부동산등기법 강의 노트 036 :: 근저당권이전등기, 대위변제, 채권전부명령

 

근저당권

근저당권은 물권이므로, 자유로이 양도 기타의 처분을 할 수 있다. 단, 피담보채권과 분리하여 근저당권을 처분이나 순위양도를 할 수 없다.

근저당권의 이전은 계약양도, 계약가입 등의 특정승계, 상속, 합병 등의 포괄승계가 있다.

근저당권자를 위탁자, 신탁업의 인가를 받은 신탁회사를 수탁자로 하여 → 신탁을 원인으로 근저당권이전등기와 신탁등기를 할 수 있다.

 

특정승계

근저당권의 확정 전후에 따라 원인이 달라진다.

확정사유 → 근저당권 존속기간의 도래, 설정계약의 확정시기(결산기)의 도래, 기본계약의 종료, 채권자의 경매신청, 채무자나 물상보증인의 파산선고 등이다.

 

피담보채권의 확정 전 근저당권 이전 → 기본계약의 일부나 전부가 이전되면 → 근저당권도 같이 이전한다.

신청인 → 기본계약의 채권자 지위양도는 양도인, 샹수인, 채무자의 3면 계약이지만, 근저당권이전등기는 근저당권의 양도인과 양수인의 공동신청으로 한다.

등기원인 → 계약양도(전부를 제3자에게 양도), 계약의 일부양도(일부를 제3자에게 양도), 계약가입(채권자 추가)이 있다.

물상보증인의 승낙서 → 근저당권설정자가 물상보증인이거나, 소유자가 제3취득자인 경우 → 필요하지 않으며, 없어도 수반성으로 같이 이전된다.

계약의 일부양도나 계약가입의 경우 → 양수인과 양도인 또는 기존 근저당권자와 계약가입자는 근저당권을 준공유(지분은 등기하지 않음)하게 된다.

 

근저당권의 피담보채권 확정 전 → 피담보채권의 양도 또는 대위변제가 있는 경우에도 이를 원인으로 한 근저당권이전등기를 할 수 없다.

근저당권의 거래가 종료되기 전까지는 채권이 계속 증감변동하므로 → 근저당권의 경우 거래가 계속 중, 피담보채권이 확정되기 전에 채권의 일부를 양도 및 대위변제한 경우에도 → 근저당권이 양수인이나 대위변제자에게 이전될 수 없다.

 

 

계약이전결정 → 계약에 의한 부실금융기관의 권리와 의무는 → 그 결정이 있은 때에 계약이전을 받는 금융기관(인수금융기관)이 승계한다.

근저당권의 이전 → 법률의 규정에 의한 물권변동이지만, 인수금융기관과 부실금융기관(관리인이 대표)이 공동으로 근저당권이전등기를 신청한다.

 

피담보채권 확정 후의 근저당권 → 확정 후에는 저당권과 같이 양도, 대위변제 등으로 근저당권이전등기가 가능하다.

등기원인은 확정채권 양도 또는 확정채권 대위변제로 기재하며, 확정채권 일부양도나 일부대위변제의 경우는 금액을 기재해야 한다.

계약일부양도나 확정채권일부양도의 경우 → 양도한 금액을 등기부에는 기재하지 않는다.

복수의 근저당권자 중 1인이 확정채권의 양도로 근저당권 일부이전등기를 신청 → 근저당권의 피담보채권이 확정됨을 증명하는 서면 또는 나머지 근저당권자 전원의 동의를 증명하는 서면(동의서와 인감증명서)를 첨부한다.

 

근저당권부 채권에 대한 전부명령 → 채권과 함께 근저당권도 전부 채권자에게 이전된다. 근저당권의 피담보채권은 압류와 동시에 확정된다.

전부채권자 → 집행법원에 근저당권이전등기의 촉탁신청 → 근저당권 있는 채권의 압류등기가 등기기록에 있으면 그 말소도 촉탁한다.

단, 대부분 압류 및 전부명령을 함께 실행하므로, 압류등기만을 말소촉탁하는 경우는 드물다.

 

포괄승계

근저당권자에 대해 상속, 합병 등의 사유가 생기면 → 법률상 당연히 기본계약상의 지위와 함께 상속인, 합병 후의 법인에게 이전한다.

상속 → 일반상속과 동일하게 취급한다. 단, 근저당권은 상속인이 수인이 있는 경우라 하더라도 → 공유지분을 기록하지 않는다.

회사의 합병 및 분할 → 소멸한 회사 명의의 근저당권등기는 존속 또는 신설된 회사에 포괄적으로 승계 → 이전등기의 형식을 따른다.

합병 후 존속하는 회사가 → 합병으로 인하여 소멸한 회사명의로 있는 근저당권등기의 말소신청을 하는 경우 → 그 등기원인이 합병등기 전에 발생한 것인 때에는 → 합병으로 인한 근저당권이전등기를 생략할 수 있다.

근저당권자인 회사가 합병된 경우 → 등기절차는 상속과 유사하게, 소멸되는 회사의 권리의무를 포괄승계하여 → 근저당권이전등기를 거치지 않고 근저당권을 취득, 경매신청 등의 권리행사도 할 수 있다.

단, 상속, 합병 등의 포괄승계 후 → 근저당권설정계약의 해지 등의 법률행위에 의한 근저당권의 처분 → 상속(합병)의 근저당권이전등기를 선행해야 한다.

그 밖에 대법원규칙으로 정하는 포괄승계 → 법인의 분할로 인해 분할 전 법인이 소멸하는 경우를 말한다.

