부동산등기법 강의 노트 043 :: 합필등기, 분필등기, 분할합병등기, 멸실등기

 

합필등기

甲 토지를 乙 토지에 합병한 경우 → 甲 토지의 등기기록을 폐쇄한다.

 

신청정보

그 토지의 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보를 신청정보의 내용으로 제공한다.

신청서에 합필 전의 표시(합병되기 전 乙 토지), 합필의 표시(합병되는 甲 토지), 합필 후의 토지(합병한 후의 乙 토지)를 토지대장과 일치하게 기재한다.

등기원인은 합병으로, 연월일은 토지대장에 표시된 합병일을 기재한다. 등기의 목적은 토지표시변경으로 기재한다.

 

첨부정보

토지대장 또는 임야대장 정보 → 甲과 乙의 토지대장을 첨부정보로 제공한다.

등록면허세 → 합필등기 전 토지의 개수 1개당 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원을 납부한다.

등기신청수수료 → 납부할 필요가 없다.

 

등기의 실행

乙 토지의 표제부 → 합병 후의 토지의 표시 + 합병으로 인해 甲 토지의 등기기록에서 이기한 뜻을 기록 → 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 한다.

甲 토지의 표제부 → 합병으로 인해 乙 토지의 등기기록에 이기한 뜻을 기록 + 甲 토지의 표제부의 등기를 말소하는 표시를 하고, 등기기록을 폐쇄한다.

乙 토지의 갑구 → 甲 토지의 등기기록에서 소유권의 등기를 이기 + 합병으로 인해 甲 토지의 등기기록에서 이기한 뜻, 신청정보의 접수연월일과 접수번호를 기록한다.

乙 토지의 을구 → 甲 토지의 등기기록에 지상권, 지역권, 전세권, 임차권의 등기 → 乙 토지의 등기기록 중 을구에 그 권리의 등기를 이기하고, 합병으로 인해 甲 토지의 등기기록에서 이기한 뜻, 甲 토지였던 부분만이 그 권리의 목적이라는 뜻, 신청정보의 접수연월일과 접수번호를 기록한다.

합병하는 모든 토지에 등기원인과 연월일, 등기목적과 접수번호가 같은 권리가 존재 → 지상권, 지역권, 전세권, 임차권인 경우에는 乙 토지의 등기기록에 전사(베껴 씀)하지 않고 → 乙 토지의 등기기록에 甲 토지와 동일 사항의 등기가 있음을 기록한다.

저당권(같은 취지의 창설적 저당권), 전세권인 경우 → 乙 토지의 등기기록 중, 그 등기에 해당 등기가 합병 후의 토지 전부에 관한 것이라는 뜻을 기록한다.

 

토지합병의 제한

합병 대상 토지의 지번부여지역, 지목이 다른 경우 → 대장과 등기기록으로 지목이 같은지 조사한다.

합병 대상 토지의 소유자가 다른 경우 → 대장상 합병당시에는 소유자가 동일했으나, 합필등기 전에 소유권의 변동이 있는 경우에는 가능하다.

소유권, 지상권, 전세권, 임차권 + 승역지에 대한 지역권 + 합병하려는 토지 전부에 대한 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 같은 저당권의 등기 → 가능하다.

지적도 및 임야도의 축척이 다름 + 각 필지가 연접하지 않음 + 등기된 토지와 등기되지 않은 토지 + 각 필지의 지목은 같으나 일부 토지의 용도가 달라, 분할대상 토지인 경우 → 제한된다. 단, 합병 신청과 동시에 토지의 용도에 따라 분할 신청을 하는 경우는 가능하다.

합병하려는 토지의 소유자별 공유지분이 다르거나, 소유자의 주소가 서로 다른 경우 → 제한된다.

 

법조문 → 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 및 승역지에 하는 지역권의 등기 + 합병하려는 토지 전부에 대한 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 같은 저당권에 관한 등기(창설적 공동저당) + 합필하려는 모든 토지에 있는 등기사항이 동일한 신탁등기(신탁원부가 동일한 경우) → 가능하다.

부동산등기법 → 지상권, 전세권, 임차권 및 승역지에 하는 지역권이 있는 토지와 그러한 토지가 없는 토지 상호간에는 → 합필등기가 가능하다. 물리적 일부에 존속할 수 있기 때문이다.

