민사집행법 제78조(집행방법)
① 부동산에 대한 강제집행은 채권자의 신청에 따라 법원이 한다.
② 강제집행은 다음 각 호의 방법으로 한다.
1. 강제경매
2. 강제관리
③ 채권자는 자기의 선택으로 제2항 각 호 가운데 어느 한 가지 방법으로 집행하게 하거나 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행하게 할 수 있다.
④ 강제관리는 가압류를 집행할 때에도 할 수 있다.
민사집행법 제79조(집행법원)
① 부동산에 대한 강제집행은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할한다.
② 부동산이 여러 지방법원의 관할구역에 있는 때에는 각 지방법원에 관할권이 있다. 이 경우 법원이 필요하다고 인정한 때에는 사건을 다른 관할 지방법원으로 이송할 수 있다.
→ 1개의 부동산이 여러 지방법원의 관할구역에 걸쳐진 경우 → 각 지방법원에 관할이 있고, 필요 시 다른 관할법원으로 이송할 수 있다.
법원은 각각 신청된 여러 개의 재산 또는 다른 법원이나 집행관에 계속된 경매사건의 목적물에 대하여 일괄매각결정 후 → 다른 법원이나 집행관으로부터 경매사건을 이송받아 병합할 수 있다(실무 X).
부동산강제경매
경매에 의한 소유권취득은 승계취득이다. 판례는 경매를 매수인과 소유자인 채무자 간의 매매로 본다.
채무자 이외의 제3자 소유의 유체동산(빌린 물건 등)을 경매한 경우 → 매수인은 그 동산을 선의취득하며, 배당받은 채권자는 동산 소유자에게 부당이득반환의무를 부담한다.
강제경매신청은 서면으로 한다. 여러 개의 집행권원으로 경매신청을 하는 경우, 집행권원의 수만큼 인지를 부담한다.
민사집행법 제80조(강제경매신청서)
강제경매신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 한다.
1. 채권자 및 채무자와 법원의 표시
2. 부동산의 표시
3. 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원
채권자, 채무자, 법원의 표시
채권자와 채무자를 특정할 수 있도록 그 이름과 주소를 기재해야 하고, 법인은 그 명칭, 주사무소 또는 영업소 및 대표자를 표시한다.
단순한 법인의 명칭이나 상호의 변경은 승계가 아니므로, 신구 명칭 또는 상호가 동일인의 것이라는 증명서(법인등기사항증명서)를 제출하면 된다.
검사의 집행명령에 따른 벌금 등 재산형의 집행으로 강제경매를 신청하는 경우 → 검사(법무부장관의 지정 X)가 채권자가 된다.
경매신청 시 집행권원이 되는 검사의 집행명령 또는 징수명령을 반드시 첨부해야 한다.
부동산의 표시
⑴ 구분소유권 → 구분소유권의 객체로 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고, 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어도 무효 → 매수인은 소유권을 취득할 수 없다.
⑵ 환지예정지 → 어느 토지에 대해 환지예정지가 지정되었어도 종전의 토지를 표시해야 한다.
단, 최저매각가격의 결정에는 환지예정지의 위치, 지적 등이 참작되어야 하며, 매각기일공고에는 환지예정지 지정의 내용을 표시해야 한다.
⑶ 미등기부동산 → 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류(건축물대장등본 등)의 표시와 일치하도록 기재해야 한다. 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 한다.
⑷ 공장재단, 광업재단 → 공장재단 및 광업재단 전체를 1개의 부동산으로 취급하여 일괄매각(개별매각금지)한다.
경매의 이유가 된 일정한 채권
⑴ 청구금액의 특정 → 채권자가 변제받고자 하는 일정한 채권의 내용과 그 청구액을 말한다. 다른 채권과 구별되도록 특정해야 하며, 정액일 필요는 없으나 계산이 가능하도록 기재해야 한다.
약속어음 공정증서상의 집행인낙의 범위에 어음금액만이 기재되어 있는 경우 → 법정이자는 청구금액에 포함되지 않는다.
⑵ 청구금액의 확장 → 강제경매에서 채권의 일부만을 청구한 경우 → 경매개시결정 이후에는 청구금액의 확장(나머지 원금의 추가청구 등)은 허용되지 않으나, 부대채권(이자, 지연손해금 등)은 배당요구의 종기까지 확장할 수 있다.
집행권원에 원금 외의 이자채권이 포함되어 있으나 경매신청 시에 이자채권에 관한 표시를 하지 않은 경우 → 배당요구의 종기까지 이자에 관한 배당요구를 한다면 이자도 배당받을 수 있다.
강제경매에서 채권 3억 원 중에 2억 원을 일부청구하고, 나머지 1억 원은 배당요구채권으로 배당받을 수 있다.
경매신청서에 청구금액으로서 원리금의 기재를 했다면, 경매개시결정(채권액 확정 X)에 원금만이 기재되어 있더라도 매각대금에서 원리금의 변제를 받을 수 있다.
강제경매 → 신청채권자(집행권원 O)가 배당요구의 종기까지 청구금액을 확장하여 나머지 잔액을 청구한 경우 → 배당요구 또는 채권계산서의 제출(배당요구의 효력 O)로 잔액에 대해 배당받을 수 있다.
임의경매 → 배당요구의 종기까지 이중경매신청 또는 별도의 집행권원으로 배당요구를 한다.
이중경매 → 경매 물품에 대한 잠재적 구매자들이 지급하고자 하는 가격을 제시하는 한편, 판매자들도 받고자 하는 가격을 제시하는 형식의 경매이다.
⑶ 집행할 수 있는 집행권원 → 즉시 집행할 수 있는 집행권원(기한이 도래한 기한부 채권, 조건이 성취된 조건부 채권)을 말한다.
