부동산등기법 강의 노트 023 :: 직권에 의한 소유권보존등기, 미등기부동산

 

직권에 의한 소유권보존등기

미등기부동산에 소유권처분제한의 등기촉탁 → 그 전에 소유권보존등기를 직권으로 실행해야 한다.

미등기부동산의 소유자가 소유권보존등기를 하지 않으면 → 그에 대한 채권자는 토지대장 등을 첨부하여 미등기부동산에 대해 가압류, 가처분, 강제경매신청 → 법원에서 등기소에 등기촉탁 → 등기소에서 직권으로 소유권보존등기를 한다.

채권자는 채권증서(매매계약서 등)를 대위원인증서로 첨부 → 채무자명의의 소유권보존등기를 대위로 경료 → 등기사항증명서를 첨부하여 → 가압류, 가처분, 강제경매신청을 할 수도 있다.

 

직권에 의한 소유권보존등기의 요건

법원의 처분제한등기의 촉탁 → 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록해야 한다.

세무서의 체납처분에 의한 압류등기의 촉탁 → 등기관이 직권으로 보존등기를 할 수 없고 → 세무서장이 대위로 보존등기를 촉탁한다.

해당되는 경우 → 경매개시결정의 등기, 가압류등기, 처분금지가처분등기, (개인)회생절차, 파산절차, 국제도산절차와 관련한 등기촉탁, 주택임차권등기명령, 상가건물임차권등기명령 등이 있다. 단, 을구에 기록한다.

법원의 처분제한등기 → 경매개시결정, 가압류, 처분금지가처분등기, 회생, 파산, 개인회생절차, 국제도산절차의 등기촉탁, 임차권등기명령이 있다.

미등기부동산에 가등기가처분결정이 있더라도 → 이를 소유권처분제한등기촉탁으로 해석하여 직권보존등기를 할 수는 없다.

 

처분제한의 대상인 미등기부동산의 등기능력 → 건축허가 및 건축신고를 받고, 사용승인만 받지 못한 사실상 완공된 건물만이 대상이다.

완공되지 않은 건물도 경매를 인정하고 있지만 → 최소한 건축허가의 내용과 같은 층수의 골조공사와 주벽 및 기둥 등은 갖추어져야 한다.

 

처분제한등기의 촉탁은 소유권에 관한 것 → 소유권 이외의 권리에 대한 처분제한등기의 촉탁은 직권으로 소유권보존등기를 할 수 없다.

소유권 이외의 권리에 대한 설정등기청구권(전세권설정등기청구권 등)이 있는 자가 → 미등기부동산의 소유자에게 처분금지가처분을 한 경우 → 이는 소유권에 대한 처분제한등기이므로 직권소유권보존등기의 대상이 된다.

단, 소유권의 일부에 대한 처분제한의 등기촉탁은 해당되지 않고 → 공유자의 모든 지분을 등기할 수 있다면 가능하다.

 

촉탁서의 신청정보

미등기부동산의 처분제한등기의 촉탁서에 기재된 등기의무자가 보존등기명의인 → 성명, 주소, 주민등록번호(부동산등기용등록번호)도 기재한다.

 

촉탁서의 첨부정보

대장이 작성된 경우 → 토지대장정보 및 건축물대장정보를 제공한다.

대장이 작성되지 않은 경우 → 토지의 경우 → 토지대장이나 임야대장이 없으면 지번이 없으므로 보존등기를 할 수 없다.

건물의 경우 → 건축물대장이 없더라도 건물의 표시가 가능하므로 직권보존등기가 가능 → 강제경매신청서에 아래의 서면을 제출한다.

미등기부동산이 건물인 경우 → 채무자의 소유임을 증명할 서류, 건물의 지번, 구조, 면적을 증명할 서류, 건축허가나 건축신고를 증명할 서류를 제출한다.

 

단, 적법하게 건축허가나 건축신고를 마쳤으나, 사용승인이 나지 않은 건물(당장 허가가 가능한 건물)로 한정된다.

채무자의 소유임을 명확하기 하기위해 → 집행법원에 건축허가서나 건축물도급계약서를 제공하기도 한다. 등기소에는 보내줄 필요는 없다.

법원에서 등기소에 채무자의 소유권을 증명하는 서면을 보내줄 필요는 없다. 그 집행법원에서 판단할 사항이다.

위의 경우, 법원에서 채무자의 소유임을 판단하여 처분제한등기촉탁이 있는 경우에는 등기관이 각하할 수 있다.

 

등기소에 보내는 서류 → 채무자(소유자)의 주소 및 주민등록번호(부동산등기용등록번호), 부동산의 표시를 증명하는 정보(소재도, 평면도, 소재, 지번, 구조, 면적을 증명하는 정보)를 제출한다.

