부동산등기법 강의 노트 059 :: 신탁, 재신탁등기, 담보권신탁등기, 신탁가등기

 

신탁법상 신탁

위탁자(신탁설정자)가 수탁자(신탁을 인수하는 자) 앞으로 → 특별한 신임관계에 기하여 재산권(신탁재산)을 이전 또는 그 밖의 처분(소유권 이외의 권리의 설정)을 하고 → 수탁자는 신탁재산을 수익자의 이익이나 특정한 목적을 위하여 관리 및 처분하는 제도이다.

부동산의 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 → 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니다.

 

수탁자

자연인 → 행위능력자이어야 한다. 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인, 제한능력자, 파산선고를 받은 자는 불가능하다.

법인 → 법인의 목적 범위 내에서 수탁자가 될 수 있다. 신탁업의 인가를 받지 않은 영리회사를 수탁자로 하는 신탁의 등기는 허용되지 않는다.

건설회사를 수탁자로 하는 신탁등기 → 건설회사가 신탁업의 인가를 받지 않으면 → 수리될 수 없다.

주택도시보증공사 → 분양보증을 하면서 주택건설대지에 자신을 수탁자로 하는 신탁등기를 → 분양보증신청서를 첨부하여 신청하면 수탁자가 될 수 있다.

신탁업의 인가를 받지 않은 영리회사(주식회사) → 재래시장의 재건축사업과 관련한 시장부지에 대해 → 지분권을 가진 상인들로부터 수탁을 받을 수 없다.

비법인사단 → 단체로서의 실체를 갖추어 등기능력이 인정되면 수탁자가 될 수 있다. 사단법인이 아닌 직장주택조합을 수탁자로 하는 신탁등기를 할 수 있다.

 

소유권이 아닌 권리의 신탁

저당권 → 그 피담보채권과 함께 신탁하는 경우 → 저당권자를 위탁자, 신탁회사를 수탁자로 → 신탁의 저당권이전등기와 신탁의 등기를 신청할 수 있다.

신탁등기의 신청은 부동산에 관한 권리의 설정등기, 보존등기, 이전등기, 변경등기의 신청과 동시에 해야 한다.

 

신탁의 등기절차

신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기 → 수탁자가 단독으로 신청한다.

단, 신탁등기와 동시에 신청하는 소유권이전등기 → 위탁자와 수탁자가 공동신청으로 한다.

재신탁등기 → 수탁자는 신탁 목적의 달성을 위해 필요한 경우 → 수익자의 동의를 받아 타인에게 신탁재산에 대해 신탁을 설정할 수 있다.

재신탁의 경우 → 해당 신탁재산인 부동산의 신탁등기 → 새로운 신탁의 수탁자가 단독으로 신청한다.

수익자나 위탁자는 수탁자를 대위하여 → 신탁등기를 단독으로 신청할 수 있다.

 

신탁방법

해당 신탁으로 인한 권리의 이전 또는 보존이나 설정등기의 신청과 함께 → 1건의 신청정보로 일괄하여 해야 한다.

단, 수익자나 위탁자가 수탁자를 대위하여 신탁등기를 신청하는 경우에는 → 권리이전등기와 동시에 신청하지 않아도 된다.

신탁행위에 의해 소유권을 이전하는 경우, 신탁등기의 신청은 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기의 신청과 함께 → 1건의 신청정보로 일괄하여 한다.

등기목적은 소유권이전 및 신탁, 등기원인과 연월일은 00년 0월 0일 신탁으로 한다.

 

위탁자의 선언에 의한 신탁등기(자기신탁)

위탁자가 자기 또는 제3자 소유의 재산중에서 특정한 재산을 분리하여 → 그 재산을 자신이 수탁자로서 보유하고 수익자를 위하여 관리 및 처분한다는 것을 선언함으로써 설정한다.

신탁등기와 신탁재산으로 된 뜻의 권리변경등기를 → 1건의 신청정보로 일괄하여 수탁자가 단독으로 신청한다.

등기목적은 등기목적란에 신탁재산으로 된 뜻의 등기 및 신탁으로 기록하고, 등기원인과 연월일은 00년 0월 0일 신탁으로 한다.

