부동산등기법 강의 노트 013 :: 인감증명, 주소증명정보, 본인서명사실확인서

 

신청인이 법인인 경우

그 대표자의 자격을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공 → 법인등기사항전부증명서, 일부증명서(지배인초본 등)를 말한다.

법인의 부동산등기 신청 → 부동산소재지의 관할등기소와 법인등기가 된 등기소가 동일하면 → 법인등기사항증명의 제공을 생략할 수 있다.

외국법인(국내영업소나 사무소가 없는 경우) → 근저당권자로서 근저당권설정등기를 신청 → 일반적인 첨부정보 + 부동산등기용 등록번호 증명서 + 외국법인의 존재를 인정할 수 있는 서면(법인등기사항증명서 등)을 첨부정보로 제공한다.

등기기록에는 법인의 명칭과 주사무소소재지를 기록한다. 대표자에 관한 사항은 기록하지 않는다.

 

임의대리인의 등기신청

그 권한을 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공해야 한다.

위임장은 등기권리자와 등기의무자가 동일한 서면으로 작성하거나, 여러 개의 등기의 신청대리권을 1통의 위임장에 위임할 수도 있다.

등기위임장 → 임의대리에서 대리권한을 증명하는 정보가 된다. 대리인(법무사)에게 등기신청, 취하, 등기필정보의 수령 및 확인, 복대리인 선임을 허락한다.

 

부동산등기규칙 제60조(인감증명의 제출)

① 방문신청을 하는 경우에는 다음 각 호의 인감증명을 제출하여야 한다. 이 경우 해당 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 위임장)나 첨부서면에는 그 인감을 날인하여야 한다.

→ 해당되지 않으면 위임장에 인감을 날인하거나 인감증명을 제출할 필요가 없다. 본인서명사실확인서를 제출하는 경우, 인감날인 대신 서명으로 할 수 있다.

매매의 소유권이전등기를 대리인에게 위임 → 등기의무자만 위임장에 인감을 날인 + 인감증명을 제출하고, 등기권리자는 기명날인 또는 서명으로 충분하다.

소유권이전등기의 소송을 위임받은 대리인 → 승소 후, 판결에 따른 소유권이전등기신청 → 대리권한을 증명하는 서면으로 별도의 위임장을 첨부해야 한다.

 

법정대리인의 등기신청

친권자가 미성년의 자를 대리하여 등기를 신청하는 경우 → 기본증명서 + 가족관계등록사항증명서(미성년자를 기준)를 제출한다.

가족관계등록사항별증명서(발행일로부터 3개월 이내), 인감증명, 주민등록표 등본 및 초본 → 등기신청서에 첨부한다.

후견인, 특별대리인이 피후견인 등을 대리하여 등기신청 및 상속재산분할협의 등 → 후견등기사항증명서, 특별대리인선임심판서 등을 제출한다.

위임장 자체에는 유효기간의 제한이 없으나, 법인등기사항증명서, 가족관계등록사항별증명서는 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 한다.

 

주소를 증명하는 정보

등기를 신청하는 경우, 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우)의 주소(사무소 소재지)를 증명하는 정보 → 신청정보와 함께 첨부정보로 제공한다.

주소증명서면을 첨부하는 경우 → 소유권이전(등기의무자, 등기권리자), 직권보존등기, 소유권이전청구권가등기(등기권리자), 근저당권설정(등기권리자)이다.

주소증명서면이 필요없는 경우 → 소유권말소, 근저당권설정등기의 말소는 필요하지 않다.

 

대한민국 국민 → 발행일 3개월 이내의 주민등록등촌 및 초본(소유권보존등기나 이전등기시 필수)을 제출한다. 인감증명은 해당되지 않는다.

매매의 소유권이전등기의 신청 → 등기권리자가 거주불명자로 주소가 행정상 관리주소(주민센터)인 경우 → 그 주소를 제공할 수 있다.

재외국민, 외국인, 법인 → 주소증명은 부동산등기규칙 제46조에 따라 요구되는 경우에만 제출한다. 법인 → 법인등기사항증명서를 제공한다.

