신청인이 법인인 경우
신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보를 첨부정보로서 제공하는 규정 → 법인등기사항전부증명서, 일부증명서(지배인초본 등)를 말한다.
단, 법인이 부동산등기를 신청 시 부동산 소재지의 관할등기소와 법인등기가 된 등기소가 동일한 경우 → 법인등기사항증명의 제공을 생략할 수 있다.
국내에 영업소나 사무소가 없는 외국법인이 근저당권자로서 근저당권설정등기를 신청하는 경우 → 일반적인 첨부정보 + 부동산등기용 등록번호 증명서 + 외국법인의 존재를 인정할 수 있는 서면(법인등기사항증명서 등)을 첨부정보로 제공해야 한다.
등기기록에는 법인의 명칭과 주사무소 소재지를 기록한다. 대표자에 관한 사항은 기록하지 않는다.
대리인에 의한 등기신청의 경우
대리인에 의한 등기신청의 경우에는 그 권한을 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공해야 한다.
위임장 → 등기권리자와 등기의무자가 동일한 서면으로 작성하거나, 여러 개의 등기의 신청대리권을 1통의 위임장에 위임할 수도 있다.
임의대리인의 경우
등기위임장 → 임의대리에서 대리권한을 증명하는 정보가 된다. 대리인(법무사)에게 등기신청, 취하, 등기필정보의 수령 및 확인, 복대리인의 선임을 허락한다.
방문신청 시 규칙 제60조 제1항에 해당하는 경우에는 인감증명을 제출해야 한다.
부동산등기규칙 제60조(인감증명의 제출)
① 방문신청을 하는 경우에는 다음 각 호의 인감증명을 제출하여야 한다. 이 경우 해당 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 위임장)나 첨부서면에는 그 인감을 날인하여야 한다.
→ 해당되지 않으면 위임장에 인감의 날인이나 인감증명을 제출할 필요가 없다.
본인서명사실확인서를 제출하는 경우에는 인감날인 대신 본인의 서명으로 이를 갈음할 수 있다.
매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 대리인에게 위임한 경우 → 등기의무자만 위임장에 인감을 날인 및 인감증명을 제출하고, 등기권리자는 기명날인 또는 서명으로 충분하다.
소유권이전등기의 소송을 위임받은 대리인 → 승소 후, 그 판결에 따른 소유권이전등기신청을 대리하려면 대리권한을 증명하는 서면으로 별도의 위임장(소송위임장 포함)을 첨부해야 한다.
법정대리인의 경우
친권자가 미성년의 자를 대리하여 등기를 신청하는 경우 → 기본증명서 + 가족관계등록사항증명서(미성년자를 기준)를 제출해야 한다.
가족관계등록사항별증명서(발행일로부터 3개월 이내), 인감증명, 주민등록표 등본 및 초본 → 등기신청서에 첨부한다.
후견인, 특별대리인이 피후견인 등을 대리하여 등기신청 및 상속재산분할협의 등을 하는 경우 → 후견등기사항증명서, 특별대리인선임심판서 등을 제출해야 한다.
대리권증명서면의 유효기간
위임장 자체에는 유효기간의 제한이 없으나, 법인등기사항증명서, 가족관계등록사항별증명서는 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 한다.
주소를 증명하는 정보
등기를 신청하는 경우에는 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우)의 주소(사무소 소재지)를 증명하는 정보를 신청정보와 함께 첨부정보로 제공해야 한다.
주소증명서면을 첨부하는 경우 → 소유권이전(등기의무자, 등기권리자), 직권보존등기, 소유권이전청구권가등기(등기권리자), 근저당권설정(등기권리자)이다.
주소증명서면이 필요없는 경우 → 소유권말소, 근저당권설정등기의 말소에는 필요하지 않다.
대한민국 국민의 경우 → 발행일 3개월 이내의 주민등록등촌 및 초본(소유권보존등기나 이전등기시 필수)을 제출해야 한다. 인감증명은 주소를 증명하는 서면에 해당되지 않는다.
매매를 원인으로 한 소유권이전등기의 신청 시 → 등기권리자가 거주불명자로 주소가 행정상 관리주소(주민센터)인 경우에는 그 주소를 제공할 수 있다.
재외국민, 외국인, 법인 → 주소를 증명하는 서면은 부동산등기규칙 제46조에 따라 요구되는 경우에만 제출한다.
법인 → 주소를 증명하는 서면으로 법인등기사항증명서를 제공한다. 부동산등기규칙 제46조에 따라 요구되는 경우에만 제출한다.
