배당요구종기의 결정 및 공고
압류의 효력이 발생한 때(경매개시결정의 송달, 경매개시결정의 기입등기 중 빠른 것)로부터 1주 이내에 해야 한다.
배당요구종기의 공고 → 인터넷 법원경매공고 또는 법원게시판에 게시한다.
배당요구종기 → 감정평가와 현황조사가 완료되어 매각물건명세서를 작성할 수 있는 시점 이후부터 첫 매각기일 이전으로 한다.
배당요구종기는 배당요구종기의 결정일로부터 2월 이상 3월 이하의 범위에서 정한다. 자동차 및 건설기계는 1월 이상 2월 이하의 범위에서 정한다.
배당요구종기의 고지
⑴ 최선순위의 전세권자(배당요구를 해야 배당에 참가하는 채권자), ⑵ 집행력 있는 정본을 가진 채권자(판결정본, 집행문 유무 불문), 민법, 상법, 그 밖의 법률에 의해 ⑶ 우선변제청구권이 있는 채권자(임차인, 임금채권자 등)에게 고지한다.
최선순위의 전세권자 및 채권자에 대한 고지 → 경매기록에 표시된 주소에 등기우편으로 발송(발송송달)한다.
배당요구종기의 연기
법원이 특별히 필요하다고 인정하는 경우(현황조사나 감정평가의 지연, 기타 절차상의 하자로 다시 절차를 밟아야 하는 경우 등) → 배당요구의 종기를 연기할 수 있다.
특별한 사정으로 연기하는 경우에도 최초의 배당요구종기의 결정일로부터 6월 이후로 연기할 수 없다. 배당요구의 단축은 불가하다.
배당요구종기를 연기한 경우 → 다시 이를 공고하고, 최선순위의 전세권자 및 법원에 알려진 채권자에게 고지한다(이미 배당요구를 한 자는 제외).
배당요구종기의 재지정
선행사건이 취하 및 취소되어 후행사건으로 경매절차를 진행하는 경우 → 후행사건이 배당요구종기 이후에 신청된 때에는 배당요구종기를 새로 정한다.
선행 경매절차에서 배당요구를 하면 후행 경매절차에서 배당요구를 한 것으로 취급되므로, 이미 배당요구를 한 자에게는 배당요구종기의 고지를 하지 않는다.
단, 선행 경매절차에서 한 배당요구의 효력에 대상 부동산에 대한 압류의 일반적인 효력(처분금지효 등)이 포함된다는 뜻은 아니다.
선행사건이 정지된 경우 → 후행사건이 배당요구종기 이전까지 신청된 경우에만 후행사건으로 경매절차를 속행할 수 있다.
후행사건이 배당요구종기 이후에 신청된 경우 → 후행사건으로 경매절차를 속행할 수 없다(매각기일 전까지 신청해야 속행 가능).
채권신고의 최고
집행법원의 법원사무관 등은 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 저당권(담보권), 전세권 기타 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자, 조세 기타 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 원인, 액수를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고해야 한다.
단, 채권신고의 최고를 하지 않았다고 해서 매각허가결정에는 영향이 없고, 항고사유도 되지 않는다(훈시규정).
최고의 방법 → 특별한 규정이 없으면 상당하다고 인정되는 방법으로 할 수 있다.
최고의 공고 → 최고를 받는 자가 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 않은 경우에는 최고할 사항을 공고하고, 공고한 날로부터 1주가 지나면 효력이 발생한다.
최고의 대상
⑴ 가압류채권자(첫 경매개시결정등기 전에 한 등기) → 배당요구 없이도 당연히 배당에 참가할 수 있으므로, 채권신고의 최고를 하여 채권의 유무 및 액수를 확인하도록 한다.
⑵ 우선변제청구권자(매각으로 소멸하는 경매개시결정등기 전에 등기된 저당권, 전세권, 기타 우선변제청구권) → 배당요구 없이도 당연히 배당에 참가할 수 있으므로 채권신고의 최고를 해야 한다.
⑶ 임차인(첫 경매개시결정등기 전에 한 임차권등기) → 전세권자에 준하여 채권신고 최고서를 발송한다.
⑷ 공무소(국세, 지방세, 4대 보험 등) → 교부청구(배당요구)를 해야 배당에 참가할 수 있으므로 별도로 채권신고의 최고는 필요 없으나, 편의를 위해 특별히 발송한다.
세무서(소유자의 주소지 관할), 부동산소재지의 시, 자치구, 군, 읍, 면(지방세), 관세청(공장 및 광업재단 저당권자가 신청한 임의경매와 채무자 및 임의경매의 소유자가 회사인 경우), 국민건강보험공단(4대 보험)에 최고한다.
가등기권자에 대한 최고
⑴ 담보가등기인 경우 → 그 내용과 채권(이자 및 부수채권 포함)의 존부, 원인, 금액을 법원에 신고하도록 적당한 기간을 정해 최고해야 한다.
담보가등기권자는 다른 채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있고, 그 담보가등기를 저당권설정등기가 행하여진 것으로 본다.