주소불명 → 공유자 1인이 행방불명, 그 공유자의 주소가 토지대장에 기재 → 사유를 소명하고 그 대장상의 주소를 주소지로 하여 소유권보존등기를 한다.

 

첨부정보로 제공할 필요가 없는 경우

법인의 부동산등기 신청 → 부동산소재지의 관할등기소와 법인등기가 된 등기소가 동일하면 → 법인등기사항증명의 제공을 생략할 수 있다.

 

집합건물을 건축한 자가 대지사용권을 소유 → 대지권등기를 하지 않고 구분건물에만 소유권등기 → 현재의 구분소유자와 공동으로 대지사용권의 이전등기 신청 → 구분건물의 등기명의인의 주소와 신청서의 주소가 다른 경우에는 첨부정보로 제공해야 한다.

 

주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보

등기신청 시 → 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우에 한정)의 주민등록번호(부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보를 신청정보와 함께 → 첨부정보로 등기소에 제공한다.

등기권리자의 주민등록번호(부동산등기용등록번호)의 증명서면이 → 새로 등기기록에 기입되는 경우(기입등기)에만 첨부한다.

따라서, 소유권말소등기나 근저당권변경등기(채무자 변경, 근저당권자가 등기권리자, 소유자가 등기의무자) 등의 경우에는 → 제공할 필요가 없다.

 

부동산등기용등록번호 부여기관 및 첨부서면

자연인(대한민국 국적) → 주민등록등본 및 초본상의 주민등록번호를 기재 + 주민등록등본 및 초본을 제출한다.

국가, 지방자치단체, 국제기관, 외국정부 → 국토교통부장관이 지정 및 고시한다. 등기관이 관보 등을 참조하여 확인하며, 별도의 증명서를 첨부하지는 않는다.

법인, 외국법인 → 주된 사무소(본점 등) 소재지 관할등기소의 등기관이 부여한다. 등록번호의 증명에는 법인등기사항증명서를 첨부해야 한다.

외국법인(국내 영업소나 사무소가 없는 경우), 비법인사단, 재단 → 시장(자치구), 구청장(자치구, 행정구), 군수가 부여하는 부동산등기용등록번호증명서를 첨부한다.

재외국민 → 기존에 주민등록번호가 있었다면 기존 주민등록번호, 없었으면 서울중앙지방법원 등기국에서 부동산등기용등록번호를 부여한다.

외국인 → 기존에 주민등록번호가 있었어도 사용불가, 외국인등록번호(체류지가 있다는 뜻), 없으면 부동산등기용등록번호를 발급한다.

북한지역 거주 주민 → 법무부장관이 발급한다.

 

등록번호증명서를 첨부할 필요가 없는 경우

기입등기가 아닌 경우 → 새로운 등기원인으로 등기권리자를 등기부에 새로 기입하는 경우에만 필요하다.

법인의 부동산등기 신청 → 부동산소재지의 관할등기소와 법인등기가 된 등기소가 동일하면 → 법인등기사항증명의 제공을 생략할 수 있다.

행방불명 → 공동상속인 중 일부가 행방불명 → 이를 소명하여 주민등록번호를 병기하지 않고 상속등기신청을 한다.

외국국적을 취득, 우리나라 국적의 상실로 부동산등기용등록번호가 없는 경우 → 이를 소명, 부동산등기용등록번호를 병기하지 않고 → 다른 상속인이나 대위채권자가 상속등기를 신청한다.

해산되어 청산중인 주식회사 → 소유 부동산에 대해 부동산등기용등록번호가 없어도 소유권보존등기를 할 수 있다.

 

토지, 임야, 건축물대장 정보나 그 밖의 정보

소유권보존등기의 신청 → 토지대장, 임야대장, 건축물대장, 그 밖의 부동산의 표시를 증명하는 정보를 첨부정보로 등기소에 제공해야 한다.

판결에서 건물의 표시가 증명된다면 → 그 밖의 정보에 해당한다. 집행법원에서 인정한 건물의 소재, 지번, 구조, 면적을 증명하는 서면이 있다.

