매도인의 담보책임
매매의 목적인 권리나 목적물 자체에 하자가 있을 때 매도인이 매수인에 대하여 부담하는 책임이다.
부동산 매매에 있어서 누수 등 중대한 결함이 있을 경우, 6개월 이내의 기간에서 매도인이 하자에 대해 책임을 지는 것과 같다.
담보책임은 법률규정에 의해 인정된 법정책임이며 매도인의 귀책사유를 묻지 않는 무과실책임 → 특정물 및 불특정물의 하자에 적용된다.
매매계약 내용의 중요 부분에 착오가 있는 경우 → 매수인은 매도인의 하자담보책임의 성립 유무에 관계 없이 매매계약을 취소할 수 있다.
담보책임과 채무불이행(불완전이행) 책임
경합(판례) → 담보책임에 따른 손해배상을 청구할 수 없더라도 채무불이행 일반의 규정에 따라 계약해제 및 손해배상을 청구할 수 있다.
귀책사유 → 담보책임은 무과실책임으로 과실의 유무에 관계 없이 책임을 지지만, 채무불이행책임(불완전이행)은 채무자의 고의 및 과실을 전제로 한다.
매수인(채권자)의 선의 또는 악의 → 담보책임은 매수인이 하자를 알거나 알 수 있었을 경우 영향을 미치지만, 채무불이행책임은 하자와는 관계가 없다.
하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우 → 담보책임에서는 최고 없이 계약해제가 가능하지만, 채무불이행책임은 최고 후 해제할 수 있다.
권리행사기간 → 담보책임은 6개월 또는 1년의 제척기간의 제한을 받고, 채무불이행책임은 10년의 소멸시효기간의 제한을 받는다.
담보책임과 원시적 불능
원시적 전부불능 → 계약은 처음부터 무효이고, 계약체결상의 과실책임만 문제된다.
원시적 일부불능 → 계약은 전부에 유효하게 성립하고, 매도인은 그 불능부분에만 담보책임을 진다. 일부무효의 법리는 적용되지 않는다.
담보책임과 착오
매매의 목적물에 하자가 있음을 알지 못하고 매매계약을 체결한 경우 → 착오와 매도인의 하자담보책임이 경합한다.
매매계약 내용의 중요한 부분에 착오가 있는 경우 → 매수인은 매도인의 하자담보책임의 성립에 관계 없이 매매계약을 취소할 수 있다(판례).
담보책임과 사기
매수인은 사기를 이유로 한 계약취소권과 담보책임으로 인한 권리를 선택적으로 행사할 수 있다.
※ 담보책임 판례
- 담보책임의 규정에 따른 손해배상을 청구할 수 없어도 채무불이행 일반의 규정에 따라 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.
- 채무불이행으로 인한 손해배상책임과 하자담보책임 → 불완전이행으로서 채무불이행이므로 경합적으로 인정된다는 의미이다.
- 상법 제69조(매수인의 목적물의 검사와 하자통지의무)는 민법상 매도인의 담보책임에 대한 특칙 → 채무불이행(불완전이행)으로 인한 손해배상책임을 묻는 청구에는 적용되지 않는다.
- 매매계약 내용의 중요한 부분에 착오가 있는 경우 → 매수인은 매도인의 하자담보책임의 성립에 관계 없이 매매계약을 취소할 수 있다.
민법 제569조(타인의 권리의 매매)
매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.
→ 타인의 권리를 매매의 목적으로 하더라도 그 매매계약은 유효 → 원시적 불능으로서 무효는 아니다.
매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하지 않으면 채무불이행과 담보책임을 이행해야 한다.
※ 타인의 권리에 대한 매매 판례
- 부동산매수인이 소유권이전등기 없이 이를 제3자에게 전매한 경우 → 타인의 권리에 대한 매매라고 할 수 없다.
- 명의신탁자가 신탁된 부동산을 매도한 경우 → 명의신탁자는 사실상, 법률상으로 처분할 수 있는 권원에 의해 매도한 것이므로 타인의 권리의 매매가 아니다.
- 타인의 권리에 대한 증여를 하는 경우 → 가능하다. 채무자는 권리를 취득하여 채권자에게 이전해야 한다.