⑵ 담보가등기가 아닌 경우 → 해당내용을 법원에 신고하도록 적당한 기간을 정해 최고해야 한다.
⑶ 소유권이전에 관한 가등기권자 → 채권신고의 여부에 관계 없이 경매절차의 이해관계인으로 본다.
담보가등기라도 집행법원이 정한 기간(배당요구종기) 내에 채권신고를 해야 배당에 참가할 수 있다.
압류등기(경매개시결정등기) 전에 마쳐진 담보가등기권자 → 채권신고를 하지 않으면 배당받을 권리를 상실한다.
채권신고가 없는 경우
첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 저당권, 전세권, 기타 우선변제권으로서 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자 → 채권신고를 하지 않으면(하지 않아도 당연히 배당에 참가) 등기사항증명서 등 집행기록에 있는 서류와 증빙에 따라 계산해야 하고, 채권액을 다시 추가하지 못한다.
⑴ 가압류채권자(첫 경매개시결정등기 전에 등기 O, 채권신고 X) → 등기사항증명서의 채권금액을 기준으로 배당하고, 채권금액의 기재가 없으면 가압류결정 등의 자료를 직권으로 조사해야 한다.
⑵ 근저당권자(첫 경매개시결정등기 전에 등기 O, 채권신고 X) → 채권최고액을 채권액으로 하여 배당해야 한다.
⑶ 압류채권자(첫 경매개시결정등기 전에 등기 O, 채권신고 X) → 직권으로 압류등기촉탁서의 체납세액을 조사하여 배당한다.
배당요구의 종기까지 이미 체납세액의 신고가 있었더라도 배당표가 작성되기 전까지는 이를 보정하는 증빙서류 등을 다시 제출할 수 있다.
교부청구서(배당요구신청서)가 당해 경매절차가 진행 중인 법원에 접수된 이상, 수신자의 표시에 관계 없이 당해 집행법원에 한 것으로 본다.
조세채권자(첫 경매개시결정등기 전에 체납처분에 의한 압류등기 X) → 배당요구의 종기까지 별도로 교부청구한 조세에 대해서만 배당을 받을 수 있다.
채권액의 추가
경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자 또는 저당권자 → 배당요구종기 전에 제출한 채권신고서에 기재한 채권액을 배당요구종기 후에 확장할 수 있다.
따라서, 압류등기(경매개시결정등기) 전에 등기된 가압류채권자 또는 저당권자 → 배당표가 작성될 때까지 청구금액을 확장하는 채권계산서를 다시 작성할 수 있고, 집행법원은 배당표의 작성 당시까지 제출된 채권계산서와 증빙에 의하여 배당받을 금액을 산정해야 한다.
공유자에 대한 통지
공유부동산의 지분을 경매하는 경우 → 법원사무관 등의 명의로 다른 공유자에게 경매개시결정이 있음을 통지해야 한다.
단, 상당한 이유(구분소유관계에서 대지권의 목적인 토지의 공유지분 등)가 있을 때에는 공유자통지를 할 필요 없다.
공유자에 대한 경매개시결정의 통지가 없었더라도 경매개시결정의 효력에는 영향이 없다.
단, 매각기일 및 매각허가결정기일을 공유자에게 통지하지 않은 경우 → 매각허가결정에 대한 항고사유가 된다.
민사집행법 제139조(공유물지분에 대한 경매)
① 공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지하여야 한다. 다만, 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 아니할 수 있다.
→ 공유물의 지분을 경매하는 경우에 다른 공유자의 우선매수권을 보장하는 규정으로서 지분을 경매하는 경우에만 적용된다.
공유물 전부를 경매에 붙인 경우에는 적용되지 않는다.
민사집행법 제85조(현황조사)
① 법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로(압류의 효력이 발생한 후) 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 한다.
② 집행관이 제1항의 규정에 따라 부동산을 조사할 때에는 그 부동산에 대하여 제82조에 규정된 조치를 할 수 있다.
→ 현황조사명령은 결정에 속하는 직무명령이다.
조사명령의 시기 → 임의경매는 경매개시결정일로부터 3일 이내, 강제경매는 등기필정보의 접수일로부터 3일 이내에 발하며, 보고서의 제출기간은 2주간으로 한다.
강제경매개시결정 → 등기부기입(등기필정보 접수일) → 등기관이 집행법원에 3일 내에 통보한다.
수명자 → 현황조사는 집행관만 할 수 있는 것이 원칙이지만, 집행법원의 소재지에 집행관이 없는 경우에는 법원사무관 등이 직무를 대행할 수 있다.
추가조사명령 및 재조사명령 → 현황조사보고서를 제출하였으나, 새로운 사항에 관하여 현황조사를 할 필요성이 있거나 보충조사를 할 필요가 있는 경우에 한다.
조사사항
집행관은 부동산의 현상, 점유관계, 차임 및 보증금의 액수, 그 밖의 현황 등을 조사해야 한다.