측량기술자(건축사)가 작성한 서면 → 건축물대장을 갈음하여 첨부하는 서면에 불과하고, 소유권보존등기 시 제출하는 건물의 표시를 증명하는 건축물대장 정보나 그 밖의 정보에는 해당하지 않는다.

 

소유권이전등기의 신청 → 토지대장, 임야대장, 건축물대장, 그 밖의 부동산의 표시를 증명하는 정보를 첨부정보로 등기소에 제공해야 한다.

토지가 아닌 건물(미등기 건물 등) → 건축물대장이 아닌 그 밖의 부동산의 표시를 증명하는 정보를 첨부하여 소유권이전등기를 할 수 있다.

 

부동산의 표시등기 및 멸실등기(토지의 분할, 합병, 등기사항의 변경) → 토지의 변경 전과 후의 정보 + 그 변경을 증명하는 토지대장, 임야대장을 첨부한다.

토지 → 토지대장(토지대장등본)을 첨부정보로 제공한다.

건물 → 건축물대장(멸실건축물대장등본)이나 그 밖의 정보(건축물부존재증명서)를 첨부정보로 제공하여 건물멸실등기를 한다.

 

 

인감증명 및 본인서명사실확인서

신청인 본인이 등기신청 → 신청서에 기명날인 또는 서명한다. 인감증명의 제출이 요구되는 경우 → 신청서에 기명날인(인감)한다.

대리인이 등기신청 → 위임장에 위임인이 기명날인 또는 서명, 인감증명의 첨부가 요구되는 경우, 위임장에 기명날인(인감), 본인서명을 한다.

부동산등기규칙 제60조에 해당되지 않는다면 → 기명날인이나 서명을 해도 된다. 등기의무자를 대리하는 경우에도 위임장 외에 인감증명은 필요하지 않다.

첨부서면에 인감을 날인 → 부동산등기규칙 제60조 제1항 제4호에서 제7호의 경우 → 첨부서면에 인감을 날인해야 한다.

 

부동산등기규칙 제60조(인감증명의 제출)

① 방문신청을 하는 경우에는 다음 각 호의 인감증명을 제출하여야 한다. 이 경우 해당 신청서(위임장)나 첨부서면에는 그 인감을 날인하여야 한다.

1. 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명

2. 소유권에 관한 가등기명의인이 가등기의 말소등기를 신청하는 경우 가등기명의인의 인감증명

3. 소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 법 제51조에 따라 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명

4. 제81조 제1항에 따라 토지소유자들의 확인서를 첨부하여 토지합필등기를 신청하는 경우 그 토지소유자들의 인감증명

5. 제74조에 따라 권리자의 확인서를 첨부하여 토지분필등기를 신청하는 경우 그 권리자의 인감증명

6. 협의분할에 의한 상속등기를 신청하는 경우 상속인 전원의 인감증명

7. 등기신청서에 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하는 경우 그 제3자의 인감증명

→ 제4호에서 제7호의 경우 → 첨부서면에 인감을 날인하고, 인감증명을 첨부해야 한다.

 

인감증명을 제출해야 하는 경우

소유권의 등기명의인이 등기의무자일 경우 → 등기의무자의 인감증명을 제출(소유권자 = 등기의무자)한다.

인감증명 제출 → 소유권이전등기, 소유권이전등기의 말소등기, 소유권이전청구권보전의 가등기 및 본등기, 소유권목적의 지상권, 전세권, 저당권 등이다.

인감증명 필요 없음 → 저당권이전등기, 저당권이전가등기, 전세권목적의 저당권설정등기 → 등기의무자인 저당권자, 전세권자가 소유권의 등기명의인이 아님.

권리질권의 경우 → 저당권을 목적으로 하기 때문에, 소유권의 등기명의인이 등기의무자가 아니므로 → 인감증명이 필요하지 않다.

환매특약등기 → 소유권이전등기와 동시에 신청하는데, 등기의무자인 매수인이 아직 소유권의 등기명의인이 아니므로 → 인감증명은 제출하지 않는다.

매매를 원인으로 한 소유권이전등기신청 → 매수인의 성명(법인명), 주민등록번호 및 주소가 기재된 부동산매도용 인감증명서를 제출한다.

