부동산등기법 강의 노트 057 :: 구분건물, 전유부분, 대지권, 건물만에 관한 것

 

구분건물의 소유권보존등기

구분소유자 전원의 동시신청 → 1동의 구분건물 전부를 소유하는 자가 일괄신청 또는 각자 자기 소유의 구분건물의 보존등기를 동시에 신청한다.

구분소유자 중 일부가 자기 소유의 구분건물에 대해서만 보존등기를 신청하는 경우 → 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청해야 한다.

이 경우, 보존등기를 신청하는 구분건물의 소유자는 1동에 속하는 다른 구분건물의 소유자를 대위하여 그 건물의 표시에 관한 등기를 신청할 수 있다.

어느 일부 구분건물에 대해 소유권보존등기를 신청하면서 → 동시에 나머지 구분건물에 대한 표시등기를 신청하지 않거나, 1동의 구분건물 전체를 일괄하여 보존등기를 신청하였으나, 그 등기사항의 일부분에 각하사유가 있는 경우 → 등기신청 전체를 각하한다. 나머지 구분건물도 모두 등기능력이 있어야 한다.

구분건물이 아닌 건물로 등기된 건물에 접속하여 구분건물을 신축한 경우 → 신축건물의 소유권보존등기신청인이 구분건물이 아닌 건물의 소유자에 대위하여 → 구분건물로 변경하는 표시변경등기를 동시에 신청한다.

 

신청정보

1동의 건물의 표시 → 소재지번, 건물명칭 및 번호, 소유권보존등기 및 건물의 표시에 관한 등기에는 구조, 종류, 면적을 제공한다.

건물의 소재와 지번 → 건물을 특정하기 위한 토지의 표시, 그 법정대지인 토지가 수필인 경우는 모두 기재한다. 규약상 대지 등은 기재하지 않는다.

전유부분의 건물의 표시 → 건물번호, 구조, 면적, 대지권의 권리의 표시를 신청정보로 제공한다. 1동의 건물의 소재와 지번은 중복으로 기재하지 않는다.

대지권의 표시 → 구분건물에 관한 소유권보존등기를 신청할 때, 대지권이 있으면 신청서에 그 권리의 표시를 기재한다.

그 토지에 건물을 소유할 수 있는 본권을 가진 자가 그 지상에 구분건물을 신축한 경우 → 대지권이 발생하므로 반드시 대지권의 표시를 해야 한다.

신청근거조항 → 부동산등기법 제65조 제0호라고 기재한다.

대위원인 → 구분건물의 표시에 관한 등기 또는 구분건물이 아닌 건물을 구분건물로 변경하는 건물의 표시변경등기의 대위신청시에 신청정보로 제공한다.

 

부동산등기법 제65조(소유권보존등기의 신청인)

미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다.

1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인

2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자

3. 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자

4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다)

 

부동산등기규칙 제50조(대위에 의한 등기신청)

법 제28조에 따라 등기를 신청하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하고, 대위원인을 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.

1. 피대위자의 성명(또는 명칭), 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)

2. 신청인이 대위자라는 뜻

3. 대위자의 성명(또는 명칭)과 주소(또는 사무소 소재지)

4. 대위원인

 

첨부정보

등기원인의 증명정보 → 소유권보존등기신청인의 소유권을 증명하는 서면을 첨부한다.

최초의 소유자 또는 그 상속인, 포괄승계인 → 집합건축물대장, 상속증명서면(기본증명서, 상속재산분할협의서 등), 포괄승계의 증명서면(법인등기사항증명서, 유언증서 등)을 첨부한다.

확정판결 → 판결정본 및 확정증명서를 첨부한다.

재결수용 → 재결서 등본 및 보상금의 증명서면을 첨부한다.

협의수용 → 토지수용위원회의 협의성립확인서 또는 협의성립의 공정증서와 그 수리증명서 및 보상금의 증명서면을 첨부한다.

특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권(건물)을 증명하는 자 → 그 확인서면을 첨부한다.

 

주소의 증명정보 → 신청인의 주소(사무소소재지)의 증명정보를 첨부한다. 주민등록표등본 및 초본, 법인등기사항증명서 정관 또는 규약 등이 있다.

신청인의 주민등록번호(부동산등기용등록번호) → 주민등록표등본 및 초본, 법인등기사항증명서, 부동산등기용등록번호증명서 등을 첨부정보로 제공한다.

건물의 표시를 증명하는 집합건축물대장 또는 그 밖의 정보 → 첨부정보로 제공한다.

소재도 → 그 대지 위에 여러 개의 건물이 있을 때, 첨부정보로 제공한다. 건축물대장 정보가 있다면 생략한다.

