근저당권의 말소등기
근저당권은 목적부동산의 멸실, 근저당권의 포기, 혼동, 토지수용, 몰수, 기본계약의 해지, 지상권 및 전세권의 소멸, 경매절차에서 매각 시 소멸한다.
근저당권은 피담보채무를 변제했다는 사유만으로 소멸하지 않고 근저당권의 기본계약을 해지해야 소멸하며, 근저당권 자체는 소멸시효의 적용을 받지 않는다.
기본이 되는 계약은 존속기간 내 결산기까지 거래관계를 유지해야 한다.
신청인
근저당권 자체를 말소하는 경우 → 근저당권의 말소등기는 근저당권설정자가 등기권리자, 근저당권자가 등기의무자가 되어 공동신청한다.
근저당권이 설정된 이후에 소유권에 변동이 생긴 경우 → 현재의 소유자(제3취득자) 또는 근저당권설정자가 근저당권말소등기의 등기권리자이다.
근저당권부채권의 추심채권자(압류권자)가 근저당권말소절차에서 등기의무자가 되지는 못한다. 단순 이해관계인에 불과하다.
단, 근저당권에 대한 전부명령에 기하여 근저당권을 이전받은 자는 근저당권말소절차에서 등기의무자가 될 수 있다.
근저당권자를 상대로 채무부존재확인판결을 받은 채무자 → 근저당권말소절차에서 등기권리자가 되지 못한다.
이행판결도 아니고 근저당권설정자 또는 제3취득자가 원고가 되어 받은 판결도 아니기 때문에 단독으로 말소할 수 없다.
근저당권이 이전된 후에 근저당권을 말소하는 경우 → 근저당권의 양도에 의한 부기등기는 기존 근저당권의 승계관계를 등기기록에 명시하는데 불과하므로 근저당권의 양수인(현재의 근저당권자)만이 등기의무자다.
근저당권이전등기만 말소하는 경우 → 근저당권양도계약 자체의 무효, 취소, 해제를 원인으로 하여 근저당권이전등기(부기등기)만 말소하는 것도 가능하다.
종전 근저당권자가 등기권리자, 현재의 근저당권자가 등기의무자가 된다.
단독신청이 가능한 경우 → 등기권리자가 등기의무자의 소재불명으로 인하여 공동으로 등기의 말소를 신청할 수 없을 때 공시최고를 신청 → 제권판결이 있으면 등기권리자가 그 사실을 증명하여 단독으로 등기의 말소를 신청할 수 있다.
혼동에 의하여 소멸한 근저당권설정등기의 말소 → 동일 부동산에 소유권이전청구권의 보전을 원인으로 한 가등기의 권리자와 근저당권자가 동일인 → 가등기에 의한 본등기 → 혼동으로 근저당권이 소멸 → 등기명의인이 근저당권말소등기를 단독으로 신청한다.
단, 그 근저당권설정등기가 말소되지 않고(사망 등) 제3자에게 소유권이전등기된 경우 → 현 소유자와 근저당권자(상속인)가 공동으로 말소등기를 신청해야 한다.
토지 A에 대한 근저당권자 甲이 그 토지의 소유권을 취득하여 혼동이 발생한 경우 → 소유자 겸 근저당권자인 甲이 그 근저당권의 말소등기를 단독으로 신청할 수 있다.
그러나, 甲이 근저당권말소등기를 신청하지 않은 상태에서 사망하고, 甲의 공동상속인 사이에 상속재산분할협의에 의해 乙의 단독명의로 소유권이전등기가 된 경우 → 등기권리자인 소유자 乙과 등기의무자인 甲의 공동상속인 전원이 공동으로 신청해야 한다.
근저당권의 채권최고액을 증액하는 근저당권변경등기(5번)가 주등기로 마쳐진 후, 그 채권최고액을 감액하는 경우 → 변경되는 채권최고액이 최초 근저당권설정등기(1번)의 채권최고액보다는 많고, 그 뒤에 변경된 채권최고액(3번)보다 적다면 그 변경등기를 부기등기(3-1번)로 실행하고, 감액 대상인 근저당권변경등기(5번)는 직권으로 말소한다.