주소불명의 경우 → 공유자 1인이 행방불명, 그 공유자의 주소가 토지대장에 기재된 경우 → 사유를 소명하고 그 대장상의 주소를 주소지로 하여 소유권보존등기를 신청한다.
주소증명서면을 첨부정보로 제공할 필요가 없는 경우
법인의 부동산등기 신청 시 → 부동산 소재지의 관할등기소와 그 법인의 법인등기가 된 등기소가 동일한 경우에는 법인등기사항증명의 제공을 생략할 수 있다.
집합건물을 건축한 자가 대지사용권을 가진 경우 → 대지권등기를 하지 않고 구분건물에만 소유권등기를 한 경우 → 현재의 구분소유자와 공동으로 대지사용권의 이전등기를 신청할 수 있다.
단, 구분건물의 등기명의인의 주소와 신청서의 주소가 다른 경우에는 첨부정보로 제공해야 한다.
주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호를 증명하는 정보
등기신청 시 → 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우에 한정)의 주민등록번호(부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보를 신청정보와 함께 첨부정보로 등기소에 제공한다.
등기권리자의 주민등록번호(부동산등기용등록번호)의 증명서면이 새로 등기기록에 기입되는 경우(기입등기)에만 첨부한다.
따라서, 소유권말소등기나 근저당권변경등기(채무자 변경, 근저당권자가 등기권리자, 소유자가 등기의무자) 등의 경우에는 제공할 필요가 없다.
부동산등기용등록번호 부여기관 및 첨부서면
자연인(대한민국 국적) → 주민등록등본 및 초본상의 주민등록번호를 기재하고 주민등록등본 및 초본을 제출한다.
국가, 지방자치단체, 국제기관, 외국정부의 등록번호 → 국토교통부장관이 지정 및 고시한다. 등기관이 관보 등을 참조하여 확인하며, 별도의 증명서를 첨부하지는 않는다.
법인(외국법인) → 주된 사무소(본점, 국내 영업소 등) 소재지의 관할등기소의 등기관이 부여한다. 등록번호의 증명에는 법인등기사항증명서를 첨부해야 한다.
외국법인(국내 영업소나 사무소가 없는 경우), 비법인사단, 재단의 → 시장(자치구), 구청장(자치구, 행정구), 군수가 부여하는 부동산등기용등록번호증명서를 첨부해야 한다.
재외국민 → 기존에 주민등록번호가 있었다면 기존 주민등록번호, 없었으면 서울중앙지방법원 등기부에서 부동산등기용등록번호를 부여한다.
외국인 → 기존에 주민등록번호가 있었어도 사용 불가, 외국인등록번호(체류지가 있다는 뜻), 외국인등록번호가 없으면 부동산등기용등록번호를 발급한다.
북한지역 거주 주민 → 법무부장관이 발급한다.
등록번호증명서를 첨부할 필요가 없는 경우
기입등기가 아닌 경우 → 새로운 등기원인으로 등기권리자를 등기부에 새로 기입하는 경우에만 필요하다.
법인이 부동산등기를 신청 시 부동산소재지의 관할등기소와 법인등기가 된 등기소가 동일한 경우 → 법인등기사항증명의 제공을 생략할 수 있다.
공동상속인 중 일부가 행방불명된 경우 → 이를 소명하여 주민등록번호를 병기하지 않고 상속등기신청을 한다.
외국 국적의 취득으로 우리나라 국적을 상실하여 부동산등기용등록번호가 없는 경우 → 이를 소명하면 부동산등기용등록번호를 병기하지 않고 다른 상속인이나 대위채권자가 상속등기를 신청할 수 있다.
해산되어 청산 중인 주식회사 → 소유 부동산에 대해 부동산등기용등록번호가 없어도 소유권보존등기를 할 수 있다.
토지, 임야, 건축물대장 정보나 그 밖의 표시를 증명하는 정보
소유권보존등기를 신청하는 경우 → 토지대장, 임야대장, 건축물대장, 그 밖의 부동산의 표시를 증명하는 정보를 첨부정보로 등기소에 제공해야 한다.
판결에서 건물의 표시가 증명된 경우(그 밖의 정보에 해당) → 집행법원에서 인정한 건물의 소재, 지번, 구조, 면적을 증명하는 서면이 있다.
측량기술자(건축사)가 작성한 서면 → 건축물대장을 갈음하여 첨부하는 서면에 불과하고, 소유권보존등기 시 제출하는 건물의 표시를 증명하는 건축물대장 정보나 그 밖의 정보에는 해당하지 않는다.
