부동산등기법 강의 노트 060 :: 신탁원부기록, 신탁등기말소, 신탁재산의 귀속

 

신탁원부기록의 변경등기

신탁원부의 기록사항에 변경이 생긴 때 → 수탁자가 그 변경을 증명하는 정보를 첨부하여 변경등기를 신청한다.

 

수탁자의 신청으로 신탁 개시

신탁관리인, 위탁자, 수익자, 신탁관리인의 성명(명칭), 주소(사무소소재지)가 변경된 경우 → 수탁자는 지체 없이 신탁원부 기록의 변경등기를 신청한다.

수익자의 지정 및 변경의 권한을 갖는 자의 성명(명칭), 주소(사무소소재지), 수익자의 지정 및 변경할 방법 등의 신탁조항을 변경한 경우에도 마찬가지이다.

등록면허세(지방교육세 포함) → 1건당 7,200원을 납부한다.

등기신청수수료 → 납부하지 않는다.

 

위탁자의 지위이전 → 신탁행위로 정한 방법이 있거나, 수탁자와 수익자의 동의를 받았다면 → 신탁을 그대로 유지하면서 위탁자의 지위를 이전할 수 있다.

위탁자 지위이전등기는 신탁원부에 하는 것이므로 → 수탁자가 단독으로 신탁원부기록의 변경등기를 신청한다.

조합원(위탁자 겸 수익자)이 사망한 경우 → 상속인이 위탁자 겸 수익자가 되려면 상속의 증명정보를 제공하여 위탁자 겸 수익자를 상속인으로 변경할 수 있다.

등기원인은 위탁자 지위의 이전으로 신청한다.

위탁자 지위의 이전 → 이를 증명하는 정보를 첨부하거나, 수탁자와 수익자의 동의가 있음을 증명하는 정보(인감증명 포함)를 첨부한다.

단, 위탁자 지위의 이전이 있는 경우 → 수탁자가 위탁자 지위의 이전을 원인으로 신탁원부 기록의 변경등기를 신청하므로, 등기기록에는 변경사항이 없다.

 

수익자(실질적인 소유자)의 변경 → 수익권이 양도되면 수탁자가 신탁원부기록의 변경등기를 신청 → 신탁수익권양도계약서에 종전 수익자의 인감을 날인 및 인감증명을 제출한다.

단, 신탁원부에 수익자변경권이 위탁자 및 수탁자에게 유보되어 있다고 기록된 경우 → 수익자변경의 증명서면 이외에 종전 수익자의 승낙서는 필요 없다.

 

 

신탁변경 → 위탁자, 수탁자, 수익자의 합의로 자유롭게 그 내용을 변경 가능 → 합의의 증명정보를 제공하여 수탁자가 신탁원부 기록의 변경등기를 한다.

원신탁의 신탁원부에 기록된 사항이 변경된 경우 → 원신탁의 수탁자가 신탁원부 기록의 변경등기를 신청할 수 있다.

甲에서 乙에게로 재신탁을 원인으로 소유권이전등기가 마쳐진 경우 → 원신탁등기의 신탁원부의 내용을 변경하는 변경등기는 허용된다.

소유권이 타인에게 이미 이전된 경우에는 → 종전 소유자에 대한 거래가액의 경정등기는 할 수 없다.

 

법원, 법무부장관, 주무관청의 촉탁으로 신탁 개시

법원의 촉탁 → 법원이 수탁자의 해임, 신탁관리인의 선임 및 해임, 신탁 변경의 재판을 한 경우 → 등기관은 법원의 촉탁으로 신탁원부 기록을 변경한다.

법원이 신탁재산관리인을 선임, 사임결정, 해임결정을 하거나, 임무가 종료가 된 경우에도 같다.

법무부장관의 촉탁 → 공익신탁에서 수탁자를 직권으로 해임, 신탁관리인을 직권으로 선임 및 해임, 신탁내용의 변경을 명한 경우 → 법무부장관이 신탁원부기록의 변경등기를 촉탁한다.

등기기록의 직권 기록 → 수탁자를 해임한 법원, 법무부장관, 주무관청의 촉탁으로 신탁원부 기록을 변경 → 등기관이 직권으로 등기기록에 그 뜻을 기록한다.