- 낙찰대금의 납부 전에 체결한 낙찰받은 부동산의 매매계약 → 타인의 권리의 매매에 해당한다. 경락대금을 모두 납부해야 내 것이 되기 때문이다.
민법 제570조(동전 - 매도인의 담보책임)
전 조의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.
→ 선악을 불문하고 매도인이 매수인에게 그 권리를 이전할 수 없으면 계약을 해제할 수 있으나, 매수인이 악의라면 손해배상은 청구할 수 없다.
매매나 증여의 대상이 타인에게 귀속된 것만으로는 이행불능이라 볼 수 없다.
손해배상은 이행이익의 배상이며, 이행불능 당시의 목적물의 시가를 기준으로 한다.
※ 담보책임에 따른 손해배상 판례
- 매매나 증여의 대상인 권리가 타인에게 귀속되었다는 이유만으로 채무자의 계약에 따른 이행이 불능이라고 할 수 없다. 확정적으로 불능이어야 한다.
- 타인의 권리매매에 있어서 이행불능으로 인한 손해배상액 → 이행불능 당시의 목적물의 시가를 기준으로 산정한다.
- 타인의 권리매매로 인한 담보책임에서 손해배상 → 불능 당시의 시가를 표준으로 이행이익을 배상해야 한다.
민법 제571조(동전 - 선의의 매도인의 담보책임)
① 매도인이 계약당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 아니함을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.
② 전 항의 경우에 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다.
→ 선의의 매도인이 매매의 목적인 권리의 전부를 이전할 수 없을 때에 적용된다. 권리의 일부를 이전할 수 없는 경우에는 해당되지 않는다.
계약을 해제할 경우 → 매도인의 손해배상의무와 매수인의 대지인도의무는 동시이행관계에 있다.
민법 제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.
② 전 항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.
③ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다.
→ 여기에서 말하는 권리의 하자는 일부권리의 이전불능이다. 제1항은 대금감액청구권, 제2항은 계약해제권, 제3항은 손해배상청구권을 말한다.
담보책임에 따른 매도인이 매수인에게 배상해야 할 손해액 → 이행이익 상당액이다. 그 사이에 10억 원의 부동산이 15억 원이 되었다면 5억 원이다.
잔존한 부분 → 선의의 매수인이 잔존한 부분만 매수할 생각이 없다면 계약 전부를 해제할 수 있다.
부동산 매매계약의 목적물인 대지나 건물의 일부가 타인에게 속하여 존립을 유지할 수 없게 된 경우 → 매도인의 담보책임규정이 유추적용된다.
선의의 매수인이 사실을 안 날 → 매도인이 권리의 일부를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었음이 확실하게 된 사실을 안 날을 말한다.
민법 제573조(전 조의 권리행사의 기간)
전 조의 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.
→ 타인에게 속한 사실을 안 날이 아니라, 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었음이 확실하게 된 사실을 안 날을 말한다.
민법 제574조(수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임)
전 2조의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.
→ 대금감액청구권, 계약해제권, 손해배상청구권이 인정된다. 단, 매수인이 악의라면 매도인에게 담보책임이 발생하지 않는다.
매매로 인한 채무의 일부를 원시적으로 이행할 수 없는 경우 → 대가적인 계약관계를 조정하여 등가성을 유지한다는 취지이다.
매수인에게 대금감액청구권이 있고, 감액할 부분이 확정되지 않은 경우 → 대금 전부에 관한 지급거절을 할 수 있다.
수량지정매매 → 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안점을 두고 대금도 그 수량을 기준(평당가 등)으로 정한 경우를 말한다.
특정물의 원시적 일부불능 → 민법 제574조의 담보책임은 특정물의 원시적 일부불능에 한하며, 종류물의 매매에는 적용되지 않는다.
원시적 전부불능의 경우에는 담보책임이 아니라 계약체결상의 과실책임의 문제가 되며, 후발적 불능의 경우에는 채무불이행책임이나 위험부담의 문제가 된다.
※ 수량지정매매와 매도인의 담보책임 판례
- 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고, 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하며, 계약당사자가 면적을 가격을 정하는 가장 중요한 요소로 파악하여 가격을 정한 경우 → 수량을 지정한 매매에 해당한다.
- 아파트분양계약 → 수량을 지정한 매매이다.