소유권이전등기를 신청하는 경우 → 토지대장, 임야대장, 건축물대장, 그 밖의 부동산의 표시를 증명하는 정보를 첨부정보로 등기소에 제공해야 한다.
토지가 아닌 건물(미등기 건물 등) → 건축물대장이 아닌 그 밖의 부동산의 표시를 증명하는 정보를 첨부하여 소유권이전등기를 할 수 있다.
토지 → 토지대장 및 임야대장을 첨부해야 한다.
부동산의 표시등기 및 멸실등기(토지의 분할, 합병, 등기사항의 변경)신청 시 → 토지의 변경 전과 후의 정보 + 그 변경을 증명하는 토지대장, 임야대장을 첨부한다.
토지 → 토지대장(토지대장등본)을 첨부정보로 제공한다.
건물 → 건축물대장(멸실건축물대장등본)이나 그 밖의 정보(건축물부존재증명서)를 첨부정보로 제공하여 건물멸실등기를 한다.
인감증명 및 본인서명사실확인서
신청인 본인이 등기를 신청하는 경우(규칙 제60조 제1항) → 신청서에 기명날인 또는 서명한다. 인감증명의 제출이 요구되는 경우에는 당사자가 신청서에 기명날인(인감)한다.
대리인이 등기신청을 하는 경우 → 위임장에 위임인이 기명날인 또는 서명, 인감증명의 첨부가 요구되는 경우에는 위임장에 기명날인(인감) 또는 본인서명을 해야 한다.
부동산등기규칙 제60조의 각 호에 해당되지 않는 경우 → 기명날인이나 서명을 해도 된다. 등기의무자를 대리하는 경우에도 위임장 외에 인감증명은 필요하지 않다.
첨부서면에 인감을 날인하는 것 → 매매계약서 등에는 인감날인이 필요 없지만, 규칙 제60조 제1항 제4호 내지 제7호에 해당하는 경우에는 첨부서면에 인감을 날인해야 한다.
부동산등기규칙 제60조(인감증명의 제출)
① 방문신청을 하는 경우에는 다음 각 호의 인감증명을 제출하여야 한다. 이 경우 해당 신청서(위임장)나 첨부서면에는 그 인감을 날인하여야 한다.
1. 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명
2. 소유권에 관한 가등기명의인이 가등기의 말소등기를 신청하는 경우 가등기명의인의 인감증명
3. 소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 법 제51조에 따라 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명
4. 제81조 제1항에 따라 토지소유자들의 확인서를 첨부하여 토지합필등기를 신청하는 경우 그 토지소유자들의 인감증명
5. 제74조에 따라 권리자의 확인서를 첨부하여 토지분필등기를 신청하는 경우 그 권리자의 인감증명
6. 협의분할에 의한 상속등기를 신청하는 경우 상속인 전원의 인감증명
7. 등기신청서에 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하는 경우 그 제3자의 인감증명
→ 제4호 내지 제7호의 경우에는 첨부서면에 인감을 날인하고, 인감증명을 첨부해야 한다.
인감증명을 제출해야 하는 경우
소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우(소유권자 = 등기의무자) → 등기의무자의 인감증명을 제출해야 한다.
인감증명을 제출하는 경우 → 소유권이전등기, 소유권이전등기의 말소등기, 소유권이전청구권보전의 가등기 및 본등기, 소유권 목적의 지상권, 전세권 등이다.
인감증명을 제출할 필요 없는 경우 → 저당권이전등기, 저당권이전가등기, 전세권목적의 저당권설정등기 → 등기의무자인 저당권자, 전세권자가 소유권의 등기명의인이 아니므로 인감증명을 제출할 필요가 없다.
권리질권의 경우 → 저당권을 목적으로 하기 때문에 소유권의 등기명의인이 등기의무자가 아니므로 인감증명이 필요하지 않다.
환매특약등기의 경우 → 소유권이전등기와 동시에 신청하는데, 등기의무자인 매수인이 아직 소유권의 등기명의인이 아니므로 인감증명은 제출하지 않는다.
매매를 원인으로 한 소유권이전등기신청의 경우 → 매수인의 성명(법인명), 주민등록번호, 주소가 기재된 부동산매도용 인감증명서를 제출한다.
외국인의 경우 → 본국의 인감증명은 매도용이 아니어도 무방하지만, 인감증명법에 의한 인감증명이라면 매도용 인감증명이어야 한다.
