합필등기
토지의 합병 → 지적공부에 등록된 2필지 이상의 토지를 1필지로 합하여 등록하는 것을 말한다.
甲 토지를 乙 토지에 합병한 경우 → 합필등기 후 甲 토지의 등기기록을 폐쇄한다.
신청인
토지의 합필등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다.
등기소에 제공해야 하는 신청정보
그 토지의 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보를 신청정보의 내용으로 제공한다.
변경할 사항의 표시 → 신청서에 합필 전의 표시(합병되기 전 乙 토지), 합필의 표시(합병되는 甲 토지), 합필 후의 토지(합병한 후의 乙 토지)를 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 순으로 기재한다.
등기원인 → 합병, 연월일은 토지대장에 표시된 합병일을 기재한다.
등기의 목적 → 토지표시변경으로 기재한다.
등기소에 제공해야 하는 첨부정보
⑴ 토지대장 또는 임야대장 정보 → 甲과 乙의 토지대장을 첨부정보로 제공한다.
⑵ 등록면허세 → 합필등기 전 토지의 개수 1개당 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원을 납부한다.
등기신청수수료 → 토지의 합필등기 시에는 납부할 필요가 없다.
등기의 실행
甲 토지를 乙 토지에 합병한 경우에 등기관이 합필등기를 할 때에는 아래와 같이 기록한다.
⑴ 乙 토지의 표제부 → 乙 토지의 등기기록 중 표제부에 합병 후의 토지의 표시와 합병으로 인해 甲 토지의 등기기록에서 이기한 뜻을 기록하고 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 한다.
⑵ 甲 토지의 표제부 → 합병으로 인해 乙 토지의 등기기록에 이기한 뜻을 기록하고 甲 토지의 표제부의 등기를 말소하는 표시를 하고 등기기록을 폐쇄한다.
⑶ 乙 토지의 갑구 → 甲 토지의 등기기록에서 소유권의 등기를 이기하고 합병으로 인해 甲 토지의 등기기록에서 이기한 뜻, 신청정보의 접수연월일과 접수번호를 기록한다.
⑷ 乙 토지의 을구 → 甲 토지의 등기기록에 지상권, 지역권, 전세권, 임차권의 등기가 있는 경우에는 乙 토지의 등기기록의 을구에 그 권리의 등기를 이기하고, 합병으로 인해 甲 토지의 등기기록에서 이기한 뜻, 甲 토지였던 부분만이 그 권리의 목적이라는 뜻, 신청정보의 접수연월일과 접수번호를 기록한다.
⑸ 합병하는 모든 토지에 등기원인과 연월일, 등기목적과 접수번호가 같은 권리가 있는 경우 → 지상권, 지역권, 전세권, 임차권인 경우에는 乙 토지의 등기기록에 전사(베껴 씀)하지 않고 乙 토지의 등기기록에 甲 토지와 동일 사항의 등기가 있음을 기록한다.
저당권(같은 취지의 창설적 저당권), 전세권인 경우 → 乙 토지의 등기기록 중, 그 등기에 해당 등기가 합병 후의 토지 전부에 관한 것이라는 뜻을 기록한다.
토지합병의 제한
토지의 합병은 지적소관청에서 공간정보법 및 공간정보법 시행령에서 정한 합병제한사유의 유무를 심사하여 합병 여부를 결정한다.
합병 대상 토지의 지번부여지역, 지목이 다른 경우 → 대장과 등기기록으로 지목이 같은지 조사해야 한다.
합병 대상 토지의 소유자가 다른 경우 → 대장상 합병당시에는 소유자가 동일했으나, 합필등기 전에 소유권의 변동이 있는 경우에는 합필등기를 할 수 있다.
합병 대상인 토지에 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 + 승역지에 대한 지역권 + 합병하려는 토지 전부에 대한 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 같은 저당권의 등기가 있는 경우 → 합필등기가 제한된다.
지적도 및 임야도의 축척이 다름 + 각 필지가 연접하지 않음 + 등기된 토지와 등기되지 않은 토지 + 각 필지의 지목은 같으나 일부 토지의 용도가 달라, 분할대상 토지인 경우 → 합필등기를 할 수 없다.
단, 합병과 동시에 토지의 용도에 따라 분할을 신청하는 경우 → 합필등기를 할 수 있다.
합병하려는 토지의 소유자별 공유지분이 다른 경우, 소유자의 주소가 서로 다른 경우 → 합필등기를 할 수 없다.
법조문 → 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 및 승역지에 하는 지역권의 등기 + 합병하려는 토지 전부에 대한 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 같은 저당권에 관한 등기(창설적 공동저당) + 합필하려는 모든 토지에 있는 등기사항이 동일한 신탁등기(신탁원부가 동일한 경우) → 이 경우에만 합필등기를 할 수 있다.