외국인의 경우에는 → 본국의 인감증명(매도용이 아니어도 무방)이거나, 인감증명법에 의한 것이라면 매도용 인감증명이어야 한다.

증여, 교환, 매매 이외의 소유권이전등기신청, 대물변제 → 매매가 아니므로 부동산매도용 인감증명일 필요는 없다.

판결, 수용(관공서 외) 등의 등기권리자의 단독신청 → 등기의무자(소유권의 등기명의인)의 인감증명은 필요하지 않다. 단, 협의매수라면 제출해야 한다.

수용에 의한 소유권이전등기의 촉탁, 환지처분으로 지자체에게 귀속된 도로에 대한 소유권이전등기의 촉탁 → 인감증명은 필요하지 않다.

 

소유권이전청구권보전의 가등기(담보가등기)의 말소신청 → 가등기명의인의 단독신청 가능 + 가등기명의인의 인감증명을 제출한다. 공동신청도 동일하다.

저당권설정청구권보전의 가등기의 말소등기 등 → 가등기명의인이 소유권에 관한 가등기명의인이 아님 → 인감증명을 제출하지 않는다.

지상권, 전세권 등 소유권 이외의 권리를 말소 → 소유권의 등기명의인, 가등기명의인이 아님 → 인감증명을 제출하지 않는다.

소유권에 관한 가등기의 이전 → 등기의무자가 소유권의 등기명의인도 아니고, 가등기의 말소도 아니기 때문에 → 인감증명을 제출하지 않는다.

 

소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 등기필증이나 등기필정보가 없는 상태에서 등기를 신청 → 등기의무자의 인감증명을 제출해야 한다.

신청서에 대리인의 확인서면, 공증서면을 제출하여 전세권말소등기, 근저당권이전등기를 신청 → 전세권자, 근저당권자의 인감증명서를 제출한다.

토지소유자들의 확인서를 첨부하여 합필등기를 신청하면 인감증명도 같이 제출해야 한다. 어느 토지에 이해관계인의 등기가 있으면 승낙서를 첨부한다.

토지 일부에 지역권 등기가 존재하면 그 표시에 관한 정보를 제공, 권리자의 확인서를 첨부하여 토지분필등기를 신청 → 그 권리자의 인감증명을 제출해야 한다.

협의분할에 의한 상속등기를 신청 → 분할협의서에 날인한 상속인 전원의 인감증명을 제출해야 한다. 전원의 합의가 필요, 1인이라도 누락되면 무효이다.

등기신청서에 제3자의 동의나 승낙서를 첨부 → 그 제3자(등기상 이해관계인을 포함)의 인감증명을 첨부한다. 현실적으로 등기신청인이 아니다.

비법인사단, 재단의 등기신청 → 사원총회의 결의서와 2인 이상의 성년자가 사실과 상위 없다는 취지와 성명을 기재하고 인감을 날인, 인감증명을 제출한다.

비균등지분비율의 공유건물 → 지분비율이 대장에 없음 → 실제의 지분비율을 증명하는 서면 + 균등한 지분보다 지분이 적은 자의 인감증명을 제출한다.

법정대리인 → 제60조 제4호에서 제7호까지의 서류작성 → 법정대리인의 인감증명을 제출해야 한다. 무능력자의 인감증명은 필요하지 않다.

 

인감증명서를 제출하지 않는 경우

국가, 지방자치단체 → 규칙 제60조 제1호에서 제3호의 등기의무자거나, 제4호에서 제7호의 경우에만 인감증명서를 제출, 등기권리자의 지위에서는 필요 없다.

토지합필등기신청시 소유자의 확인서, 분필등기신청시 권리자의 서면, 상속재산분할협의서, 제3자의 동의 및 승낙서 → 공정증서라면 인감증명은 필요 없다.

사서증서를 공증인으로부터 인증을 받은 경우에도 제출할 필요가 없다.

인낙조서(확정판결과 동일한 효력)에 의한 소유권이전등기 → 등기권리자 단독으로 신청할 수 있고, 인감증명은 필요하지 않다.

