신탁
신탁이란 위탁자(신탁설정자)가 수탁자(신탁을 인수하는 자) 앞으로 특별한 신임관계에 기하여 재산권(신탁재산)을 이전 또는 그 밖의 처분(소유권 이외의 권리의 설정)을 하고, 수탁자는 신탁재산을 일정한 자(수익자)의 이익이나 특정한 목적을 위하여 관리 및 처분하는 제도이다.
부동산의 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니다.
신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되면 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리처분권을 갖는다. 단, 수탁자는 신탁계약에 정해진 바(수익자의 관리감독)에 따라 신탁재산을 관리해야 한다.
수탁자
⑴ 자연인 → 수탁자는 행위능력자이어야 한다. 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인, 제한능력자, 파산선고를 받은 자는 불가능하다.
⑵ 법인 → 법인의 목적 범위 내에서 수탁자가 될 수 있다. 신탁업의 인가를 받지 않은 영리회사를 수탁자로 하는 신탁의 등기는 허용되지 않는다.
건설회사 → 건설회사를 수탁자로 하는 신탁등기는 건설회사가 신탁업의 인가를 받지 않은 이상 수리될 수 없다.
주택도시보증공사 → 주택도시보증공사가 분양보증을 하면서 주택건설대지에 자신을 수탁자로 하는 신탁등기를 분양보증신청서를 첨부하여 신청하면 수탁자가 될 수 있다.
신탁업의 인가를 받지 않은 영리회사 → 재래시장의 재건축을 위하여 상인들로부터 수탁을 받을 수 없다.
주식회사 → 별도로 신탁업의 인가를 받지 않은 한, 재건축사업과 관련한 시장부지에 대해 지분권을 가진 상인들로부터 수탁을 받을 수 없다.
⑶ 비법인사단 및 재단 → 단체로서의 실체를 갖추어 등기능력이 인정되면 수탁자가 될 수 있다. 사단법인이 아닌 직장주택조합(등기능력 O)을 수탁자로 하는 신탁등기를 할 수 있다.
소유권이 아닌 권리를 신탁하는 경우
저당권(지상권) → 그 피담보채권과 함께 신탁하는 경우에는 저당권자를 위탁자, 신탁회사를 수탁자로 하여 신탁을 원인으로 저당권이전등기와 신탁의 등기를 신청할 수 있다.
신탁등기의 신청은 부동산에 관한 권리의 설정등기, 보존등기, 이전등기, 변경등기의 신청과 동시에 해야 한다.
신청인
⑴ 신탁행위에 따른 신탁등기 → 신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청한다.
단, 신탁등기와 동시에 신청하는 소유권이전등기는 위탁자와 수탁자가 공동으로 신청한다.
⑵ 재신탁등기 → 수탁자는 신탁 목적의 달성을 위해 필요한 경우에는 수익자의 동의를 받아 타인에게 신탁재산에 대하여 신탁을 설정할 수 있다.
수탁자가 타인에게 신탁재산에 대하여 신탁을 설정하는 경우(재신탁) → 해당 신탁재산인 부동산의 신탁등기는 새로운 신탁의 수탁자가 단독으로 신청한다.
⑶ 신탁등기의 대위 → 수익자나 위탁자는 수탁자를 대위하여 신탁등기를 단독으로 신청할 수 있다.
신탁등기의 신청
해당 신탁으로 인한 권리의 이전 또는 보존이나 설정등기의 신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 해야 한다.
단, 수익자나 위탁자가 수탁자를 대위하여 신탁등기를 신청하는 경우에는 권리이전등기와 동시에 신청하지 않아도 된다.
신탁행위에 의한 신탁등기
신탁행위에 의해 소유권을 이전하는 경우에는 신탁등기의 신청은 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기의 신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 한다.
등기목적은 소유권이전 및 신탁, 등기원인과 연월일은 2025년 4월 4일 신탁으로 한다.
위탁자의 선언에 의한 신탁등기(자기신탁)
위탁자가 자기 또는 제3자 소유의 재산 중에서 특정한 재산을 분리하여 그 재산을 자신이 수탁자로서 보유하고 수익자를 위하여 관리 및 처분한다는 것을 선언하여 설정한다.
신탁등기와 신탁재산으로 된 뜻의 권리변경등기를 1건의 신청정보로 일괄하여 수탁자가 단독으로 신청한다.
등기목적은 신탁재산으로 된 뜻의 등기 및 신탁으로 기록하고, 등기원인과 연월일은 25년 4월 4일 신탁으로 한다.
