부동산등기법 강의 노트 032 :: 지상권, 구분지상권, 수용, 사용재결

 

지상권에 관한 등기

지상권은 타인의 토지에 대한 권리이며, 그 지상에 건물이 건립되어 있는 토지에도 지상권설정등기를 할 수 있다.

1층 건물의 옥상에 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권설정계약 → 기존 1층 건물 위에 건물을 소유하기 위해 그 대지에 한 지상권설정계약으로 본다.

농지 → 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 지상권설정등기는 가능하나, 경작의 대상인 식물의 소유를 목적으로는 불가능하다.

지상권은 타인의 토지를 사용하는 물권 → 다른 공유자의 동의를 받더라도 일부 공유자의 지분에 대해서는 지상권설정등기를 할 수 없고, 공유자 전원이 등기의무자가 되어야 한다. 구분지상권설정의 경우에도 동일하다.

토지의 전부에 지상권설정등기 → 토지의 일부 지분을 말소하는 판결 → 지상권이 전부 무효가 된다.

지상권은 타인의 토지를 배타적으로 사용하는 용익물권 → 동일한 토지에 이중의 지상권설정등기는 허용되지 않는다.

지상권설정등기가 된 상태에서 → 기존 지상권설정등기를 말소를 조건으로 하는 정지조건부 지상권설정등기청구권을 보존하기 위한 조건부지상권설정청구권가등기는 신청 가능하나, 가등기에 의한 지상권설정의 본등기는 기존의 지상권설정등기가 말소되어야 신청할 수 있다.

지료의 지급 → 임의적 기재사항으로 지상권의 요소가 아니다. 차임은 임차권의 요소이다.

 

신청인

등기의무자는 지상권설정자(토지소유자), 등기권리자는 지상권자가 되어, 공동신청으로 한다.

지상권설정계약 후 등기의무자가 등기신청절차에 협력하지 않으면, 이행판결을 받아 등기권리자 단독으로 신청할 수 있다.

甲이 乙을 상대로 한 토지인도소송 → 판결에서 乙에게 관습법상의 법정지상권이 인정되더라도 → 乙이 단독으로 신청할 수 없다. 이행판결을 받아야 가능하다.

 

신청정보

일반적인 신청정보(기재사항)은 부동산등기규칙 제43조를 확인한다.

지상권의 목적 → 일반적 기재사항으로 건물의 소유가 목적이라면, 철근콘크리트와 목조건물의 최단존속기간이 다르므로 → 구체적으로 표시해야 한다.

지상권의 범위 → 일반적 기재사항이며, 배타적인 사용권이므로 동일지상에 2개 이상이 중첩적으로 성립할 수 없다.

구분지상권이 설정된 토지에도 → 기존 구분지상권자의 승낙서(인감증명)을 첨부하여 통상의 지상권설정등기를 할 수 있다.

지상권은 지표나 지상에 국한되지 않으므로 → 지하의 사용으로(구분지상권설정등기를 하지 않고) 지상권설정등기를 신청할 수 있다.

지상권설정의 범위 → 일반적 기재사항이므로, 토지의 전부 또는 토지의 일부라면 동쪽 100㎡ 등으로 기재하여 신청정보로 제공한다. 토지의 전부가 지상권의 목적이어도 범위를 기재한다.

 

임의적 신청정보(기재사항) → 등기원인에 존속기간, 지료 및 지급시기, 약정이 있을 때에는 이를 신청정보로 제공한다.

존속기간 → 특별한 기재사항, 등기원인증서에 존속기간이 기재되어 있다면 반드시 기재하고, 기재하지 않으면 각하된다. 없으면 기재하지 않아도 된다.

최소 존속기간 → 석조, 석회조, 연와조, 견고한 건물 및 수목은 30년, 기타 건물은 15년, 건물 이외의 공작물은 5년 이상, 불확정기간도 가능하다.

수목의 존속기간은 원인에 관계 없이 30년보다 단축하지는 못하나, 등기신청서에 단축해서 기재하더라도, 법정기간(30년)까지 연장된다.

존속기간을 영구무한으로도 할 수 있다.

지상권의 지료 및 지급시기 → 지상권의 성립요소는 아니나, 설정계약서에 그 약정사항이 기재되어 있으면, 신청정보의 내용으로 등기소에 제공한다.

단, 장래에 지료를 증액하지 않는다는 특약은 가능하나 → 총 지료의 일시지급 등의 특약 등은 지료 및 지급시기에 관한 약정으로 보지 않는다.