 

재신탁등기

수탁자는 신탁 목적의 달성을 위해 필요한 경우 → 수익자의 동의를 받아 타인에게 신탁재산에 대해 신탁을 설정할 수 있다.

재신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기와 함께 → 1건의 신청정보로 일괄하여 신청해야 한다.

소유권이전등기는 새로운 수탁자가 등기권리자, 원래의 수탁자가 등기의무자로 공동신청하고, 재신탁등기는 수탁자가 단독신청한다.

등기목적은 소유권이전 및 신탁, 등기원인과 연월일은 00년 0월 0일 재신탁으로 신청한다.

 

신탁재산

신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산 → 신탁재산에 속한다.

수탁자가 수탁받은 토지를 담보로 자금을 마련하여 → 그 토지 위에 건물을 신축하여 소유권보존등기를 한 경우 → 신축건물을 신탁재산으로 할 수 있다.

신탁재산(금전 등)의 처분에 의해 → 제3자로부터 부동산에 관한 소유권을 취득하는 경우 → 신탁등기의 신청은 해당 부동산에 관한 소유권이전등기의 신청과 함께 → 1건의 신청정보로 일괄하여 한다.

등기목적은 소유권이전 및 신탁재산처분에 의한 신탁, 등기권리자란은 등기권리자 및 수탁자로 신청한다.

 

단, 제3자와 공동신청으로 수탁자에게 소유권이전등기가 이미 경료된 경우 → 수탁자가 단독으로 신탁등기만 신청하거나, 수익자, 위탁자도 수탁자를 대위하여 단독으로 신탁등기만 신청할 수 있다.

등기목적은 신탁재산처분에 의한 신탁으로 신청한다. 등기원인과 연월일은 제공할 필요가 없다.

 

근저당권자가 수인인 근저당설정등기와 함께 근저당권자 중 1인의 지분만에 대한 신탁재산처분에 의한 신탁등기를 신청할 때에는 → 1건의 신청정보로 일괄하여 신청할 수 없고 → 각각 별개의 신청정보로 신청해야 한다.

신탁재산처분에 의한 신탁등기는 부기등기로 하고, 등기목적은 0번 근저당권 000 지분 전부신탁재산처분에 의한 신탁으로 기록한다.

 

수탁자의 의무위반으로 신탁재산에 손해가 발생 또는 변경된 경우 → 위탁자, 수익자, 수탁자가 여럿인 경우 → 다른 수탁자는 그 수탁자에게 신탁재산의 원상회복을 청구할 수 있고, 원상회복이 불가하거나, 현저하게 곤란하거나, 과다한 비용이 드는 경우 등 → 손해배상을 청구할 수 있다.

수탁자가 임의로 신탁재산을 제3자에게 처분하여, 제3자 명의의 이전등기와 기존의 신탁말소등기를 경료 후 → 다시 수탁자에게 원상회복하는 경우 → 해당 부동산에 다시 신탁등기(신탁재산복구에 의한 신탁등기)를 한다.

회복(복구)된 부동산에 신탁재산임을 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다.

소유권이전등기와 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 신청하는 경우의 등기목적은 → 소유권이전 및 신탁재산회복(반환)으로 인한 신탁으로 신청한다.

소유권이전등기가 이미 마쳐진 후 신탁등기만 신청하는 경우의 등기목적은 → 신탁재산회복(반환)으로 인한 신탁으로 신청한다.

 

담보권신탁등기

신탁을 원인으로 하는 근저당권설정등기와 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 신청한다.

 

 

등기목적은 (근)저당권설정 및 신탁, 등기원인 및 연월일은 00년 0월 0일 신탁으로 신청한다.

신탁재산인 (근)저당권에 담보되는 피담보채권이 여럿이고, 각각 등기사항이 다른 경우 → 등기사항을 각 채권별로 구분하여 신청정보로 제공한다.

담보권신탁은 근저당권으로 담보되는 채권이 이전되면 → 근저당권이전등기가 아닌 수탁자(근저당권자)는 수익자 변경의 신탁원부기록의 변경등기를 한다.