특정 상가건물을 소유한 아버지가 그 상가건물을 신탁재산으로 하고, 자신을 위탁자 겸 수탁자 그리고 자녀를 수익자로 한다는 신탁내용을 공증하여 자기신탁을 설정한 경우 → 자신은 그 건물을 계속 관리하면서 자신의 장래의 경제적 불확실성으로부터 자녀의 안정적인 경제생활을 보장할 수 있게 된다.
재신탁등기
수탁자는 신탁행위로 달리 정한 바가 없으면 신탁 목적의 달성을 위해 필요한 경우에는 수익자의 동의를 받아 타인에게 신탁재산에 대해 신탁을 설정할 수 있다.
재신탁에 의한 신탁등기는 재신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기와 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 신청해야 한다.
위 소유권이전등기는 새로운 수탁자가 등기권리자, 원래의 수탁자가 등기의무자로 공동신청하고, 재신탁등기는 수탁자가 단독신청한다.
등기목적은 소유권이전 및 신탁, 등기원인과 연월일은 2025년 4월 4일 재신탁으로 신청한다.
신탁재산
신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.
수탁자가 수탁받은 토지를 담보로 자금을 마련하여 그 토지 위에 건물을 신축하여 소유권보존등기를 한 경우 → 신축건물을 신탁재산으로 할 수 있다.
신탁재산(금전 등)의 처분에 의하여 제3자로부터 부동산에 관한 소유권을 취득하는 경우 → 신탁등기의 신청은 해당 부동산에 관한 소유권이전등기의 신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 한다.
등기목적은 소유권이전 및 신탁재산처분에 의한 신탁, 등기권리자란은 등기권리자 및 수탁자로 신청한다.
단, 위 제3자와 공동신청으로 수탁자에게 소유권이전등기가 이미 경료된 경우 → 수탁자가 그 후 단독으로 신탁등기만 신청할 수 있고, 수익자나 위탁자도 수탁자를 대위하여 단독으로 신탁등기만 신청할 수 있다.
등기목적은 신탁재산처분에 의한 신탁, 등기원인과 연월일은 제공할 필요가 없다.
근저당권자가 여러 명인 근저당설정등기와 함께 근저당권자 중 1인의 지분만에 대한 신탁재산처분에 의한 신탁등기를 신청하는 경우 → 1건의 신청정보로 일괄하여 신청할 수 없고, 각각 별개의 신청정보로 신청해야 한다.
신탁재산처분에 의한 신탁등기는 부기등기로 하고, 등기목적은 2번 근저당권 김토끼 지분 전부신탁재산처분에 의한 신탁으로 기록한다.
신탁재산으로 회복 또는 반환되는 경우
수탁자가 그 의무를 위반하여 신탁재산에 손해가 발생한 경우, 신탁재산이 변경된 경우, 위탁자, 수익자 또는 수탁자가 여럿인 경우의 다른 수탁자는 그 수탁자에게 신탁재산의 원상회복을 청구할 수 있고, 원상회복이 불가하거나 현저하게 곤란한 경우, 원상회복에 과다한 비용이 드는 경우 등 → 손해배상을 청구할 수 있다.
수탁자가 임의로 신탁재산을 제3자에게 처분하여 제3자 명의의 이전등기와 기존의 신탁말소등기를 경료 후에 다시 수탁자에게 원상회복하는 경우 → 해당 부동산에 다시 신탁등기(신탁재산복구에 의한 신탁등기)를 한다.
회복(복구)된 부동산에 신탁재산임을 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다.
소유권이전등기와 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 신청하는 경우에는 등기목적을 소유권이전 및 신탁재산회복(반환)으로 인한 신탁으로 신청한다.
소유권이전등기가 이미 마쳐진 후에 신탁등기만 신청하는 경우의 등기목적은 신탁재산회복(반환)으로 인한 신탁으로 신청한다.
담보권신탁등기
신탁을 원인으로 하는 근저당권설정등기와 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 신청한다.
등기목적은 근저당권설정 및 신탁, 등기원인 및 연월일은 2025년 4월 4일 신탁으로 신청한다.
신탁재산인 근저당권에 담보되는 피담보채권이 여럿이고, 각각 등기사항이 다른 경우에는 등기사항을 각 채권별로 구분(채권자 및 채무자 별로 나누어 기재)하여 신청정보로 제공한다.
담보권신탁에서는 근저당권으로 담보되는 채권이 이전되면 수탁자(근저당권자)는 수익자를 변경하는 신탁원부기록의 변경등기를 한다.
수탁자가 수익자변경등기를 신청할 때 등기부에 양도액은 기록하지 않는다.
