민법 제635조(기간의 약정 없는 임대차의 해지통고)
① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 상대방이 전 항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일
민법 제636조(기간의 약정 있는 임대차의 해지통고)
임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전 조의 규정을 준용한다.
→ 임대차기간의 약정이 있더라도 해지할 권리가 있는 경우에는 전 조에 규정된 해지통고의 법리가 적용된다.
민법 제637조(임차인의 파산과 해지통고)
① 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 전 항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.
민법 제639조(묵시의 갱신)
① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용 및 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
② 전 항의 경우에 전 임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.
→ 묵시적 갱신의 경우에는 존속기간의 약정이 없는 것으로 취급한다.
※ 임대차의 종료 판례
- 임대인의 지위의 양도는 임대인과 신소유자와의 계약만으로 양도 가능하나, 임차인이 원하지 아니하면 임대인과의 임대차관계도 해지 가능하다.
- 임대차 목적물의 소유권을 제3자에게 양도하고, 그 제3자는 임차인으로부터 그 임대차 목적물을 인도받은 경우 → 해지의 의사표시 없이 임대차는 당연히 종료된다.
- 대항력을 갖춘 주택임차인이 당해 임차주택을 경락받아 그 소유권을 취득한 경우 → 임대차는 종료한다.
- 임대차기간 중 해제 및 해지의 의사표시에 어떤 절차가 요구되거나 제한이 따르는 경우 → 기간만료로 인한 임대차계약의 종료 시에는 적용되지는 않는다.
민법 제652조(강행규정)
제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
→ 그 외에 편면적 강행규정에 해당되지 않는 것들은 제626조, 제639조, 제629조가 있다.
민법 제653조(일시사용을 위한 임대차의 특례)
제628조, 제638조, 제640조, 제646조, 제648조, 제650조 및 전 조의 규정은 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 않는다.
→ 차임증감청구권, 전차인 보호를 위한 특별규정(제631조 등), 차임연체와 해지, 부속물매수청구권, 법정질권 총 5가지에는 해당되지 않는다.
여관숙박계약은 일시사용을 위한 임대차계약으로 본다(판례).
주택임대차보호법 제1조(목적)
이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
→ 일시사용, 사용대차, 법인(전세임대주택, 중소기업 제외), 임대권한이 없는 사람과의 임대차계약에는 적용되지 않는다.
주택의 대지, 미등기 또는 무허가 건물의 경우에도 적용된다.
주택임대차보호법 제2조(적용 범위)
이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
→ 주거용 건물인지 비주거용 건물인지 여부는 공부상의 표시만이 아니라 그 실제 용도에 따라서 결정해야 한다.
주택임대차보호법 제11조(일시사용을 위한 임대차)
이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
→ 사용대차, 자연인이 아닌 법인, 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우에는 적용되지 않는다.
전세임대주택을 지원하는 법인, 중소기업에 해당하는 법인 → 대항력과 우선변제권이 인정된다. 그 외 법인은 해당되지 않는다.
주택임대차보호법 제12조(미등기 전세에의 준용)
주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 본다.
→ 채권적 전세라고 한다.
※ 주택임대차보호법 적용범위 판례
- 대지를 제외한 건물만이 아니라 대지도 포함된다.
- 주거용 건물이란 공부상의 표시 및 실지 용도에 따라서 정한다. 오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택임대차법에 적용된다.
- 방 2개와 주방이 딸린 다방 → 주거용 건물에 해당하지 아니한다. 다방 영업의 부수적인 것이다.
- 전세임대주택을 지원하는 법인과 중소기업에 해당하는 법인의 경우 → 대항력과 우선변제권을 인정한다.
- 미등기 또는 무허가 건물 → 주택임대차법에 적용된다.
- 주택의 소유자가 아니지만 적법한 임대권한을 가진 사람도 주택임대차법에 적용된다.
- 적법한 임대권한이 없는 사람에게는 주택임대차법이 적용되지 않는다.
주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
③ 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조 제1항, 제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용한다.
→ 전세임대주택을 지원하는 법인 → 한국토지주택공사, 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 해당된다.
