3대 권리분석자료
현황조사보고서 사본(집행관), 감정평가보고서 사본(감정평가사), 매각물건명세서 사본(집행법원) → 매각기일 1주 전까지 법원에 비치한다.
민사집행법 제105조(매각물건명세서 등)
① 법원은 다음 각 호의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성하여야 한다.
1. 부동산의 표시
2. 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
3. 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것
4. 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요
② 법원은 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다.
매각물건명세서
선행사건이 정지된 때에 그 선행절차가 취소될 때 → 매각물건명세서상의 기재사항이 바뀔 경우(매수인 부담의 변경) → 후행사건으로 속행할 수 없다.
매각물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 때 → 매각허가에 대한 이의사유 및 매각허가결정에 대한 즉시항고의 사유가 된다.
매각물건명세서 등의 사본이 비치된다는 사실 → 매각기일공고의 내용에 포함시킨다.
매각물건명세서의 작성
법원의 재판이 아닌 일종의 사실행위이므로 → 공신적 효력은 없다.
매각물건명세서는 매각기일(입찰기간 개시일)마다 1주일 전까지 작성하여 → 그 원본을 경매기록에 가철한다. 다른 문서의 내용을 인용할 수 없다.
필요 시 이해관계인 그 밖의 참고인을 심문할 수 있다.
기재사항
등기사항증명서상의 부동산표시를 그대로 기재하고, 등기기록상의 표시와 실제의 현황이 다르다면 그 현황도 병기한다.
매각물건명세서에는 최저매각가격과 감정평가액을 함께 표시한다.
매각대상 부동산의 현황 등을 정확히 파악할 수 없는 경우 → 그 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재한다.
미등기의 제기외 건물(미등기건물) → ⑴ 경매신청채권자가 대위보존등기를 하거나 ⑵ 부합물 또는 종물임이 명백한 경우에만 매각물건에 포함시킨다.
경매대상이 아닌 부동산이 경매신청된 다른 부동산과 함께 감정평가 및 매각허가결정이 확정 → 당연무효이다.
압류(경매개시결정등기) 전에 성립한 유치권(등기된 권리가 아님) → 점유관계와 관계인의 진술에 기재하고 → 매수인이 인수한다.
압류(경매개시결정등기) 후에 성립한 유치권 → 매수인에게 대항할 수 없다.
매각기일(최고가매수신고인 결정) 후 → 유치권 신고 → 매각결정기일에 집행법원은 매각불허가결정을 한다.
매각으로 소멸되지 않는 등기된 부동산 위의 권리 또는 가처분 → 최선순위의 지상권, 지역권, 가처분 등을 말한다.
최선순위의 가처분등기 → 가처분의 내용과 집행연월일을 기재하면 된다.
단, 건물만의 경매에서 토지소유자가 건물철거 및 토지인도청구권으로 가처분을 한경우 → 매각으로 말소 안됨, 매수인 인수 → 물건명세서에 기재한다.
최선순위의 전세권 → 배당요구시 매각으로 소멸하므로 기재하지 않고, 배당요구를 하지 않을 경우에는 매수인이 인수하므로 그 취지를 기재한다.
임차인의 지위로 배당요구 → 일부만 배당을 받더라도 말소되므로 물건명세서에 기재하지 않는다.
최선순위전세권자의 지위로 배당요구를 하지 않는 경우 → 매수인에게 인수된다는 취지를 물건명세서에 기재한다.
임차권등기명령(대항력 있는 임차인) → 보증금 전액이 변제되지 않는 한 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 취지를 기재한다.
최선순위 설정일자(매각으로 소멸되는 등기부상 권리 중 최선순위 권리자, 대항력 여부의 판단기준) → 매각물건명세서에 기재한다.
토지와 건물의 등기일자가 다른 경우 → 각각 모두 기재한다.
최선순위 설정란 → 매각으로 소멸되는 권리 중 최선순위 권리를 기재, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재할 수 없다.
건물의 일부를 목적으로 하는 전세권 → 그 목적물인 건물 부분에 효력이 있으므로 → 전세권과 임차원의 점유부분이 다르다면 → 전세권이 매각으로 소멸하더라도 임차권에는 영향이 없다.
관습상 법정지상권
저당권이 없는 동일인 소유의 토지 또는 건물 → 강제경매로 인해 각 소유자가 바뀐 경우 → 관습상 법정지상권이 성립한다.
압류의 효력이 발생하는 때를 기준 → 토지와 그 지상건물이 동일인에 속하였는지 판단해야 한다.
경매의 목적이 된 부동산에 대한 가압류 → 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우 → 가압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 판단한다.
강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 전에 저당권이 설정 → 강제경매로 저당권이 소멸 → 저당권설정 당시를 기준으로 판단한다.
