부동산등기법 강의 노트 051 :: 본등기, 중간처분등기, 직권말소, 담보가등기

가등기에 의한 본등기

가등기에 의한 본등기가 된 경우 → 등기관은 가등기 이후에 된 등기가 가등기에 의해 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소한다.

법원의 가등기가처분명령에 의해 이루어진 가등기에 의해 본등기가 된 경우에도 동일하다.

 

소유권이전등기청구권보전 가등기에 의한 본등기인 경우

중간처분등기가 소유권이전등기(상속등기) 및 근저당권 등 제한물권의 설정등기 → 가등기 후 본등기 전에 경료 → 직권으로 말소된다.

단, 공유토지의 일부 공유자의 지분에 → 이전청구권보전의 가등기 후 본등기 전에 제한물권이 설정된 경우, 중간등기가 용익물권, 근저당권인 경우가 있다.

용익물권을 취득할 때 소유자 일부지분에 가등기가 있는 것을 알고 있었으므로 → 본등기에 대항할 수 없고, 지분에는 용익물권이 존속할 수 없다.

용익물권 → 토지전부에 관한 지상권 등의 용익물권의 설정등기 후 가등기에 의한 지분이전의 본등기 → 용익물권은 지분에 존속할 수 없으므로, 직권말소한다.

근저당권 → 근저당권은 지분 위에 존속할 수 있으므로, 근저당권의 담보범위를 일부말소의미의 경정등기로 축소한다.

 

중간처분등기가 가압류등기, 가처분등기, 가등기 → 직권말소한다. 단, 그 가등기상의 권리를 목적으로 하는 가압류등기나 가처분등기는 직권말소할 수 없다.

 

중간처분등기가 경매개시결정등기, 가등기보다 후순위인 압류 또는 담보권실행으로 경료된 소유권이전등기 → 가등기에 의한 본등기시 직권말소된다.

단, 가등기 전의 담보가등기, 전세권, 저당권에 의한 임의경매개시결정등기, 가압류에 의한 강제경매개시결정등기는 직권말소의 대상이 아니다.

 

중간처분등기가 주택임차권설정등기, 상가건물임차권등기, 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기 → 직권말소의 대상이다.

단, 가등기권리자에게 대항할 수 있는 임차권등기(주민등록 및 주택의 점유)는 해당되지 않는다.

 

중간처분등기가 체납처분에 의한 압류등기인 경우 → 직권말소대상통지 후, 이의신청 여부에 따라 처리한다.

 

용익물권(임차권)설정등기청구권보전 가등기에 의한 본등기

지상권, 지역권, 전세권, 임차권설정등기, 주택임차권등기 등(대항력 있는 임차인 명의의 등기는 제외) → 직권말소한다.

이 경우, 가등기에 의한 본등기의 신청을 하려면 → 먼저 대항력 있는 주택임차권등기 등을 말소해야 한다.

 

용익물권(임차권 등)설정등기청구권보전 가등기의 본등기 → 가등기 후 본등기 전의 소유권이전등기, 소유권이전등기청구권보전 가등기, 가압류 및 가처분 등 처분제한의 등기, 체납처분으로 인한 압류등기, 저당권설정등기, 가등기가 되지 않은 부분의 지상권, 지역권, 전세권, 임차권의 설정등기, 주택임차권등기는 본등기와 양립 가능 → 직권말소할 수 없다.

 

근저당권설정등기청구권보전 가등기에 의한 본등기

가등기 후에 경료된 제3자 명의의 등기는 근저당권설정의 본등기와 양립할 수 있으므로 → 직권말소할 수 없다.

기타 직권말소의 대상을 정리한 표를 참조한다.

 

중간처분등기의 직권말소절차

가등기에 의한 본등기 후 → 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기를 등기관이 직권말소 → 가등기에 의한 본등기로 말소된다는 뜻을 기록한다.

가등기 이후의 등기를 말소 후 → 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 직권말소등기통지서에 말소의 이유 등을 명시하여 통지한다.

중간처분등기를 직권말소 후 통지를 한 경우 → 통지의 취지를 등기부에 부기등기할 필요는 없다.

단, 담보가등기인지 알 수 없으므로 → 직권말소대상통지서로 통지를 한 후, 이의신청이 있는 경우에는 제출된 소명자료에 의해 말소나 인용여부를 결정한다.