대항력 → 주택의 인도(현관의 열쇠, 자동문 비밀번호 등) + 주민등록(전입신고, 가족 포함)이 되어야 하며, 다음 날 오전 00시부터 대항력이 생긴다.
※ 주택임대차보호법 대항력 판례
- 주민등록이 임차기간 중 계속 존속하는 한도에서만 대항력이 유지된다.
- 주택의 인도 → 주택에 대한 점유의 이전, 열쇠를 넘겨주거나 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등을 고려한다.
- 주민등록의 신고는 행정청이 수리한 경우에 효력이 발생 → 행정청이 수리하기 전에 신고서의 내용을 수정하면 수정된 사항에 따라 주민등록이 이루어진다.
- 주민등록이 제3자에 의해 임의로 이전되었고 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유가 없는 경우 → 이미 취득한 대항력은 주민등록이 이전되어도 그대로 유지된다.
- 주민등록이 직권말소된 경우 → 원칙적으로 대항력은 상실되나, 직권말소 후 이의절차에 따라 말소된 주민등록이 회복되면 소급하여 대항력이 유지된다.
- 대항요건을 위한 주민등록 → 배우자 및 자녀 등 가족의 주민등록도 포함한다.
- 외국인등록, 체류지변경신고, 국내거소신고, 거소이전신고를 한 경우 → 주민등록과 동일한 법적 효과가 있다.
- 다가구용 단독주택의 경우 → 전입신고는 지번만 기재하는 것으로 충분하다. 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요는 없다.
- 다세대주택(아파트)의 경우 → 대항요건을 갖추려면 특정 동, 호수의 명확한 표시(구분등기가 가능한 호수)가 있어야 한다.
- 다가구용 단독주택의 대항요건을 갖춘 후 다세대주택으로 변경된 경우 → 대항력을 상실하지 않는다.
- 연립주택 중 1개 세대에 대한 미등기전세권자가 연립주택의 동, 호수를 기재하지 아니하고 그 지번만을 신고하여 주민등록을 한 경우 → 미등기전세의 유효한 공시방법이 아니다.
- 신축 중인 연립주택의 임차인이 전입신고한 동, 호수가 잘못 등재된 것인 경우 → 대항력이 없다.
- 실제 지번이나 등기부상의 지번이 아닌 주민등록 → 대항요건으로서 유효하지 않다.
- 주택의 소유권보존등기 후 토지의 분할 등으로 인해 토지대장 등의 주택의 지번 표시가 등기부상 지번과 상이하게 된 경우 → 토지대장 및 건축물대장상의 지번에 따른 주민등록은 유효하다.
- 대항력을 갖춘 주택임차인이 임차권을 적법하게 양도 또는 임대한 경우 → 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고 후 주택을 인도받아 점유를 계속한다면 대항력은 존속한다.
- 간접점유자의 주민등록(등기부에 전입세대로 등록되어 있으나 실거주는 아닌 경우 등) → 유효한 공시방법이 되지 않는다.
- 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우 → 대항력이 인정된다.
- 대항력이 생기는 시점에서 익일이란 다음 날 오전 00시를 말한다. 11일에 했으면 12일 00시부터 효력이 있다. 저당권은 11일에 하자마자 적용된다.
- 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우 → 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다.
- 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 주택을 매도한 경우 → 임대차보증금반환채무도 양수인에게 이전되므로 전부채권자에 대한 보증급지급의무를 면한다.
- 대항력 있는 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우 → 양수인은 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하고 가압류채권자는 임대주택의 양수인에 대해서만 그 가압류의 효력을 주장할 수 있다.
- 임대차의 종료 후 임차주택이 신소유자에게 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우 → 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인(원래 집주인)의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
- 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의로 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우 → 증액부분에 관해서는 저당권자에게 대항할 수 없다.
- 전세계약을 체결하고 대항력을 갖춘 후 근저당권이 설정되고 임차인이 그 후 전세권설정등기까지 경료한 경우 → 근저당권이 실행되어 전세권설정등기가 말소되어도 대항력은 상실되지 않는다.