수탁자가 수익자변경등기를 신청할 때 → 등기부에 양도액은 기록하지 않는다.

 

유언대용신탁

위탁자가 수익자의 지위를 겸하는 자익신탁은 허용 → 유언대용신탁도 위탁자가 생전수익자의 지위를 겸하는 것은 가능하다.

단, 공동수익자 중 1인인 경우를 제외하고는 수탁자가 신탁의 이익을 누리지 못하므로 → 생전수익자를 위탁자와 동일인으로 하고, 사후수익자를 수탁자와 동일인으로 하는 신탁등기는 신청할 수 없다.

신탁이 종료된 경우, 신탁재산의 잔여재산이 귀속될 자 또한 신탁행위로 자유롭게 정할 수 있는 것이므로 → 위탁자의 사망을 신탁의 종료사유로, 신탁이 종료된 경우 → 신탁재산의 잔여재산이 귀속될 자를 수탁자로 하는 신탁등기는 가능하다.

 

 

첨부정보

등기원인의 증명정보 → 신탁행위의 증명정보(신탁계약서 등), 신탁계약에 의한 소유권이전에는 등기원인의 증명정보에 검인을 받아 제공한다.

여러 개의 부동산에 1건의 신청정보로 일괄하여 신탁등기를 신청하는 경우 → 각 부동산별로 신탁원부 작성을 위한 정보를 제공한다.

단, 부동산의 표시에 관한 사항은 → 신탁원부 작성을 위한 정보(기초자료)의 내용으로 제공할 사항이 아니다.

 

법무부장관의 인가를 증명하는 정보(주무관청의 허가서) → 공익신탁의 경우에만 첨부정보로 제공한다.

대위원인 및 신탁재산의 증명정보 → 위탁자 및 수익자가 신탁등기를 대위신청하는 경우에 첨부한다.

신탁설정에 관한 공정증서(자기신탁) → 신탁의 목적, 신탁재산, 수익자 등을 특정하고, 자신을 수탁자로 정한 위탁자의 선언에 의한 신탁등기를 신청하는 경우(공익신탁 제외) → 신탁설정에 관한 공정증서를 첨부정보로 제공한다.

 

재신탁등기 → 수익자의 동의를 증명하는 정보(인감증명 포함)을 첨부한다.

수인의 조합원으로부터 각각 신탁을 설정받은 주택재건축조합의 신탁재산의 재신탁 → 조합원 전원의 동의서(인감증명 첨부)를 첨부하며, 수익자집회의 결의(전원의 동의)로 수익자의 동의를 갈음할 수 없다.

 

유한책임신탁 등기사항증명서 → 신탁행위로 수탁자가 신탁재산에 속하는 채무에 대해 신탁재산만으로 책임지는 신탁(유한책임신탁)을 설정할 수 있다.

유한책임신탁등기를 하지 않으면 → 수탁자는 신탁사무의 처리상 발생한 채무를 수탁자의 고유재산으로도 변제해야 하며, 제3자에게 대항할 수 없다.

 

지방세납세증명서 → 신탁 및 재신탁의 소유권이전등기 및 신탁등기의 신청 → 지방세 체납액이 없음을 증명하는 납세증명서(위탁자)를 첨부한다.

단, 등기원인의 증명정보로서 확정판결 또는 이에 준하는 집행권원을 제공할 경우에는 첨부할 필요가 없다.

신탁업 인가의 증명정보 → 영리법인을 수탁자로 신탁등기를 신청하는 경우 → 금융위원회의 인가서 내지 그 사본 또는 금융위원회가 관보 또는 홈페이지에 공고한 인가 내용 등을 출력한 서면 등을 첨부한다.

수탁자의 후견등기사항부존재증명서 → 행위능력자임을 증명하는 정보를 첨부한다.

취득세 → 신탁(신탁등기 병행)으로 인한 신탁재산 취득의 등기로 신탁재산을 이전하는 경우 → 형식적인 소유권취득이므로 취득세를 부과하지 않는다.

등록면허세 → 신탁의 소유권이전등기는 취득세가 없으나, 신탁등기는 등록면허세 6,000원을 납부한다.