중간처분등기가 체납처분에 의한 압류라면 → 등기관이 직권말소대상통지를 했다면, 이의신청기간이 지나지 않았더라도 본등기에 기한 등기의 신청 및 촉탁은 수리하고, 체납처분에 의한 압류등기에 기한 등기의 촉탁은 각하한다.

 

직권말소대상인 중간등기를 말소하지 않은 경우

이해관계인이 없는 경우 → 등기관이 언제든지 직권말소할 수 있다.

이해관계인이 있는 경우 → 직권말소할 수 없다. 단, 소유권이전등기의 경우, 상속으로 인한 것이라면 직권말소가 가능하다.

 

담보가등기

채무자가 금전소비대차의 차용금반환채무를 담보하기 위해 → 채무불이행시 자기나 제3자 소유의 물건의 소유권을 이전해주기로 예약(대물반환예약, 매매예약)하고 → 그 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 말한다.

담보가등기로 본등기를 하려면 → 청산절차를 거쳐야 하고, 중간등기의 말소절차가 통상의 가등기와는 다르다.

차용물의 반환에 관해 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에 적용되므로 → 변제기에 채무를 변제하지 않으면 채권채무관계가 소멸하고 부동산의 소유권이 확정적으로 채권자에게 귀속된다는 특약이 있어야 대물변제의 약정이 인정된다.

순위보전적 효력이 있으며, 담보권실행이나 목적부동산의 경매청구시에는 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 이 범위에서 우선변제적 효력을 가진다.

 

담보가등기의 신청절차

신청정보 → 대물반환의 예약의 가등기 → 등기의 목적은 본등기 될 권리의 이전담보가등기(소유권이전담보가등기, 저당권이전담보가등기 등)으로 기재한다. 가등기가처분명령으로 인한 대물반환의 예약인 경우에도 동일하다.

첨부정보 → 등기원인증서(대물반환예약서 등)를 제출하고, 담보가등기의 경우, 토지거래허가구역의 토지일 경우에는 토지거래허가서를 첨부한다.

등록면허세 → 근저당권설정등기의 세율로 납부한다.

국민주택채권 → 매입하지 않는다.

 

담보가등기의 실행

등기목적은 소유권이전담보가등기 등으로 기재하고, 등기원인은 대물반환예약 등으로 작성한다.

채권액이나 채무자 등의 표시는 하지 않는다.

 

담보가등기에 의한 본등기

신청정보 → 부동산등기규칙 제43조의 신청정보 + 본등기할 담보가등기의 표시, 청산금 평가통지서가 채무자 등에게 도달한 날(2개월 후 본등기)을 제공한다.

첨부정보 → 부동산등기규칙 제43조의 첨부정보 + 청산금 평가통지서 또는 청산금이 없다는 통지서가 도달하였음을 증명하는 정보와 청산기간이 경과한 후에 청산금을 채무자에게 지급(공탁)하였음을 증명하는 정보(청산금이 없으면 제외)를 첨부한다.

<단, 판결에 의한 본등기 또는 위 요건을 충족하지 않거나, 청산금평가통지서가 채무자 등에게 도날한 날로부터 2월이 경과하지 않은 본등기신청은 각하한다.

 

중간등기가 압류등기일 경우 → 조세채권의 확보를 위해 직권말소가 되지 않는 경우가 있다.

소유권이전등기청구권보전의 가등기에 의한 소유권이전의 본등기 신청 → 직권말소대상통지서로 통지 후, 이의신청이 있으면 소명자료를 통해 결정한다.

담보가등기 또는 소유권이전등기청구권보전 가등기라 하더라도 → 사실상 담보가등기인 경우, 체납처분의 압류등기 등은 직권으로 말소할 수 없다.

본등기 후에 중간등기인 체납처분에 의한 압류등기를 등기관이 직권말소대상통지를 한 경우 → 이의신청기간이 지나지 않았더라도, 본등기에 기한 등기신청 및 촉탁은 수리하고, 체납처분에 의한 압류등기에 기한 등기촉탁은 각하한다.

 

가등기의 이전등기

가등기상 권리를 제3자에게 양도한 경우 → 양도인과 양수인은 공동신청으로 그 가등기상 권리의 이전등기를 신청할 수 있다.

가등기가처분에 의한 가등기도 이전등기의 대상이 된다. 일반적인 가등기와 동일한 효력이 있다.

 

신청정보

가등기된 소유권이전청구권의 이전등기 → 등기목적은 0번 소유권 이전청구권의 이전으로, 등기원인은 가등기 신청시와 동일하다.

