부동산등기법 강의 노트 046 :: 경정등기, 부동산표시경정등기, 권리경정등기

 

경정등기

등기가 완료된 경우, 등기의 실행 당시부터 그 등기의 일부가 실체관계와 부합하지 않음을 별견한 경우 → 이를 시정하여 부합하게 하는 등기이다.

 

변경등기

변경등기 → 등기완료 후 그 등기의 일부가 후발적인 사유로 실체관계와 부합되지 않게 된 경우, 이를 시정하는 등기이다.

말소등기 → 기존의 등기가 원시적 또는 후발적 이유로 등기사항의 전부에 관해 부적법하게 된 경우 → 기존등기의 전부를 소멸을 위해 하는 등기를 말한다.

 

경정등기의 요건

착오나 유루(빠진 부분)의 존재 → 당사자의 고의에 의한 것이라도 경정이 가능하다.

등기에 대한 착오 또는 유루의 존재 → 착오 또는 유루가 등기에 관한 것이어야 한다. 순위번호나 접수번호의 착오나 유루는 경정등기의 대상이 아니다.

현재 효력이 있는 등기 → 폐쇄등기기록상 등기명의인의 표시경정이나 소유권이 이전된 후의 종전 소유권의 등기명의인의 표시경정은 허용되지 않는다.

등기사항의 일부에 대한 착오나 유루 → 전부에 대한 착오가 있는 경우는 말소등기를 한다.

단, 등기관의 귀책사유로 등기사항의 전부가 누락되었다면 → 등기관이 이를 등기부에 기입하는 의미의 경정등기를 할 수 있다.

 

등기사항 전부의 유루 → 등기상 이해관계가 있는 제3자가 있는 경우에도 → 그의 승낙이 있으면 등기관이 지체 없이 경정등기를 할 수 있다.

누락된 등기를 하여도 다른 등기와 양립 가능한 경우 → 경정등기가 가능하다. 甲의 근저당권설정등기를 유루 후, 乙의 근저당권설정등기 경료 → 선순위 근저당권자 乙은 이해관계인이 아니므로 직권으로 甲의 근저당권등기를 할 수 있다.

여러 개의 부동산에 소유권이전등기에서 일부 부동산이 누락, 이후 제3자의 압류등기 → 압류등기의 명의인은 이해관계 있는 제3자가 아님 → 직권으로 소유권이전등기의 기입등기를 할 수 있다.

누락된 등기를 하면 다른 등기와 양립 불가한 경우 → 동일 부동산에 대한 전세권설정등기 등 → 경정등기는 불가하다.

등기신청의 유루의 확인은 → 등기신청서로 확인하고, 신청서가 이미 폐기된 경우에는 등기필증 원본으로도 확인할 수 있다.

 

등기와 실체관계 사이에 원시적인 불일치(신청 당시부터)가 있을 것 → 등기완료 후의 부동산표시나 권리관계의 변동에는 경정등기가 아닌 변경등기를 한다.

이미 행하여진 2인의 공유등기 → 그 뒤에 생긴 원인으로 1인의 지분을 말소하고 1인의 단독 소유로 하는 경정등기신청은 허용되지 않는다.

 

등기완료 후에 착오나 유루가 발견되었을 것 → 경정등기는 등기를 완료한 후에 그 등기를 경정하는 것으로, 그 이전에 발견된 것은 미리 수정하면 된다.

등기의 전후로 등기의 동일성이 유지되어야 한다.

 

부동산표시경정등기

토지의 소재와 지번이 다른 경우 → 동일성이 없으므로 경정등기는 불가하다.

토지의 지번은 일치하나, 대장과 등기기록의 지적(면적) 불일치가 근소하거나 큰 경우(대장 ≤ 등기부) → 대장을 기준으로 등기기록의 경정등기가 가능하다.

대장과 등기기록의 지적(면적) 불일치가 등기기록보다 현저하게 큰 경우(대장 ≫ 등기부) → 직권에 의한 경정등기는 불가하다.

대장소관청(시청 등)이 대장상 면적을 정정등록한 경우 → 대장상 면적이 등기부상 면적보다 큰 경우에도 대장을 기준으로 경정등기를 신청할 수 있다.