도면 → 1동의 건물의 소재도, 각 층의 평면도와 전유부분의 평면도를 첨부정보로 제공한다. 건축물대장 정보가 있다면 생략한다.

취득세(등록면허세) → 부동산가액(건물은 시가표준액) 2.8%의 취득세, 취득세액 20%의 지방교육세를 납부하고 취득세영수필확인서를 제출한다.

등기신청수수료 → 부동산별로 15,000원을 납부한다.

 

구분건물에 대지권의 등기를 신청할 때 → 해당 규약이나 공정증서를 첨부정보로 제공한다.

전유부분의 전부나 부속건물의 소유자 → 구분건물의 소유자가 1인이면 규약 대신 공정증서를 첨부한다. 작성시기를 불문, 등기신청시 첨부정보로 처리한다.

대지권의 목적인 토지가 규약상 대지인 경우 → 그 규약이나 공정증서를 첨부정보로 제공한다.

대지권의 비율이 전유부분의 면적의 비율에 따르지 않을 경우 → 대지사용권의 비율은 규약이나 공정증서로 달리 정할 수 있음 → 공정증서를 첨부한다.

단, 단수처리로 인해 차이가 나는 경우에는 생략할 수 있다. 전유부분의 면적비율에 따른 대지권등기에는 규약이나 공정증서를 제공할 필요가 없다.

법정대지나 규약상 대지의 대지사용권이 대지권이 아닌 경우(규약상 분리처분을 가능하게 한 경우) → 규약이나 공정증서를 첨부한다.

1동의 건물 중, 원래 구분소유권의 목적이 될 수 있는 건물부분과 부속건물을 규약이나 공정증서로 공용부분으로 지정 → 규약이나 공정증서를 첨부한다.

규약상 공용부분이라는 뜻을 정한 규약을 폐지 → 공용부분의 취득자가 소유권보존등기를 신청하는 경우 → 규약의 폐지를 증명하는 정보를 첨부한다.

 

등기의 실행

1동의 건물의 표제부 → 1동의 건물의 표시란에는 표시번호, 접수연월일, 소재지번(도로명주소), 건물명칭 및 번호, 건물의 종류, 구조와 면적, 등기원인 및 기타사항(도면의 번호 등)을 기록한다. 부속건물의 종류, 구조, 면적도 기록한다.

대지권의 목적인 토지의 표시 → 표시번호, 대지권의 목적인 토지의 일련번호, 대지권의 목적인 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 등기원인 및 기타사항을 기록한다.

1동의 건물의 소재와 지번의 표시에는 법정대지만 기록, 대지권의 목적인 토지의 표시란에는 법정대지와 규약상 대지도 기록한다.

일부 토지만이 대지권의 목적인 때 → 건물의 표시란에 대지권의 목적인 토지만을 기록하여 대지권의 등기를 한다.

대지권의 목적이 아닌 토지 → 1동의 건물의 표시에서 소재지로 기록한다.

 

전유부분의 건물의 표제부 → 신청서의 접수연월일, 건물의 구조와 면적, 건물의 번호(층수 및 호수) 부속건물의 종류, 구조, 면적(전유부분)을 기록한다.

전유부분의 건물의 표시란 → 표시번호, 접수연월일, 건물번호, 건물의 종류, 구조와 면적, 등기원인 및 기타사항, 부속건물의 종류, 구조, 면적을 기록한다.

대지권의 종류 → 대지권의 목적인 토지의 일련번호와 그 토지에 대한 대지권 종류를 기록한다. 1 소유권대지권, 2 지상권대지권 등으로 기록한다.

대지권의 비율 → 구분건물의 소유자가 건물의 대지에 가지는 대지사용권의 지분을 기록한다.

등기원인 및 기타사항 → 등기원인은 대지권의 발생원인, 연월일은 대지권의 발생일, 등기연월일은 등기신청서의 접수연월일을 기록한다.

구분소유자들이 대지 중 각각 일부 토지에만 대지사용권을 갖는 경우 → 각 구분소유자별로 일부 토지만을 목적으로 하는 대지권의 등기를 한다.

이 경우, 1동의 건물의 표제부 중 대지권의 목적인 토지의 표시란에 → 대지권의 목적인 토지 전부를 기록하여야 한다.

 

대지권이라는 뜻의 등기

등기관이 대지권등기시에 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 → 소유권, 지상권, 전세권, 임차권에 대지권이라는 뜻을 기록해야 한다.

해당 구(소유권대지권은 갑구, 지상권, 전세권, 임차권대지권은 을구)에 어느 권리가 대지권인지, 그 대지권을 등기한 1동의 건물을 표시할 수 있는 사항 및 그 등기연월일을 기록한다.

