부동산등기법 강의 노트 050 :: 본등기, 토지거래허가구역, 거래계약신고필증

가등기에 의한 본등기

등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 등기의무자가 등기신청에 협력하지 않으면, 의사진술을 명하는 판결을 받아 단독으로 신청한다.

제3자의 승낙은 필요하지 않다.

 

본등기신청의 당사자

가등기(A) 후 가등기권리가 제3자(A1)에게 이전된 경우 → 본등기의 등기권리자는 가등기권리자(A), 가등기권리를 이전받은 자가 본등기권리자(A1)이다.

가등기 후 제3자에게 소유권이 이전된 경우 → 본등기의 등기의무자는 가등기를 할 때의 소유자, 가등기권리가 이전되어도 본등기의 등기의무자는 동일하다.

가등기권리자가 사망한 경우 → 가등기권리자의 상속인은 상속등기를 할 필요 없이 상속의 증명서면을 첨부하여 가등기의무자와 공동으로 본등기를 할 수 있다.

가등기권리가 협의분할로 상속인 중 1인에게 승계된 경우에도 → 상속등기(가등기의 이전등기)를 거치지 않고 상속인이 본등기를 신청할 수 있다.

가등기의무자가 사망한 경우 → 가등기의무자의 상속인은 상속등기를 할 필요 없이 상속의 증명서면과 인감증명 등을 첨부하여 가등기권리자와 공동으로 본등기를 한다.

상속인 중 1인 앞으로 이미 협의분할에 의해 소유권이전등기가 경료된 경우에는 → 그 상속인이 본등기의무자가 된다.

회사의 법인등기기록이 폐쇄된 경우 → 그 회사 명의로 매매예약의 가등기가 있다면 → 폐쇄된 법인등기기록을 부활하여 청산인 등기 후 → 그 등기사항증명서 및 청산인의 인감(법인인감)을 등기신청서에 첨부하여, 가등기에 의한 본등기를 할 수 있다.

 

가등기된 권리 중 일부지분에 대해 본등기신청을 할 수 있다. 등기신청서와 등기기록에 본등기될 지분을 기록한다.

공동가등기권리자가 있는 경우 → 일부 가등기권리자가 자기 지분만에 대해 본등기를 신청할 수 있다.

공동가등기권리자 모두가 공동의 이름으로 본등기를 신청하거나, 그 중 일부의 가등기권리자가 자기의 가등기지분에 본등기를 신청할 수 있다.

 

공동가등기권리자의 지분이 기록되어 있지 않으면 → 지분이 균등한 것으로 보고, 균등한 지분대로 본등기를 한다.

공동가등기권리자의 지분이 기록되지 않은 상태에서, 일부 가등기권리자가 균등한 지분과 다른 가등기지분으로 본등기를 신청하는 경우 → 그 가등기지분을 등기부에 기록하는 경정등기신청을 가등기권리자 전원이 공동으로 한다.

등기신청서에는 실제의 지분비율을 증명하는 서면과, 실제의 지분이 균등한 지분보다 적은 가등기권리자의 인감증명을 첨부한다.

두 사람의 가등기권리자 중 한 사람이 그 권리를 다른 가등기권리자에게 양도한 경우 → 양수한 가등기권리자 한 사람의 이름으로 본등기를 하려면 → 먼저 가등기상 권리의 양도를 원인으로 지분이전의 부기등기를 해야 한다.

 

가등기에 의한 본등기가 아닌, 매매로 인한 소유권이전등기 절차의 이행판결이라도 → 판결을 원인증서로 가등기에 의한 본등기를 할 수 있다. 판결주문이나 판결이유에 가등기에 의한 본등기임이 명백해야 한다.

반대로, 가등기에 의한 본등기의 이행판결로 → 소유권이전등기를 할 수는 없다.

소유권이전등기의 이행판결로 → 가등기의 본등기로 할 수 있으나, 가등기에 의한 본등기의 이행판결로 → 소유권이전등기는 불가하다.

 

가등기에 의한 본등기를 할 것을 → 착오로 소유권이전등기를 한 후 가등기를 자발적으로 말소등기 → 그 가등기에 대한 회복등기는 신청할 수 없다

가등기에 의한 본등기를 신청하지 않고 → 일반적인 소유권이전등기를 신청한 경우 → 그 소유권이전등기를 가등기에 의한 본등기로 경정할 수는 없다.

가등기에 의한 본등기가 아닌, 별도의 소유권이전등기 후, 다시 가등기에 의한 본등기 → 가등기는 혼동으로 실질적으로 소멸하였으므로 → 불가하다.

단, 그 가등기와 소유권이전등기 사이에 제3자 명의의 처분제한의 등기 등 중간등기가 있다면 → 가등기는 혼동으로 소멸하지 않고 유효 → 다시 가등기에 의한 본등기가 가능 → 중간등기는 직권으로 말소된다.

 

동일한 가등기권리자 명의의 소유권이전담보가등기 이후에 소유권이전등기청구권보전가등기가 등기된 후 → 소유권이전등기청구권보전가등기를 본등기 후에도 → 선행가등기에 다시 본등기를 할 수 있다.

 

신청정보

일반적인 기재사항 → 신청서에는 일반적 기재사항을 기재하고, 본등기할 가등기의 표시를 한다.

일반적인 경우 → 본등기의 원인일자는 매매예약완결의 의사표시를 한 날로 기재한다.