- 건물 일부의 임대차계약의 체결 시 → 임차인이 건물면적의 일정한 면적이 있는 것으로 믿고, 임대인도 그 면적이 있는 것으로 명시적 또는 묵시적으로 표시한 경우 → 수량을 지정한 임대차에 해당한다.
- 목적물을 등기부상의 평수에 따라 특정한 경우라도 당사자가 그 구획을 전체로서 평가하였고 평수에 의해 계산한 경우 → 수량을 지정한 매매라 할 수 없다.
- 경매목적인 토지의 등기부상 면적을 표시하는 것은 단지 토지를 특정하여 표시하기 위한 방법에 지나지 아니한 것 → 수량을 지정한 매매라 할 수 없다.
- 수량을 지정한 매매계약 후에 수량부족이 발생한 경우(후발적) → 분양계약 후 공용시설용 대지에 편입하여 시에 기부채납한 것이 원인인 경우 → 담보책임을 물을 수 없다.
- 수량지정매매인 부동산 매매계약에서 실제면적이 계약면적에 미달(원시적)하는 경우 → 대금감액청구권은 가능하나, 부당이득반환청구나 계약체결상의 과실책임에 따른 이행청구는 불가능하다.
민법 제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
② 전 항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.
③ 전 2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.
→ 감축되어야 할 금액을 비율적으로 산출할 수 없기 때문에 대금감액청구권은 인정되지 않는다.
민법 제576조(저당권 및 전세권의 행사와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.
② 전 항의 경우에 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
③ 전 2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.
→ 저장권이나 전세권이 설정되었다는 것만으로는 담보책임이 발생하지 않는다.
계약해제권, 상환청구권, 손해배상청구권이 발생한다. 행사기간에 관해서는 특별한 제한은 업다.
※ 저당권, 전세권과 매도인의 담보책임 판례
- 가압류의 목적이 된 부동산을 매수한 이후, 가압류에 기한 강제집행으로 소유권 상실한 경우 → 매도인의 담보책임에 관한 규정이 준용된다.
- 가등기의 목적이 된 부동산을 매수한 이후, 그 가등기에 기한 본등기가 경료되어 소유권을 상실한 경우 → 매도인의 담보책임이 준용된다.
- 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우 → 매수인이 피담보채무를 이행하지 않아 근저당권이 실행되어 소유권을 잃게 되더라도 매도인은 담보책임을 부담하지는 않는다.
민법 제577조(저당권의 목적이 된 지상권, 전세권의 매매와 매도인의 담보책임)
전 조의 규정은 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용한다.
→ 임차권을 목적물로 한 매매나 교환계약에서 그 임대차 목적물에 이미 설정되어 있던 근저당권의 실행 등으로 임대인이 임대계약상의 의무를 이행하지 못하는 경우 → 임대차의 목적은 부동산에 걸린 것이므로 임차권의 매도인에게 담보책임은 없다.
민법 제578조(경매와 매도인의 담보책임)
① 경매의 경우에는 경락인은 전 8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.
② 전 항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.
③ 전 2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.
→ 경매의 목적물에 권리의 하자가 있는 경우에 경락인(매수인)이 채무자나 배당받은 채권자에게 담보책임을 물을 수 있는 것으로 공경매의 경우만 해당된다.
채무자는 물상보증인도 포함된다.
※ 경매와 매도인의 담보책임 판례
- 민법 제578조, 제580조의 경매에 관한 특칙 → 경매는 매도인인 채무자의 의사와 무관하게 법원에 의해 실행되는 매도행위만을 의미(사적 경매 X)한다.
- 민법 제578조의 채무자 → 임의경매에서의 물상보증인도 포함된다.
- 강제집행의 집행권원인 약속어음공정증서가 위조된 것으로서 무효가 되어 경매 부동산의 소유권을 취득하게 못하게 된 경우 → 부당이득의 법리에 따른 반환청구는 가능하지만 담보책임은 물을 수 없다.
- 강제경매의 채무자가 입찰 기일 이후 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권을 소멸시켜 후순위 임차권의 대항력을 존속시키고도 이를 낙찰자에게 고지하지 않은 경우 → 손해를 배상할 책임이 있다.
- 경락받은 부동산의 가등기에 기한 본등기가 경료되지 않은 경우 → 아직 소유권이 유효한 것이므로 손해배상책임이 성립하지 않는다.
