강제경매개시결정의 심사할 사항
매각절차진행 도중에 관할권이 없음이 밝혀진 경우 → 관할법원에 이송 → 이송 전의 법원이 진행한 매각절차를 승계하여 속행한다.
관할위반의 하자 → 매각절차가 종료되면 치유되고, 경매절차는 유효하게 된다.
집행문을 필요로 하는 집행권원에 집행문이 부여되지 않은 경우 → 경매신청을 각하한다.
법원사무관 등이 재판장의 명령 없이 단독으로 집행문을 부여한 경우, 집행문부여의 조건이 성취되지 않았음에도 집행문을 부여하여 부적법한 경우 → 집행법원은 심사할 권한이 없으므로 신청을 각하할 수 없다.
집행개시요건을 증명하는 서류가 제출되지 않은 경우 → 신청을 각하한다.
확정기한에 집행이 가능한 경우 → 그 이행기가 도래하였는지 여부를 심사해야 한다.
불확정기한의 도래 → 집행문부여의 요건이므로 → 집행문이 부여된 이상 집행법원은 심사할 권한이 없으므로 경매절차를 개시한다.
이행기 도래 전의 강제집행 → 위법하나 무효는 아님 → 취소 전에 이행기가 도래하면 그 하자가 치유된다.
피담보채권의 조건이 성취되기 전(이행기 도래 전)에 담보권의 실행으로 경매절차 개시 → 무효는 아님 → 대금을 완납 시 매수인은 유효하게 소유권을 취득한다.
집행권원에 표시된 청구권의 소멸시효가 완성된 경우 → 그대로 경매절차를 개시 → 신청을 각하할 수 없다.
소멸시효가 완성된 채무를 피담보채무로 하는 근저당권의 실행 및 매각 → 대금의 배당까지 채무자의 이의가 없으면 → 시효의 이익을 포기한 것으로 본다.
경매목적물(부동산)에 대한 심사
부동산의 소유권 → 제3자 명의로 된 부동산 → 사실상 채무자의 소유여도 채무자 명의로 등기가 회복되지 않으면 경매를 신청할 수 없다.
채권자가 대지권등기가 없는 전유부분에 강제경매를 신청하면서 → 대지사용권에 대해 아무런 표시를 하지 않은 경우 → 집행법원은 현황조사명령을 지시하고, 채권자도 관련자를 심문하는 등의 방법으로 필요한 자료를 수집해야 한다.
채무자가 사망하였으나, 아직 상속등기를 하지 않은 부동산 → 대위에 의한 상속등기를 거친 후 강제경매신청을 해야 한다.
강제경매개시결정 전에 이미 채무자가 사망 → 이를 간과하고 경매개시결정 → 경매개시결정을 취소하고 경매신청을 각하한다. 임의경매의 경우는 속행한다.
매각으로 소멸하는 근저당권, 가압류, 압류등기 이후의 처분금지가처분등기 → 가처분권자는 매수인에게 대항 불가, 대금납부 후 그 가처분등기는 말소된다.
최선순위의 가처분등기 → 매각으로 소멸되지 않음(매수인이 인수) → 경매개시결정 후 경매개시결정등기만을 촉탁한 상태에서 → 그 이후의 절차를 중지하고 가처분 또는 본안소송의 결과에 따라 처리한다. 가등기의 경우는 그대로 속행한다.
가처분집행 후 3년간 본안의 소를 제기하지 않거나, 기타 사정변경을 이유로 → 채무자나 제3취득자가 최선순위 가처분의 취소를 구할 수 있다.
소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기(순위보전을 위한 가등기) → 매각으로 소멸되는 근저당권, 가압류, 압류등기 이후에 경료된 경우 → 매수인에게 대항 불가(매수인 인수 X), 매각으로 소멸 → 경매의 개시 및 진행을 방해할 수 없다.
최선순위의 순위보전을 위한 가등기(매수인 인수) → 경매개시결정촉탁 이후의 절차를 중지할 필요는 없고, 매각물건명세서에 기재 후 경매절차를 속행한다.
경매절차 진행 중에 최선순위 가등기에 기한 본등기가 경료 → 경매개시결정등기는 직권말소 → 매각절차는 취소된다.