 

첨부정보

등기원인을 증명하는 정보 → 지상권설정계약서(약정에 의한 신청), 판결정본과 확정증명(판결에 의한 신청, 송달증명은 불필요)을 제공한다.

제3자의 허가, 동의, 승낙이 필요한 경우 → 토지거래허가구역의 토지에 소유권, 지상권의 이전이나 설정 등은 시장, 군수, 구청장의 허가가 필요하다.

법인 → 그 대표자의 자격을 증명하는 정보로 법인등기사항전부증명서나 일부증명서를 제출한다.

대리인 → 대리인의 권한을 증명하는 정보를 제공한다.

지상권자의 주소를 증명하는 정보 → 등기기록에 기입할 지상권자의 주소(사무소소재지)를 증명하는 정보를 제공한다.

지상권자의 주민등록번호(부동산등기용등록번호) → 새로 등기명의인이 되는 경우에 한해 제공한다.

지상권설정자의 인감증명 → 소유권의 등기명의인이 등기명의자이므로, 소유자의 인감증명을 제공한다.

지적도 → 지상권의 설정범위가 부동산의 일부라면, 그 토지부분을 특정할 수 있는 정도의 지적도를 제공한다. 영구보존문서로 스캔하여 제공한다.

등록면허세 → 부동산가액(공시지가총액) 0.2%의 등록면허세, 그 등록면허세액 2%의 지방교육세, 등록면허세영수필확인서를 제공한다.

구분지상권의 경우 → 해당 토지의 지하나 지상 공간의 사용에 따른 건축물의 이용저해율 등을 고려하여 토지가액의 0.2%로 한다.

등기의무자의 등기필증 → 등기필정보를 제공하는 것이 원칙이나, 등기필증이나 등기완료통지서로 갈음할 수 있다.

 

등기의 실행

등기의 목적은 지상권설정, 등기원인은 설정계약으로 기록한다.

법인이 (근)저당권자, 가압류권자, 가처분권자 등인 경우와 공공기관이 압류권자인 경우 → 업무상 필요에 따라 취급지점 등의 표시규정이 있다.

지상권자에 대해서는 지상권설정등기신청서에 취급지점 등의 표시가 있더라도 → 등기부에 이를 기록할 수 없다.

 

구분지상권

타인 소유의 지하나 지상의 공간에 상하의 범위를 정해 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권이다.

건물 기타 공작물이 아닌 수목을 소유하기 위한 구분지상권은 허용되지 않고 → 지상권을 설정해야 한다.

동일 토지에 지상권이 미치는 범위가 다르다면 → 2개 이상의 구분지상권을 각기 등기할 수 있다.

1동의 건물을 횡단적으로 구분한 계층적 구분건물의 특정계층의 구분 소유를 목적으로 하는 → 구분지상권의 설정등기는 불가하다.

건물옥상에 건물 및 기타 공작물을 소유하기 위한 구분지상권설정은 불가하며, 그 대지에 지상권설정은 가능하다.

 

단독신청 → 한국전력공사가 전기사업법을 근거로 구분지상권의 설정을 내용으로 하는 사용재결을 받았다면 → 단독으로 구분지상권설정등기를 할 수 있다.

신청정보와 첨부정보는 통상과 동일, 구분지상권은 목적과 범위를 신청서에 명확히 기재하고, 소유자와 구분지상권자 간의 사용제한 특약을 기재할 수 있다.

신청정보 → 목적은 명확히 기재하고, 범위는 도면을 첨부정보로 제공할 필요는 없으나, 수평면 전체가 아닌 부동산의 일부의 수평면이라면 도면을 제공한다.

사용제한의 특약 → 구분지상권자의 행사를 위해 토지의 사용을 제한하는 특약을 할 수 있고 → 이를 신청서에 기재한다.

첨부정보 → 지상권설정등기와 동일하나, 제3자가 그 토지를 사용 및 수익할 권리를 가진 때 → 그 권리자 등의 전원의 승낙서를 첨부정보로 제공해야 한다.

단, 그 토지를 사용하는 권리가 아닌 근저당권, 가압류 등이 있거나, 중복되지 않은 범위에 구분지상권이 설정된 경우에는 → 승낙서가 필요하지 않다.

 

 

지상권과 구분지상권의 상호변경 → 등기상의 이해관계인이 있다면 승낙서나 대항할 수 있는 재판의 등본을 제공하여 → 부기등기로 변경등기를 할 수 있다.

 

도시철도법 및 도로법에 의한 구분지상권

당사자 간의 협의로 구분지상권설정등기 → 도시철도건설자와 토지소유자가 공동으로 신청한다.