부동산등기법 → 지상권, 전세권, 임차권 및 승역지에 하는 지역권(물리적 일부에 존속 가능)이 있는 토지와 그러한 토지가 없는 토지 상호 간에는 합필등기가 가능하다.
양 토지에 등기원인, 연월일, 접수번호 등이 동일하거나 서로 다른 지상권이 있는 경우(창설적 공동저당) → 합필등기는 가능하다.
공유자의 지분비율이 형식상으로는 달라도 사실상 동일하면 합필등기가 가능하다. 단, 합병된 토지 전체의 면적을 분모로 하여 환산한 지분으로 변경하는 등기는 할 수 없다.
가등기, 가압류, 가처분, 경매개시결정등기, 환매특약등기, 근저당권등기 등의 토지의 물리적 일부에 성립할 수 없는 권리가 있는 토지와 그러한 토지가 없는 토지 상호 간에는 합필등기를 할 수 없다. 단, 창설적 공동저당인 경우에는 합필등기가 가능하다.
담보가등기가 있는 경우 → 명문의 규정이 없으므로 불가능하다.
승역지 지역권과는 달리 요역지 지역권은 토지의 물리적 일부에 존속할 수 없으므로 토지의 등기기록에 요역지 지역권의 등기가 있으면 합필등기는 불가하다.
합필등기 대상인 토지 모두에 등기원인, 연월일, 접수번호가 동일한 저당권(창설적 공동저당)에 관한 등기가 존재하는 경우 → 합필등기는 가능하다.
단, 甲 토지의 저당권은 토지 전부를 목적으로 하고, 乙 토지의 저당권은 소유권의 일부 지분만을 목적으로 하는 경우 → 합필등기는 불가하다.
추가적 공동저당과 합필등기의 대상인 토지에 대한 등기원인, 연월일, 접수번호가 동일한 가등기(담보가등기) 등의 등기가 있는 경우 → 합필등기는 불가하다.
신탁원부의 등기사항이 동일한 신탁등기 상호 간에는 합필등기가 가능하다.
토지합필의 특례
⑴ 공간정보법에 따른 적법한 대장상 합병으로 토지대장상으로는 합병이 되었으나, ⑵ 합필등기를 하기 전에 일부의 토지에 관한 소유권이전등기 또는 합필 제한사유에 해당하는 권리에 관한 등기(가압류 등)가 마쳐져 합필등기가 제한되는 경우 → 소유자나 이해관계인의 승낙서를 첨부정보로 제공하여 합필등기를 할 수 있다.
신청인
합필 대상인 토지의 소유자가 동일한 경우 → 이해관계인의 승낙이 있으면 그 권리의 목적물을 합필 후의 토지에 관한 지분으로 하는 합필등기를 신청할 수 있다.
단, 요역지에 하는 지역권의 등기는 합필 후의 토지 전체를 위한 지역권으로 하는 합필등기를 신청해야 한다(토지대장이 이미 합병된 경우).
합필 대상 토지의 소유자가 다른 경우 → 이해관계인의 승낙이 있으면 합필 후의 토지를 공유로 하는 합필등기를 신청할 수 있다.
등기소에 제공해야 하는 신청정보
합필등기의 신청 시에는 그 토지의 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보, 종전 토지의 소유권이 합병 후의 토지에서 차지하는 지분을 신청정보로 제공한다.
공유지분확인서 → A의 토지 7/10 + B의 토지 3/10 + B의 승낙서와 인감증명을 제출한다.
등기소에 제공해야 하는 첨부정보
⑴ 토지대장, 임야대장 정보 → 합병등록이 되어 있어야 하며, 그 합병등록 후에 토지합필의 특례에 따른 요건(대장상 합병 + 이해관계인 등의 승낙서)을 갖춰야 한다.
⑵ 소유자의 확인서 및 인감증명 → 종전 토지에 대한 합병 전후의 지분을 증명하는 정보, 소유자의 공유지분확인서를 첨부해야 한다.
⑶ 이해관계인의 승낙서 → 이해관계인은 등기기록상 근저당권등기나 가압류등기 등 합필등기의 제한사유가 되는 권리등기의 명의인을 말한다.
⑷ 인감증명 → 토지소유자들의 확인서를 첨부하여 토지의 합필등기를 신청하는 경우, 토지소유자들의 인감증명을 첨부한다.
등기의 실행
토지합필의 특례(법 제38조)에 따른 합필등기를 한 경우 → 종전 토지의 소유권의 등기를 공유지분으로 변경하는 등기를 부기로 하고, 종전 권리자에 관한 사항을 말소하는 표시를 한다.
이해관계인이 있는 경우 → 그 이해관계인 명의의 등기를 위 공유지분에 존속하는 것으로 변경등기를 부기로 한다.
