가등기에 의한 본등기
등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다.
등기의무자가 등기신청에 협력하지 않으면 의사진술을 명하는 판결을 받아 단독으로 신청한다.
가등기에 의한 본등기를 할 때에는 제3자의 승낙은 필요하지 않다.
본등기신청의 당사자
⑴ 가등기(A) 후 가등기권리가 제3자(A1)에게 이전된 경우 → 본등기의 등기권리자는 가등기권리자(A), 가등기권리를 이전받은 자가 본등기권리자(A1)이다.
⑵ 가등기 후 제3자에게 소유권이 이전된 경우 → 본등기의 등기의무자는 가등기 당시의 소유자, 가등기 후에 제3자에게 소유권이 이전되어도 본등기의 등기의무자는 동일하다.
⑶ 가등기권리자가 사망한 경우 → 가등기권리자의 상속인은 상속등기를 할 필요 없이 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 가등기의무자와 공동으로 본등기를 할 수 있다.
가등기권리가 협의분할로 인하여 상속인 중 1인에게 승계된 경우에도 상속등기(가등기의 이전등기)를 거치지 않고 상속인이 본등기를 신청할 수 있다.
⑷ 가등기의무자가 사망한 경우 → 가등기의무자의 상속인은 본등기의무자가 되어 상속등기를 할 필요 없이 상속을 증명하는 서면과 인감증명 등을 첨부하여 가등기권리자와 공동으로 본등기를 한다.
상속인 중 1인 앞으로 이미 협의분할에 의하여 소유권이전등기가 경료된 경우 → 그 상속인이 본등기의무자가 된다.
⑸ 회사의 법인등기기록이 폐쇄(청산 종결된 회사)된 경우 → 그 회사 명의로 매매예약을 원인으로 한 가등기가 있다면 폐쇄된 법인등기기록을 부활하여 청산인 등기 후 → 그 등기사항증명서 및 청산인의 인감(법인인감)을 등기신청서에 첨부하여 가등기에 의한 본등기를 할 수 있다.
본등기신청과 관련된 문제
⑴ 가등기된 권리 중 일부지분에 대한 본등기신청 가능 여부 → 가능하다. 이 경우에는 등기신청서와 등기기록에 본등기될 지분을 기록한다.
⑵ 공동가등기권리자가 있는 경우, 일부 가등기권리자가 자기 지분만에 대하여 본등기신청 가능 여부 → 공유물보존행위에 준하여 가등기 전부에 관한 본등기신청은 할 수 없으나, 자기 지분만에 대한 본등기는 신청할 수 있다.
하나의 가등기에 관하여 여러 사람의 공동가등기권리자가 있는 경우 → 모두가 공동의 이름으로 본등기를 신청하거나, 그 중 일부의 가등기권리자가 자기의 가등기지분에 본등기를 신청할 수 있다.
공동가등기권리자의 지분이 기록되어 있지 않은 경우 → 지분이 균등한 것으로 보고, 균등한 지분대로 본등기를 한다.
공동가등기권리자의 지분이 기록되지 않은 상태에서 일부 가등기권리자가 균등한 지분과 다른 가등기지분으로 본등기를 신청하는 경우 → 그 가등기지분을 등기부에 기록하는 경정등기신청을 가등기권리자 전원이 공동으로 해야 한다.
등기신청서에는 실제의 지분비율을 증명하는 서면과, 실제의 지분이 균등한 지분보다 적은 가등기권리자의 인감증명을 첨부한다.
두 사람의 가등기권리자 중 한 사람이 그 권리를 다른 가등기권리자에게 양도한 경우 → 양수한 가등기권리자 한 사람의 이름으로 본등기를 하려면 먼저 가등기상 권리의 양도를 원인으로 한 지분이전의 부기등기를 해야 한다.
⑶ 소유권이전등기를 명한 판결에 의한 본등기신청 가능 여부 → 가등기에 의한 본등기 절차의 이행판결이 아닌 매매로 인한 소유권이전등기 절차의 이행판결이라도 판결주문이나 판결이유에 가등기에 의한 본등기임이 명백한 때에는 그 판결을 원인증서로 가등기에 의한 본등기를 할 수 있다.