유언대용신탁
유언대용신탁은 유언장을 작성하는 대신, 생존 시 금융기관에 재산을 맡기고, 사망 후 재산이 미리 정한 상속인에게 상속되도록 하는 계약입니다.
위탁자가 수익자의 지위를 겸하는 자익신탁은 허용되므로, 유언대용신탁도 위탁자가 생전수익자의 지위를 겸하는 것은 가능하다.
그러나, 수탁자는 신탁의 이익을 누리는 것을 금지(공동수익자 중 1인인 경우를 제외)하고 있으므로, 생전수익자를 위탁자와 동일인으로 하고, 사후수익자를 수탁자와 동일인으로 하는 신탁등기는 신청할 수 없다.
단, 신탁이 종료된 경우에 신탁재산의 잔여재산이 귀속될 자를 신탁행위로 자유롭게 지정할 수 있으므로, 위탁자의 사망을 신탁의 종료사유로 하고, 신탁이 종료된 경우에 신탁재산의 잔여재산이 귀속될 자를 수탁자로 하는 신탁등기는 가능하다.
신탁법 제36조(수탁자의 이익향수금지)
수탁자는 누구의 명의로도 신탁의 이익을 누리지 못한다. 다만, 수탁자가 공동수익자의 1인인 경우에는 그러하지 아니하다.
첨부정보
⑴ 등기원인을 증명하는 정보 → 신탁행위가 있었음을 증명하는 정보(신탁계약서 등), 신탁계약에 의한 소유권을 이전하는 경우에는 등기원인을 증명하는 정보에 검인을 받아 제공한다.
⑵ 신탁원부의 작성을 위한 정보 → 부동산등기법 제81조 제1항 각 호의 사항을 제공해야 한다.
여러 개의 부동산에 1건의 신청정보로 일괄하여 신탁등기를 신청하는 경우 → 각 부동산별로 신탁원부 작성을 위한 정보를 제공한다.
단, 부동산의 표시에 관한 사항은 신탁원부의 작성을 위한 정보(기초자료)의 내용으로 제공할 사항이 아니다.
⑶ 법무부장관의 인가를 증명하는 정보(주무관청의 허가서) → 공익신탁의 경우에만 첨부정보로 제공한다.
⑷ 대위원인 및 신탁재산임을 증명하는 정보 → 위탁자 및 수익자가 신탁등기를 대위신청하는 경우에 첨부한다.
⑸ 신탁설정에 관한 공정증서(자기신탁) → 신탁의 목적, 신탁재산, 수익자 등을 특정하고 자신을 수탁자로 정한 위탁자의 선언에 의한 신탁등기를 신청하는 경우(공익신탁 제외)에는 신탁설정에 관한 공정증서를 첨부정보로 제공한다.
⑹ 수익자의 동의가 있음을 증명하는 정보 → 재신탁등기를 신청하는 경우에는 수익자의 동의가 있음을 증명하는 정보(인감증명 포함)을 첨부한다.
수 인의 조합원으로부터 각각 신탁을 설정받은 주택재건축조합이 신탁재산을 재신탁하는 경우 → 조합원 전원의 동의서(인감증명 첨부)를 제공해야 한다. 수익자집회의 결의(전원의 동의)로 수익자의 동의를 갈음할 수 없다.
⑺ 유한책임신탁 등기사항증명서 → 신탁행위로 수탁자가 신탁재산에 속하는 채무에 대해 신탁재산만으로 책임지는 신탁(유한책임신탁)을 설정할 수 있다.
유한책임신탁등기를 하지 않으면 수탁자는 신탁사무의 처리상 발생한 채무를 수탁자의 고유재산으로도 변제해야 하며, 제3자에게 대항할 수 없다.
⑻ 지방세납세증명서 → 신탁 및 재신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 및 신탁등기를 신청하는 경우에는 지방세 체납액이 없음을 증명하는 납세증명서(위탁자)를 첨부한다.
단, 등기원인을 증명하는 정보로서 확정판결 또는 이에 준하는 집행권원을 제공할 경우에는 지방세납세증명서를 첨부할 필요 없다.
⑼ 신탁업의 인가를 받았음을 증명하는 정보 → 영리법인을 수탁자로 하여 신탁등기를 신청하는 경우에는 금융위원회의 인가서 내지 그 사본 또는 금융위원회가 관보 또는 홈페이지에 공고한 인가 내용 등을 출력한 서면 등을 첨부한다.
⑽ 수탁자의 후견등기사항부존재증명서 → 행위능력자임을 증명하는 정보를 첨부한다.