토지의 분필 및 합필등기
토지의 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 신청해야 한다.
토지소유자가 단독으로 신청할 수 있다.
등기소에 제공해야 하는 신청정보
분할 전의 표시, 분할 후의 표시, 합병의 표시, 합병 전의 표시, 합병 후의 표시를 각 토지대장과 일치되게 기재하여 신청정보로 제공한다.
등기원인은 분할합병, 연월일은 토지대장에 표시된 분할합병일을 기재한다. 등기의 목적은 토지표시변경(합필등기 X, 분필등기 X)으로 기재한다.
甲 토지의 일부에 지상권, 전세권, 임차권, 승역지의 지역권의 등기가 있는 경우 → 권리가 존속할 토지나 토지부분을 기재한다.
甲 토지의 소유권 이외의 권리의 등기명의인이 어느 토지에 관해 권리의 소멸을 승낙한 경우 → 그 토지부분을 신청정보로 제공한다.
등기소에 제공해야 하는 첨부정보
⑴ 토지대장 및 임야대장 정보 → 분할사실이 기재된 토지대장이나 임야대장 정보를 첨부한다.
⑵ 권리존속확인서 → 甲 토지의 일부에 지상권자 등이 있는 경우 → 분필등기를 신청 시에 권리자의 확인이 있음을 증명하는 정보를 첨부한다.
⑶ 권리소멸승낙서 → 소유권 외의 권리의 등기명의인이 甲 토지나 乙 토지에 관해 그 권리의 소멸을 승낙한 것을 증명하는 정보 또는 이에 대항 가능한 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부한다.
그 권리를 목적으로 하는 제3자의 권리에 관한 등기가 있는 경우 → 그 승낙이 있음을 증명하는 정보 또는 이에 대항 가능한 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부한다.
⑷ 인감증명 → 권리자(지상권자 및 저당권자 등)의 확인서(권리존속확인서, 권리소멸승낙서)를 첨부하는 경우 → 인감을 날인하고 인감증명을 첨부한다.
⑸ 등록면허세 → 부동산 1개당 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원을 납부한다. 등기신청수수료는 납부하지 않는다.
분필 및 합필등기의 실행절차
乙 토지의 표제부 → 甲 토지의 등기기록에서 옮겨온 뜻을 기록하고, 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 한다.
甲 토지의 표제부 → 甲 토지의 표제부에 남은 부분의 표시를 하고, 분할된 부분이 乙 토지로 옮겨진 뜻을 기록하며, 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 한다.
건물의 분할등기
건물등기기록의 표시란에 기록하는 등기사항이 변경된 경우에 하는 등기로서, 등기기록의 개설 및 폐쇄를 수반한다.
甲 건물로부터 그 부속건물을 분할하여 乙 건물로 한 경우 → 乙 건물의 등기기록을 신설하고, 토지의 분필에 관한 절차규정을 준용한다.
등기소에 제공해야 하는 첨부정보
분할 전 건물의 일부에 전세권, 임차권등기가 있는 건물의 분할등기 → 어느 건물부분에 종전의 권리가 존속하는지 신청서에 기재하고, 이를 증명하는 권리자의 서면(전세권자 등의 권리존속확인서) + 인감증명을 첨부한다.
그 권리가 분할 후의 건물의 일부에만 존속하는 경우 → 존속하는 부분을 표시하는 도면을 첨부정보로 제공한다.
분할 전 건물에 대한 소유권 외의 권리의 등기명의인(근저당권자 등) 등이 어느 한 쪽 건물에 그 권리의 소멸을 승낙한 경우 → 권리소멸승낙서 + 인감증명을 첨부한다.
등기의 실행
토지분필등기와 유사하게 기록한다.
건물의 합병등기
甲 건물을 乙 건물 또는 그 부속건물에 합병하거나 乙 건물의 부속건물로 한 경우 → 甲 건물의 등기기록은 폐쇄하고, 절차는 토지합필등기의 규정을 준용한다.
건물합병의 제한
건물에 소유권, 전세권, 임차권의 등기가 있는 경우, 합병하려는 모든 건물에 있는 등기원인, 연월일, 접수번호가 동일한 저당권에 관한 등기가 있는 경우, 합병하려는 모든 건물에 있는 신탁등기의 등기사항이 동일한 신탁등기가 있는 경우 → 합병등기를 할 수 없다.
단, 건물의 일부에 설정될 수 있는 권리(전세권 등)가 있는 경우, 합병되는 모든 건물에 등기원인, 연월일, 접수번호가 동일한 저당권(창설적 공동저당권)이 있는 경우에는 합병등기를 할 수 있다.
건물합병등기의 제한사항이 있는 상태에서 근저당권 등을 합병 후 공유지분으로 변경하는 등기 → 법률상 규정이 없으므로 불가능하다.