증여, 교환, 매매 이외의 소유권이전등기신청, 대물변제의 경우 → 매매가 아니므로 부동산매도용 인감증명일 필요는 없다.
판결, 수용(관공서 외) 등, 등기권리자의 단독신청의 경우 → 등기의무자(소유권의 등기명의인)의 인감증명은 필요하지 않다. 단, 협의매수라면 제출해야 한다.
관공서의 촉탁(수용에 의한 소유권이전등기 등) → 인감증명을 제출할 필요 없다.
소유권이전청구권보전의 가등기(담보가등기)의 말소신청 → 가등기명의인이 단독신청 가능하나, 소유권에 관한 가등기인 경우에는 가등기명의인의 인감증명을 제출해야 한다. 공동신청의 경우에도 동일하다.
저당권설정청구권보전의 가등기의 말소등기 등 → 가등기명의인이 단독신청 가능하나, 가등기명의인이 소유권에 관한 가등기명의인이 아니므로 그의 인감증명을 제출할 필요 없다.
지상권, 전세권 등 소유권 이외의 권리를 말소하는 경우 → 등기의무자는 소유권의 등기명의인이나 가등기명의인도 아님 → 등기의무자의 인감증명을 제출하지 않는다.
소유권에 관한 가등기를 이전하는 경우 → 등기의무자가 소유권의 등기명의인도 아니고, 가등기의 말소도 아니기 때문에 인감증명을 제출하지 않는다.
소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 등기필증이나 등기필정보가 없는 상태에서 등기를 신청하는 경우 → 등기의무자의 인감증명을 제출해야 한다.
신청서에 대리인의 확인서면, 공증서면을 제출하여 전세권말소등기, 근저당권이전등기를 신청하는 경우, 등기관이 확인조서를 작성하는 경우 → 전세권자, 근저당권자의 인감증명서를 제출해야 한다.
토지소유자들의 확인서를 첨부하여 합필등기를 신청하는 경우 → 그 토지소유자들의 인감증명도 같이 제출해야 한다.
어느 한쪽 토지에 이해관계인의 등기(근저당권, 가등기, 가압류, 가처분 등)가 있으면 그 이해관계인의 승낙이 있음을 증명하는 정보를 첨부해야 한다.
1필의 토지의 일부에 지상권, 전세권, 임차권, 승역지의 일부에 관한 지역권의 등기가 존재하는 경우 → 그 권리가 존속할 토지의 표시에 관한 정보와 이에 관한 권리자의 확인서를 첨부하여 토지분필등기를 신청해야 한다. 이 경우, 그 서면에 날인한 권리자(지상권자, 전세권자 등)의 인감증명을 제출해야 한다.
협의분할에 의한 상속등기를 신청하는 경우 → 분할협의서에 날인한 상속인 전원의 인감증명을 제출해야 한다. 전원의 합의가 필요하며, 1인이라도 반대하거나 누락되면 무효이다.
등기신청서에 제3자의 동의서나 승낙서를 첨부하는 경우 → 그 제3자(등기상 이해관계인을 포함)의 인감증명을 첨부해야 한다.
동의자나 승낙자는 현실적으로 등기신청인이 아니어서 등기소에 출석하지 않으므로 인감증명으로 그 등기의 진정을 확보하는 것이다.
비법인사단, 재단의 등기신청의 경우 → 대표자나 관리인임을 증명하는 서면 + 사원총회의 결의서(등기의무자인 경우) + 그 사실을 확인함에 상당하다고 인정되는 2인 이상의 성년자가 사실과 상위 없다는 취지와 성명을 기재하고 인감을 날인 + 인감증명을 제출한다.
비균등지분비율로 공유하는 건물의 대장상 공유지분의 기재가 없는 경우 → 실제의 지분비율을 증명하는 서면 + 균등한 지분보다 지분이 적은 자의 인감증명을 제출한다.
법정대리인 → 규칙 제60조 제4호에서 제7호까지의 서류를 작성한 경우 → 법정대리인의 인감증명을 제출해야 한다. 무능력자의 인감증명은 필요하지 않다.
인감증명서를 제출하지 않아도 되는 경우
국가, 지방자치단체 → 규칙 제60조 제1호에서 제3호의 등기의무자이거나 제4호에서 제7호의 경우에만 인감증명서를 제출하며, 등기권리자의 지위에서는 제출할 필요 없다.
합필등기신청 시의 소유자의 확인서, 분필등기신청 시 권리자의 서면, 상속재산분할협의서, 제3자의 동의 및 승낙서가 공정증서인 경우 → 인감증명을 제출할 필요 없다.