구분건물에 대한 소유권보존등기의 신청 → 건축물대장 정보를 등기소에 제공하지 않았다면 → 1동의 건물의 소재도, 각 층의 평면도, 전유부분의 평면도를 첨부정보로 등기소에 제공한다.

미등기건물에 대한 처분제한의 등기촉탁시에 → 건축물대장등본이나 시, 구, 읍, 면의 장의 서면을 반드시 첨부하여야 하는 것은 아니고, 명칭에 관계 없이 집행법원에서 인정한 건물의 소재, 지번, 구조, 면적이 구체적으로 기재된 서면이면 충분하다.

 

취득세(등록면허세), 국민주택채권, 등기신청수수료 등

미등기부동산의 가압류, 가처분, 강제경매신청을 하는 채권자 → 등록면허세(채권액의 2%), 등기신청수수료(부동산별 3,000원)을 납부한다.

소유권보존등기의 취득세(등록면허세), 국민주택채권, 등기신청수수료 → 등기관이 직접 하기 때문에 납부하지 않는다.

법 제66조의 규정에 의하여 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하기 위하여서는 취득세를 미리 납부하지 않고 → 등기완료 후, 지방세징수관서에 지방세미납통지를 한디.

 

등기의 실행

법원의 촉탁으로 미등기부동산에 소유권의 처분제한의 등기를 할 때 → 직권으로 소유권보존등기 및 그 뜻을 기록한 뒤 → 처분제한의 등기를 한다.

1동의 일부 구분건물에 처분제한의 등기촉탁이 있는 경우 → 처분제한의 목적물인 구분건물의 소유권보존등기 + 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 한다.

처분제한의 목적물이 아닌 구분건물에는 → 등기관은 전유부분의 표제부만 생성하고, 갑구는 생성하지 않는다.

등기관의 형식적 심사권한 → 등기요건에 합당하지 않으면 촉탁을 각하할 수 있다.

 

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물 → 직권보존등기가 된 이후 거래하는 제3자의 손해를 방지하기 위해 → 표제부(등기원인 및 기타사항)에 기록해야 한다.

추후에 건축법상 사용승인을 받은 경우 → 1개월 이내에 표제부의 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임의 말소등기를 신청해야 한다.

 

등기완료 후의 절차

등기관이 직권으로 보존등기를 한 때 → 등기필정보는 작성하지 않고, 등기권리자에게 등기완료통지를 한다.

취득세(등록면허세) 미납이나 납부부족액을 발견 → 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장(구청 세무과)에게 통보한다.

 

직권으로 경료된 소유권보존등기의 말소

소유자의 자발적인 말소신청이나 말소등기의 이행을 명하는 판결에 의해서만 말소가 가능하다.

일단 경료된 소유권보존등기 → 가처분(가압류)법원의 가처분(가압류)에 대한 말소촉탁이나 소유권보존등기에 대한 말소촉탁에 의해 말소될 수는 없다.

직권으로 경료된 소유권보존등기 → 부동산의 표시가 대장과 부합하지 않더라도 등기관이 이를 직권말소할 수도 없다.

 

직권보존등기와 관련된 기타 사항

중복등기의 방지 → 미등기 건물에 대한 처분제한등기의 촉탁으로 직권으로 보존등기 후, 다시 동일 지상에 건물에 소유권보존등기신청 → 등기된 건물과 동일성이 인정되지 않음을 소명하는 서면을 제출해야 한다.

건물표시의 불일치 → 직권으로 보존등기 후, 건축물대장의 부동산의 표시가 등기부와 다른 경우 → 착오발견을 원인으로 한 경정등기를 신청한다.

등기명의인 표시의 불일치 → 직권보존등기 후, 건축허가서의 명의변경 → 건축물대장과 등기부의 명의인이 다른 경우 → 재판에 의해 해결해야 한다.

직권으로 소유권보존등기된 건물에 소유권이전등기를 신청 → 건축물대장이나 부동산의 표시를 증명하는 정보를 제공해야 하는데 → 건축물대장이 없어서 건축물대장 등본을 발급받을 수 없는 경우 → 등기할 건축물이 건축물대장에 등재되지 않았다는 사실 및 부동산의 표시를 소명할 수 있는 시장, 군수, 구청장의 확인서를 첨부 → 건축물대장 정보의 제공이 없어도 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

일반건물로 직권보존된 등기를 구분건물로 변경등기 → 구분소유자가 집합건축물대장 정보를 첨부하여 표시경정(변경)등기를 신청해야 한다.