건물의 소재와 지번이 다른 경우 → 건물의 종류, 구조, 면적, 인근의 다른 건물의 여부를 종합적으로 판단하여 동일성이 인정되면 경정등기를 신청할 수 있다.

착오로 다른 부동산과 서로 바꾸어 기록하여 등기된 경우 → 동일성이 인정되지 않으므로, 경정등기를 할 수 없다.

신청서의 경정등기의 목적이 현재의 등기와 동일성 및 유사성이 인정되지 않더라도, 그 부동산에 소유권보존등기가 없거나, 그로 인해 손해를 입을 우려가 있는 이해관계인이 없으면 → 경정등기를 신청할 수 있다.

 

권리경정등기

권리 자체의 경정등기 → 당사자의 신청착오(전세권을 임차권으로 등기하는 등)로 등기의 착오가 발생, 권리 자체를 경정할 수는 없다.

권리자에 대한 경정등기 → 권리자 자체를 변경하는(甲 → 乙) 경정등기는 불가하다. 단, 권리자 일부의 변경(甲, 乙 → 甲, 丙)은 가능하다.

등기원인증서와 다른 내용의 등기(등기관의 과실) → 신청서의 내용이 등기원인의 증명서면과 다름에도 등기관이 등기를 경료 → 등기신청인이 등기필증 등 등기착오를 증명하는 서면을 첨부하여 경정등기를 신청할 수 있다.

등기원인증서와 같은 내용의 등기(신청인의 과실) → 등기원인의 증명서면과 신청서의 권리의 내용이 일치함에도 → 당사자가 원인증서를 작성하는 과정에서 동기의 착오나 표시상 착오가 있었다는 이유로 → 경정등기는 불가하다.

단, 착오 또는 유루로 등기가 실체관계와 불일치하고, 신청인이 그 사실의 증명서면을 첨부한 경우 → 경정등기가 가능하다. 권리가 감축되는 자를 등기의무자, 권리가 증가되는 자를 등기권리자로 신청한다.

소유권보존등기의 경정 → 건물의 신축 후 소유권보존등기에서 등기명의를 단독소유 ↔ 공유로 경정할 수 있다.

등기의무자의 인감증명과 대장(소유자가 정정등록된 것)을 첨부하여 공동신청 또는 소유권일부말소의 확정판결을 첨부하여 단독신청으로 할 수 있다.

 

상속의 소유권이전등기를 경정 가능 → 공동상속인 중 일부를 누락, 전원의 명의로 공동상속 후 일부 상속인이 상속포기, 법정상속분에 따른 상속등기 후 협의분할, 협의분할에 따른 상속등기 후 협의해제를 원인으로 다시 법정상속분으로 환원하는 소유권경정등기가 있다.

법원의 촉탁에 의한 등기 → 그 촉탁의 착오를 증명하는 서면을 첨부하여 권리의 경정을 촉탁한 경우에는 → 권리자 경정이 가능하다.

공유지분 표시의 누락 또는 오기 → 진정한 지분으로 경정할 수 있다.

등기원인증서상의 기재의 착오가 외관상 명백 → 매매계약서의 실질적 내용이 매매가 아닌 교환이나 증여로 기재된 경우 등이 있다.

 

등기의 실행

등기상 이해관계 있는 제3자의 동의서나 이에 대항 가능한 재판의 등본을 첨부한 때 또는 등기상 이해관계 있는 제3자가 없는 경우 → 부기등기로 한다.

등기상 이해관계 있는 제3자가 있으나, 그 이해관계 있는 제3자의 동의서나 이에 대항 가능한 재판의 등본이 없는 경우 → 주등기로 한다.

경정등기의 형식이지만, 그 실질은 말소등기(일부말소)인 경우 → 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙서 등을 첨부하면 부기등기, 첨부하지 않으면 각하된다.

인감증명 → 등기의무자(소유권이 감축되는 자)의 인감증명을 등기신청서에 첨부한다.

 

등기명의인 표시의 경정

등기명의인의 성명, 주소, 주민등록번호 등을 경정하는 것을 말한다. 등기명의인의 수를 증감하는 것은 해당되지 않는다.

인격의 동일성이 있는 경우 → 경정 전후의 등기가 표창하는 등기명의인이 인격의 동일성을 유지하는 경우에만 표시경정등기를 신청할 수 있다.