양 토지에 등기원인, 연월일, 접수번호 등이 동일한(또는 서로 다른) 지상권이 있는 경우 → 합필등기는 가능하다.

공유자의 지분비율이 형식상으로는 달라도 → 사실상 동일하면 합필등기가 가능하다.

 

가등기, 가압류, 가처분, 경매개시결정등기, 환매특약등기, 근저당권등기 등 → 토지의 물리적 일부에 성립할 수 없는 권리가 있는 토지와 그러한 토지가 없는 토지 상호간 → 합필등기를 할 수 없다. 창설적 공동저당인 경우에는 가능하다.

단, 담보가등기가 있는 경우에는 → 명문의 규정이 없으므로 불가능하다.

승역지 지역권과는 달리 → 요역지 지역권은 토지의 물리적 일부에 존속할 수 없다. 토지 등기기록에 요역지 지역권의 등기가 있으면 → 합필등기는 불가하다.

 

합필등기 대상 토지 모두에 → 등기원인, 연월일, 접수번호가 동일한 저당권(창설적 공동저당)에 관한 등기가 존재 → 합필등기는 불가하다.

단, 甲 토지의 저당권은 토지 전부를, 乙 토지의 저당권은 소유권의 일부 지분만을 목적으로 하면 → 합필등기는 불가하다.

추가적 공동저당과 등기원인, 연월일, 접수번호가 동일한 가등기(담보가등기) 등 → 합필등기는 불가하다.

신탁원부의 등기사항이 동일한 신탁등기 상호간에는 → 합필등기가 가능하다.

 

합필의 특례

공간정보법에 따른 적법한 대장상 합병으로 → 토지대장상으로는 합병이 되었으나, 합필등기를 하기 전에 → 일부의 토지에 소유권이전등기 또는 합필 제한사유에 해당하는 권리에 관한 등기(가압류 등)가 마쳐져 합필등기가 제한되는 경우 → 소유자나 이해관계인의 승낙서를 첨부정보로 제공하여 합필등기를 할 수 있다.

 

신청인

합필 대상 토지의 소유자가 동일 → 이해관계인의 승낙이 있으면, 합필 후의 토지에 관한 지분으로 하는 합필등기를 신청할 수 있다.

단, 토지대장이 이미 합병된 경우 → 요역지에 하는 지역권의 등기는 합필 후의 토지 전체를 위한 지역권으로 하는 합필등기를 신청해야 한다.

합필 대상 토지의 소유자가 다른 경우 → 이해관게인의 승낙 → 합필 후의 토지를 공유로 하는 합필등기를 신청할 수 있다.

 

신청정보

그 토지의 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보, 종전 토지의 소유권이 합병 후의 토지에서 차지하는 지분을 → 신청정보로 제공한다.

공유지분확인서 → A의 토지 7/10 + B의 토지 3/10 + B의 승낙서와 인감증명을 제출한다.

 

첨부정보

토지(임야)대장 정보 → 합병등록이 되어 있으며, 합필의 특례적용 요건을 갖춰야 한다.

소유자의 확인서 및 인감증명 → 특례적용의 합필등기에서 지분의 증명정보와 공유지분확인서를 첨부, 이해관계인의 승낙을 얻어야 한다.

이해관계인의 승낙서 → 등기기록상 근저당권등기나 가압류등기 등 합필등기의 제한사유가 되는 권리등기의 명의인을 말한다.

인감증명 → 토지소유자들의 확인서를 첨부하여 토지의 합필등기 → 토지소유자들의 인감증명을 첨부한다.

 

등기의 실행

합필의 특례에 따른 합필등기 → 종전 토지의 소유권의 등기를 공유지분으로 변경하는 등기를 부기로 하고, 종전 권리자에 관한 사항을 말소하는 표시를 한다.

이해관계인이 있을 때 → 그 이해관계인 명의의 등기를 위 공유지분에 존속하는 것으로 변경등기를 부기로 한다.

 

토지의 분필 및 합필등기(분합필등기)

토지 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 신청해야 한다. 토지소유자가 단독으로 신청할 수 있다.

 

신청정보

분할 전의 표시, 분할 후의 표시, 합병의 표시, 합병 전의 표시, 합병 후의 표시를 → 각 토지대장과 일치되게 기재하여 신청정보로 제공한다.

