부동산등기법 강의 노트 058 :: 대지권등기, 대지사용권, 대지사용권이전등기

 

대지권등기의 요건

토지에 대한 대지사용권 → 소유권, 지상권, 임차권, 전세권 → 대지권등기를 하려면 반드시 등기된 권리여야 한다.

대지사용권을 가진 토지의 등기명의인과 해당 전유부분의 소유자의 표시(이름 및 주소)가 일치 → 등기기록상 명의인이 동일해야 한다.

단독소유권 또는 공유지분 중 → 일부지분에만 대지권등기 가능 → 소유권의 일부지분을 전유부분과 분리하여 처분할 수 있도록 하는 공정증서를 첨부한다.

단, 1필의 토지에 대한 권리의 일부가 아닌 물리적 일부에는 → 분리처분가능규약을 첨부해도 대지권등기를 할 수 없다. 그 1필의 토지 중 건물이 없는 부분에 분필등기를 먼저 해야 한다.

 

건축주인 甲이 A 토지, B 토지에 건물을 신축하였으나 → A 토지는 甲의 단독소유이고, B 토지는 甲이 1/3 지분만을 소유하고 있는 경우 → 甲은 A 토지 전부와 B 토지 중 1/3 지분만을 목적으로 대지권등기를 할 수 있다.

이 경우, B 토지에 甲의 지분이 없는 경우에는 → A 토지를 목적으로 대지권등기를 할 수 있다.

 

전유부분의 공유지분비율과 대지의 공유지분비율은 동일해야 한다.

건물등기기록상의 공유지분비율과 대지권비율 → 토지등기기록상의 공유지분비율과 동일해야 한다. 규약으로 달리 정할 수 없다.

토지가 甲의 단독소유, 구분건물은 甲과 乙의 공유 → 대지권등기를 할 수 없다.

 

동일인이 수 개의 전유부분을 소유하는 경우 → 대지권의 비율은 전유부분의 면적비율에 의한다. 규약으로 달리 정할 수 있다.

구분건물에서 세대별로 다른 대지권을 부여하려면 → 규약(공정증서)을 제출해야 한다.

단, 비율의 산정에 있어서 → 반드시 대지면적을 기준으로 하거나, 그 비율의 분모가 대지면적이 되어야 하는 것은 아니다.

 

대지권의 비율

전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권의 지분비율을 말한다.

각 전유부분 표제부의 대지권의 표시란에 기록하는 대지권비율은 → 전유부분의 소유자가 대지권의 목적인 토지에 대한 대지사용권의 지분비율을 말한다.

예를 들면, 각 전유부분의 대지권의 비율을 합하면 1이 되고, 소유권 2분의 1 대지권이라면 대지권 비율의 합계는 1/2이 된다.

 

대지권등기의 가부 여부

단독소유토지 + 단독소유건물 → 소유권보존등기와 함께 대지권등기를 할 수 있다. 대지권비율은 공정증서(규약)에 따라 각 필지마다 다르게 할 수 있다.

개별소유토지 + 개별소유건물 → 각 구분소유자는 자신의 소유 토지만을 자신이 단독으로 소유하는 전유부분의 대지권으로 하는 대지권등기를 할 수 있다.

개별소유토지 + 공동소유건물 → 대지권등기를 할 수 없다. 각 구분건물과 토지의 소유관계가 일치하지 않기 때문이다.

공동소유토지 + 개별소유건물 → 각자가 소유한 토지의 지분에 따라 대지권등기를 할 수 있다. (구분건물의 면적이 아닌 토지의 지분만 일치하면 됨)

공동소유토지 + 공동소유건물 → 토지의 공유지분과 건물의 공유지분이 일치하면 대지권등기를 할 수 있다. 규약으로 달리 정할 수 없다.

공동소유토지 + 공동소유건물 → 토지의 공유지분과 건물의 공유지분이 다르다면 대지권등기를 할 수 없다.

 

대지권의 기록방법

대지권의 표시 → 대지권의 목적인 토지의 일련번호, 대지권의 종류, 비율, 등기원인 및 연월일을 기록한다.

대지권의 종류 → 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등 대지사용권이 된 권리를 기록한다.

대지권의 비율 → 구분소유자가 대지권의 목적인 토지에 대해 가지는 대지사용권의 지분비율을 기록한다.