 

등기관의 직권으로 신탁 개시

수탁자의 경질로 인한 권리이전등기, 수인의 수탁자 중 1인의 임무종료로 인한 합유명의인 변경등기 → 등기관의 직권으로 신탁원부 기록을 변경한다.

 

신탁등기의 말소

수탁자가 신탁재산을 제3자에게 처분한 경우, 신탁의 종료로 신탁재산이 귀속권리자에 귀속되는 경우, 수탁자가 신탁재산을 자신의 고유재산으로 하는 경우 → 신탁재산이라는 뜻의 등기를 말소한다.

 

신탁재산의 처분

신탁계약에 따라 신탁부동산을 매매 등으로 처분한 경우 → 매수인은 유효하게 그 부동산을 취득하고 해당 부동산은 신탁재산에서 제외된다.

수탁자가 신탁재산을 제3자에게 처분 → 권리이전등기와 신탁등기의 말소등기를 1건의 신청정보로 일괄하여 신청한다. 어느 하나만 신청할 수 없다.

 

 

구분건물에 대한 소유권이전등기 및 신탁말소등기를 1건의 신청정보로 일괄하여 신청 + 별개의 신청정보로 토지에 대한 신탁등기의 말소등기(또는 일부말소 의미의 신탁변경등기)를 신청한다.

신탁재산의 일부를 처분한 경우 → 권리이전등기와 신탁등기의 변경등기를 1건의 신청정보로 일괄하여 신청한다.

 

신청인

수탁자의 단독 또는 수익자나 위탁자가 수탁자를 대위하여 신탁등기의 말소등기를 신청할 수 있다.

 

신청정보

신탁의 말소등기신청은 수탁자의 처분으로 인한 소유권이전등기의 신청과 동일한 서면으로 한다.

등기목적 → 소유권이전 및 신탁등기의 말소로 기재한다.

등기원인 및 연월일 → 00년 0월 0일 매매(신탁등기말소의 원인은 신탁재산의 처분)로 기재한다.

신탁부동산의 매매 또는 신탁재산의 귀속으로 소유권이전등기 및 신탁등기의 말소등기를 신청시 → 말소대상인 신탁등기를 특정하여 신청정보로 제공한다.

단, 이전등기의 대상인 소유권등기와 말소등기의 대상인 신탁등기가 같은 순위번호를 사용 → 신청정보에서 말소할 사항은 생략(말소할 등기의 표시를 구체적으로 하지 않아도 됨)할 수 있다.

 

첨부정보

수탁자의 신탁재산 처분 → 위탁자 또는 수익자의 동의가 필요하다는 처분제한사항이 신탁원부에 기록된 경우 → 위탁자 또는 수익자의 동의서 및 인감증명을 첨부해야 → 신탁재산처분에 따른 권리이전등기와 신탁등기의 말소등기를 신청할 수 있다.

공익신탁은 → 법무부장관의 승인서를 첨부한다.

신탁원부는 등기기록의 일부 → 위탁자와 수탁자가 신탁계약을 중도 해지할 경우, 우선수익자의 서면동의가 있어야 한다는 내용이 신탁원부에 기록되어 있다면 → 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기 및 신탁등기의 말소등기의 신청시 일반적인 첨부정보와 신탁계약의 중도해지에 대한 우선수익자의 동의가 있었음을 증명하는 정보(동의서)와 그의 인감증명을 첨부한다.

 

수탁자 甲 소유명의의 부동산 → 전 소유명의인 乙이 甲을 상대로 제기한 소송 → 甲이 乙에게 소유권이전등기의 말소등기절차의 이행판결이 확정 → 乙이 이 판결로 단독으로 소유권이전등기의 말소등기를 신청시 → 1건의 신청정보로 일괄하여 신청하는 신탁등기의 말소등기는 乙이 甲을 대위하여 신청할 수 있다.

단, 별도로 말소판결을 받지 않아도 乙은 甲 명의의 신탁등기에 대한 말소등기를 甲을 대위하여 신청할 수 있다.

 

신탁재산의 처분으로 인한 소유권이전등기 및 신탁등기의 말소하는 소유권이전등기절차 → 매매 등의 일반적인 소유권이전등기절차와 동일하다.