⑷ 가등기에 의한 본등기를 명하는 판결에 의하여 가등기에 의한 본등기가 아닌 일반적인 소유권이전등기를 할 수는 없다.
소유권이전등기의 이행판결로 가등기에 의한 본등기를 할 수는 있으나, 가등기에 의한 본등기의 이행판결로 소유권이전등기를 할 수는 없다.
⑸ 가등기권리자가 가등기에 의한 본등기를 하지 않고 별도의 소유권이전등기를 한 경우 → 다시 가등기에 의한 본등기를 할 수는 없다.
그 가등기는 혼동으로 인하여 실질적으로 소멸하였기 때문이다.
가등기에 의한 본등기를 할 것을 착오로 소유권이전등기를 한 후 가등기를 자발적으로 말소등기를 한 경우 → 그 가등기에 대한 회복등기는 신청할 수 없다
가등기에 의한 본등기를 신청하지 않고 일반적인 소유권이전등기를 신청한 경우 → 그 소유권이전등기를 가등기에 의한 본등기로 경정할 수는 없다.
가등기에 의한 본등기가 아닌 별도의 소유권이전등기 후에 다시 가등기에 의한 본등기를 한 경우 → 가등기는 혼동으로 실질적으로 소멸하였으므로 다시 본등기를 할 수는 없다.
단, 그 가등기와 소유권이전등기 사이에 제3자 명의의 처분제한의 등기 등 중간등기가 있는 경우 → 가등기는 혼동으로 소멸하지 않고 유효하므로 다시 가등기에 의한 본등기가 가능하며, 중간등기는 직권으로 말소된다.
동일한 가등기권리자 명의의 소유권이전담보가등기 이후에 소유권이전등기청구권보전가등기(중복 가등기)가 등기된 후 → 소유권이전등기청구권보전가등기에 의한 본등기가 경료된 후에도 선행가등기에 의한 본등기를 할 수 있다.
등기소에 제공해야 하는 신청정보
⑴ 일반적인 기재사항 → 신청서에는 일반적 기재사항을 기재하고, 본등기할 가등기의 표시를 한다.
⑵ 등기원인 및 등기원인일자 → 본등기의 원인일자는 매매예약완결의 의사표시를 한 날로 기재한다.
판결에 의한 본등기의 경우 → 매매예약에 의한 소유권이전등기청구권인 경우에는 등기원인일자는 판결주문의 매매예약 완결일자를 기재한다.
판결주문에 매매예약 완결일자가 없는 경우 → 등기원인은 확정판결, 등기원인일자는 그 확정판결의 선고연월일로 기재한다.
등기부상의 가등기원인일자와 본등기를 명한 판결주문의 가등기원인일자가 다른 경우 → 판결이유에 매매의 동일성이 인정되면 본등기를 신청할 수 있다.
단, 본등기 절차를 명한 확정판결의 본등기 원인과 가등기의 원인이 상이하고 상호관련성이 없는 경우 → 가등기 원인을 경정해야 본등기를 신청할 수 있다.
매매금액 → 가등기 당시의 매매예약서의 금액과 본등기 시의 매매계약서의 금액이 달라도 본등기신청을 할 수 있다.
⑶ 본등기될 지분의 기재 → 일부지분에 관한 본등기신청의 경우에는 등기신청서에 본등기 될 지분을 기재해야 한다.
공동가등기권리자 중, 일부의 가등기권리자가 자기의 지분만에 관해 본등기를 신청할 때에는 그 뜻을 신청서에 기재해야 한다
소유권이전청구권가등기에 의한 본등기는 가등기의무자가 본등기의무자이므로 본등기의무자의 등기필정보를 제공한다. 가등기필정보(매매예약서)로는 갈음 불가하다.
등기소에 제공해야 하는 첨부정보
⑴ 등기원인을 증명하는 정보 → 본등기의 원인일자는 매매예약의 완결의 의사표시를 한 날로 기재하고, 등기원인을 증명하는 서면은 매매계약서를 제출한다.
단, 매매예약완결권을 행사할 필요 없이 가등기권리자가 요구하면 언제든지 본등기를 하기로 약정한 경우에는 매매계약서를 제출할 필요 없이 본등기를 할 수 있다.
판결에 의한 등기신청의 경우 → 판결정본과 확정증명을 첨부한다.