대금납부 후 가등기에 기한 본등기가 경료 → 매수인이 소유권을 상실 → 아직 배당실시 전이라면 매수인이 담보책임을 추급 가능(배당금이 법원에 있으므로) → 경매에 의한 매매계약을 해제하고 매각대금의 반환을 청구할 수 있다.
가등기에 기한 본등기청구권이 시효완성으로 소멸 → 가등기 이후에 그 부동산을 취득한 제3자 → 그 소유권에 기한 방해배제청구로 등기를 말소할 수 있다.
담보가등기 → 최선순위라 하더라도 저당권으로 간주 → 매각으로 소멸하므로 경매절차를 계속 진행한다.
최선순위의 가등기 → 담보가등기이며 그 피담보채무가 소멸했음에도 → 본등기 경료 + 매수인의 소유권이전등기가 직권말소된 경우 → 매수인이 직접 가등기 및 그에 기한 본등기의 말소를 청구할 수 있다.
가등기권자가 법원이 정한 신고기간(배당요구종기) 내에 담보가등기라는 채권신고를 한 경우에만 → 담보가등기로 인정된다.
채권신고를 하지 않으면 → 순위보전을 위한 가등기로 본다.
국세체납절차와 민사집행절차는 별개의 절차 → 국세체납처분에 의한 공매절차가 진행 중에도 강제경매나 임의경매절차를 별도로 진행할 수 있다.
이 경우, 매각대금을 먼저 납부하여 소유권을 취득한 자가 진정한 소유자로 확정된다.
체납처분에 의한 공매절차(한국자산관리공사 위탁) → 매각절차와 그 집행기관과 적용할 법규가 달라 강제집행절차를 준용할 수 없다.
국세징수법에 의한 체납처분에 의해 압류된 부동산에 대한 강제경매신청 → 경매개시결정을 한다.
단, 해당 부동산의 등기기록에 공매공고등기가 기입된 경우 → 집행법원은 그 진행정도를 파악하여 경매절차진행에 참고한다.
공매절차에서 먼저 대금납부가 되면 → 경매절차는 효력을 잃고 취소된다.
경매개시결정등기 → 공매절차에서 말소시키므로, 집행법원이 별도로 말소촉탁을 할 필요는 없다.
파산선고나 (개인)회생절차개시결정의 등기가 된 부동산 → 개별적 강제집행이 금지 → 경매신청은 각하한다. 임의경매의 경우는 속행 가능하다.
단, 파산신청만 하고 파산선고가 나지 않은 상태에서는 → 집행장애사유가 되지 않는다.
채무자 소유의 부동산에 가압류등기, 환매특약의 등기 → 경매의 개시나 진행을 방해할 사유가 아님 → 경매신청이 가능하다.
채무자가 가압류집행이 된 부동산을 제3자에게 양도하여 소유권이전등기 경료 → 가압류채권자는 피보전채권에 대한 집행권원을 얻어 경매신청을 할 수 있다.
경매개시결정등기가 된 부동산 → 이중압류가 가능 → 이미 경매개시결정등기가 되어 있어도 다시 경매개시결정을 해야 한다.
선행사건이 존재함에도 후행사건으로 경매절차를 진행하는 것은 위법하나 → 후행사건의 매수인이 매각대금을 먼저 납부하면 적법하게 소유권을 취득한다.
압류금지부동산 → 학교교육에 직접 사용하는 교지(토지), 교사(학교) 등은 강제집행이나 국세징수법에 의한 압류의 대상이 아니므로 → 경매신청은 각하한다.
학교경영자 개인 명의로 등기된 → 학교의 교사나 교지 등으로 사용하기 위해 출연 및 편입시킨 토지나 건물 → 강제집행의 목적물이 될 수 없다.
단, 설립허가를 얻기 전에 이미 담보권을 설정한 경우 → 저당권자는 임의경매를 신청할 수 있다. 유치원의 경우도 동일하다.
유치원 건물의 소유자와 유치원 경영자가 다른 경우 → 유치원 건물의 소유자는 사립학교 경영자가 아님 → 제3자에게 그 건물을 매도할 수 있다.
재단법인의 기본재산 등에 대한 주무관청의 허가 → 경매개시의 요건이 아닌 매수인의 소유권취득요건에 불과하다.