그 토지상에 토지를 사용수익하는 권리에 관한 등기(지상권 등)와 그 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기(지상권저당권 등) → 이들의 승낙서를 제공한다.

도시철도건설자와 전기사업자(공익사업) → 구분지상권을 설정하는 내용의 수용 또는 사용재결을 받은 경우 → 재결서와 보상, 공탁을 증명하는 서면을 첨부정보로 제공 → 권리수용 또는 토지사용을 원인으로 하는 구분지상권설정등기를 단독으로 신청할 수 있다.

이 경우에는 그 토지의 등기기록에 토지를 사용 및 수익하는 권리에 관한 등기나 그 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기가 있어도 → 그 권리자들의 승낙을 받지 않고 구분지상권설정등기를 신청할 수 있다.

 

수용이나 사용재결에 의해 구분지상권설정등기나 수용의 대상이 된 구분지상권설정등기 → 그보다 먼저 마친 강제경매개시결정등기, 근저당권 등 담보물권의 설정등기, 압류등기 등에 기한 경매나 공매로 인한 소유권이전등기의 촉탁이 있어도 → 이를 말소하면 안된다.

단, 관할 토지수용위원회의 협의성립확인을 받지 않은 경우 또는 법률상의 협의에 의해 구분지상권을 취득한 경우 → 단순한 승계취득에 불과 → 그 등기보다 선순위인 근저당권설정등기 등에 기한 경매 등으로 인해 소유권이전등기를 촉탁하는 경우에는 말소의 대상이 된다.

 

지상권이전등기

지상권 → 양도, 상속에 따른 이전등기를 할 수 있고, 토지소유자의 승낙은 필요하지 않다.

지상권이 대지권이라면 → 건물의 소유권과 토지의 지상권을 분리처분하지 못한다. 건물에 대한 소유권만을 분리처분할 수도 없다.

대지권이 지상권인 경우 → 토지의 지상권(대지권)의 부분만에 대한 지상권이전청구권가등기, 가압류, 압류 등은 허용되지 않는다.

건물의 소유권만을 목적으로 한 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 체납처분에 의한 압류 → 허용되지 않는다.

토지의 지상권이 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 토지의 등기기록에는 → 지상권(대지권)을 목적으로 하는 저당권설정등기를 할 수 없다.

대지권을 등기한 건물의 등기기록에는 → 그 건물만을 목적으로 하는 저당권의 설정등기는 할 수 없다. 저당권에 기하여 지상권을 경매하면 지상권만 제3자에게 처분될 수 있기 때문이다.

요약하면, 지상권(토지) 위에 건물을 올리면 그 지상권은 대지권의 성격을 가지는 것이고, 건물을 올린 뒤의 지상권(일부)은 대지권이 된다는 것이다.

 

대지권이 지상권(토지)인 경우 → 토지등기기록에 토지만에 관한 소유권이전등기의 신청, 건물등기기록에 건물만에 대한 전세권, 임차권의 설정은 허용된다.

저당권등기 → 대지권(지상권)이 아닌 권리(소유권)를 목적으로 한 저당권설정은 가능하다.

지상권의 이전등기는 양수인과 양도인이 공동신청하며, 이전할 지상권의 접수연월일과 접수번호를 신청정보로 제공한다.

 

지상권변경등기

지상권자와 지상권설정자(토지의 소유권등기명의인)의 공동신청으로 한다.

변경등기에 의해 이익을 받는 자가 등기권리자, 불이익을 받는 자가 등기의무자가 된다.

신청정보 → 변경할 사항과 변경할 지상권을 특정하여 제공한다.

첨부정보 → 지료의 폐지 등 → 지상권변경등기의 등기의무자가 소유권의 등기명의인(지상권설정자)인 때, 그의 인감증명을 제공한다.

지상권변경등기는 부기등기로 하는데, 후순위 저당권자나 압류권자 등의 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없다면 → 주등기로 한다.

 

지상권말소등기

신청정보 → 말소할 지상권의 표시로, 신청서 접수연월일과 접수번호를 제공한다.

첨부정보 → 제권판결을 받아 등기권리자가 단독으로 지상권 말소등기를 신청하는 경우 → 제권판결을 증명하는 서면을 제공한다.

주등기 형식으로 말소등기를 한 후 → 지상권등기에 선을 그어 말소하는 표시를 한다.

지상권을 목적으로 한 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙서를 첨부하는 경우 → 그 제3자 명의의 등기는 등기관이 직권으로 말소한다.