국민주택채권, 등기신청수수료, 인지 → 매입 및 납부의무가 없다.

 

수탁자가 여러 명인 경우

공동수탁자가 합유관계라는 뜻을 신청정보로 제공한다. 합유자라고 표시하고, 지분은 기재하지 않는다.

위탁자가 여러 명이라도 → 수탁자와 신탁재산인 부동산 및 신탁목적이 동일한 경우에는 1건의 신청정보로 일괄하여 신탁등기를 신청한다.

 

신탁가등기

소유권이전청구권보전을 위한 가등기와 동일한 방식으로 신청하며, 신탁원부 작성을 위한 정보로 첨부한다.

등기목적은 신탁가등기로 작성한다.

 

신탁등기의 등기명의인

신탁행위로 신탁재산에 속하게 되는 부동산 → 수탁자가 소유권이전등기와 함께 신탁등기를 1건의 신청정보로 일괄하여 신청 → 등기명의인은 수탁자 또는 수탁자(합유)로 표시한다.

신탁재산에 속하게 되거나, 회복, 반환되는 부동산 → 수탁자가 소유권이전등기와 함께 신탁등기를 1건의 신청정보로 일괄하여 신청하는 경우 →등기명의인은 소유자 또는 공유자로 표시하고, 공유자의 경우에는 그 공유지분도 등기부에 기록한다.

신탁재산에 속하게 되거나, 회복, 반환되는 부동산 → 수탁자가 소유권이전등기만을 먼저 신청하여 → 등기명의인이 소유자 또는 공유자로 표시된 후 → 수탁자의 단독 또는 위탁자나 수익자가 수탁자를 대위하여 단독으로 신탁등기를 신청하는 경우 → 이미 마쳐진 소유권이전등기의 등기명의인의 표시는 이를 변경하지 않고 그대로 둔다.

 

신탁의 합병 및 분할 등에 따른 신탁등기절차

수탁자가 동일한 여러 개의 신탁(동일 소유자) → 1개의 신탁(신탁의 합병)으로 할 수 있다.

2개의 신탁재산인 부동산이 서로 붙어 있어서, 이 두 신탁을 합병하면 수익이 극대화될 경우 → 신탁의 합병등기를 할 수 있다.

수탁자는 합병계획서를 작성하여 각 신탁별로 위탁자와 수익자로부터 합병계획서의 승인을 받고 → 그 합병계획서를 공고 및 채권자보호절차를 거친다.

신탁재산 중 일부를 분할하여 → 수탁자가 동일한 새로운 신탁의 신탁재산으로 하거나, 다른 신탁과 합병(분할합병)할 수 있다.

 

신청인

신탁의 합병등기 → 수탁자가 같은 경우에만 신청할 수 있고, 수탁자는 해당 신탁재산인 부동산에 관한 권리변경등기를 단독으로 신청한다.

 

신청방법

1번 신탁의 신탁재산의 부동산의 권리가 2번 신탁의 신탁재산에 귀속되는 경우 → 1번 신탁등기의 말소등기 및 2번에 대한 새로운 신탁등기 신청 → 2번에 대한 신탁의 합병으로 인한 권리변경등기의 신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 한다.

 

첨부정보

신탁의 합병(분할)등기 → 위탁자와 수익자로부터 합병(분할)계획서의 승인을 증명하는 정보(인감증명 포함), 합병(분할)계획서의 공고 및 채권자보호절차를 거쳤음을 증명하는 정보를 첨부한다. 권리변경등기형식으로 이루어진다.

 

수탁자가 변경된 경우

수탁자 임무의 종료 → 수탁자의 사망, 성년후견개시심판, 한정후견개시심판, 파산, 사임, 해임, 자격상실시 종료 → 신탁관계가 즉시 소멸되지는 않는다.

신탁계약 등으로 선임된 새로운 수탁자가 있거나, 수탁자가 수인일 때, 그 중 1인의 임무가 종료된 경우 → 신수탁자 또는 잔존 수탁자가 신탁사무를 계속한다.

 

신청인

공동신청 → 수탁자의 임무가 종료(사임, 자격상실)되고 새로운 수탁자가 선임된 경우 → 새로운 수탁자와 종전 수탁자가 공동으로 권리이전등기를 신청한다.