경정 전의 등기명의인과 경정 후의 등기명의인이 동일인이라면 → 양자의 주소, 성명 등 표시가 전혀 다르더라도 등기명의인표시의 경정등기가 허용된다.

 

인격의 동일성이 없는 경우 → 비법인사단을 법인으로 경정하는 경우, 협의분할의 상속등기에서 甲이 아닌 乙로 등기하여 乙을 甲으로 경정하는 경우, 甲 종중 명의로 등기할 것을 乙로 등기하여 乙을 甲으로 경정하는 경우, 대종중을 소종중으로 경정하는 경우, 甲이 乙로 행세하며 매수한 부동산을 乙 명의로 소유권이전등기 후 乙을 甲으로 경정하는 경우 등 → 경정등기를 할 수 없다.

 

동일성을 해하는 등기명의인표시경정등기를 등기관이 이를 간과하여 수리한 경우 → 乙이 소유자 甲을 사칭하여 허위로 개명 → 신청착오의 등기명의인표시경정등기를 신청하여, 등기기록상 소유자가 乙로 등재된 경우 → 甲으로의 회복등기 신청은 현재의 등기명의인 乙이 단독으로 하거나, 종전 등기명의인 甲과 乙이 공동으로 할 수 있다. 단, 甲이 단독으로 할 수는 없다.

종전 등기명의인 또는 사망자에 대한 등기명의인표기경정 → 수리할 수 없다.

첨부정보 → 등기명의인 표시의 경정을 증명하는 시, 구, 읍, 면의 장의 서면 또는 이를 증명함에 족한 서면을 신청서에 첨부하고, 동일인보증서를 첨부할 경우에는 동일인임을 보증하는 자의 인감증명 및 기타 보증인의 자격을 인정할 만한 서면(공무원 재직증명 등)을 함께 제출한다.

 

신청인

부동산표시에 관한 경정등기 → 등기명의인(소유자, 수인인 경우에는 그 중 1인)이 대장 등 경정사유를 소명하는 서면을 첨부하여 → 단독으로 신청한다.

판결서나 제3자의 허가서 등은 제출할 필요가 없다.

구분건물의 등기기록 중 1동의 건물의 표시 → 각 구분건물의 소유자가 단독으로 경정등기를 신청할 수 있다.

권리경정등기 → 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청해야 한다.

등기명의인표시경정등기 → 그 등기명의인이 단독으로 신청한다.

 

신청정보

일반적인 등기신청의 기재사항과 경정할 사항을 기재한다.

등기원인은 신청착오, 착오발견, 유루발견, 연월일은 신청착오는 착오된 등기의 신청날짜, 착오발견 및 유루발견은 현재 경정등기의 신청날짜를 기재한다.

 

첨부정보

등기원인의 증명정보 → 부동산표시경정등기 → 토지대장, 임야대장, 건축물 정보 등의 경정사유를 증명하는 서면을 첨부한다.

권리경정등기 → 등기필증 등, 등기의 착오를 증명하는 정보를 첨부한다.

등기명의인 표시경정등기 → 등기명의인의 표시의 경정을 증명하는 시, 구, 읍, 면의 장의 서면 또는 이를 증명함에 족한 서면을 첨부하고, 동일인보증서를 첨부할 경우에는 동일인임을 보증하는 자의 인감증명 및 기타 보증인의 자격을 인정할 만한 서면(공무원 재직증명 등)을 함께 제출한다.

등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 또는 이에 대항 가능한 재판이 있는 경우 → 부기등기로 한다.

등기명의인이 단독으로 신청 가능하므로 → 판결서나 제3자의 허가서 등은 필요하지 않다.

대리인에 의한 신청 → 대리인의 권한을 증명하는 정보를 제공한다.

등기의무자의 등기필정보 → 등기필증이나 등기완료통지서로 갈음할 수 있다.

인감증명 → 권리경정등기시에 등기의무자가 소유권의 등기명의인 → 소유자의 인감증명을 제공한다. 부동산등기법 제51조의 방식에도 동일하다.