등기소에 제공해야 하는 신청정보
일반적인 신청정보 + 말소할 근저당권의 접수연월일과 접수번호 및 순위번호를 신청정보로 제공한다.
근저당권의 이전 후에 말소등기를 신청하는 경우 → 말소할 등기의 표시로 주등기인 근저당권설정등기를 기재하고, 이전등기된 부기등기는 기재하지 않는다. 단, 등기의무자는 근저당권의 양수인(근저당권자)을 표시한다.
근저당권말소등기에서 등기원인은 해지로 기재하나, 일부 부동산에 대해서만 근저당권을 소멸하는 경우에는 등기원인을 일부포기로 기재한다.
등기소에 제공해야 하는 첨부정보
⑴ 등기원인을 증명하는 정보 → 근저당권해지약정에 의하여 근저당권말소등기를 신청하는 경우에는 근저당권해지증서를 첨부정보로 제공한다.
판결에 의한 근저당권말소등기를 신청하는 경우에는 판결정본과 확정증명을 첨부정보로 제공한다.
근저당권은 피담보채권이 소멸해도 기본적인 법률관계의 종료 시까지 계속 존속하므로 근저당권해지증서를 첨부해야 한다(대출완납확인서 X).
⑵ 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우 → 제3자의 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부한다.
⑶ 신청인이 법인인 경우 → 법인등기사항전부증명서나 일부증명서를 제공한다.
⑷ 대리인에 의한 신청의 경우 → 대리인의 권한을 증명하는 정보를 제공한다.
⑸ 등록면허세영수필확인서 등 → 근저당권말소등기시 1건당 6,000원의 등록면허세, 등록면허세 20%의 지방교육세를 납부한다.
등기신청수수료 → 1건당 3,000원을 납부한다.
⑹ 등기의무자의 등기필정보 → 등기필증이나 등기완료통지서로 갈음할 수 있다(근저당권자가 등기의무자).
단, 근저당권의 이전 후에 그 근저당권의 말소등기를 신청하는 경우 → 근저당권이전등기필증을 첨부정보로 제공하며, 근저당권등기필증으로 갈음할 수 없다.
⑺ 인감증명 → 소유권자가 등기의무자인 경우에는 소유자의 인감증명을 첨부정보로 제공한다. 근저당권자가 등기의무자인 경우에는 등기의무자의 인감증명은 필요 없다.
단, 근저당권자의 등기필증, 등기완료통지서, 등기필정보가 없어서 확인서면 등을 첨부정보로 제공하는 경우 → 근저당권자의 인감증명을 첨부해야 한다.
등기의 실행
근저당권등기를 말소할 때에는 말소의 등기를 한 후에 해당 등기를 말소하는 표시를 한다.
이 경우, 말소할 권리를 목적으로 하는 제3자의 권리에 관한 등기(권리질권의 부기등기)가 있는 경우 → 해당 구에 그 제3자의 권리(권리질권)를 표시하고, 어느 권리(근저당권)의 등기를 말소함으로 인하여 말소한다는 뜻을 기록해야 한다.
근저당권을 이전 후 또는 채무자를 추가하는 근저당권변경등기가 부기등기로 경료된 후에 근저당권을 말소하는 경우 → 주등기인 근저당권설정등기의 말소등기를 한 후에 그 근저당권이전의 부기등기를 주말(취소선)한다.
근저당권자가 사망한 경우
상속개시 전에 말소원인이 발생한 경우 → 상속인이 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 근저당권말소등기를 신청할 수 있다. 합병도 동일하다.
상속개시 후에 말소원인이 발생한 경우 → 상속으로 인한 근저당권이전등기를 먼저 해야 근저당권말소등기를 할 수 있다.
근저당권자 甲이 소유권을 취득 후, 근저당권말소등기를 신청하지 않은 상태에서 사망하고 乙의 단독명의로 소유권이전등기를 경료한 경우 → 등기권리자인 현재 소유자 乙과 등기의무자인 甲의 공동상속인 전원이 공동으로 말소신청을 해야 한다.