- 대항력을 갖춘 임차인이 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 우선변제를 수령한 경우 → 나머지 보증금에 기한 대항력(주택임차인)을 행사할 수 있다.
- 건축 중인 주택의 임차인이 마친 주민등록이 소유권보존등기 후 등기를 마친 저당권자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부 → 사회통념상의 인식에 따라 판단한다.
주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
→ 2년이 최단이지만, 2년 미만으로 약정했으면 유효하다. 집주인이 보증금을 돌려줄 때까지 임대차관계는 계속된다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
→ 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년이다.
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나의 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후 및 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속 및 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함, 이하 환산월차임)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.
→ 주택임대차법 시행령에 따르면 증액청구는 약정한 차임의 5%의 금액을 초과하지 못하며, 증액 후 1년 이내에는 할 수 없다.
임대차계약 종료 후 재계약을 하는 경우에는 제7조가 적용되지 않는다. 임대차계약이 존속 중에만 가능하다.
주택임대차보호법 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구)
임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.
주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
주택임대차보호법 제13조(소액사건심판법의 준용)
임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다.
→ 최우선변제는 주택가액의 절반을 최고한도로 보증금 중 1억 1천만 원 이하의 경우 3,700만 원까지, 우선변제는 대항력과 확정일자가 있어야 가능하다.
보증금반환청구소송에서 승소판결을 받아 임차주택에 강제집행을 하거나, 경매가 개시된 경우에 그 배당에 참가하여 우선변제를 받는 방법이 있다.
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
① 임차인(제3조 제2항 및 제3항의 법인 포함)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
→ 임차인은 임차주택을 명도(반대의무의 이행이나 이행의 제공)하지 않고도 강제경매를 신청할 수 있다.
주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)
① 제3조의2 제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍, 면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시, 광역시, 특별자치시는 제외, 특별자치도는 포함), 군, 구(자치구)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인법에 따른 공증인(이하 확정일자부여기관)이 부여한다.
② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다.
③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
⑤ 제1항, 제3항 또는 제4항에 따라 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다.
⑥ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다.
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
② 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3 제5항, 제3조의4 제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.
1. 은행법에 따른 은행
2. 중소기업은행법에 따른 중소기업은행
3. 한국산업은행법에 따른 한국산업은행
4. 농업협동조합법에 따른 농협은행
5. 수산업협동조합법에 따른 수협은행
6. 우체국예금 및 보험에 관한 법률에 따른 체신관서
7. 한국주택금융공사법에 따른 한국주택금융공사
8. 보험업법 제4조 제1항 제2호 라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
9. 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사
10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.
1. 임차인이 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우
2. 제3조의3 제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
3. 민법 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
⑨ 금융기관 등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.
→ 보증금반환채권을 질권으로 주고 전세금 대출 → 우선변제권을 승계받는다. 보증금을 받을 권리를 은행에게 주고, 전세금을 대출받는 구조이다.
주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관 등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항, 제4항 및 제8항의 임차인은 금융기관 등으로 본다.
→ 임차권등기명령으로 대항력 및 우선변제권을 보호받을 수 있다. 저당권처럼 작용한다.
주택임대차보호법 제3조의4(민법에 따른 주택임대차등기의 효력 등)
① 민법 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3 제5항 및 제6항을 준용한다.
주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다.
→ 경매신청의 등기 전에 전입신고(주민등록), 점유(주택의 인도)를 갖춰야 한다. 확정일자를 말하는 것이 아니다.
최우선변제는 주택가액의 절반을 최고한도로 보증금 중 1억 1천만 원 이하의 경우 3,700만 원까지, 우선변제는 대항력과 확정일자가 있어야 가능하다.
주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)
① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
1. 서울특별시: 5천 500만 원
2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천 800만 원
3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역은 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천 800만 원
4. 그 밖의 지역: 2천 500만 원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
→ 2024년 12월부로 최우선변제의 금액이 변경되었으므로 해당 부분은 숙지해야 하겠다.
주택임대차보호법 제8조의2(주택임대차위원회)
① 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 심의하기 위하여 법무부에 주택임대차위원회를 둔다.