⑷ 대리인의 표시 → 판결절차에서 각 심급의 소송대리인은 강제집행에도 당연히 대리권이 있으므로, 별도의 위임이나 위임장은 제출하지 않아도 된다.
첨부서류
⑴ 집행력 있는 정본 → 강제집행의 속행요건이므로, 집행절차가 모두 종료될 때까지 반환해서는 안 된다.
강제경매의 신청 시, 집행력 있는 정본 + 강제집행개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서면을 제출해야 한다.
단, 배당요구를 할 때에는 집행력 있는 정본의 사본으로도 가능하다.
⑵ 집행권원에 대한 송달증명서 → 확정판결에 기한 강제경매를 신청 시 송달증명서를 제출해야 한다.
강제집행은 집행관이 집행기관 → 집행권원이 집행개시 전 또는 동시에 채무자에게 송달되어야 집행을 개시할 수 있다.
강제경매는 법원이 집행기관 → 동시송달은 불가능하다. 집행개시 전에 집행권원이 채무자에게 송달된다.
상소포기나 상소취하로 판결이 송달되기 전에 확정될 수 있으므로 확정판결에 기한 강제경매를 신청 시 송달증명서를 제출해야 한다.
공정증서의 정본(채권자) 또는 등본(채무자)을 교부받은 자 → 그 증서의 정본 또는 등본의 송달이 있은 것으로 간주하므로 송달증명서를 첨부할 필요 없다.
지급명령이나 가집행선고부 판결 등의 집행권원이 상대방의 허위주소로 송달된 경우 → 그 집행권원에 기한 강제경매나 전부명령은 모두 무효이다.
⑶ 집행문 및 증명서의 송달증명서 → 통상의 집행은 집행권원(지급명령 등)의 송달로 충분하다.
단, 집행에 조건이 붙은 경우 → 집행문 및 조건성취를 증명하는 증명서의 등본을 채무자에게 송달해야 하며, 승계집행문이 부여된 경우에는 승계집행문을 채무자에게 송달해야 한다.
증명서에 의한 승계집행문을 부여한 경우 → 그 증명서의 등본도 송달한다.
승계집행문의 송달증명 없이 이루어진 화해조서정본에 기한 소유권이전등기 → 위법하지만 무효는 아니다.
⑷ 담보제공증명서 → 집행이 채권자의 담보제공을 조건으로 한 경우 → 채권자는 담보제공증명서를 제출하고 그 등본을 채무자에게 송달해야 집행을 개시할 수 있다.
담보제공 없이 실시한 집행은 당연무효이나, 담보제공증명서 등본의 송달만이 결여된 집행은 취소 전에 송달되면 하자가 치유된다.
담보제공을 조건으로 한 가집행선고부 판결이 이미 확정된 경우(담보를 제공하면 판결이 확정되기 전에 강제집행 가능) → 판결확정증명서(담보제공증명서 X)를 제출한다.
⑸ 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는 서면 → 동시이행관계에 있는 반대의무의 이행은 집행개시의 요건이다.
반대의무의 이행과 동시에 권리관계의 성립을 인낙 또는 의사의 진술을 명하는 재판이 동시이행관계에 걸린 경우 → 반대의무의 이행 또는 이행의 제공은 집행문부여의 요건이 된다.
임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결 또는 그 밖의 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우 → 반대의무의 의행이나 이행의 제공을 증명하는 서면을 제출할 필요가 없다.
판결주문에서 건물명도와 동시이행으로 보증금의 지급을 명한 경우 → 반대의무의 의행이나 이행의 제공 없이 강제경매신청이 가능하다.
단, 임차인이 배당금을 수령하려면 인도확인서를 제출해야 한다.
⑹ 집행불능증명서 → 다른 의무의 집행이 불가능한 때에 그에 갈음하여 집행할 수 있음을 내용으로 하는 집행권원의 집행(대상청구집행)은 경매신청 시 집행불능증명서를 제출해야 집행을 개시할 수 있다.
민사집행법 제81조(첨부서류)
① 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각 호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다.
1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기사항증명서
2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류.
다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번, 구조, 면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류
등기기록에 채무자의 소유로 등기된 부동산 → 등기사항증명서를 붙여야 한다.
집합건물의 표제부에 토지에 관한 별도등기의 표시가 있는 경우 → 해당 토지의 등기사항증명서를 함께 제출한다.
등기기록에 채무자의 소유로 등기되지 않은 부동산 → 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류(건축물대장등본 등)를 붙인다.
건축허가 및 신고는 마쳤으나 사용승인을 받지 못한 미등기 건물 → 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류 + 그 건물의 지번, 구조, 면적을 증명할 서류 + 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 제출해야 한다.
비용의 예납
민사집행을 신청 시 → 집행에 필요한 비용으로서 법원이 정한 비용(부족한 비용을 미리 납부하라는 명령)을 미리 납부한다.
채권자가 비용을 예납 또는 추납하지 않으면 법원은 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있고, 이 결정에 대해 즉시항고할 수 있다.
경매를 신청한 채권자가 예납의무자이며, 소송구조를 받은 자 외에는 모두 비용을 예납해야 한다.
국가, 지방자치단체, 공공기관 등이 채권자인 경우 → 집행비용을 예납해야 한다.
예납대상 → 경매절차의 진행에 집행법원이 지급할 비용으로서, 송달료, 현황조사수수료, 감정료, 공고비용(신문 등), 매각수수료 등이다.
경매개시결정등기를 위한 등록면허세는 예납대상이 아니다. 납부확인서를 제출하므로 별도로 제출하지 않아도 된다.