※ 법정지상권이 인정되는 판례
※ 법정지상권이 인정되지 않는 판례
- 토지공유자 중 1인 → 다른 공유자 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축(단독소유) → 토지와 건물의 소유자 변경(토지 ≠ 건물) → 성립하지 않는다.
- 토지와 건물 모두가 각각 공유인 때 → 토지의 공유자 일부의 지분만을 목적으로 하는 근저당권설정 → 경매로 제3자가 그 지분을 취득 → 성립하지 않는다.
- 甲 소유의 대지와 그 지상에 신축된 미등기건물 → 乙이 함께 매수 후 → 대지는 강제경매로 丙이 매수하여 소유권 취득 → 乙은 미등기건물에 대해 처분권은 있으나 소유권은 없음 → 성립하지 않는다.
- 토지에 근저당설정 후, 미등기건물 신축 → 토지만 임의경매절차로 매각 → 토지와 미등기건물 소유자가 달라도 민법상, 관습상 법정지상권 성립하지 않는다.
민법상 법정지상권
저당부동산이 임의경매로 토지와 지상의 건물이 다른 소유자에게 속한 경우 → 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다.
토지에 저당권설정 당시에 그 위에 건물이 존재하는 경우에 한해 성립한다.
건물이 없는 토지에 저당권설정 당시 → 근저당권자가 토지소유자에 의한 건물의 건축에 동의하였더라도 → 법정지상권은 성립하지 않는다.
토지에 저당권설정 당시 → 건물이 건축 중인 경우 → 건물의 규모 및 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도(기둥, 지붕, 주벽) → 법정지상권이 성립한다.
동일인 소유의 토지와 그 지상건물에 공동저당권설정 → 그 건물을 철거 후 다른 건물이 신축된 경우 → 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다.
집합건물의 전부나 일부의 전유부분과 대지지분에 관한 공정저당권설정 후 → 그 집합건물이 철거되고 새로운 집합건물이 신축되어도 → 성립하지 않는다.
열람을 위한 비치
매각물건명세서 작성 후 → 원본은 경매기록에 철하고, 그 사본은 현황조사보고서, 감정평가서의 사본과 일괄 편철하여 → 매각기일(입찰기간 개시일) 1주 전까지 비치한다.
매각기일 및 매각결정기일을 일괄하여 지정시(실무상 3 ~ 4회 지정) → 매각물건명세서는 매각기일마다 1주일 전까지 작성 및 비치(전자통신매체로 공시)한다.
매각물건명세서의 정정
매각물건명세서의 기재에 잘못이나 변동이 있는 경우 → 비치 후에도 직권으로 정정할 수 있다.
비치하기 전에 정정한 경우에는 매각절차를 그대로 진행하고 → 집행관이 매각기일에 매각을 실시하기 전에 그 정정 및 변경된 내용을 고지한다.
비치한 후에 정정 및 변경한 경우 → 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 사항(대항력 있는 임차인 추가 등)이면 → 매각기일을 변경(진행 X)한다.
불복방법
물건명세서 작성 자체의 위법사유 → 집행에 관한 이의는 불가하나, 매각허가 후 → 매각허가에 대한 이의신청이나 매각허가결정에 대한 즉시항고는 가능하다.
물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있다면 → 매각허가에 대한 이의 및 매각불허가사유(직권) → 매각허가결정에 대한 즉시항고사유(불복)가 된다.
물건명세서를 비치하지 않거나, 비치기간을 준수하지 않은 경우 → 중대한 하자이므로 매각불허가사유가 된다.
중대한 하자의 판단기준 → 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 어떤 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 판단한다.
집행법원이 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황 및 권리관계의 사항 → 제출자료와 다르게 작성 또는 잘못된 정보를 제공 → 국가배상책임이 있다.
※ 물건명세서의 중대한 하자 판례
- 토지와 건물의 최선순위 설정일자가 다름에도 → 물건명세서에 이를 구분하지 않은 경우 → 중대한 하자이다.
- 선순위 근저당설정일자보다 먼저 전입신고를 했음에도 → 동사무소에서 확인 안 됨으로 기재한 경우 → 중대한 하자이다.
- 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 → 필요하다고 기재한 경우 → 중대한 하자이다.
- 매각으로 소멸되지 않는 최선순위 전세권이 매수인에게 인수됨을 기재하지 않은 경우 → 중대한 하자이다.
- 임차인의 전입신고일자를 저당권설정일자보다 앞선 일자로 잘못 기재한 경우 → 중대한 하자이다.
- 선순위 임차인의 배당요구사실을 기재하지 않은 경우 → 중대한 하자는 아니다.
- 매수인이 임대인의 지위를 양수해야 하는 임차인과 그 부동산의 소유자가 부자관계임을 기재하지 않은 경우 → 중대한 하자는 아니다.