사서증서를 공증인으로부터 인증을 받은 경우 → 인감증명을 제출할 필요가 없다.
인낙조서(확정판결과 동일한 효력)에 의한 소유권이전등기의 경우 → 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있고, 등기의무자의 인감증명은 필요하지 않다.
교도소에 재감중인 자도 인감증명서를 제출해야 한다. 재감자가 무인(손도장)한 등기신청의 위임장을 교도관이 확인하는 방법으로는 불가하다.
제출해야 할 인감증명
법인 및 외국회사(국내영업소)의 경우 → 등기소의 증명을 얻은 그 대표자의 인감증명(법인인감증명)을 제출한다.
비법인사단 및 재단의 경우 → 그 대표자나 관리인의 인감증명(개인인감증명)을 제출한다.
유효기간, 용도, 기재사항
인감증명서에 유효기간은 없으나, 부동산등기신청서에 첨부하는 인감증명의 유효기간은 발행일로부터 3개월이다.
초일은 산입하지 않으므로, 2월 8일에 발급되었다면 2월 9일부터 5월 9일 24:00까지 유효하다.
매매를 원인으로 한 소유권이전등기신청은 부동산매도용 인감증명서를 첨부하나, 매매 이외에는 사용용도 및 목적이 달라도 전용하여 등기신청을 수리할 수 있다.
인감증명서에 등기의무자의 주소가 종전 주소지로 기재되어도 주민등록표등본의 주소이동 내역에 그 주소가 표시되거나 동일인임이 인정되면 유효하다.
매수인이 다수인 경우 → 매수자의 성명란에 첫 번째 매수인을 기재하고, 나머지 매수인들의 인적사항을 별지에 기재한 부동산매도용 인감증명서를 첨부해야 한다.
인감증명서상 매수인 표시와 등기신청서상의 등기권리자의 표시가 불일치한 경우 → 등기신청을 수리할 수 없다.
본인서명사실 확인 등에 관한 법률
본인서명사실확인서나 발급증(전자본인서명확인서)을 첨부하면 인감증명을 제출한 것으로 본다. 신청서 등에 본인서명은 한자나 영문으로 해도 된다.
서명 → 본인 고유의 필체로 자신의 성명을 기재하는 방법으로 한다.
본인서명사실확인서와 신청서(위임장)의 서명은 동일한 문자(영어, 한자, 영문 등 무관)로 해야 한다.
등기신청서의 성명은 반드시 한글로 기재해야 한다.
서명 문자가 상이한 경우, 성명을 일부만 기재 및 불일치한 경우, 성명 인식이 불가한 경우, 성명 외의 글자나 문양이 포함된 경우, 등기관이 알아볼 수 없는 경우 → 등기신청을 수리하지 않는다.
발급증을 받았다면 등기관은 전자본인서명확인서 발급시스템에서 확인해야 한다. 만약, 등기소 외의 다른 기관 등이 이를 열람한 사실이 있다면 등기신청을 수리하지 않는다.
본인서명사실확인서, 전자본인서명확인서의 부동산 관련 용도란에 신청할 등기유형과 거래상대방의 성명, 주소, 주민등록번호가 모두 기재되어야 한다. 누락 시에는 등기신청을 수리하지 않는다.
단, 거래상대방이 기관인 경우(국가, 지자체, 국제기구, 외국정부, 은행, 지방공사, 지방공단, 공공기관 등) → 거래상대방란에 법인의 명칭만 기재할 수 있다.
부동산등기신청 이외의 등기신청의 경우에는 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서의 그 외의 용도란에 신청할 등기유형이 기재되어 있지 아니한 경우 → 그 등기신청을 수리하지 않는다.
근저당권설정용으로 발급받은 인감증명 및 본인서명사실확인서를 지상권설정용으로 사용할 수는 없다.
법무사 등의 자격자대리인 →성명란에 자격자대리인의 자격명과 성명을 기재하면, 주소는 기재하지 않아도 된다.
첨부정보가 외국 공문서이거나 외국 공증인이 공증한 문서인 경우 → 공증담당영사로부터 문서의 확인을 받거나, 아포스티유를 붙인다.
아포스티유협약국가의 국민인 미국인, 일본인의 주소공증서면 → 아포스티유를 붙여야 한다.
아포스티유협약을 체결하지 않은 국가에서 발행한 공문서 → 해당 국가에 주재하는 대한민국 공증담당영사의 확인을 받는다.