경매신청 시에 그 처분허가를 제출하지 않았더라도 → 경매신청은 각하하지 않고, 일단 경매개시결정을 한다.
매각허가결정 시까지 주무관청의 처분허가서(소유권취득의 요건)를 제출하지 못한 경우 → 집행법원의 직권으로 매각불허가결정을 한다.
주무관청의 허가 없이 집행법원이 매각허가결정 후, 매수인이 매각대금을 완납 → 대금납부는 무효이며, 매수인은 소유권을 취득하지 못한다.
학교법인의 금전채권자에 불과한 자 → 학교법인을 상대로 또는 학교법인을 대위하여 → 관할청에 기본재산의 처분허가신청절차의 이행을 청구할 수 없다.
공장재단 및 광업재단 → 1개의 부동산으로 간주하며, 개별집행이 금지된다.
강제경매개시결정의 시기
집행법원에서 경매신청의 요건이 구비되었다고 판단하면 → 경매신청서 접수일로부터 2일 이내에 강제경매개시결정을 한다.
경매개시결정에 의한 압류의 효력
그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때 → 강제경매개시결정에 의한 압류의 효력이 발생한다.
압류의 효력은 경매신청 시로 소급하여 집행채권에 대한 시효중단의 효력이 발생 → 교부송달로 해야 효과가 발생한다.
매수인의 소유권 취득 시까지 → 채무자는 목적물을 관리, 사용, 수익할 수 있다.
채무자에게 경매개시결정 송달 후 경매개시결정등기 전에 권리를 취득한 제3자 → 경매신청 및 압류의 사실을 몰랐다면 압류채권자에 대항 가능, 알았다면 대항할 수 없다.
경매개시결정등기의 촉탁
법원의 경매개시결정 → 법원사무관 등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁한다. 부동산의 공유지분인 경우에도 동일하다.
이미 경매개시결정등기가 된 부동산에 대해 → 이중경매신청이 있는 경우 → 다시 경매개시결정 후 경매개시결정등기를 촉탁한다.
상급심에서 원결정을 취소하고 경매개시결정을 하는 경우 → 상급심의 법원사무관 등이 그 기입등기의 촉탁을 한다.
미등기부동산에 경매개시결정을 한 경우 → 경매개시결정등기의 기입만을 촉탁 + 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하는데 필요한 서면을 첨부한다.
전자촉탁할 사건의 부동산목록에 미등기부동산 → 미등기부동산에 한해 서면촉탁으로 한다.
불법말소된 경매개시결정등기 → 집행법원으로부터 회복등기촉탁을 받아 회복등기를 할 수 있다. 등기관의 직권으로 할 수 없다.
법원의 촉탁으로 말소된 강제경매개시결정등기 → 그 회복등기도 법원의 촉탁으로 해야 한다.
강제경매개시결정등기의 말소 당시의 소유권이전등기를 경료한 사람 → 회복등기의 촉탁에 등기상 이해관계 있는 제3자에 해당 → 강제경매 신청채권자는 그 사람을 상대로 승낙청구의 소를 제기할 수 있다.
부동산의 표시는 등기부의 표시와 일치해야 한다.
가압류채권자가 집행권원을 얻어 강제경매를 신청 시 → 가압류 당시의 소유자(가압류등기 후 소유권을 이전받은 제3자)를 기재해야 한다.
경매신청채권자가 청구한 채권금액(원금과 이자를 함께 청구) → 과세표준액(원금과 이자를 합한 금액, 등록면허세의 기준)이 된다.
촉탁에 의한 경매개시결정등기의 기입
관공서가 등기촉탁을 하는 경우 → 등기기록과 대장상의 부동산표시가 일치하지 않아도 그 등기촉탁을 수리해야 한다.
경매개시결정등기의 효력
경매개시결정 → 부동산의 압류를 명하고, 채무자에게 송달 및 등기된 때(먼저 도래한 때)에 효력이 발생한다.
경매개시결정의 등기가 기입되면 → 압류의 효력은 이미 발생 → 그 후 경매개시결정의 송달에 위법이 있어도 이미 생긴 압류의 효력에는 영향이 없다.