공유자들간 동일한 지분비율로 소유권이전등기가 경료 → 실제로는 균등하지 않다면, 공유자들 전원 사이에 작성된 실제 지분비율을 증명하는 서면을 첨부하여 → 공동으로 등기상의 지분표시를 경정하는 등기를 신청한다. 실제 지분이 그 지분보다 적은 자의 인감증명을 제출한다.

등록면허세 → 등기대상 1건당 등록면허세 6,000원, 지방교육세 1,200원을 납부한다.

등기신청수수료 → 3,000원을 납부한다.

만약, 등기관의 과실로 경정사유가 발생하였으나, 당사자가 스스로 경정등기를 신청하는 경우 → 등록면허세와 등기신청수수료를 납부할 필요가 없다.

 

등기의 실행

권리경정등기 → 등기상 이해관계인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 그의 승낙서나 이에 대항 가능한 재판의 등본을 첨부한 때에는 → 부기등기로 하고, 경정 전의 등기사항을 말소하는 표시를 한다.

등기상 이해관계인이 존재하지만, 그의 승낙이 없으면 → 경정등기를 주등기로 한다. 말소하는 표시는 하지 않는다.

경정등기이지만, 실질적으로 말소등기(일부말소)에 해당하는 경우 → 등기상 이해관계인의 승낙서 등을 첨부하면 부기등기로, 첨부하지 않으면 각하한다.

등기명의인의 표시경정등기 → 항상 부기등기로 한다.

부동산의 표시경정등기(표제부) → 주등기로 한다.

 

직권에 의한 경정등기

등기관은 등기의 착오나 유루가 등기관의 잘못으로 의한 것임을 발견하면 → 당사자의 신청이 없어도 지체 없이 이를 경정한다.

 

요건

등기관의 과오로 등기의 착오나 유루가 발생 → 당사자의 신청에는 문제가 없어야 한다. 당사자의 신청착오는 당사자의 신청으로 경정한다.

당사자의 신청은 적법하나, 등기관의 과오로 인한 것을 바로 잡는 것이므로 → 경정 전 등기와 경정 후 등기의 동일성은 등기관이 별도로 심사하지 않는다.

등기상 이해관계인이 있는 경우 → 승낙서 등을 첨부해야 직권으로 경정할 수 있다. 승낙이 없으면 할 수 없다.

 

등기의 착오가 있는 경우

직권에 의한 경정 → 등기권리자, 등기의무자, 등기명의인, 채권자대위의 채권자가 각 2인 이상인 경우 → 그 중 1인에게 통지하고, 지방법원장에게 보고한다.

등기관의 직권으로 등기를 경정하는 경우 → 등기권리자 및 의무자에게 사전통지는 하지 않고, 경정등기를 한 후에 통지한다. 단, 신청착오인지 등기관의 잘못인지 분명하지 않은 경우에만 사전통지를 한다.

신청에 의한 경정 → 등기권리자 및 등기의무자는 등기필증 등(등기소의 신청서사본 등)의 사실증명서면을 첨부하며 → 착오발견의 경정등기를 신청한다.

등기권리자 또는 등기의무자 일방의 단독신청으로 → 착오발견으로 인한 등기를 경료하면 → 그 경정등기의 취지를 상대방에게 통지한다.

등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있어야 부기등기로, 승낙이 없다면 주등기로 한다.

단, 실질적으로 말소등기(일부말소)에 해당하는 경우 → 등기상 이해관계인의 승낙서 등을 첨부하지 못하면 경정등기를 할 수 없다.

 

등기사항 전부의 유루 → 등기상 이해관계가 있는 제3자가 있는 경우 → 그의 승낙이 있으면 등기관이 지체 없이 경정등기를 할 수 있다.

누락된 등기를 하여도 다른 등기와 양립 가능한 경우 → 경정등기가 가능하다. 甲의 근저당권설정등기를 유루 후, 乙의 근저당권설정등기 경료 → 선순위 근저당권자 乙은 이해관계인이 아니므로 甲의 근저당권등기를 할 수 있다.

여러 개의 부동산에 소유권이전등기에서 일부 부동산이 누락, 이후 제3자의 압류등기 → 압류등기의 명의인은 이해관계 있는 제3자가 아님 → 직권으로 소유권이전등기의 기입등기를 할 수 있다.