취득세(등록면허세), 국민주택채권, 등기신청수수료, 인지 → 소유권이전은 일반원칙과 동일, 신탁말소의 경우에는 취득세(등록면허세 및 지방교육세) 7,200원을 납부한다.

 

등기의 실행

신탁의 말소등기신청 → 등기부의 동일한 순위번호란에 함께 등기하되, 권리자 및 기타사항란에 횡선을 긋고 신탁등기의 말소등기를 기록한다.

처분신탁인 경우 → 부동산의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 하면서 기존의 신탁등기를 말소한다.

신탁재산의 일부가 처분되어 권리이전등기와 함께 신탁등기의 변경등기 → 하나의 순위번호를 사용, 처분 후 수탁자의 지분을 기록한다.

재신탁의 수탁자가 신탁재산을 제3자에게 처분 → 처분에 따른 이전등기, 재신탁등기의 말소등기, 원신탁등기의 말소등기를 1건의 신청서로 제출한다.

판결에 의한 신청 → 수탁자에 대해 제3자가 판결

 

甲이 乙에게 신탁한 부동산 → 丙이 乙을 상대로 취득시효 완성의 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 확정판결 → 丙은 확정판결을 첨부하여 단독으로 소유권이전등기와 신탁등기의 말소(丙이 수탁자 乙을 대위하여)를 동일한 신청서로 할 수 있다.

신탁재산을 처분하여 소유권이전등기가 되면서 신탁등기가 말소 → 처분행위의 원인무효로 소유권말소판결 → 수탁자가 소유권말소등기와 신탁등기의 회복등기를 동시에 신청해야 한다.

 

신탁종료시 귀속권리자

신탁재산의 실질적, 경제적 소유권은 수익자에게 → 신탁종료시 잔여재산은 수익자에게 귀속, 귀속권리자를 정한 때에는 그 귀속권리자에게 귀속한다.

신학의 종료로 신탁재산이 위탁자 및 수익자에게 귀속되는 경우 → 권리이전등기와 신탁등기의 말소등기는 → 1건의 신청정보로 일괄하여 신청한다.

 

 

위에서 수분양자에게 소유권을 이전하는 경우와 신탁재산 귀속을 원인으로 위탁자 甲 앞으로 소유권을 이전하는 경우 → 등기신청 방법은 동일하다.

구분건물에 대한 소유권이전등기 및 신탁말소등기를 1건의 신청정보로 일괄하여 신청 + 별개의 신청정보로 토지에 대한 신탁등기의 말소등기(또는 일부말소 의미의 신탁변경등기)를 신청한다.

요약하면, 토지에 설정되었던 신탁에서 건물에도 신탁을 설정하고 대지권을 설정한 뒤, 수분양자나 위탁자에게 소유권을 이전하면서 토지에 대한 신탁은 말소하는 것이다. 그러면 신탁이 건물에만 남게 된다.

 

등기의 방식 → 신탁의 종료로 신탁재산이 귀속권자에게 귀속되는 권리이전등기와 신탁등기의 말소등기 → 수탁자가 신탁재산을 처분한 경우와 동일하다.

단, 신탁등기의 말소등기는 수탁자가 단독으로 신청한다.

 

신청정보

신탁의 말소등기신청 → 수탁자의 처분으로 인한 소유권이전등기의 신청과 동일한 서면으로 한다.

등기의 목적 → 소유권이전 및 신탁등기의 말소라고 기재한다.

등기원인 및 연월일 → 00년 0월 0일 신탁재산귀속으로 기재한다.

신탁등기말소의 원인 → 신탁재산의 귀속으로 기재한다.

신탁부동산의 매매 또는 신탁재산의 귀속으로 소유권이전등기 및 신탁등기의 말소등기 → 말소대상인 신탁등기를 특정하여 신청정보로 제공한다.

단, 이전등기의 대상인 소유권등기와 말소등기의 대상인 신탁등기가 같은 순위번호를 사용 → 신청정보에서 말소할 사항은 생략할 수 있다.

 

첨부정보

신탁재산의 귀속으로 소유권이전등기 및 신탁등기를 말소하는 경우 → 소유권이전등기신청시에는 검인받은 신탁재산귀속증명서를 제출하는 것 외에는 일반적인 소유권이전등기절차와 동일하다.

