주택임대차법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
→ 대항력이 없는 임차권은 경매에 의해 소멸한다.
※ 주택임대차법 우선변제권 판례
- 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 → 우선변제권은 다음날을 기준으로 발생한다.
- 임차권의 대항력을 취득하고 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 후 다른 곳으로 주민등록을 이전 후 재전입한 경우 → 재전입한 때로부터 새로운 대항력 다시 발생한다.
- 우선변제의 요건으로 임대차계약서상에 확정일자를 요구하는 취지 → 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하는 목적이다. 제3자에게 공시(등기)하려는 목적이 아니다.
- 계약 당시에 임차보증금 전액을 지급하지 않았어도 대항요건과 확정일자 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 우선변제권이 인정된다.
- 주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관만 만들었을 뿐, 실제로는 주택을 주거용으로 사용 및 수익하지 않은 계약 → 우선변제권을 부여할 수 없다.
- 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 임차주택의 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 → 배당표가 확정될 때까지 임차권은 소멸되지 않는다.
- 근저당권 및 거액의 가압류등기가 있는 건물에 새로운 임차인이 된 사람 → 허위라고 볼 수 없고, 어느 정도 수준에서는 보호받을 수 있다.
- 저당권설정 등으로 인해 실질적인 담보가치가 전혀 없는 주택 → 시세보다 월등히 저렴한 소액임대차보증금만 지급한 임차인(악의)은 보호받을 수 없다.
- 대지에 관한 저당권을 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우 → 건물의 소액임차인에게는 저당권의 실행에 따른 환가대금에 대한 우선변제권은 없다.
- 임차주택의 환가대금 및 주택가액에는 건물과 대지의 환가대금 및 가액도 포함된 것 → 대지에 저당권을 설정할 당시에 이미 건물이 존재할 경우에만 그 지상건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다.
- 우선변제의 요건인 주택의 인도와 주민등록의 존속기간 → 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다. 이사를 가면 안 된다는 말이다.
- 주택임대차의 성립 후 임대인의 소유를 벗어난 임대주택의 대지(타인에게 양도 등) → 주택임대차법상 그 대지의 환가대금에 대해 우선변제권이 미친다.
- 미등기주택의 임차인은 임차주택 대지의 환가대금에 우선변제권의 행사가 가능하다. 미등기주택을 달리 취급하는 특별한 규정은 없다.
- 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부 대지만 경매되는 경우 → 임차인은 대지의 경매대금에 우선변제권을 행사할 수 있다.
- 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신된 경우 → 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권은 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 한다.
- 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인 → 우선변제권을 행사하는 임차인이 아니므로 배당요구는 할 수 없다.
- 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 주거용 건물로 용도가 변경된 경우 → 이를 임차한 소액임차인은 근저당권자에 우선하여 보증금 중 일정액에 대해 우선변제권이 있다.
- 주택임대차법상 대항요건을 갖춘 임차인 → 권리신고를 하지 않으면 이해관계인이 되지 않으므로 경매법원에 스스로 권리를 증명하고 신고해야 한다.
- 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원으로 강제경매를 신청한 경우 → 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 않아도 보증금반환청구 소송에서 금액을 신고한 것이나 마찬가지이므로 별도의 배당요구는 필요하지 않다.
- 임차권등기를 마친 자 → 별도의 배당요구가 없어도 배당을 받을 수 있다.
- 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위해 전세권설정계약서 작성 및 전세권설정등기를 한 경우 → 동일성이 인정된다면 등기필증의 접수인을 확정일자로 본다.
- 별도로 전세권설정등기를 마친 경우 → 대항요건을 상실하면 전세권만 남게 되어 대항력 및 우선변제권도 상실하게 된다.
- 최선순위 전세권자의 지위와 주택임대차법상 대항력을 갖춘 임차인을 동시에 가진 자가 전세권자의 배당요구로서 전세권이 매각으로 소멸된 경우 → 나머지 변제받지 못한 보증금에 대해 대항력을 행사할 수 있다.