일부지분만의 이전등기는 이전되는 지분을 기재하고, 지분이 기재되지 않으면 균등한 것으로 보고 가등기이전등기를 한다.

균등하지 않은 지분인 경우 → 전원이 공동으로 가등기지분을 기록하는 경정등기신청 → 실제의 지분비율을 증명하는 서면과 실제의 지분이 균등하게 산정된 지분보다 적은 가등기권리자의 인감증명을 첨부한다.

 

첨부정보

토지거래허가서 → 가등기의 목적물이 소유권이전등기청구권가등기, 지료가 있는 지상권설정청구권가등기일 경우에 첨부한다.

등기필증 또는 등기필정보 → 가등기이전등기신청시 가등기권리자의 등기필증이나 등기필정보를 제출하고, 등록면허세 등은 가등기에 준하여 납부한다.

매매의 소유권이전등기청구권에 대한 양도담보를 원인으로 하는 가등기의 이전등기

소유권이전등기청구권의 보전을 위한 소유권이전청구권가등기를 경료 → 제3자에 대한 채무를 담보하기 위해 소유권이전등기청구권을 양도 → 양도담보를 원인으로 가등기된 권리의 이전등기를 신청 가능, 양도담보계약이 해제되면 이전등기의 말소등기가 가능하다.

단, 매매의 소유권이전등기청구권은 양도가 제한되며, 매도인의 승낙 및 동의가 필요 → 가등기의 이전신청시 매도인인 소유명의인의 승낙을 증명하는 정보와 인감증명을 첨부한다.

채무변제의 담보로 채권을 양도하므로 → 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻의 정보를 → 첨부정보로 제공한다.

 

가등기의 이전등기의 실행

가등기의 이전등기는 부기등기의 형식으로 기록된다.

 

가등기상 권리의 처분제한등기

소유권이전등기청구권에 대한 강제집행 → 먼저 채무자 명의로 소유권이전등기 후 부동산에 관한 집행으로 한다. 따라서, 소유권이전등기청구권에 대한 가압류는 허용되며, 부기등기로 가압류기입등기를 한다.

가등기권리처분금지가처분 → 재산적 가치와 양도성이 있는 채권으로 처분금지가처분, 체납처분의 압류 가능 → 부기등기로 가처분 및 압류기입등기를 한다.

본등기금지가처분(가등기권리행사금지가처분) → 등기할 사항이 아니므로 본등기금지가처분등기의 촉탁은 각하되며, 등기가 되더라도 효력이 없다.

 

가등기의 말소등기

가등기에 의한 본등기가 된 경우 → 가등기와 본등기를 함께 말소하거나, 본등기만 말소할 수는 있으나, 가등기만 말소할 수는 없다.

 

신청인

등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다.

등기의무자 → 가등기명의인 또는 가등기된 권리가 제3자에게 이전된 경우에는 양수인인 현재의 가등기명의인이다.

등기권리자 → 가등기의무자 또는 제3취득자이며, 공유자 중 1인이 공유물의 보존행위로 가등기말소의 확정판결을 받으면, 단독으로 가등기 말소신청을 한다.

가등기명의인 또는 가등기의무자, 가등기에 등기상 이해관계가 있는 자 → 가등기명의인의 승낙을 받아 단독으로 가등기의 말소신청을 할 수 있다.

등기상 이해관계인 → 가등기에 기한 본등기로 인해 자기의 권리가 부정되거나 등기상 불이익을 입을 위험이 있는 자를 말한다.

가등기에 의한 본등기가 아닌, 소유권이전등기를 하면 → 부동산의 소유권이 제3자에게 이전되기까지는 가등기권리자의 단독신청으로 가등기를 말소한다.

통상의 가등기 말소절차 → 공동신청 또는 단독신청에 따른 절차로, 등기원인이 혼동이라면 등기필정보가 필요 없으나, 통상의 절차에는 등기필정보를 제출한다.

 

신청정보

가등기의 말소등기가 공동신청 또는 가등기명의인이 가등기의 말소등기를 단독신청하는 경우 → 가등기명의인의 등기필정보를 제공해야 한다.

가등기의무자 또는 가등기상 이해관계가 있는 자가 단독으로 가등기의 말소등기를 신청하는 경우 → 가등기명의인의 등기필정보는 필요하지 않다.

 

첨부정보

등기의무자의 인감증명 → 소유권에 관한(소유권이전청구권가등기, 소유권이전담보가등기) 가등기명의인이 가등기의 말소등기를 신청하는 경우 → 신청서나 위임장에 가등기명의인의 인감을 날인하고, 인감증명을 제출한다.