- 매매의 목적인 부동산에 설정된 담보권이 실행되어 소유권을 상실하게 되더라도 민사집행법상 경매절차의 취소사유에 해당하지 않음 → 매수인은 매도인의 담보책임을 유추적용하여 책임을 물을 수 있다.
- 단, 아직 배당이 실시되기 전이라면 집행법원에 대해 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부만 매각대금의 반환을 청구하여 담보책임을 추급할 수 있다.
민법 제579조(채권매매와 매도인의 담보책임)
① 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다.
② 변제기에 도달하지 아니한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다.
→ 채권의 하자 → 채권을 매매의 목적으로 한 경우, 매수인이 그 채권을 행사하여 만족을 얻지 못하게 되는 것을 말한다.
담보책임 → 채권의 매도인은 채권의 존재와 채권액에 대해서만 담보책임을 지고, 채무자의 변제자력까지 담보책임을 지는 것은 아니다.
매도인의 하자담보책임 → 특정물 또는 종류물 + 무과실책임(법정책임) + 과실상계는 준용되지 않지만 매수인의 잘못을 참작하여 손해를 배상한다.
매도인의 과실이 있는 때에는 채무불이행책임이 따로 발생한다.
무과실책임 → 고의나 과실이 없더라도 손해의 결과에 대하여 책임을 지는 것이다.
민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
② 전 항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
→ 매매의 목적물에 해제 + 매수인의 선의 및 무과실을 요건으로 한다.
계약해제권과 손해배상청구권이 인정되며, 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 내에 행사해야 한다.
하자 → 객관적 성질이나 성능을 결여한 것으로, 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우 등이 있다.
경매에서는 경매의 결과를 확실히 하기 위해 물건 자체의 하자에 대해서는 하자담보책임이 적용되지 않는다.
민법 제582조(전 2조의 권리행사기간)
전 2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다.
→ 매수인의 권리행사기간 → 재판상 또는 재판 외에서의 권리행사에 관한 기간을 말한다.
매도인에 대한 하자담보에 기한 손해배상청구권 → 제척기간(6개월)이 적용된다.
하자담보에 기한 매수인의 손해배상청구권 → 매수인이 매매목적물을 인도받은 때부터 소멸시효(10년)가 진행한다.
민법 제581조(종류매매와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전 조의 규정을 준용한다.
② 전 항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자 없는 물건을 청구할 수 있다.
→ 매매의 목적물이 종류인 경우, 특정된 목적물에 하자가 있어야 한다. 단, 매수인은 그 하자에 대해 선의 및 무과실이어야 한다.
해제권, 손해배상청구권, 완전물급부청구권이 발생한다.
※ 종류매매, 매도인의 담보책임 판례
- 매매목적물의 하자가 경미하여 수선 등의 방법으로 계약의 목적을 달성하기에 별다른 지장이 없으나, 매도인에게는 지나치게 큰 불이익이 발생하는 경우 → 공평의 원칙에 의해 매수인의 완전물급부청구권의 행사를 제한할 수 있다.
- 매매계약 내용의 중요한 부분에 착오가 있는 경우 → 매수인은 매도인의 하자담보책임의 성립에 관계 없이 매매계약을 취소할 수 있다.
- 위작인 각 서화를 진품으로 알고 매수한 것은 법률행위 내용의 중요 부분에 착오 → 매매계약을 적법하게 취소할 수 있다.
- 제조물에 상품적합성이 없어 제조물 그 자체에 발생한 손해 → 제조물책임이 아닌 하자담보책임으로 배상해야 한다.
민법 제583조(담보책임과 동시이행)
제536조의 규정은 제572조 내지 제575조, 제580조 및 제581조의 경우에 준용한다.
→ 동시이행에 관한 규정이다. 양자의 급부에 대해 동시이행의 항변권에 관한 규정이 준용된다.
매수인이 매도인에게 담보책임을 묻게 되면, 매도인은 지급받은 대금이나 손해배상금을 매수인에게 지급해야 하고, 매수인도 수령한 매매목적물을 매도인에게 반환해야 한다.
민법 제584조(담보책임면제의 특약)
매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다.
→ 임의규정이므로 매도인의 담보책임에 대해 가중, 경감, 배제, 면제 등이 가능하다.