누락된 등기를 하면 다른 등기와 양립할 수 없는 경우 → 경정등기는 불가하다.

등기신청의 유루의 확인은 → 등기신청서로 확인하고, 신청서가 이미 폐기된 경우에는 등기필증 원본으로도 확인할 수 있다.

 

일부말소의미의 경정등기

단독소유와 공유, 전부이전과 일부이전, 공유지분만의 경정등기 등 → 경정등기의 명칭이지만, 그 실질은 말소등기(일부말소) → 말소등기의 방식으로 한다.

권리자를 경정하는 것은 동일성이 사라지므로 할 수 없으나, 당사자의 신청착오나 등기관의 과오로 인한 것은 → 권리자의 경정도 인정된다.

 

단독소유를 공유로 또는 그 반대의 경정등기

甲과 乙의 공동신청(또는 乙이 甲을 상대로 지분말소판결을 받아 乙의 단독으로) → 甲의 단독소유를 甲, 乙의 공동소유로 또는 甲, 乙의 공동소유를 乙의 단독소유로 하는 경정등기를 할 수 있다.

 

전부이전을 일부이전으로 또는 그 반대의 경정등기

甲이 乙에게 1/2 지분의 이전을 착오로 소유권전부이전등기로 기재 → 일부이전으로 경정해야 한다.

甲이 乙에게 소유권전부이전등기를 착오로 소유권일부이전등기로 기재 → 등기가 누락된 지분에 대해 이전등기가 아닌 권리자를 경정한다.

공유지분의 경정등기 → 기존 공유자의 공유지분의 경정과 새로운 공유자의 추가나 탈퇴하는 경정도 가능하다.

 

등기의 방법

일부말소 의미의 경정등기는 본질적으로 말소등기이므로 → 등기상 이해관계 있는 제3자가 있다면 신청서에 반드시 그 승낙서나 이에 대항 가능한 재판의 등본을 첨부하여 부기등기로 하고, 승낙서가 없으면 등기를 수리할 수 없다.

일부지분을 말소하는 등기방법은 없으므로 → 말소등기가 아닌 일부말소 의미의 경정등기로 신청한다.

 

이해관계인의 등기

등기상 이해관계인의 승낙서나 이에 대항 가능한 재판의 등본을 첨부하면 → 부기등기로, 첨부하지 못했다면 주등기로 등기를 한다.

단, 일부말소의 의미의 경정등기는 등기상 이해관계인의 승낙서나 이에 대항 가능한 재판의 등본을 첨부하면 → 부기등기로, 첨부하지 못했다면 각하한다.

 

이해관계인의 등기를 말소하는 경우 → 甲, 乙 공유부동산에서 乙 지분에만 처분제한 및 담보물권의 등기가 된 상태에서 → 甲 단독소유로 경정등기(乙 지분 말소) → 이해관계인의 등기가 경정등기로 상실되는 지분만을 목적으로 하는 경우 → 乙의 지분을 목적으로 하는 丙의 가처분과 庚의 근저당권설정등기는 → 직권말소가 된다.

이해관계인의 등기를 경정하는 경우 → 甲, 乙 공유 부동산 전부에 처분제한이나 담보물권의 등기가 된 상태에서 → 甲 단독소유로 하는 경정등기(乙 지분 말소) → 이해관계인의 등기가 경정등기로 상실되는 지분 이외의 지분도 목적으로 하는 경우 → 丁의 가등기는 효력이 甲에게만 미치게 경정한다.

 

용익물권의 등기 → 부동산의 공유지분에는 용익물권(지상권 등)을 설정 및 존속할 수 없으므로 → 처분제한 등의 등기를 경정(일부 말소)하는 경우에도 용익물권의 등기는 전부 말소(직권)한다.

이해관계인의 등기를 말소한 경우 → 가압류, 가처분 등 법원의 촉탁에 의한 처분제한의 등기를 직권으로 말소 또는 경정(일부말소)하는 경우 → 등기관은 지체 없이 집행법원에 통지한다.

요약하면, 등기상 이해관계인의 승낙서를 모두 받거나, 재판의 등본이 있어야 경정등기를 하여 일부 말소가 되며, 승낙서가 없으면 경정등기는 불가능하다.