토지합필의 특례는 토지의 합필등기에만 적용될 수 있다.
등기실행의 특칙
甲 건물의 표제부에 합병으로 인하여 乙 건물의 등기기록에 옮겨 기록한 뜻을 기록하고, 甲 건물의 표제부의 등기를 말소하는 표시를 한 후, 그 등기기록을 폐쇄한다.
건물의 분할합병등기
甲 건물에서 부속건물을 분리하여 乙 건물의 부속건물로 한 경우 → 분할합병의 등기를 한다.
등기실행의 특칙
乙 건물의 표제부 → 합병으로 인하여 등기 제000호의 건물의 등기기록에서 이기한다는 취지를 기록한다.
甲 건물의 표제부 → 건물분할등기의 경우와 동일하게 등기한다.
멸실등기
토지의 함몰 및 포락, 건물의 소실 및 붕괴 등으로 1개의 부동산 전체가 물리적으로 소멸하는 경우, 이를 공시하는 등기이다.
토지 및 건물이 멸실된 경우, 그 토지 및 건물 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 그 등기를 신청해야 한다. 그 기간을 경과해도 과태료는 없다.
존재하지 않는 건물에 대한 등기가 있을 경우 → 지체 없이 그 건물의 멸실등기를 신청해야 한다.
신청인
소유자가 신청하는 경우 → 토지나 건물, 존재하지 않는 건물의 멸실등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청할 수 있다.
대위신청이 허용되는 경우 → 건물 소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 멸실등기를 신청하지 않으면 건물대지의 소유자가 등기명의인을 대위하여 신청할 수 있다.
구분건물의 경우 → 구분건물로서 표시등기만 있는 건물에는 소유권보존등기명의인이 없으므로 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자가 멸실등기를 신청해야 한다.
구분건물이 속하는 1동 전부가 멸실된 경우 → 그 구분건물의 소유권의 등기명의인은 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유권의 등기명의인을 대위하여 1동 전부에 대한 멸실등기를 신청할 수 있다.
등기소에 제공해야 하는 신청정보
부동산의 표시는 전체 부동산의 표시를 하고, 등기원인과 연월일은 대장에 표시된 멸실원인과 연월일을 신청정보로 제공한다.
등기소에 제공해야 하는 첨부정보
⑴ 토지의 경우 → 멸실을 증명하는 토지대장 및 임야대장 정보를 첨부정보로 제공한다.
⑵ 건물의 경우 → 멸실이나 부존재를 증명하는 건축물대장이나 그 밖의 정보(건축물부존재증명서)를 첨부한다.
건축물대장 정보를 제공한 경우 → 건물멸실의 뜻이 기재된 건축물대장이 있다면 등기상 이해관계인(저당권자, 전세권자)의 승낙서 등은 필요하지 않다. 건물이 멸실되면 건물등기부상의 권리는 소멸한 것으로 보기 때문이다.
그 밖의 정보(건물부존재증명서 등)를 제공한 경우 → 소유권 외의 권리의 등기명의인이 1개월 이내에 이의를 진술하지 않으면 건물의 멸실등기의 뜻을 통지한다.
이의신청의 통지절차 → 통지를 받을 자의 주소나 거소를 알 수 없으면 등기소 게시장이나 대법원 인터넷등기소에 게시한다.
등기상 이해관계인의 이의신청이 있는 경우 → 이의신청이 건물의 존재를 전제하여 이유 있다고 인정되면 멸실등기신청을 각하하고, 이의신청이 건물이 멸실되는 등으로 부존재하는 것을 인정하거나 이를 전제로 하면 이의신청을 각하한다.
해당 건물에 대하여 그 소정의 기간이 경과하기 전에 등기신청(촉탁)이 있는 경우 → 이를 수리하고 멸실등기신청은 각하한다. 그 기간 동안 등기사항증명서를 발급 시에 0000년 00월 00일 멸실등기통지 중이 표시되도록 한다.
증축 후 증축된 부분에 등기가 되지 않아 등기기록과 건축물대장의 건물면적이 다른 상태에서 건물이 멸실된 경우 → 등기기록의 건물과 건축물대장의 건축물 사이에 동일성이 인정되면 건물의 표시변경등기를 생략하고 곧바로 멸실등기를 신청할 수 있다.
등기의 실행
토지멸실등기 → 표제부에 멸실의 뜻과 그 원인을 기록하고 표제부의 등기를 말소하는 표시를 한 후에 등기기록을 폐쇄한다.
건물멸실등기 → 표제부에 멸실의 뜻과 그 원인 및 부존재의 뜻을 기록하고 표제부의 등기를 말소하는 표시를 한 후에 등기기록을 폐쇄한다. 단, 구분건물이 멸실된 경우에는 폐쇄하지 않는다.