대지권이라는 뜻의 등기는 → 주등기로 한다.

단독소유권 전부가 대지권이면 소유권대지권, 지분 일부의 대지권은 소유권 0분의0 대지권, 공유지분 전부가 대지권이면 공유자전원지분전부대지권, 일부 공유자의 지분만이 대지권이면 0번 000 지분 전부 대지권 등으로 표시한다.

대지권의 목적인 토지가 다른 등기소의 관할에 속한다면 → 다른 등기소에 통지하여 그 토지의 등기기록 중 해당 구 사항란에 통지받은 사항을 등기한다.

 

건물만에 관한 것이라는 뜻의 기록

대지권등기 전에 건물에 대해 등기가 있는 경우 → 대지권등기와 동시에 직권으로 그 등기가 건물에 대해서만 효력이 있음을 기록해야 한다.

건물 등기기록에 대지권의 등기를 한 경우 → 건물에 관한 소유권보존등기, 소유권이전등기 외의 소유권에 관한 등기, 소유권 외의 권리에 관한 등기가 있을 때 → 그 건물만에 관한 것이라는 뜻과 등기연월일의 기록을 직권으로 부기등기를 한다.

건물만에 관한 뜻의 기록을 하지 않는 경우 → 구분건물과 대지사용권이 있는 해당 토지에 공동담보로 설정된 저당권이 있는 경우 → 위 건물만에 관한 뜻의 기록을 하지 않고, 대지권등기 후 토지등기기록에 경료된 저당권등기를 직권으로 말소한다.

건물에 대한 저당권에 건물만에 관한 취지의 부기를 하는 것보다는 대지권등기에 의해 저당권이 토지에 대해 미치는 것으로 공시하는 것이 간명하다.

0번 저당권 말소, 부동산등기규칙 제92조 제2항의 규정에 의하여로 기록한다.

 

별도의 등기가 있다는 뜻의 기록

대지권등기를 한 이후부터는 → 토지의 권리에 관한 사항도 원칙적으로 건물등기기록에 공시하게 된다.

대지권등기 전에 토지등기기록에 경료된 등기(토지에 대한 근저당권, 가압류등기 등) 또는 대지권등기 후에 토지만에 경료된 등기(구분지상권, 지상권 등) → 토지등기기록을 열람해야 알 수 있다.

이 경우, 건물등기기록에 공시되지 않은 등기사항이 토지등기기록에 별도로 있다는 뜻을 → 직권으로 건물등기기록에 기록한다.

 

대지권등기 이후에 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기를 한 경우 → 그 토지 등기기록에 소유권보존등기, 소유권이전등기 외의 소유권에 관한 등기, 소유권 외의 권리에 관한 등기가 있을 때 → 등기관은 그 건물의 등기기록 중 전유부분 표제부에 토지등기기록에 별도의 등기가 있다는 뜻을 기록해야 한다.

단, 그 등기가 소유권 이외의 대지권(지상권대지권), 대지권등기 전에 토지와 구분건물에 공동저당이 설정되어 토지등기기록상의 저당권등기를 말소하는 경우 → 별도의 등기가 있다는 뜻을 기록하지 않는다.

토지등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기를 하기 전에 경료된 토지만에 관한 가등기가 있는 경우 → 관련이 있는 건물의 전유부분의 표제부에 기재한다.

 

전유부분 표제부에 기록 → 토지등기부에 별도의 등기가 있다는 기록을 전유부분의 표제부 중 대지권의 표시란에 한다.

1동의 건물의 표제부에 경료된 별도의 등기가 있다는 뜻의 기록은 전유부분별로 효력이 있는지 여부를 구분할 수 있다면 이를 직권으로 말소하고 → 전유부분 표제부의 대지권표시란에 별도의 등기가 있다는 뜻의 기록을 이기한다.

대지권의 목적인 토지의 전체에 관해 근저당권이 설정되어, 1동의 건물 표제부와 전유부분 표제부 양쪽에 별도의 등기가 있다는 뜻이 기록된 경우 → 1동의 건물 표제부의 기록을 직권으로 말소한다.

 

토지 등기기록에 별도의 등기가 있다는 뜻의 기록의 전제가 된 등기가 말소되면 → 그 뜻의 기록도 직권으로 말소한다.

토지등기부의 어느 공유자의 지분에 가압류 등기가 된 경우 → 그 공유자 소유의 구분건물의 전유부분 표제부에 가압류가 있다는 취지의 별도등기를 한 후에 → 그 가압류에 대한 말소등기를 실행한 경우, 전유부분에 기록된 별도등기도 등기관이 직권으로 말소한다.