등기원인은 분할합병, 연월일은 토지대장에 표시된 분할합병일을 기재한다. 등기의 목적은 토지표시변경으로 기재한다.

甲 토지의 일부에 지상권, 전세권, 임차권, 승역지의 지역권의 등기 → 권리가 존속할 토지나 토지부분을 기재한다.

甲 토지의 소유권 이외의 권리의 등기명의인 → 어느 토지에 관해 권리의 소멸을 승낙한 경우 → 그 토지부분을 신청정보로 제공한다.

 

첨부정보

토지(임야)대장 정보 → 분할사실이 기재된 토지대장이나 임야대장 정보를 첨부한다.

권리존속확인서 → 甲 토지의 일부 지상권자 등이 있는 경우 → 분필등기 신청시 권리자의 확인이 있음을 증명하는 정보를 첨부한다.

권리소멸승낙서 → 소유권 외의 권리의 등기명의인 → 甲 토지 혹은 乙 토지에 관해 그 권리의 소멸을 승낙한 것을 증명하는 정보 또는 이에 대항 가능한 재판의 증명정보를 첨부한다.

그 권리를 목적으로 하는 제3자의 권리에 관한 등기가 있다면 → 그 승낙의 증명정보 또는 이에 대항 가능한 재판의 증명정보를 첨부한다.

인감증명 → 권리자(지상권자 및 저당권자 등)의 확인서(권리존속확인서, 권리소멸승낙서)를 첨부하는 경우 → 인감을 날인하고 인감증명을 첨부한다.

등록면허세 → 부동산 1개당 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원을 납부한다. 등기신청수수료는 납부하지 않는다.

 

실행절차

乙 토지의 표제부 → 甲 토지의 등기기록에서 옮겨온 뜻을 기록하고, 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 한다.

甲 토지의 표제부 → 甲 토지의 표제부에 남은 부분의 표시, 분할로 인해 乙 토지로 옮겨진 뜻을 기록, 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 한다.

 

건물의 분할등기

건물등기기록의 표시란에 기록하는 등기사항이 변경된 경우에 하는 등기로, 등기기록의 개설 및 폐쇄를 수반한다.

甲 건물로부터 그 부속건물을 분할하여 乙 건물로 한 경우 → 乙 건물의 등기기록을 신설하고, 토지의 분필에 관한 절차규정을 준용한다.

 

첨부정보

분할 전 건물의 일부에 전세권, 임차권등기가 있는 건물의 분할등기 → 어느 건물부분에 종전의 권리가 존속하는지 신청서에 기재 → 권리자의 서면(전세권자 등의 권리존속확인서) + 인감증명을 첨부한다.

그 권리가 분할 후의 건물의 일부에만 존속하는 경우 → 존속하는 부분을 표시하는 도면을 첨부정보로 제공한다.

분할 전 건물의 소유권 외의 권리의 등기명의인(근저당권자 등) → 어느 한 쪽 건물에 그 권리의 소멸을 승낙한 경우 → 권리소멸승낙서와 인감증명을 첨부한다.

 

건물의 합병등기

甲 건물을 乙 건물 또는 그 부속건물에 합병하거나 乙 건물의 부속건물로 한 경우 → 甲 건물의 등기기록은 폐쇄, 절차는 토지합필등기의 규정을 준용한다.

 

건물합병의 제한

합병등기 불가 → 건물에 소유권, 전세권, 임차권의 등기 + 합병하려는 모든 건물에 있는 등기원인, 연월일, 접수번호가 동일한 저당권의 등기 + 합병하려는 모든 건물에 있는 신탁등기의 등기사항이 동일한 경우 → 합병등기가 불가하다.

합병등기 가능 → 건물의 일부에 설정되는 전세권, 임차권 등 + 합병되는 모든 건물에 등기원인, 연월일, 접수번호가 동일한 창설적 공동저당권은 가능하다.

건물합병의 제한사유가 있는 경우 → 공유지분으로 변경하는 등기를 할 수 없다. 합필의 특례는 토지의 합필등기에만 적용될 수 있다.

 

등기실행의 특칙

甲 건물의 표제부 → 합병으로 인해 乙 건물의 등기기록에 옮긴 뜻을 기록하고, 甲 건물의 표제부의 등기를 말소하는 표시를 한 후, 등기기록을 폐쇄한다.