집합건물의 각 전유부분의 대지권의 표시란에 기록하는 대지권비율 → 대지권의 목적이 된 토지에 대해 그 전유부분이 가지는 대지사용권 지분비율을 말한다.

 

대지사용권이전등기

구분소유자의 대지사용권은 그의 전유부분의 처분에 따르고, 대지권등기가 되지 않은 구분건물도 동일하게 적용된다.

대지권등기를 하지 않고 나중에 대지권을 이전 → 사후대지권등기, 대지권의 사후취득에 따른 대지권등기라고 한다.

 

부동산등기법 제60조(대지사용권의 취득)

① 구분건물을 신축한 자가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호의 대지사용권을 가지고 있는 경우에 대지권에 관한 등기를 하지 아니하고 구분건물에 관하여만 소유권이전등기를 마쳤을 때에는 현재의 구분건물의 소유명의인과 공동으로 대지사용권에 관한 이전등기를 신청할 수 있다.

② 구분건물을 신축하여 양도한 자가 그 건물의 대지사용권을 나중에 취득하여 이전하기로 약정한 경우에는 제1항을 준용한다.

③ 제1항 및 제2항에 따른 등기는 대지권에 관한 등기와 동시에 신청하여야 한다.

 

구분건물의 현 소유자와 분양자가 → 공동으로 대지사용권(토지 지분)에 관한 이전등기신청을 한다. 위 신청과 동시에 단독으로 대지권등기를 신청할 수 있다.

대지사용권 소유자와 전유부분 소유자의 일치를 위해 → 구분건물의 소유자가 대지권등기를 하려면 먼저 자기 명의로 대지지분이전등기를 해야 한다.

구분건물을 신축한 분양자가 대지사용권의 이전등기를 신청하지 않고 → 대지권등기를 단독으로 신청할 수는 없다.

 

대지사용권이전등기 → 분양자가 등기의무자 현재의 구분건물의 소유자가 등기권리자가 되어 공동신청한다.

중간생략등기 → 분양자로부터 곧바로 현재의 구분건물 소유자에게 이전등기를 할 수 있다.

대지권등기 → 현재의 구분건물의 소유자가 단독신청한다.

대지사용권을 사후 취득한 경우 → 어떤 사유로 대지권등기를 하지 못한 구분건물에 소유권보존등기 후 수분양자에게 이전등기한 경우와 분양자가 대지사용권을 나중에 취득하여 이전하기로 약정한 경우에도 준용된다.

신청정보 → 등기원인은 건물 0동 0호 전유부분 취득, 연월일은 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마친 날을 기재한다.

 

첨부정보

등기원인의 증명정보 → 필요 없다. 건물에 관한 등기를 취득할 때 대지사용권도 이미 취득했고, 등기만 신청하는 것이기 때문이다.

주소증명정보 → 필요 없다.

분양자의 인감증명 → 등기원인이 전유부분 취득으로 기재되므로, 매도용 인감이 아닌 일반 인감을 첨부해도 된다.

국민주택채권 → 대지지분 소유권이전등기시 매입한다.

취득세(등록면허세)영수필확인서 → 구분건물의 소유권이전등기시에 토지와 건물 모두에 관해 취득세(등록면허세)를 납부한 경우 그 취지를 기재한다.

등기의무자의 등기필정보 → 현재의 구분건물의 소유명의인과 공동으로 대지사용권에 관한 이전등기를 신청하는 경우에는 필요 없다.

 

규약상 공용부분인 뜻의 등기

규약에서 공용부분으로 정한 구분건물 또는 부속건물의 소유권의 등기명의인이 신청해야 한다.

공용부분이 이미 구분소유자의 공유로 등기된 경우 → 그 공유자 중 1인은 보존행위로서 공유자들이 약정한 규약(공정증서)을 첨부하여 공용부분인 뜻의 등기를 신청한다.

미등기인 건물은 → 먼저 소유권보존등기를 한 후에 공용부분인 뜻의 등기를 한다.

미등기건물이나 구분건물의 표시에 관한 등기만 경료된 건물부분을 공용부분으로 할 경우 → 소유권보존등기를 한 후 또는 동시에 그 등기명의인이 신청한다.

공용부분이라는 뜻을 정한 규약을 폐지한 경우 → 공용부분의 취득자는 지체 없이 소유권보존등기를 신청한다.

 

이하 대지권등기, 대지권변경등기, 대지권말소등기, 구분건물의 표시변경등기는 일단 생략한다. (시험에 안나옴)