조정조서, 화해조서, 인낙조서를 등기원인증서로 첨부하는 경우 → 확정증명서를 첨부할 필요 없다.
조정에 갈음하는 결정정본, 화해권고결정정본을 등기원인증서로 첨부하는 경우 → 확정증명서를 첨부정보로 제공한다.
원고의 반대급부의 이행을 동시이행조건으로 하는 동시이행판결, 조정조서에 의한 등기신청의 경우 → 판결정본 또는 조정조서정본에 재판장의 명을 받은 집행문을 부여받아야 한다.
⑵ 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의, 승낙이 필요한 경우 → 이를 증명하는 정보를 첨부한다.
소유권이전등기청구권보전의 가등기 → 신청 시에는 원인증서에 검인이 필요 없으나, 본등기 시에는 원인증서에 검인이 필요하다.
토지거래허가구역 내의 토지에 관한 소유권 및 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약)을 체결하려는 경우 → 당사자는 공동으로 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다. 단, 가등기 시에 허가를 첨부했다면 본등기 시에는 다시 첨부하지 않아도 된다.
농지취득, 외국인, 재단법인, 공익법인, 학교법인의 기본재산 처분의 경우 → 소유권이전등기에 준하여 각 허가서 등을 첨부해야 한다.
⑶ 신청인이 법인인 경우 → 법인등기사항전부증명서나 일부증명서를 제공한다.
⑷ 대리인에 의한 신청의 경우 → 대리인의 권한을 증명하는 정보를 제공한다.
⑸ 주소를 증명하는 정보 → 등기권리자의 주소(사무소 소재지)를 증명하는 정보를 첨부한다. 소유권이전가등기에 의한 본등기는 등기의무자의 주소도 첨부한다.
⑹ 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우)의 주민등록번호(부동산등기용등록번호) → 첨부정보로 제공한다.
⑺ 토지, 임야, 건축물대장 및 그 밖의 부동산의 표시를 증명하는 정보 → 가등기에 의한 본등기가 소유권이전등기인 경우에 첨부정보로 제공한다.
⑻ 인감증명 → 본등기의무자가 소유권의 등기명의인인 경우에 첨부한다. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권보전가등기에 의한 본등기를 신청하는 경우에는 본등기의무자의 부동산매도용 인감증명을 제출한다.
⑼ 거래계약신고필증 등 → 계약을 등기원인으로 하는 소유권이전등기신청의 경우에는 거래가액과 거래계약신고필증정보를 첨부정보로 제공한다.
매매목록 → 거래부동산의 갯수에 상관 없이, 수 인의 매도인과 수 인의 매수인 사이의 매매계약의 경우에는 매매목록을 첨부정보로 제공한다.
⑽ 취득세(등록면허세)영수필확인서 등 → 소유권이전가등기에 의한 본등기는 소유권에 준하는 취득세(등록면허세)를 납부, 소유권 외의 권리의 가등기에 의한 본등기의 신청(설정 또는 이전)하는 경우에는 설정 또는 이전등기에 준하는 등록면허세를 납부 후에 등록면허세영수필확인서를 첨부정보로 제공한다.
국민주택채권 → 소유권이전본등기, 근저당권설정본등기, 근저당권설정이전등기의 경우에만 각각 매입하고, 인지는 인지세법에 따라 구매한다.
등기신청수수료 → 부동산별로 15,000원을 납부한다.
⑾ 등기의무자의 등기필정보 → 등기필증이나 등기완료통지서로 갈음할 수 있다.
⑿ 소유권이전등기청구권보전 및 지상권 및 저당권 등의 설정등기청구권보전의 가등기에 의한 본등기의 경우 → 해당되는 신청에 요구되는 서면을 첨부한다.
등기의 실행
가등기에 의한 본등기의 신청이 있는 경우 → 가등기의 순위번호를 사용하여 본등기를 한다.
일부지분에 관한 본등기를 하는 경우 → 등기기록에 그 지분을 기록해야 한다. 자기의 지분만에 관한 본등기의 경우에도 동일하다.
본등기의 순위는 가등기의 순위에 따르므로 순위번호는 기록하지 않고, 본등기 후에 가등기는 주말(삭제)하지 않는다.