⑾ 취득세 등 → 신탁(신탁등기 병행)으로 인한 신탁재산 취득의 등기로 신탁재산을 이전하는 경우에는 형식적인 소유권취득이므로 취득세를 부과하지 않는다.
등록면허세 → 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기는 취득세가 없으나, 신탁등기는 등록면허세 6,000원을 납부한다.
국민주택채권, 등기신청수수료 → 매입 및 납부의무가 없다.
인지 → 신탁계약서는 대가성 있는 소유권이전에 관한 증서로 볼 수 없으므로 인지를 첨부할 필요 없다.
수탁자가 여러 명인 경우
공동수탁자가 합유관계라는 뜻을 신청정보로 제공한다. 합유자라고 표시하고, 지분은 기재하지 않는다.
위탁자가 여러 명이라고 하더라도 수탁자와 신탁재산인 부동산 및 신탁목적이 동일한 경우에는 1건의 신청정보로 일괄하여 신탁등기를 신청할 수 있다.
신탁가등기
소유권이전청구권보전을 위한 가등기와 동일한 방식으로 신청하며, 신탁원부의 작성을 위한 정보로 첨부한다.
등기목적은 신탁가등기로 작성한다.
신탁등기의 등기명의인의 표시
신탁행위로 신탁재산에 속하게 되는 부동산에 대하여 수탁자가 소유권이전등기와 함께 신탁등기를 1건의 신청정보로 일괄하여 신청하는 경우 → 등기명의인은 수탁자 또는 수탁자(합유)로 표시한다.
신탁재산에 속하게 되거나, 회복 또는 반환되는 부동산 → 수탁자가 소유권이전등기와 함께 신탁등기를 1건의 신청정보로 일괄하여 신청하는 경우 →등기명의인은 소유자 또는 공유자로 표시하고, 공유자의 경우에는 그 공유지분도 등기부에 기록한다.
신탁재산에 속하게 되거나, 회복, 반환되는 부동산 → 수탁자가 소유권이전등기만을 먼저 신청하여 등기명의인이 소유자 또는 공유자로 표시된 후에 수탁자의 단독 또는 위탁자나 수익자가 수탁자를 대위하여 단독으로 신탁등기를 신청하는 경우 → 이미 마쳐진 소유권이전등기의 등기명의인의 표시는 이를 변경하지 않고 그대로 둔다.
신탁의 합병 및 분할 등에 따른 신탁등기절차
수탁자가 동일한 여러 개의 신탁(동일 소유자) → 1개의 신탁(신탁의 합병)으로 할 수 있다.
2개의 신탁재산인 부동산이 서로 붙어 있어서, 이 2개의 신탁을 합병하면 수익이 극대화될 경우 → 신탁의 합병등기를 할 수 있다.
수탁자는 합병계획서를 작성하여 각 신탁별로 위탁자와 수익자로부터 합병계획서의 승인을 받고, 그 합병계획서를 공고하고 채권자보호절차를 거쳐야 한다.
신탁재산 중 일부를 분할하여 수탁자가 동일한 새로운 신탁의 신탁재산으로 하거나, 다른 신탁과 합병(분할합병)할 수 있다.
신청인
신탁의 합병에 따른 신탁등기 → 수탁자가 같은 경우에만 신청할 수 있고, 수탁자는 해당 신탁재산인 부동산에 관한 권리변경등기를 단독으로 신청한다.
신청방법
1번 신탁의 신탁재산의 부동산의 권리가 2번 신탁의 신탁재산에 귀속되는 경우 → 1번 신탁등기의 말소등기 및 2번 부동산에 대한 새로운 신탁등기의 신청은 2번 부동산에 대한 신탁의 합병으로 인한 권리변경등기의 신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 해야 한다.
첨부정보
신탁의 합병(분할)등기를 신청하는 경우 → 위탁자와 수익자로부터 합병(분할)계획서의 승인을 증명하는 정보(인감증명 포함), 합병(분할)계획서의 공고 및 채권자보호절차를 거쳤음을 증명하는 정보를 첨부한다. 권리변경등기의 형식으로 이루어진다.
수탁자가 변경된 경우의 등기절차
수탁자의 임무가 종료된 경우 → 수탁자의 사망, 성년후견개시심판, 한정후견개시심판, 파산, 사임, 해임, 자격상실로 종료하지만, 신탁관계가 즉시 소멸되지는 않는다.
신탁계약 등으로 선임된 새로운 수탁자가 있거나, 수탁자가 수 인일 때, 그 중 1인의 임무가 종료된 경우 → 신수탁자 또는 잔존 수탁자가 신탁사무를 계속한다.