완전분할의 경우는 근저당권의 이전을 이전받는 회사가 단독신청할 수 있고, 불완전분할의 경우는 근저당권을 이전할 경우 공동신청으로 해야 한다.

 

보통저당권

등기원인은 채권양도(대위변제)이며, 보통저당권의 피담보채권은 처음부터 확정채권이다.

수인이 준공유하는 경우 → 저당권별로 지분이 기록되므로 공유저당권의 지분이전등기도 가능, 상속의 경우에도 상속인에 대해 지분을 신청정보로 제공한다.

 

신청인

근저당권자가 등기의무자, 근저당권 전부나 일부의 이전을 받은 자가 등기권리자로 공동신청한다.

상속이나 회사합병으로 인한 근저당권이전등기 → 상속인이나 합병 후 신설(존속)회사가 단독으로 근저당권의 이전등기를 신청한다.

금융위원회의 계약이전결정 → 부실금융기관 명의의 근저당권을 인수금융기관 명의로 → 인수금융기관과 부실금융기관(관리인)이 공동으로 신청한다.

 

신청정보

등기신청 → 일반적인 신청정보 + 이전할 근저당권의 접수연월일과 접수번호를 제공한다.

등기원인 → 피담보채권의 확정 전, 기본계약상의 채권자 지위가 제3자에게 전부나 일부 양도 → 계약양도, 계약의 일부양도 또는 계약가입으로 기재한다.

피담보채권의 확정 후, 그 피담보채권이 양도나 대위변제된 경우 → 확정채권양도 또는 확정채권 대위변제 등으로 기재한다.

저당권의 이전등기 → 저당권이 채권과 같이 이전한다는 뜻을 신청정보로 제공한다. 등기부에는 기재하지 않는다.

채권일부의 양도나 대위변제로 인한 저당권의 이전등기를 신청하는 경우 → 양도나 대위변제의 목적인 채권액을 신청정보로 제공한다.

회사의 합병(분할) → 등기원인은 회사 합병(분할), 원인일자는 법인등기사항증명서상의 합병(분할)일자를 신청정보로 제공한다.

금융위원회 계약이전결정에 의한 근저당권이전 → 등기원인은 계약이전결정, 연월일은 공고된 날을 신청정보로 제공한다.

 

첨부정보

등기원인의 증명정보 → 약정에 의한 것은 근저당권이전계약서, 판결에 의한 것은 판결정본과 확정증명을 첨부정보로 제공한다.

근저당권의 피담보채권 확정 전 → 부동산 및 근저당권의 표시가 된 계약양도계약서, 계약가입계약서 또는 근저당권이전계약서(실무)로 갈음할 수 있다.

근저당권의 피담보채권 확정 후 → 근저당권이전계약서를 첨부정보로 제공한다.

단, 확정채권의 (일부)대위변제의 근저당권이전등기 → 법률에 의한 물권변동이므로 대위변제증서를 첨부정보로 제공한다.

대위변제 → 채무자가 아닌 제삼자 또는 공동 채무자 가운데 한 사람이 채무를 변제하였을 때에, 채권자의 채권이 그 사람에게로 넘어가는 것을 말한다.

금융위원회의 계약이전결정 → 계약이전결정서 원본 및 사본, 세부명세서 초본, 계약이전결정의 요지 및 계약이전사실의 공고의 증명서면을 첨부한다.

근저당권의 피담보채권 확정 전 → 계약양도 등을 원인으로 하는 근저당권이전등기 → 근저당권이전계약서에 양도인, 양수인, 채무자의 표시와 날인을 한다.

근저당권의 피담보채권 확정 후 → 확정채권 양도를 원인으로 하는 근저당권이전등기 → 근저당권이전계약서에 채무자의 표시와 날인은 필요하지 않다.

 

등기원인에 대해 제3자의 허가, 동의, 승낙의 증명정보 → 근저당권설정자가 물상보증인이거나 소유자가 제3취득자 → 승낙서를 제공할 필요가 없다.

채무자에 대한 피담보채권 양도의 통지서나 채무자의 승낙서 → 신청서에 첨부정보로 제공할 필요가 없다.

대위변제에 의한 근저당권이전등기신청 → 채무자의 변제 동의서나 승낙서를 제공할 필요가 없다.

신청인이 법인 → 법인등기사항전부증명서나 일부증명서를 제공한다.

대리인에 의한 신청 → 대리인의 권한을 증명하는 정보를 제공한다.

근저당권자의 주소 → 근저당권자의 주소(사무소소재지)를 제공한다.

근저당권자의 주민등록번호(부동산등기용등록번호) → 첨부정보로 제공한다.

등록면허세영수필확인서 → 최권최고액의 0.2%의 등록면허세, 그 등록세액의 20%의 지방교육세를 납부 후, 등록면허세영수필확인서를 제공한다.

甲과 乙이 공동근저당권자(지분, 채권금액 표시 없음) → 甲의 지분을 전부 丙에게 이전 → 해당 채권액의 1/2을 甲의 지분으로 보고 등록면허세를 납부한다.

국민주택채권 → 이전하는 채권최고액이 2,000만 원 이상인 경우 → 그 금액의 1%의 국민주택채권을 매입한다.

등기신청수수료 → 부동산별로 15,000원을 납부한다.

등기의무자의 등기필정보 → 등기필증이나 등기완료통지서로 갈음할 수 있다.

 

등기의 실행

소유권 외의 권리의 이전등기 → 근저당권이전등기 → 부기등기로 한다.

근저당권을 전부 이전하면, 전 근저당권자의 표시를 지우지만, 일부 이전의 경우에는 지우지 않는다.