- 임차인과 전세권자의 지위를 함께 가지는 자가 임차인의 지위로 경매법원에 배당요구를 한 경우 → 전세권에 관한 배당요구는 받을 수 없다. 각각 별개의 권리이다.
- 임대차보증금의 감액으로 소액임차인에 해당하게 된 경우 → 소액임차인으로서 보호받을 수 있다.
- 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우 → 소액임차인으로 보호받는 일정액을 우선 배당하고, 나머지는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 순위에 따라 배당한다.
- 대지에 관한 저당권의 설정 후 건물이 신축되고, 그 신축건물에 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄경매된 경우 → 대지의 환가대금에서는 우선변제권이 없고, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
- 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도 및 전대한 경우 → 임차권의 양수인(전차인)은 원래 임차인의 우선변제권을 대위행사할 수 있다.
- 주택임차인이 임대차보증금반환채권을 변제받지 못한 채 임대인에 대한 면책결정이 확정되어 개인회생절차가 종료된 경우 → 우선변제권의 한도 내에서는 면책결정의 효력이 미치지 않는다.
- 임대차보증금 반환의무가 임차권등기의 말소의무보다 우선한다.
주택임대차법 제14조(주택임대차분쟁조정위원회)
① 이 법의 적용을 받는 주택임대차와 관련된 분쟁을 심의 및 조정하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 법률구조법 제8조에 따른 대한법률구조공단의 지부, 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소 및 한국감정원법에 따른 한국감정원의 지사 또는 사무소에 주택임대차분쟁조정위원회를 둔다. 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 및 특별자치도는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있다.
주택임대차법 제30조(주택임대차표준계약서 사용)
주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용한다. 다만, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 그러하지 아니하다.
주택임대차법 제9조(주택임차권의 승계)
① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
주택임대차법 제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
→ 편면적 강행규정이다.
상가임대차법 제1조(목적)
이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
→ 대항력은 인도 + 사업자등록신청, 보증금은 회수(우선 및 최우선), 존속기간은 최단 1년 + 갱신요구 10년, 권리금 회수 등이 있다.
상가임대차법 제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
상가임대차법 제7조(민법에 따른 임대차등기의 효력 등)
① 민법 제621조에 따른 건물임대차등기의 효력에 관하여는 제6조 제5항 및 제6항을 준용한다.
② 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조 제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 부동산등기법 제74조 제1호부터 제6호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 포함)을 첨부하여야 한다.
1. 사업자등록을 신청한 날
2. 임차건물을 점유한 날
3. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
상가임대차법 제17조(미등기전세에의 준용)
목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 본다.
→ 채권적 전세라고도 한다. 등기하지 않았으니 물권적인 권리를 행사할 수 없고, 전세금만 남았기 때문에 채권적 전세이다.
상가임대차법 제16조(일시사용을 위한 임대차)
이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
상가임대차법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
→ 다음 날이라는 것은 익일 00시를 말한다.
상가임대차법 제9조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나의 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후 및 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
→ 제4항의 경우에는 묵시적 갱신의 경우를 말한다.
상가임대차법 제5조(보증금의 회수)
① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제6조제5항 또는 제7조 제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.
1. 은행법에 따른 은행
2. 중소기업은행법에 따른 중소기업은행
3. 한국산업은행법에 따른 한국산업은행
4. 농업협동조합법에 따른 농협은행
5. 수산업협동조합법에 따른 수협은행
6. 우체국예금 및 보험에 관한 법률에 따른 체신관서
7. 보험업법 제4조 제1항 제2호 라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
8. 그 밖에 제1호부터 제7호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.
1. 임차인이 제3조 제1항의 대항요건을 상실한 경우
2. 제6조 제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
3. 민법 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
⑨ 금융기관 등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.
상가임대차법 제8조(경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
→ 보증금이 전액 변제되지 않으면 여전히 대항력이 있다.
상가임대차법 제6조(임차권등기명령)
① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시 및 군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
④ 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.
⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조 제1항에 따른 대항력과 제5조 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
상가임대차법 제14조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에 제5조 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.
상가임대차법 제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
③ 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다.
상가임대차법 제14조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에 제5조 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.
