부동산등기법 강의 노트 034 :: 임차권, 임차권등기명령, 대항력, 우선변제권

 

임차권

임대차 → 당사자의 일방이 상대방에 대해 목적물을 사용 및 수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립한다.

 

임차권등기

임차권성립의 요건은 아니지만, 등기하면 제3자에게 대한 대항력이 생긴다.

임차권의 목적이 농지인 경우 → 임차권설정등기를 할 수 없다.

단, 부상으로 3월 이상의 치료가 필요하거나, 교도소, 구치소, 보호감호시설에 수용중인 경우 등에는 → 이를 소명하여 임차권설정등기를 할 수 있다.

 

대항력

주택임대차보호법의 주거용 건물의 임대차, 전세임대주택 → 주택의 인도 + 주민등록(전입신고)을 마친 때 → 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다.

상가건물임대차 → 등기가 없더라도, 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 → 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다.

건물의 소유을 목적으로 한 토지임대차 → 등기하지 않아도, 임차인이 그 지상건물을 등기한 때 → 제3자에 대해 효력이 생긴다.

 

신청인

임차권설정자가 등기의무자, 임차권자가 등기권리자가 되어 공동으로 신청한다. 임차권설정등기의 이행판결로 단독으로 신청할 수 있다.

지상권자 → 자기가 가진 권리의 범위(존속기간) 내에서 → 그 토지 위에 임차권을 설정하여 줄 수 있다.

주택임대차는 → 임차인이 임차권등기명령신청을 하면 법원에서 관할 등기소로 임차권 등기촉탁을 하는 방식으로 가능하다.

 

일반적 신청정보(필수적 기재사항)

임차권의 차임 → 임차권설정등기의 경우, 신청서에 차임을 기재하나 → 차임 없이 보증금의 지급만 하는 채권적 전세의 경우에는 → 차임을 기재하지 않는다.

주택임차권설정등기 → 위의 사항 + 주민등록을 마친 날과 임차주택을 점유한 날을 기재, 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 기재한다.

대항력을 취득한 법인이 임차권자 → 지자체장 또는 법인이 선정한 입주자가 주민등록을 마친 날과 그 주택을 점유하기 시작한 날을 기재한다.

상가건물임차권등기 → 위의 사항 + 사업자등록을 신청한 날과 임차건물을 점유한 날을 기재, 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 기재한다.

임차권의 범위 → 필요적 기재사항(전부가 목적이면 전부로 기재), 건물(구분건물은 제외)의 일부인 지붕, 옥상에도 신청할 수 있다.

 

특별한 신청정보(임의적 기재사항)

존속기간 → 원칙적으로 제한이 없다. 약정이 있는 경우에는 등기소에 신청정보로 제공한다.

불확정기간도 가능, 송전선의 선하부지의 경우 → 존속기간을 송전선이 존속하는 기간으로 정함은 → 20년을 최장기간으로 하는 불확정기간으로 본다.

임차권설정등기의 신청 → 존속기간은 지상권의 존속기간 내이어야 한다.

차임지급시기 → 동산, 건물, 대지는 매월 말, 기타 토지는 매년 말에 지급한다. 별도의 특약이 있으면 신청정보로 제공한다.

임차보증금 → 보증금의 약정이 있으면 신청정보로 제공한다.

임차권의 양도나 임차물의 전대 → 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우를 제외하고, 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. 특약사항으로 임차권의 양도나 임차물의 전대를 허용한 경우에는 신청정보로 제공한다.

토지거래허가구역 안에 있는 토지의 임차권의 설정계약 → 토지거래허가는 필요하지 않다. 소유권, 지상권의 경우에만 필요하다.

 

첨부정보

등기원인의 증명정보 → 약정에 의한 임차권설정등기신청 → 공유자전원이 작성한 임차권설정계약서, 판결에 의한 경우는 판결정본과 확정증명을 제공한다.

등기원인에 대해 제3자의 허가, 동의, 승낙이 필요한 경우의 증명정보 → 공익법인이 기본재산을 매도, 증여, 임대 등 → 주무관청의 허가를 받아야 한다.

학교법인 소유 명의의 부동산 → 매매, 증여, 교환 등의 처분행위로 소유권이전등기 또는 근저당권 등의 제한물권을 신청 → 관할청의 허가를 받아야 한다.

신청인이 법인 → 법인등기사항전부증명서나 일부증명서를 제공한다.

대리인에 의한 신청 → 대리인의 권한을 증명하는 정보를 제공한다.

임차권자의 주소 → 임차권자의 주소(사무소소재지)를 제공한다.

임차권자의 주민등록번호(부동산등기용등록번호) → 첨부정보로 제공한다.