 

건물의 분할합병등기

甲 건물에서 부속건물을 분리하여 乙 건물의 부속건물로 한 경우 → 분할합병의 등기를 한다.

 

등기실행의 특칙

乙 건물의 표제부 → 합병으로 인해 등기 제00호의 건물의 등기기록에서 이기한다는 취지를 기록한다.

甲 건물의 표제부 → 건물분할등기의 경우와 동일하게 등기한다.

 

멸실등기

토지의 함몰 및 포락, 건물의 소실 및 붕괴 등으로 1개의 부동산 전체가 물리적으로 소멸하는 경우, 이를 공시하는 등기이다.

토지 및 건물이 멸실된 경우, 그 토지 및 건물 소유권의 등기명의인은 → 1개월 이내에 그 등기를 신청해야 한다.

존재하지 않는 건물에 대한 등기가 있을 경우 → 지체 없이 그 건물의 멸실등기를 신청해야 한다.

 

신청인

소유자의 신청 → 토지나 건물, 존재하지 않는 건물의 멸실등기 → 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청할 수 있다.

대위신청 → 건물 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 멸실등기를 미신청 → 건물대지의 소유자가 등기명의인을 대위하여 신청할 수 있다.

구분건물 → 표시등기만 있는 건물에는 소유권보존등기명의인이 없으므로 → 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자가 멸실등기를 신청한다.

구분건물이 속하는 1동 전부가 멸실 → 그 구분건물의 소유권의 등기명의인은 → 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유권의 등기명의인을 대위하여 → 1동 전부에 대한 멸실등기를 신청할 수 있다.

 

신청정보

부동산의 표시는 전체 부동산의 표시를 하고, 등기원인과 연월일은 대장에 표시된 멸실원인과 연월일을 신청정보로 제공한다.

 

첨부정보

토지 → 멸실을 증명하는 토지대장 및 임야대장 정보를 첨부정보로 제공한다.

건물 → 멸실이나 부존재를 증명하는 건축물대장이나 그 밖의 정보(건축물부존재증명서)를 첨부한다.

건축물대장 정보를 제공 → 건물멸실의 뜻이 기재된 건축물대장정보가 있다면 → 등기상 이해관계인(저당권자, 전세권자)의 승낙서 등은 필요하지 않다. 건물이 멸실되면 건물등기부상의 권리는 소멸한 것으로 보기 때문이다.

그 밖의 정보(건물부존재증명서 등) → 소유권 외의 권리의 등기명의인이 1개월 이내에 이의를 진술하지 않으면 → 건물의 멸실등기의 뜻을 통지한다.

이의신청의 통지절차 → 통지를 받을 자의 주소나 거소를 알 수 없으면, 등기소 게시장이나 대법원 인터넷등기소에 게시한다.

등기상 이해관계인의 이의신청 → 이의신청이 건물의 존재를 전제하여 이유 있다고 인정되면 멸실등기신청을 각하하고, 이의신청이 건물이 멸실되는 등으로 부존재하는 것을 인정하거나 이를 전제로 하면 이의신청을 각하한다.

해당 건물에 그 기간 경과 전에 등기신청(촉탁)이 있는 경우 → 이를 수리하고 멸실등기신청은 각하한다. 등기사항증명서에 00년 0월 0일 멸실등기통지 중이 표시되도록 한다.

증축 후 증축된 부분에 등기가 되지 않아, 등기기록과 건축물대장의 건물면적이 다른 상태에서 → 건물이 멸실 → 등기기록의 건물과 건축물대장의 건축물 사이에 동일성이 인정 → 건물의 표시변경등기를 생략하고 곧바로 멸실등기를 신청할 수 있다.

 

등기의 실행

토지멸실등기 → 표제부에 멸실의 뜻과 원인을 기록 → 표제부의 등기를 말소하는 표시를 한 후, 등기기록을 폐쇄한다.

건물멸실등기 → 표제부에 멸실의 뜻과 그 원인 및 부존재의 뜻을 기록 → 표제부의 등기를 말소하는 표시를 한 후, 등기기록을 폐쇄한다. 단, 구분건물이 멸실된 경우에는 폐쇄하지 않는다.