 

토지거래허가구역으로 지정된 토지 → 신탁등기 후, 신탁의 종료로 신탁재산귀속을 위탁자가 아닌 수익자나 제3자 명의로 소유권이전 및 신탁등기말소를 신청하는 경우 → 신탁재산의 귀속이 대가에 의한 것인 때에는 토지거래계약허가증을 첨부해야 한다.

신탁재산귀속을 원인으로 → 위탁자 겸 수익자에게 소유권이전 및 신탁등기말소를 신청하는 경우 → 토지거래계약허가증을 첨부할 필요가 없다.

 

신탁의 소유권이전등기 및 신탁등기가 된 부동산에 → 사해신탁의 소유권이전등기말소청구권 등을 피보전권리로 → 처분금지가처분등기가 경료 → 신탁의 해지로 신탁등기의 말소와 함께 신탁재산을 귀속권리자에게 이전함에 있어 → 가처분권자의 승낙서 또는 이에 대항 가능한 재판의 등본은 필요하지 않다.

신탁해지에 따른 권리귀속은 소유권이전등기의 형식이므로 → 가처분의 목적인 수탁자명의 소유권이전등기 및 가처분등기가 말소되는 것은 아니기 때문이다.

 

 

등기의 실행

신탁의 말소등기신청 → 등기부의 동일한 순위번호란에 함께 등기하되, 권리자 및 기타사항란에 횡선을 긋고 신탁등기의 말소등기를 기록한다.

담보신탁의 경우 → 신탁등기를 신탁재산귀속을 원인으로 말소등기를 하면서 + 부동산의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 한다.

신탁부동산 중 일부지분에 대해 신탁이 종료 → 그 종료되는 부분은 신탁의 구속이 소멸 → 그 변경내용을 신탁등기의 형식으로 공시한다. 하나의 순위번호를 사용하고, 종료 후의 수탁자의 지분을 기록한다.

 

신탁재산이 수탁자의 고유재산이 되는 경우

수탁자는 원칙적으로 신탁재산을 고유재산으로 하거나 권리를 취득하지 못하나 → 수익자에게 이익이 되는 등, 기타 정당한 사유가 있을 때 → 법원(사익신탁) 또는 법무부장관(공익신탁)의 허가를 얻어 → 신탁재산을 고유재산으로 한다.

이 경우, 신탁관계가 종료되므로 → 신탁등기의 말소신청 → 수탁자의 고유재산으로 된 뜻의 등기신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄한다.

자기의 고유재산을 신탁재산으로 하는 경우 → 위탁자의 선언에 의한 신탁등기(자기신탁)를 한다.

신탁재산을 자기의 고유재산으로 하는 경우 → 수탁자의 고유재산으로 된 뜻의 등기(신탁등기 말소)를 한다.

수탁자가 신탁채무에 대하여 신탁재산만 가지고 책임을 지고자 하는 경우에는 유한책임신탁등기를 한다.

 

수익자의 승인을 증명하는 정보(인감증명 포함) 또는 법원의 허가 및 수익자에게 통지한 사실을 증명하는 정보를 첨부하여 → 수탁자의 고유재산으로 된 뜻의 등기 및 신탁등기의 말소등기를 할 수 있다. (신탁이 설정된 후에는 신탁재산의 실질적, 경제적 소유권은 수익자에게 이전되는 것)

신탁재산의 고유재산전환을 신탁행위로 허용한 경우 → 신탁원부로 확인 가능하므로, 별도의 첨부서면은 필요 없다.

수탁자의 고유재산으로 된 뜻의 등기와 함꼐 신탁등기의 말소등기를 할 때 → 주등기로 하고, 하나의 순위번호 사용, 종전의 신탁등기를 말소하는 표시를 한다.

 

신탁등기와 타등기와의 관계

신탁재산에는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분, 국세 등 체납처분을 할 수 없다.

단, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리나 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 → 그 권리를 행사할 수 있다.

 

위탁자가 등기의무자

일반적인 등기신청 → 신탁등기가 말소되고 위탁자에게 소유권이전등기가 되기 전에는 위탁자를 등기의무자로 하는 근저당권설정등기를 신청할 수 없다.