재감자가 무인(손도장)한 등기신청의 위임장을 교도관이 확인 → 인감증명이 필요한 등기신청에는 인감증명서를 제출해야 한다.

 

제출해야 할 인감증명

법인 및 외국회사(국내영업소) → 등기소의 증명을 얻은 그 대표자의 인감증명(법인인감증명)을 제출한다.

비법인사단 및 재단 → 그 대표자나 관리인의 인감증명(개인인감증명)을 제출한다.

 

유효기간, 용도, 기재사항

인감증명서에 유효기간은 없으나, 부동산등기신청서에 첨부하는 인감증명의 유효기간은 발행일로부터 3개월이다.

초일은 산입하지 않으므로, 2월 8일에 발급되었다면, 2월 9일부터 5월 9일 24:00까지 유효하다.

매매의 소유권이전등기신청은 부동산매도용 인감증명서를 첨부하나, 매매 이외에는 사용용도 및 목적이 달라도 전용하여 등기신청을 수리할 수 있다.

인감증명서에 등기의무자의 주소가 종전 주소지로 기재되어도 → 주민등록표등본의 주소이동 내역에 그 주소가 표시되거나, 동일인임이 인정되면 유효하다.

매수인이 다수 → 매수자의 성명란에 첫 번째 매수인을 기재 → 나머지 매수인들의 인적사항을 별지에 기재한 부동산매도용 인감증명서를 첨부해야 한다.

인감증명서상 매수인 표시와 등기신청서상의 등기권리자의 표시가 불일치 → 등기신청을 수리할 수 없다.

 

본인서명사실 확인서

본인서명사실확인서나 발급증(전자본인서명확인서) → 인감증명을 제출한 것으로 본다. 신청서 등에 본인서명은 한자나 영문으로 해도 된다.

서명 → 본인 고유의 필체로 자신의 성명을 기재하는 방법으로 한다.

신청서의 성명은 한글 → 본인서명사실확인서와 신청서(위임장)의 서명은 동일한 문자(영어, 한자, 영문 등)로 해야 한다.

서명 문자가 상이, 성명을 일부만 기재 및 불일치, 성명 인식이 불가, 성명 외의 글자나 문양이 포함, 등기관이 알아볼 수 없으면 → 등기신청을 수리하지 않는다.

발급증을 받았다면 등기관은 전자본인서명확인서 발급시스템에서 확인한다. 만약, 다른 기관 등이 이를 열람한 사실이 있다면, 등기신청을 수리하지 않는다.

본인서명사실확인서, 전자본인서명확인서 → 부동산 관련 용도란에 신청할 등기유형과 거래상대방의 성명, 주소, 주민등록번호가 모두 기재되어야 한다.

근저당권설정용으로 발급받은 인감증명 및 본인서명사실확인서 → 지상권설정용으로 사용할 수 없다.

단, 거래상대방이 기관인 경우(국자, 지자체, 국제기구, 외국정부, 은행, 지방공사, 지방공단, 공공기관, 농협은행 등) → 법인의 명칭만 기재한다.

법무사 등의 자격자대리인 →성명란에 자격자대리인의 자격명과 성명을 기재하면, 주소는 기재하지 않아도 된다.

 

거래상대방이 국가, 지자체, 국제기구와 외국정부, 지방공단, 은행 보험회사, 농협은행 등인 경우 → 거래상대방란에 법인의 명칭만 기재한다. 법인등록번호 및 주사무소의 소재지는 기재하지 않아도 된다.

전자본인서명확인서를 등기소 외의 기관 등이 열람한 사실이 확인된 경우 → 등기신청을 수리하지 않는다.

첨부정보가 외국 공문서이거나 외국 공증인이 공증한 문서인 경우 → 공증담당영사로부터 문서의 확인을 받거나, 아포스티유를 붙인다.

아포스티유협약국가의 국민인 미국인, 일본인의 주소공증서면은 → 아포스티유를 붙여야 한다.

아포스티유협약을 체결하지 않은 국가에서 발행한 공문서 → 해당 국가에 주재하는 대한민국 공증담당영사의 확인을 받는다.