상가임대차법 제14조의2(상가건물임대차위원회)
① 상가건물 임대차에 관한 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 법무부에 상가건물임대차위원회를 둔다.
1. 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액
2. 제14조에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준
② 위원회는 위원장 1명을 포함한 10명 이상 15명 이하의 위원으로 성별을 고려하여 구성한다.
③ 위원회의 위원장은 법무부차관이 된다.
상가임대차법 제10조의3(권리금의 정의 등)
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설 및 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 및 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
상가임대차법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
→ 임대기간 만료 6개월 전까지 신규임차인으로부터 권리금 지급을 방해해서는 안되며, 위반 시 손해를 배상해야 한다. 소멸시효는 3년이다.
상가임대차법 제10조의5(권리금 적용 제외)
제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.
1. 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조 제1호에 따른 전통시장은 제외)
2. 임대차 목적물인 상가건물이 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우
상가임대차법 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등)
국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약체결을 위한 표준권리금계약서의 사용을 권장할 수 있다.
상가임대차법 제19조(표준계약서의 작성 등)
법무부장관은 국토교통부장관과 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.
상가임대차법 제20조(상가건물임대차분쟁조정위원회)
① 이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의 및 조정하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 법률구조법 제8조에 따른 대한법률구조공단의 지부, 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소 및 한국감정원법에 따른 한국감정원의 지사 또는 사무소에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 둔다. 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 및 특별자치도는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있다.
상가임대차법 제18조(소액사건심판법의 준용)
임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다.
※ 상가임대차법 판례
- 상가건물은 공부상 표시가 아닌 건물의 현황, 용도에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단해야 한다.
- 사업자등록은 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법 → 사업장을 임차한 사업자의 존재를 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단한다.
- 사업자등록신청서와 상가건물의 등기부상의 표시가 불일치한 경우 → 특별한 사정이 없는 한 제3자와의 관계에서 유효한 공시방법이 될 수 없다.
- 사업자등록을 마친 사업자가 전대차 등으로 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우 → 우선변제권은 유효하지 않다.
- 상가건물의 인도 + 사업자등록 + 확정일자는 대항력 또는 우선변제권의 취득요건이자 존속요건 → 배당요구의 종기까지 존속해야 효력이 있다.
- 최초의 임대차기간이란 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미함 → 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 이내로만 가능하다.
- 임차인의 계약갱신요구권 → 임대차기간 10년의 제한은 법정갱신(합의, 묵시적, 갱신요구 등)에 대해서는 적용되지 않는다.
- 갱신 거절의 통지에 정당한 사유가 없는 경우 → 갱신 거절의 통지의 선후와 관계 없이 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 종전의 임대차는 갱신된다.
- 계약갱신요구권을 행사한 이후, 신규 임대차계약의 형식으로 체결한 계약 → 종전 임대차계약의 재계약이 아닌 갱신의 실질을 갖는다.
- 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유주가 변경된 경우 → 양수인이 임대인의 지위를 승계하며, 소유권이 이전되기 전 연체차임이나 관리비 등은 양수인에게 이전되지 않는다.
- 사업자등록신청서에 첨부된 임대차계약서, 등록사항현황서에 기재된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가임대차법의 적용대상의 보증금액 한도를 초과한 경우 → 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준에 충족하더라도 임차인은 대항력을 주장할 수 없다.
- 임대차계약의 종료 후 재계약 또는 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우 → 차임 등의 증감청구권이 적용되지 않는다.
- 차임의 증액비율을 초과하여 지급된 차임 → 임차인이 부당이득으로 반환을 구할 수 있다.
- 부동산 중개업자가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개 시 → 상가임대차법상 대항력 등의 보호를 받을 수 있는지에 관하여 확인 및 설명할 의무가 있다.
- 임차인이 상가임대차법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 소유권이 제3자에게 양도된 다음 → 소유자와 임차인이 임대차계약을 새로 체결한 경우 → 종전 임대차계약에 기한 대항력 등은 소멸한다.
- 구분점포 각각에 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 경우 → 보증금액의 합산액을 기준으로 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단한다.