위탁자를 등기의무자로 하는 처분제한의 등기촉탁, 강제경매기입등기촉탁, 임의경매기입등기촉탁, 파산선고등기촉탁 → 등기관이 이를 수리할 수 없다.

신탁재산에는 강제집행이나 경매를 할 수 없다. 단, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리에 기한 강제집행 등은 허용된다.

신탁 전의 원인으로 발생한 권리 → 신탁등기 전에 이미 신탁부동산에 대해 근저당권, 담보가등기, 전세권, 가압류, 가처분 등이 등기된 경우를 의미한다.

위탁자가 신탁대상인 재산을 취득하여 발생한 조세(취득세)채권 → 신탁 전에 압류를 하지 않은 이상, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리로 볼 수 없음 → 부동산의 양수인이 수탁자 명의로 신탁의 소유권이전등기를 마친 후에는 → 양수인에 대한 조세채권(취득세)에 기하여 수탁자 명의로 신탁등기가 경료된 부동산에 대한 압류등기를 촉탁할 수는 없다.

신탁 이전의 근저당권설정예약을 원인으로 → 위탁자를 근저당권설정자로 하는 근저당권설정 가등기가처분명령 → 근저당권가등기신청이 가능하다.

 

수탁자가 등기의무자

신탁목적에 반하지 않는 등기신청은 허용된다. 신탁목적에 반하는 등기신청은 위탁자의 동의여부를 불문하고 수리하지 않는다.

신탁등기가 경료된 토지 → 수탁자를 등기의무자로 하는 구분지상권설정등기 → 등기신청이 신탁목적에 반하지 않으면 할 수 있다.

신탁재산은 수탁자의 상속재산이 아니며, 수탁자의 이혼에 따른 재산분할의 대상이 아니다. 수탁자가 사망하더라도 상속인에게 상속등기를 하지 않는다.

신탁재산은 수탁자의 파산재단, 회생절차의 관리인이 관리 및 처분 권한을 가지는 채무자의 재산이나 개인회생재단을 구성하지 않으므로 → 수탁자를 파산자로 하는 파산등기는 허용되지 않는다.

수탁자가 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 → 경매신청 등이 가능하므로 → 수탁자를 등기의무자로 하는 처분제한의 등기촉탁, 강제경매기입등기촉탁, 임의경매기입등기촉탁 → 등기관이 수리할 수 있다.

신탁재산에 대한 강제집행의 허용 여부는 집행법원에서 사전에 판단 → 수탁자를 등기의무자로 집행법원에서 강제경매기입등기의 촉탁이 있으면 등기관이 등기부에 기록한다.

 

합필등기

신탁등기가 경료된 토지에는 합필등기를 할 수 없다.

예외 → 주택건설사업계획의 승인을 얻어 공동주택을 건설하는 경우, 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 일정한 호수 이상을 건설 및 공급하는 경우로서, 입주자모집공고의 승인을 받은 경우 → 신탁토지 상호간 합필등기가 가능하다.

위탁자가 상이한 경우의 첨부정보 → 토지대장등본, 위탁자의 합필승낙서 및 인감증명을 첨부한다.

합필승낙서 → 위탁자 전원이 성명, 주민등록번호, 주소, 신탁원부번호, 합필 후의 지분 등을 표시하고 그 인감을 날인한다.

법무사나 변호사가 위탁자 전원이 합필승낙서에 직접 서명 및 날인함을 확인한 경우 → 법무사나 변호사의 확인서를 첨부정보로 갈음할 수 있다.

주택재건축사업의 경우 → 2003년 7월 1일 이전에 주택건설사업계획의 승인을 받았음을 증명하는 자료를 첨부한다.

수탁자가 단독으로 합필등기를 신청 → 신청정보에 합필 후의 지분을 표시하고, 토지대장등본, 위탁자의 합필승낙서 및 인감증명을 첨부한다.

 

분필등기

신탁등기가 경료된 토지가 분할(신탁원부) → 등기관은 분필된 토지에 분필 전 토지의 신탁원부와 같은 내용의 신탁원부를 작성한다.

단, 분필된 토지에 신탁등기의 말소등기가 동시에 신청되는 경우 → 신탁원부를 따로 작성하지 않아도 된다.