구분건물에 대한 경매를 신청하면서 대지사용권에 아무런 표시가 없는 경우 → 대지사용권의 유무, 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약, 공정증서의 여부에 관하여 조사해야 한다.
경매목적물이 부동산의 공유지분인 경우 → 본래의 부동산인 토지 또는 건물을 조사해야 한다.
구분소유적 공유지분에 설정된 저당권에 기한 임의경매의 경우 → 경매목적물인 특정 구분소유목적물에 대한 현황조사 및 감정평가를 해야 한다.
집행관의 조사권한
현황조사를 위해 건물에 출입, 채무자 및 건물을 점유하는 제3자에게 질문하는 등, 관할구역 밖에서도 직무를 행할 수 있다.
폐문부재로 평일 주간에 현황조사를 할 수 없을 경우 → 야간 또는 휴일에 현황조사를 실시하고, 현황조사보고서에 그 사유를 기재하여 집행법원에 제출해야 한다.
현황조사보고서
현황조사보고서의 제출 → 현황조사를 마치고 2주 내에 현황조사보고서를 작성하여 제출한다.
조사대상이 주택이고 임차인이 여러 명인 경우 → 임차인 본인과 그 가족들의 전출입 상황을 기재하고, 건물의 내부구조와 각 부분별로 임차인을 표시한 도면을 첨부해야 한다.
조사보고는 임대차의 실체를 그대로 보고할 것 → 그 임대차가 제3자에게 대항할 수 있는지 여부의 법률적 판단까지 할 필요는 없다.
등기부상 지목이 농지인 경우 → 그 현황 및 이용상황을 기재하고, 농지에 해당하는지 여부에 의문이 있는 경우에는 집행법원에 보고한다.
조사대상인 건물이 멸실되고 다른 건물이 신축된 경우 → 관계인의 진술을 현황조사보고서에 기재하되, 신구 건물의 동일성에 대한 집행관의 의견을 부기해야 한다.
구 건물에 멸실등기가 경료된 경우 → 그 등기사항증명서를 첨부한다.
현황조사의 대상인 토지 및 건물에 부합물, 종물, 구성부분이 될 수 있는 물건 등으로 감정평가에 중대한 영향을 미칠 것이라 판단되는 경우 → 현황조사보고서에 기재해야 한다.
집행법원은 현황조사보고서의 사본 + 매각물건명세서 및 평가서의 사본 → 매각기일(입찰기간 개시일)마다 1주 전까지 비치한다.
단, 상당하다고 인정되는 경우에는 현황조사보고서의 기재내용을 전자통신매체로 공시하여 사본의비치에 갈음할 수 있다.
집행관의 현황조사 자체는 집행기관의 보조기관으로서 하는 것 → 집행에 관한 이의의 대상이 아니므로, 그 이후의 결정(최저매가각격의 결정 등)에 대해 집행에 관한 이의, 매각허가의 대한 이의, 매각허가결정에 대한 즉시항고로 다툴 수 있다.
집행법원의 심문
현황조사내용이 불충분한 경우 → 추가조사명령, 재조사명령을 할 수 있고, 이것으로도 점유관계를 확정할 수 없으면 채무자, 부동산을 점유하는 제3자 그 밖의 참고인을 심문할 수 있다.
임차인에 대한 통지
임차인으로 판명된 자, 임차인인지 불문명한 자, 임차인으로 권리신고를 했으나 배당요구를 하지 않은 자 → 임차인통지서를 송부하여 배당요구를 해야 우선변제를 받을 수 있음을 통지해야 한다.
당사자의 편의를 위한 것이므로 임차인이 경매진행에 관한 통지를 받지 못하였더라도 매각허가결정에 대한 불복사유가 되지 않는다.
집행관이 임대차관계를 제대로 확인하지 않은 잘못으로 인하여 임차인이 통지를 받지 못하여 손해를 입더라도 경매절차상 이해관계인이 아니므로 상당인과관계가 있다고 볼 수 없다.
농지에 대한 사실조회
농지취득자격증명은 등기요건(경매절차 X, 효력발생요건 X), 매각허가요건이다.
농지취득자격증명 없이 매각허가 및 대금납부가 이루어지고 소유권이전등기가 경료된 경우 → 농지자격증명을 추완하면 소유권의 취득의 효력에는 영향이 없다.
농지취득자격증명은 채권자대위권의 행사대상이 될 수 있다.
농지취득자격증명의 미제출로 매각불허가결정 후 → 그에 대한 항고사건 계속 중에 농지취득자격증명이 제출된 경우 → 항고법원은 그 사유를 고려하여 당부를 판단한다.
단, 재항고사건의 계류 중에 농지취득자격증명에 제출된 경우 → 재항고심의 고려사유는 아니다(인정 X).
지목이 농지이지만 사실상 대지화되어 객관적인 현상으로 농지가 아닌 경우 → 농지취득자격증명의 미제출을 이유로 매각을 불허할 수 없다.
최고가매수신고인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 미제출(행정청의 위법한 처분으로 인한 경우라도 포함)한 경우 → 매각불허가사유에 해당한다.