임차권설정자의 인감증명 → 등기의무자의 인감증명을 제공한다. 지상권에 대한 임차권의 설정에는 등기의무자의 인감증명은 필요하지 않다.

지적도 → 지역권의 목적인 토지부분을 특정할 수 있을 정도면 된다.

주택임대차 첨부서면의 특칙 → 위 서면 외에 임차주택을 점유하기 시작한 날을 증명하는 서면(임대인이 작성한 점유사실확인서)과 주민등록을 마친 날을 증명하는 서면(임차인의 주민등록표등본 및 초본)을 첨부정보로 제공한다. 확정일자는 임대차계약서에 기재된다.

상가건물임대차 첨부서면의 특칙 → 위 서면 외에 임차상가건물을 점유하기 시작한 날을 증명하는 서면(임대인이 작성한 점유사실확인서)와 사업자등록을 신청한 날을 증명하는 서면을 첨부정보로 제공한다.

등록면허세영수필확인서 → 월임대차금액(차임) 0.2%의 등록면허세, 그 등록세액의 20%의 지방교육세를 납부 후, 등록면허세영수필확인서를 제공한다. 차임이 없거나, 등록면허세 금액이 6,000원 미만이면 → 6,000원을 납부한다.

등기신청수수료 → 부동산별로 15,000원을 납부한다. 국민주택채권이나 인지는 매입할 필요가 없다.

차임 → 임차인의 연매출의 일정비율로 정하는 계약도 가능, 등기기록상 차임에 대한 기록을 가변적인 비율로도 할 수 있다.

등기의무자의 등기필정보 → 등기필증이나 등기완료통지서로 갈음할 수 있다.

 

등기의 실행

등기의 목적은 임차권설정, 등기원인은 설정계약으로 기록하며, 차임과 범위는 반드시 기록한다. 지상권을 목적으로 하는 경우에는 부기등기로 한다.

 

임차권의 이전, 임차물전대의 등기

임차권의 이전 및 임차물전대등기 → 임대차의 존속기간이 만료 또는 임차권등기명령(주택 및 상가건물임차권등기)으로 등기된 경우에는 불가하다.

임차권이 대지권인 경우 → 건물의 소유권과 토지의 임차권을 분리하여 처분하지 못한다.

신청인 → 임차권의 양수인 또는 전차인이 등기권리자, 양도인 또는 전대인이 등기의무자로 공동신청한다.

신청정보 → 일반적인 기재사항 + 전대할 임차권의 접수연월일과 접수번호를 기재하여 특정시킨다. 임차물전대의 경우는 차임을 기재해야 한다.

첨부정보 → 일반적인 첨부정보를 제공한다. 임차권 이전 및 임차물 전대의 등기 → 임차권의 양도 및 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의가 있음을 증명하는 정보를 제공한다.

등기의 실행 → 임차권등기에 부기등기의 형식으로 한다.

 

임차권의 변경, 말소등기

임차권의 내용에 변경이 있다면 → 변경등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있다.

변경계약으로 인한 차임의 증감, 존속기간의 변경, 임대차 범위의 확대나 축소 등이 있다. 필요한 경우, 임차권등기를 공동으로 말소할 수 있다.

 

임차권등기명령제도

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 주택 및 상가건물임차인 → 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 신청할 수 있다.

법원의 임차원등기촉탁으로 임차권등기가 경료 → 대항력과 우선변제권을 취득하며, 이미 취득한 경우에는 그대로 유지된다.

 

집행

가압류절차가 준용되므로 결정에 의하여 해야 하고, 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 효력이 발생한다.

주택임차권등기명령의 결정 후 주택의 소유권이 이전된 경우 → 촉탁서의 등기의무자가 등기기록과 부합하지 않으므로 → 각하된다.

단, 이미 전세권설정등기가 경료된 주택에 동일인을 권리자로 하는 법원의 주택임차권등기명령에 따른 촉탁등기는 → 수리할 수 있다.

심리는 변론 없이 할 수 있고, 결정의 형식으로 재판하며, 임대인은 기간의 제한 없이 이의를 신청할 수 있고, 기각의 결정에는 임차인이 항고할 수 있다.

법원의 임차권등기명령에 대한 세부절차는 → 가압류명령절차를 준용한다.

미등기부동산 → 직권으로 소유권보존등기를 하고 을구에 임차권등기를 한다.

 

임차권등기명령의 효력

임차권등기가 경료되면 → 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다.

임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 → 임대인에게 청구할 수 있다.

 

임차권등기의 말소

임차인이 법원이 집행취소(해지)신청을 하면 → 법원의 촉탁으로 말소된다.