신청인
공동신청 → 수탁자의 사임, 자격상실로 임무가 종료되고 새로운 수탁자가 선임된 경우 → 새로운 수탁자와 종전 수탁자가 공동으로 권리이전등기를 신청한다.
단독신청 → 사망, 성년후견개시심판, 한정후견개시심판, 파산, 해산으로 수탁자의 임무가 종료되고 새로운 수탁자가 선임된 경우 → 수탁자가 단독으로 권리이전등기를 신청한다.
수탁자가 법원(일반) 또는 법무부장관(공익신탁)에 의해 해임된 경우 → 등기관은 법원 또는 법무부장관의 촉탁으로 신탁원부 기록을 변경한 후에 직권으로 등기기록에 해임의 뜻을 기록하고, 권리이전등기는 새로운 수탁자가 선임되면 그 수탁자가 단독으로 신청한다.
등기원인일자 및 등기원인
등기원인일자는 새로운 수탁자가 취임 또는 선임된 일자, 등기원인은 수탁자 경질로 하여 신청한다.
첨부정보
종전 수탁자의 임무종료 및 새로운 수탁자의 선임을 증명하는 정보를 첨부한다. 공동신청의 경우에는 종전 수탁자의 인감증명도 함께 제공한다.
수탁자의 임무종료가 종전 수탁자가 위탁자 및 수익자의 승낙을 받아 사임한 것이라면 수익자 및 위탁자의 승낙을 증명하는 정보를 첨부한다.
수탁자 경질로 인한 소유권이전등기를 신청하는 경우 → 지방세완납증명서는 필요 없다.
수탁자 경질의 경우에 새로운 수탁자의 신탁재산 취득의 등기는 형식적인 소유권취득으로 보고, 소유권이전에 대한 취득세는 부과되지 않는다. 국민주택채권은 매입한다.
등기의 실행
수탁자 경질로 인한 소유권이전등기는 주등기로 하고, 권리자란에는 수탁자로 기록한다.
수탁자 경질로 인한 권리이전등기를 할 경우(신탁재산에 속하는 부동산에 관한 권리) → 직권으로 그 부동산의 신탁원부기록의 변경등기를 한다.
여러 명의 수탁자 중 1인의 임무종료로 인한 합유명의인 변경등기
수탁자가 여러 명인 경우 → 그 신탁재산은 수탁자들의 합유이므로, 수탁자 중 1인의 임무가 종료하면 신탁재산은 다른 수탁자에게 귀속되므로, 그 신탁재산이 등기를 요하는 경우에는 권리변경등기를 해야 한다.
신청인
공동신청 → 수 인의 수탁자 중 1인이 신탁행위로 정한 임무종료사유, 사임, 자격상실의 사유로 임무가 종료된 경우에는 나머지 수탁자와 임무가 종료된 수탁자가 공동으로 합유명의인변경등기를 신청한다.
단독신청 → 수 인의 수탁자 중 1인의 사망, 성년후견개시심판, 한정후견개시심판, 파산, 해산의 사유로 임무가 종료된 경우 → 나머지 수탁자가 단독으로 합유명의인변경등기를 신청한다. 나머지 수탁자가 여러 명이면 그 전원이 공동으로 신청해야 한다.
법원 또는 법무부장관의 촉탁 → 수 인의 수탁자 중 1인이 법원 또는 법무부장관(공익신탁)에 의해 해임된 경우에는 등기관은 법원 또는 법무부장관의 촉탁으로 신탁원부 기록을 변경한 후, 직권으로 등기기록에 해임의 뜻을 기록해야 한다.
이 경우, 종전 수탁자를 모두 말소하고 해임된 수탁자를 제외한 나머지 수탁자를 다시 기록하는 합유명의인변경등기를 해야 한다.
등기원인일자 및 등기원인
등기원인일자는 수탁자의 임무종료일, 등기원인은 임무가 종료된 수탁자의 임무종료원인(2025년 4월 4일 수탁자 김토끼 사망)으로 신청한다.
첨부정보
등기신청인 → 임무가 종료된 수탁자의 임무종료를 증명하는 정보를 첨부한다.
공동신청 → 임무가 종료된 수탁자의 인감증명도 함께 제출한다.
등기의 실행
권리변경등기(합유명의인의 변경등기) → 부기등기로 한다.
단, 여러 명의 수탁자 중 1인의 임무종료로 인한 변경등기를 할 경우 → 직권으로 그 부동산의 신탁원부 기록의 변경등기를 해야 한다.