단독신청 → 사망, 성년후견개시심판, 한정후견개시심판, 파산, 해산으로 수탁자의 임무가 종료 및 새로운 수탁자가 선임된 경우 → 수탁자가 단독으로 권리이전등기를 신청한다.

수탁자가 법원 또는 법무부장관(공익신탁)에 의해 해임된 경우 → 등기관은 법원 또는 법무부장관의 촉탁으로 신탁원부 기록을 변경한 후 → 직권으로 등기기록에 해임의 뜻을 기록하고, 권리이전등기는 새로운 수탁자가 선임되면 그 수탁자가 단독으로 신청한다.

등기원인일자는 새로운 수탁자가 취임 또는 선임된 일자, 등기원인은 수탁자 경질로 하여 신청한다.

 

첨부정보

종전 수탁자의 임무종료 및 새로운 수탁자의 선임을 증명하는 정보를 첨부한다.

공동신청의 경우에는 → 종전 수탁자의 인감증명도 함께 제공한다.

수탁자의 임무종료가 종전 수탁자가 위탁자 및 수익자의 승낙을 받아 사임한 것이라면 → 수익자 및 위탁자의 승낙을 증명하는 정보를 첨부한다.

수탁자 경질로 인한 소유권이전등기의 신청 → 지방세완납증명서는 필요 없다.

수탁자 경질의 경우 → 신탁재산 취득의 등기는 형식적인 소유권취득으로 보고, 소유권이전에 대한 취득세는 부과되지 않고, 국민주택채권은 매입한다.

 

등기의 실행

수탁자 경질로 인한 소유권이전등기는 주등기로 하고, 권리자란에는 수탁자로 기록한다.

수탁자 경질로 인한 권리이전등기 → 직권으로 그 부동산의 신탁원부기록의 변경등기를 한다.

 

수인의 수탁자 중 1인의 임무종료로 인한 합유명의인 변경등기

수탁자가 수인인 경우 → 그 신탁재산은 수탁자들의 합유이므로, 수탁자 중 1인의 임무가 종료하면 신탁재산은 다른 수탁자에게 귀속된다.

따라서, 그 신탁재산이 등기를 요하는 경우에는 권리변경등기를 해야 한다.

 

신청인

공동신청 → 수인의 수탁자 중 1인이 신탁행위로 정한 임무종료사유, 사임, 자격상실의 사유로 임무가 종료된 경우 → 나머지 수탁자와 임무가 종료된 수탁자가 공동으로 합유명의인변경등기를 신청한다.

단독신청 → 수인의 수탁자 중 1인이 사망, 성년후견개시심판, 한정후견개시심판, 파산, 해산의 사유로 임무가 종료된 경우 → 나머지 수탁자 전원이 단독으로 합유명의인변경등기를 신청한다.

법원 또는 법무부장관의 촉탁 → 수인의 수탁자 중 1인이 법원 또는 법무부장관(공익신탁)에 의해 해임된 경우 → 등기관은 법원 또는 법무부장관의 촉탁으로 신탁원부 기록을 변경한 후 → 직권으로 등기기록에 해임의 뜻을 기록하고, 종전 수탁자를 모두 말소하고 해임된 수탁자를 제외한 나머지 수탁자를 다시 기록하는 합유명의인 변경등기를 한다.

 

등기원인일자 및 등기원인

등기원인일자는 수탁자의 임무종료일, 등기원인은 임무가 종료된 수탁자의 임무종료원인(00년 0월 0일 수탁자 000 사망)으로 신청한다.

 

첨부정보

등기신청인 → 임무가 종료된 수탁자의 임무종료를 증명하는 정보를 첨부한다.

공동신청 → 임무가 종료된 수탁자의 인감증명도 함께 제출한다.

 

등기의 실행

권리변경등기(합유명의인의 변경등기) → 부기등기로 한다.

수인의 수탁자 중 1인의 임무종료로 인한 변경등기를 할 경우 → 직권으로 그 부동산의 신탁원부 기록의 변경등기를 한다.