토지가 타인에게 경락되어 법정지상권을 취득한 상태에서 다시 건물을 타인에게 양도(법정지상권 O) → 그 건물을 양수한 소유자는 법정지상권을 취득할 지위를 가지며 전세권 관계도 이전됨 → 건물의 양수인이 전세권자의 동의 없이 법정지상권을 취득할 지위를 소멸시킨 경우 → 그 사유로 전세권자에게 대항할 수 없다. 전세권이 우선한다.
민법 제319조(준용규정)
제213조, 제214조, 제216조 내지 제244조의 규정은 전세권자간 또는 전세권자와 인지소유자 및 지상권자간에 이를 준용한다.
→ 제213조, 제214조는 소물청, 제216조 및 제244조는 상린관계에 관한 규정이다. 전세권자의 물권적 청구권에 관한 내용이다.
전세권의 내용의 실현이 방해된 경우 → 전세권자는 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권을 행사할 수 있다.
민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무)
전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
→ 제623조와 반대되는 규정이다. 임대차와의 차이점은 전세권자는 집을 빌린 사람이 현상유지 및 수선의무, 임대차는 집을 빌려준 사람이 그 의무를 부담한다.
민법 제623조(임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
민법 제311조(전세권의 소멸청구)
① 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용 및 수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다.
② 전 항의 경우에는 전세권설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다.
→ 형성권이기 때문에 강제성이 있다.
전세권설정자는 전세권자의 사용을 방해하지 않는 소극적 인용의무만 부담한다. 임대인처럼 적극적으로 유지 및 보수할 필요도 없다.
전세권이 성립한 후에 그 목적물의 소유권이 이전되는 경우 → 전세권설정자의 권리가 새로운 소유자에게 포괄승계되며 전세권자는 이에 대항할 수 있게 된다.
이전 소유자는 전세금반환의무를 면하고 새로운 소유자에게 그 의무가 승계된다.
민법 제312조의2(전세금 증감청구권)
전세금이 목적 부동산에 관한 조세 및 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
→ 경제사정 등으로 인해 목적부동산이 상당하지 않게 된 때에 전세금의 증감을 청구할 수 있는 권리다.
이러한 청구는 형성권이며 사정변경의 원칙으로 인해 5%를 초과하지 않는 범위에서 변경할 수 있으며 강제성이 있다.
민법에서 유일하게 대통령령이 정하는 기준을 가진 조문이다. 기존 전세금의 5%를 초과하지 못하며, 1년 이내에는 다시 증액하지 못하도록 하고 있다.
민법 제306조(전세권의 양도, 임대 등)
전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.
→ 전전세에 관한 것으로 전세권설정자 甲이 양수인 丙에게 전세권을 양도하는 것이다. 전세권은 용익물권과 담보물권으로 물권으로서의 양도성을 가진다.
담보물권으로서 부담보로 전세권만 줄 수도 있고, 통지 및 승낙을 통한 전세와 부기등기 및 이전등기를 통한 담보물권 등으로도 행사할 수 있다.
전세가 끝나면서 전세금반환채권이 발생하는데, 전세권 존속 중에는 불가하고 만료 및 해지 후에 유효하다.
민법 제307조(전세권양도의 효력)
전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있다.
→ 전전세를 받은 사람도 이전 전세권자와 동일한 권리의무를 가진다.
전세권의 존속기간이 만료된 경우 → 용익물권적 권능은 소멸 + 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세권설정등기의 효력이 존속 → 전세권과 전세금반환채권을 제3자에게 양도할 수 있다.
단, 소정의 확정일자 있는 증서에 의한 채권양도절차를 거치지 않으면 전세금반환채권의 압류 및 전부채권자 등 제3자에게 대항할 수 없다.
전세권이 존속하는 동안은 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 없다.
전세권이 존속기간의 만료로 소멸, 합의해지, 당사자 간의 특약 등의 특별한 사정이 있는 때 → 담보물권이 없는 무담보의 채권을 양수한 것이 된다.
민법 제345조(권리질권의 목적)
질권은 재산권을 그 목적으로 할 수 있다. 그러나 부동산의 사용, 수익을 목적으로 하는 권리는 그러하지 아니하다.
→ 전세권에 저당권을 설정할 수는 있으나 질권을 설정할 수는 없다.
민법 제308조(전전세 등의 경우의 책임)
전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우, 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담한다.
→ 전전세가 전세권자에게 위험한 이유는 불가항력으로 인한 손해에도 전세권자가 책임을 지기 때문이다.
전세권자는 전세권설정자가 전전세를 금지하지 않는다면 전세권설정자의 동의가 없어도 전전세를 할 수 있으며, 원전세권이 소멸하면 전전세권도 소멸한다.
민법 제314조(불가항력으로 인한 멸실)
① 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다.
② 전 항의 일부멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다.
→ 불가항력으로 인한 멸실에 대해서는 손해배상의 책임이 없으며, 통고란 민법 제311조에서 말하는 청구의 의미이다.
민법 제315조(전세권자의 손해배상책임)
① 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임 있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해를 배상할 책임이 있다.
② 전 항의 경우에 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환해야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다.
→ 전세권설정자(집주인)가 전세권자(세입자)에게 그 손해배상채권 외 다른 채권을 가지고 있는 경우 → 전세금반환채권에 대한 물상대위권을 행사한 전세권저당권자에게 상계 등으로 대항할 수 없다.
전세금은 전세권설정자의 전세권자에 대한 손해배상채권 외에 다른 채권까지 담보한다고 볼 수 없기 때문이다.
민법 제317조(전세권의 소멸과 동시이행)
전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권 설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.
→ 전세권의 목적물을 인도했다고 하더라도 전세권설정등기를 말소하지 않았다면 전세금을 돌려줄 의무가 없는 것이 규정이다.
민법 제318조(전세권자의 경매청구권)
전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.
→ 경매는 임의경매로 우선변제를 받을 수 있는데, 전세권자가 스스로 배당요구를 해야 매각을 통해 소멸한다.
경매를 할 때 건물의 일부일 경우에는 전체 건물이 아닌 도면에 나온 일부만 가능하며, 그 일부에 대해 경매를 신청하면 법원에서 건물 전체를 임의경매로 매각하고 우선변제권은 적용하여 변제를 받을 수 있다.
전세권이 종료한 경우 → 최선순위 전세권자의 채권자는 그 부동산에 대한 경매절차에서 채권자대위권 또는 압류 및 추심명령을 받아 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있다.
건물의 일부에 대한 전세권 → 나머지 건물부분에 대해서는 별론으로 하고, 전세권의 목적물에만 경매신청을 할 수 있다.
민법 제316조(원상회복의무, 매수청구권)
① 전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하며 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다. 그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못한다.
② 전 항의 경우에 그 부속물건이 전세권설정자의 ⑴ 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있다. 그 부속물건이 ⑵ 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 같다.
→ 형성권이다.
민법 제310조(전세권자의 상환청구권)
① 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 ⑴ 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 ⑵ 소유자의 선택에 좇아 그 ⑶ 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
② 전 항의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
→ 목적물 개량으로 인한 가액의 증가가 현존하면 지출액이나 증가액의 상환 청구가 가능 → 소유자가 상환방법을 선택하는 순서로 진행된다.