판결에 의한 본등기 → 매매예약에 의한 소유권이전등기청구권 → 등기원인일자는 판결주문의 매매예약 완결일자를 기재하고, 판결주문에 매매예약 완결일자가 없다면 → 등기원인은 확정판결, 등기원인일자는 그 확정판결의 선고연월일로 기재한다.

등기부상의 가등기원인일자와 본등기를 명한 판결주문의 가등기원인일자가 다른 경우 → 판결이유에 매매의 동일성이 인정되면 → 본등기를 신청할 수 있다.

단, 본등기절차를 명한 확정판결의 본등기 원인과 가등기의 원인이 상이하여 → 상호관련성이 없으면, 가등기 원인을 경정해야 본등기를 신청할 수 있다.

매매금액 → 가등기 당시의 매매예약서의 금액과 본등기시의 매매계약서의 금액이 달라도 → 본등기신청을 할 수 있다.

 

일부지분에 관한 본등기신청 → 등기신청서에 본등기 될 지분을 기재해야 한다.

공동가등기권리자 중, 일부의 가등기권리자가 자기의 지분만에 관해 본등기를 신청할 때에는 → 그 뜻을 신청서에 기재해야 한다

소유권이전청구권가등기에 의한 본등기는 가등기의무자인 본등기의무자의 등기필정보를 제공하며, 가등기필정보(매매예약서)으로 갈음할 수 없다.

 

첨부정보

등기원인의 증명정보 → 본등기의 원인일자는 매매예약 완결의 의사표시를 한 날로 기재하고, 등기원인의 증명서면은 매매계약서를 제출한다.

단, 매매예약완결권을 행사할 필요 없이 가등기권리자가 요구하면 언제든지 본등기를 하기로 한 약정 → 매매계약서를 제출할 필요 없이 본등기를 할 수 있다.

판결에 의한 등기신청 → 판결정본과 확정증명을 첨부한다.

조정조서, 화해조서, 인낙조서를 등기원인증서로 첨부하는 경우에는 → 확정증명서를 첨부할 필요가 없다.

조정에 갈음하는 결정정본, 화해권고결정정본을 등기원인증서로 첨부하는 경우 → 확정증명서를 첨부정보로 제공한다.

원고의 반대급부이행을 동시이행조건으로 하는 동시이행판결, 조정조서에 의한 등기신청인 경우 → 판결정본 또는 조정조서정본에 재판장의 명을 받은 집행문을 부여받아야 한다.

소유권이전등기청구권보전의 가등기 → 신청시에는 원인증서에 검인이 필요 없으나, 본등기시에는 원인증서에 검인이 필요하다.

토지거래허가구역 내의 토지의 소유권 및 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약) → 공동으로 시장, 군수, 구청장의 허가가 필요하다. 단, 가등시기에 허가를 첨부했다면, 본등기시에는 다시 첨부하지 않아도 된다.

농지취득, 외국인, 재단법인, 공익법인, 학교법인의 기본재산 처분 → 농지취득자격증명 등 허가서를 첨부해야 한다.

신청인이 법인 → 법인등기사항전부증명서나 일부증명서를 제공한다.

대리인에 의한 신청 → 대리인의 권한을 증명하는 정보를 제공한다.

주소의 증명정보 → 등기권리자의 주소(사무소소재지)의 증명정보를 첨부한다. 소유권이전가등기에 의한 본등기는 등기의무자의 주소증명정보도 첨부한다.

등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우)의 주민등록번호(부동산등기용등록번호) → 첨부정보로 제공한다.

토지, 임야, 건축물대장 및 그 밖의 부동산의 표시를 증명하는 정보 → 가등기에 의한 본등기가 소유권이전등기인 경우, 첨부정보로 제공한다.

인감증명 → 본등기의무자가 소유권의 등기명의인인 경우에 첨부한다. 매매의 소유권이전등기청구권보전가등기에 의한 본등기 → 본등기의무자의 부동산매도용 인감증명을 제출한다.

거래계약신고필증 → 계약을 등기원인으로 하는 소유권이전등기신청시 → 거래가액 + 거래계약신고필증정보를 첨부정보로 제공한다.

매매목록 → 거래부동산의 갯수에 상관 없이, 수인의 매도인과 수인의 매수인 사이의 매매계약의 경우에는 매매목록을 첨부정보로 제공한다.

취득세(등록면허세)영수필확인서 → 소유권이전가등기에 의한 본등기는 소유권에 준하는 취득세(등록면허세)를 납부, 소유권 외의 권리의 가등기에 의한 본등기의 신청(설정 또는 이전)하는 경우에는 설정 또는 이전등기에 준하는 등록면허세를 납부 후 → 등록면허세영수필확인서를 첨부정보로 제공한다.

국민주택채권 → 소유권이전본등기, 근저당권설정본등기, 근저당권설정이전등기의 경우에만 각각 매입, 인지는 인지세법에 따라 구매한다.

등기신청수수료 → 부동산별로 15,000원을 납부한다.

등기의무자의 등기필정보 → 등기필증이나 등기완료통지서로 갈음할 수 있다.

소유권이전등기청구권보전 및 지상권 및 저당권 등의 설정등기청구권보전의 → 가등기에 의한 본등기 → 해당되는 신청에 요구되는 서면을 첨부한다.

 

등기의 실행

가등기에 의한 본등기의 신청 → 가등기의 순위번호를 사용하여 본등기를 한다.

일부지분에 관한 본등기 → 등기기록에 그 지분을 기록하고, 자기의 지분만에 관한 본등기의 경우에도 동일하다.

본등기 후 → 가등기는 주말(삭제)하지 않는다.