가등기의무자 및 가등기에 등기상 이해관계 있는 자가 단독으로 말소등기를 신청하는 경우 → 가등기명의인의 승낙서에 인감을 날인 및 인감증명을 제출한다.

등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 → 그 승낙 또는 이에 대항 가능한 재판의 증명정보를 제공해야 한다.

 

가등기 말소등기의 실행

가등기의 말소등기는 주등기로, 가등기권리의 일부에 말소원인(가등기권리자의 지분의 일부포기)이 있는 경우에는 부기등기로 그 일부를 말소한다.

가등기 말소신청시 → 가등기명의인의 표시에 변경이나 경정사유가 있더라도 → 변경 및 경정등기를 생략하고, 그 사유를 증명하는 서면을 첨부하면 된다.

가등기명의인의 사망 후에 그 상속인이 가등기의 말소를 신청하는 경우 → 상속등기 없이 상속인임을 증명하는 서면과 인감증명서를 첨부하면 된다.

가등기에 변경의 부기등기가 된 경우, 그 가등기의 말소등기신청 → 신청정보 중, 말소할 사항에 대해 주등기만 표시하여 제공하고, 등기관이 주등기에 대해 말소하는 표시를 하면서 부기등기로 된 변경등기에도 직권으로 말소하는 표시를 한다.

 

소유권이전청구권가등기 및 본등기의 회복등기

 

 

소유권이전청구권가등기에 대해 처분금지가처분등기를 마친 가처분채권자가 → 승소판결을 받아 이 가등기의 말소등기를 신청하면서, 가처분등기 이후에 된 가처분채권자의 권리를 침해하는 등기를 단독신청으로 모두 말소 → 말소되었던 소유권이전청구권가등기의 회복등기가 된경우 → 이 등기가 공동신청으로 된 등기라면 공동으로 신청하여 말소, 법원의 촉탁에 의한 것이면 법원의 촉탁에 의해 말소해야 한다.

 

소유권이전청구권가등기와 처분금지가처분등기가 된 상태 → 가처분채권자의 승낙을 증명하는 정보를 첨부하여 그 가등기의 말소등기를 신청 → 등기관은 그 가등기를 말소하면서 가처분등기는 직권으로 말소 → 이 가등기에 회복등기가 된다면, 직권으로 말소된 가처분등기도 다시 직권으로 회복된다.

 

소유권이전청구권가등기 및 甲 명의의 가압류등기가 된 상태 → 소유권이전본등기로 가압류등기가 직권 말소 → 소유권이전본등기의 말소등기로 가압류등기가 직권으로 회복 → 다시 소유권이전본등기의 회복등기를 신청하면, 가압류등기는 직권말소의 대상이 될 뿐, 가압류권자 甲의 승낙을 증명하는 정보는 첨부할 필요가 없다. 이 신청에 따라 등기관이 소유권이전본등기의 회복등기를 실행하면서 위 가압류등기는 직권으로 말소한다.

 

가등기에 의한 소유권이전의 본등기가 말소된 후, 乙 명의의 가압류등기가 된 상태 → 이 본등기의 회복등기를 신청할 때, 가압류권자 乙은 등기상 이해관계 있는 제3자에 해당 → 乙의 승낙을 증명하는 정보를 첨부해야 하고, 등기관이 소유권이전본등기의 회복등기를 할 때에는 가압류등기를 직권으로 말소한다.

 

소유권이전청구권가등기, 가등기의 이전등기 및 본등기가 전부 말소 후 → 소유권이전청구권가등기만 회복등기가 된 상태 → 가등기의 이전등기 및 본등기의 신청 → 특별한 사유가 없다면, 등기신청을 수리한다.

 

甲 소유의 부동산에 乙 명의로 소유권이전등기가 경료 → 乙 명의의 소유권이전등기가 부적법하게 말소된 후, 丙 명의의 근저당권등기가 경료 → 乙이 甲에게 소유권말소회복등기의 소를 제기하여 → 말소된 소유권이전등기의 회복등기절차의 이행의 확정판결을 받음 → 乙은 이 확정판결을 첨부하여 乙 명의의 소유권이전등기의 말소회복등기를 단독으로 신청할 수 있다.

단, 乙이 丙에게 위 회복등기에 丙의 승낙서나 승낙의 의사표시를 하라는 확정판결을 첨부하면 → 丙의 근저당권등기는 직권으로 말소된다.