경매개시결정등기가 기입된 이후 → 채무자표시(상호)의 경정결정 → 경정결정정본을 소유자에게 송달하지 않아도 이미 생긴 압류의 효력에는 영향이 없다.
경매개시결정등기 이후의 처분행위로 그 부동산에 대한 권리를 취득한 제3자 → 압류채권자(경매신청채권자)에게 대항할 수 없다.
압류등기 이후에 유치권을 취득한 자 → 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.
가압류등기 이후에 점유의 이전으로 유치권을 취득한 경우 → 처분금지효에 반하지 않는다.
압류의 효력이 발생하기 전에 취득한 유치권 → 매수인에게 대항할 수 있다.
근저당권설정 후에 취득한 유치권 또는 유치권취득 전에 설정된 근저당권에 기한 경매절차의 개시 → 매수인에게 대항할 수 있다.
무효인 중복등기에 대한 경매개시결정등기 → 무효이다.
멸실건물에 대한 경매개시결정등기의 효력 → 그 대지 위에 같은 규모로 신축된 건물에는 효력이 미치지 않는다.
등기사항증명서 송부
등기관은 경매개시결정등기 후 → 등기사항증명서를 집행법원에 송부한다.
등기사항증명서의 송부 없이 → 경매를 진행하여도 경매의 효력에는 영향이 없다.
경매개시결정의 송달(채무자)
채무자에게 경매개시결정이 송달된 때, 경매개시결정등기가 된 때 → 부동산의 압류 발생 → 직권으로 그 결정정본을 채무자에게 송달한다.
강제결매개시결정은 등기필정보 접수일(등기부에 기입된 때, 통지를 받은 때)로부터 → 3일 이내에 채무자에게 송달해야 한다.
경매개시결정은 압류의 효력 + 경매절차의 기초가 되는 재판 → 채무자에게 송달되어야 효력이 발생한다. 채무자가 아닌 이해관계인에게도 적용할 수 있다.
대금납부 후에 사후적으로 경매개시결정을 채무자에게 송달하여도 → 매수인이 소유권을 취득할 수 없다.
채무자가 다른 방법으로 경매진행사실을 알았더라도 → 적법한 경매개시결정의 송달이 아니다. 법원에서 송달해야 한다.
이사불명으로 경매개시결정의 미송달 → 당사자의 신청이나 직권으로 공시송달로 할 수 있다.
법인의 경우 → 법인등기사항증명서상의 법인주소지와 대표이사의 개인주소지 모두 송달이 불가해야 → 공시송달이 가능하다.
선행사건의 공시송달 진행 중 → 이중경매신청으로 그 후행사건의 경매개시결정이 채무자나 소유자에게 송달된 경우 → 선행사건의 공시송달명령을 취소하고 통상의 송달을 실시 → 그 후 다시 송달이 안되면 발송송달을 한다.
공시송달 → 서류를 법원 게시판이나 신문에 일정한 기간 동안 게시함으로써 송달한 것과 똑같은 효력이 발생한다.
채무자의 주소가 외국인 경우 → 경매개시결정을 반드시 송달해야 한다.
단, 송달 및 통지와 함께 대한민국 안에 송달 및 통지를 받을 장소와 영수인을 상당한 기간 내에 신고하도록 명할 수 있고, 신고가 없으면 그 이후에는 하지 않는다.
채무자가 외국에 있는 경우 → 매각기일 및 매각결정기일은 통지하지 않아도 된다.
경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않아 → 채권자에게 주소보정을 명하였으나, 이제 불응하면 경매개시결정을 취소하고 경매신청을 각하한다.
단, 채무자, 소유자 이외의 이해관계인에 대한 주소보정명령 → 필수적이지 않으므로 불응 시 각하할 수 없다.
경매개시결정의 송달(채권자)
송달에 의하지 않고 적당한 방법으로 고지해도 무방하다. 경매개시결정을 송달하지 않고 경매절차를 진행해도 → 매각허가의 효력에는 영향이 없다.
공유자에 대한 통지
집행법원이 공유지분에 관한 경매개시결정을 한 경우 → 다른 공유자에게도 경매개시결정을 통지해야 한다.
단, 공유자에 대한 경매개시결정의 통지는 누락되어도 → 경매개시결정의 효력에는 영향이 없다.