부동산등기법 강의 노트 014 :: 건물도면, 지적도, 부동산거래신고, 매매목록

 

건물도면의 제공

구분건물에 관한 소유권보존등기 → 도면을 제출해야 하며, 건축물대장을 제공했을 경우에는 도면을 제출할 필요는 없다.

건물의 소유권보존등기를 신청 시 → 여러 개의 건물이 있으면, 그 소재도를 첨부정보로 제공한다. 단, 건축물대장(집합건물)정보를 제공했으면 필요 없다.

건물의 분할이나 구분등기 → 어차피 건축물대장정보를 등기소에 제공해야 하므로, 도면을 제공할 필요는 없다.

전세권설정이나 전전세의 범위가 부동산의 일부 → 그 부분을 표시한 건물도면을 첨부정보로 등기소에 제공한다.

건물의 일부에 전세권이나 임차권의 등기 → 분할, 구분신청 → 권리가 존속할 건물의 표시정보를 제공 + 권리자의 증명서를 제공한다.

권리가 건물의 일부에 존속할 때 → 그 건물부분의 정보도 제공 + 그 부분을 표시한 도면을 첨부정보로 등기소에 제공한다.

 

지적도의 제공

지상권설정의 범위가 부동산의 일부, 지역권설정의 범위가 승역지(이익을 주는 토지)의 일부, 전세권설정 또는 전전세의 범위가 부동산의 일부, 임차권설정 또는 임차물 전대의 범위 부동산의 일부라면 → 그 부분을 표시한 지적도를 제공한다.

 

건물도면 및 지적도의 작성

도면에는 건물의 소재지, 건물의 종류, 구조와 면적, 택지의 방위를 기록한다.

1필지나 여러 필지 위에 여러 개의 건물이 있다면 → 건물의 번호, 형상, 길이, 위치를 기재한다.

도면은 전부 검은 선과 검은 글씨로 하고, 등기목적 외의 건물은 붉은 선, 붉은 글씨로 한다.

등기신청의 범위가 부동산의 일부 → 권리의 목적인 부분을 검은 선과 검은 글씨로 표시한다.

 

도면 등의 제공

방문신청 → 전자문서로 작성, 전산정보처리조직으로 등기소에 송신한다. 신청인 또는 대리인의 전자서명정보를 함께 송신한다.

자연인, 비법인사단 및 재단 → 직접 또는 자격자대리인이 아닌 사람에게 위임한 등기신청 → 도면을 서면으로 작성 및 신청인이나 대리인이 기명날인 또는 서명하여 제출할 수 있다.

 

부동산거래신고법 제3조(부동산 거래의 신고)

① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산 등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장), 군수 또는 구청장(이하 신고관청)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 국가 등)에는 국가 등이 신고를 하여야 한다.

1. 부동산의 매매계약

2. 택지개발촉진법, 주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약

가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위

나. 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위

→ 거래당사자는 매수인과 매도인을 말한다. 매매계약 → 이미 있는 부동산(건물 현존) → 사용승인 → 매매 → 거래신고의 순이다.

분양계약 후 → 잔급 지급 이전에 분양지위를 넘기는 것 → 지위이전계약서 → 거래신고의 순서로 한다.

 

부동산거래신고의 적용범위

토지나 이미 존재하고 있는(사용승인을 받은) 건물에 대한 매매계약이라면 부동산거래신고의 대상이 된다.

공급계약(분양계약) → 아직 완공되지 않은 부동산이라도 아파트 50세대 이상, 공동주택은 30세대 이상 등 → 거래신고로 하고, 그 미만은 검인으로 한다.

지위이전계약, 재개발 및 재건축조합원의 지위이전계약 → 사업시행인가로 취득한 입주자로 선정된 지위이전계약 → 부동산거래신고를 해야 한다.

매매에만 적용 → 판결, 교환, 증여, 신탁, 신탁해지 및 경매, 공매 등의 경우에는 그 대상이 아니다.

등기원인일 → 최초로 거래계약서를 작성한 경우에만 적용된다.

 

부동산거래신고를 해야 하는 경우

2006년 1월 1일 이후 작성된 매매계약서를 등기원인증서로 소유권이전등기를 신청하는 경우, 거래가액을 기재한다.

거래가액을 기재하지 않는 경우 → 2006년 1월 1일 이전의 매매계약서, 매매계약서가 아닌 때(판결, 조정조서 등), 소유권이전청구권가등기의 신청인 때이다.

소유권이전청구권가등기에 의한 본등기 → 매매계약서를 등기원인증서로 제출, 매매예약서에 어느 일정시점에 매매예약완결의 의사표시가 있는 것으로 본다는 취지의 기재 → 기존의 매매예약서로 소유권이전본등기 → 거래가액을 등기하고 부동산거래신고를 한다.

 

분양계약의 경우

최초의 피분양자가 등기권리자, 등기신청서에 분양계약서와 거래신고필정보를 첨부 → 거래가액을 등기하고 검인받은 분양계약서만 첨부(거래계약신고 대상이 아님) → 거래가액을 등기하지 않는다.

최초의 피분양자로부터 지위이전을 받은 자가 등기권리자 → 소유권이전등기를 신청 → 등기신청서에 등기권리자가 매수인으로 거래계약신고를 하여 교부받은 거래신고필정보가 첨부되어 있을 때에만 → 거래가액을 등기한다.

등기권리자가 여러 명 → 그 권리자 전부가 동시에 공동매수인으로 거래계약신고를 하여 교부받은 거래신고필정보만을 의미한다.

최초의 피분양자 乙으로부터 그 지위 전부가 → 甲에게 매매로 이전, 甲이 등기권리자 → 그 지위이전계약이 거래계약신고 대상이 되어 등기신청서에 갑을 매수인으로 하는 거래신고필정보다 첨부 → 거래가액을 등기한다.

 

최초의 피분양자로부터 → 그 지위 전부가 甲에게 매매로 이전 → 甲이 등기권리자 → 거래계약신고 대상이면 거래가액을 등기한다.

최초의 피분양자로부터 → 그 지위 전부가 甲에게 증여로 이전 → 거래가액을 등기하지 않는다.

최초의 피분양자로부터 → 그 지위 전부가 甲에게 매매로 이전 → 다시 乙에게 이전, 乙이 등기권리자 → 모두 거래계약신고의 대상 → 등기신청서에 여러 개의 거래신고필정보가 첨부 → 乙을 매수인으로 하는 거래신고필정보에 기재된 거래가액을 등기한다.

최초의 피분양자로부터 → 그 지위 전부가 甲에게 매매로 이전 → 다시 乙에게 지위 전부가 증여로 이전, 乙이 등기권리자 → 거래가액을 등기하지 않는다.

최초의 피분양자로부터 → 그 지위 전부가 甲에게 매매로 이전 →다시 乙에게 피분양자의 지위 일부지분만이 증여로 이전 → 甲과 乙이 공동의 등기권리자 → 거래가액을 등기하지 않는다.

 

부동산거래신고를 한 경우

시장, 군수, 구청장 → 부동산거래신고의 내용확인 후 → 신고필증을 신고인에게 즉시 교부한다.

부동산 등의 매수인 → 신고인이 부동산거래계약신고필증을 발급받았다면 → 검인을 받은 것으로 본다.

 

등기신청시의 특례

부동산거래신고법 제3조의 계약을 등기원인으로 하는 소유권이전등기 → 거래가액 + 부동산거래계약신고필증을 첨부정보로 등기소에 제공한다.

등기원인증서와 부동산거래계약신고필증에 기재된 사항이 상이한 경우 → 각하한다. 단순한 오타 등은 제외한다.

착오로 거래신고 → 다시 매매계약서에 검인 → 매매계약서를 첨부하여 거래가액의 등기를 말소(경정등기) → 등기원인은 신청착오로 기재한다.

거래가액의 허위신고를 이유로 다시 거래신고하여 → 부동산거래계약신고필증을 재교부 받은 경우 → 신청착오를 원인으로 거래가액을 경정등기할 수 있다.

소유권이 타인에게 이미 이전된 경우 → 종전 소유자에 대한 거래가액의 경정등기는 불가하다.

 

매매목록의 제출이 필요한 경우

1개의 부동간거래신고필증에 2개 이상의 부동산이 기재된 경우 → 각 부동산별로 거래가액을 기재하지 않고 매매목록을 작성한다.

부동산거래신고필증에 기재된 부동산이 1개 → 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매 → 등기신청이 여러 건 → 매매목록을 제공한다.

1건으로 등기신청된 부동산이 2개 이상 → 각 부동산에 별개의 거래신고로 신고필증이 따로 부여된 경우 → 매매목록을 제출할 필요가 없다.

1건으로 거래신고된 여러 부동산 → 각각 별건으로 등기신청을 하는 경우 → 최초의 등기신청서에 매매목록을 첨부, 나머지에는 매매목록의 번호를 기재한다.

 

 

매매목록의 기재사항

1개의 부동산에 수인의 매도인과 수인의 매수인 사이에 매매계약이 체결 → 수건의 등기신청은 동일 부동산의 표시 순번을 기재한다.

매도인별로 신청한다면 매도인의 수만큼, 매수인별로 신청한다면 매수인의 수만큼 반복하여 기재한다.

등기된 매매목록에 당초의 신청에 착오가 있거나 등기관의 실수로 잘못 기록한 경우 → 그 외에는 경정이나 변경할 수 없다.

부동산의 분할, 합병 등으로 개수에 변경이 있는 경우 → 그 취지는 매매목록에 기록하지 않는다.

1개의 토지가 분할되어 2개 이상의 토지가 된 경우 → 등기관이 매매목록을 새로 생성할 필요가 없으며, 그 반대의 경우라도 매매목록등기는 말소하지 않는다.

거래가액을 기재하여 소유권이전등기가 완료된 후 → 종전 거래신고에 거래가액의 착오를 이유로 다시 거래신고 후 부동산거래계약신고필증을 재교부 받아 → 거래가액의 경정등기를 신청할 수 있다.

그런데 만약, 매매목록이 작성되었고, 전체 거래가액에는 착오가 없다면, 등기를 경정할 필요는 없다.