민사집행법 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소)
① 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지해야 한다.
② 압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.
③ 제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
→ 압류채권자가 남을 것이 있다는 사실을 증명하지 못하고, 적법한 매수신청 및 보증제공도 하지 않은 경우 → 법원은 경매절차를 취소한다.
우선채권자나 압류채권자를 보호하기 위한 규정으로서, 남을 가망이 없음에도 매각허가결정을 한 경우 → 압류채권자와 우선채권자만 즉시항고를 할 수 있다.
채무자나 소유자는 이해관계인에 해당하지 않는다.
경매절차의 진행 중에도 최저매각가격으로 압류채권자에 우선하는 채권과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없다고 인정한 경우 → 압류채권자에게 이를 통지해야 한다.
일괄매각은 부동산 전체를 1개의 부동산으로 간주하므로 전체 매각대금에서 변제받을 수 있는 한, 그 중 일부만을 매각하면 남을 가망이 없더라도 경매절차를 속행해야 한다.
압류채권자의 매수신고가 있은 후에 경매신청채권자에게 우선하는 채권의 누락이 발견된 경우 → 새로이 남을 가망이 없다는 통지를 해야 한다.
압류채권자에 대한 통지(무잉여통지)는 집행법원(법원사무관 X)의 명의로 해야 한다.
우선채권의 범위
우선채권 → 압류채권자(경매신청채권자)의 채권에 우선하여 매각대금에서 변제받게 될 채권을 말한다.
이중경매의 경우 → 경매개시결정을 받은 채권자(압류채권자) 중 최선순위 권리자의 권리를 기준으로 그 범위를 정해야 한다.
집행법원의 우선채권의 인정이 부당한 경우 → 취소결정(민사집행법 제102조 제2항)을 받은 후, 그 결정에 대한 즉시항고로만 불복할 수 있다(송달 후 7일 이내).
⑴ 절차비용(집행비용) → 항상 매각대금에서 우선변제되는 우선채권이다.
이미 지출된 비용과 경매절차가 완료될 때까지 지출이 예상되는 매각수수료(집행비용) 등도 포함된다.
⑵ 저당권 → 압류채권자보다 선순위의 저당권은 우선채권이다. 모든 저당권은 매각으로 소멸하고 매각대금에서 배당을 받을 수 있다.
공동저당권의 목적인 여러 개의 부동산 중 일부나 여러 개가 각각 개별매각되는 경우 → 피담보채권 전액이 우선채권이 된다.
공동저당권의 목적인 여러 개의 부동산이 일괄매각되는 경우 → 피담보채권 전액이 한 번만(중복 X) 우선채권의 범위에 산입된다.
일괄매각이 아니어도 한 절차에서 같이 매각되어 동시배당의 가능성이 있는 경우 → 각 부동산의 부담부분을 계산하여 무잉여를 판단해야 한다.
근저당권자가 집행권원에 기하여 강제경매를 신청 시, 집행권원의 채권과 근저당권의 피담보채권이 동일한 채권인 경우 → 근저당권의 피담보채권액을 우선채권에서 제외한다.
집행권원의 채권과 근저당권의 피담보채권이 동일한 채권이 아닌 경우 → 근저당권의 피담보채권을 우선채권에 포함시켜야 한다.
부동산 임의경매의 신청채권자가 경매절차의 진행 중에 신청채권과 별개의 선순위채권 및 근저당권을 양수받은 경우 → 선순위 근저당권의 피담보채권액을 선순위 채권액의 계산에 포함시켜 잉여 여부를 계산해야 한다.
토지의 저당권자가 지상건물에 대한 일괄경매를 신청한 경우에는 토지만을 기준으로 잉여 여부를 판단하여 저당권자가 토지의 매각대금에서 배당받을 수 있다면 경매절차를 속행해야 한다.
1순위, 2순위 근저당권설정등기를 순차로 마친 근저당권자가 2순위 근저당권에 기하여 임의경매를 신청한 경우 → 1번 근저당권의 피담보채권액을 우선채권에 포함하여 가망 여부를 판단한다.
⑶ 전세권 → 최선순위가 아닌 전세권이 매각으로 소멸하는 경우에는 후순위 권리자보다 우선변제 받을 수 있으므로 압류채권자보다 선순위인 전세권은 우선채권에 포함된다.
최선순위 전세권자가 배당요구종기까지 배당요구를 하면 매각으로 소멸하고 배당을 받을 수 있으므로 우선채권에 포함된다.
최선순위 전세권자의 배당요구가 없으면 배당을 받지 않고 매수인에게 인수되므로 우선채권에서 제외된다.
⑷ 가등기담보권 → 가등기권자가 배당요구종기 내에 담보가등기의 채권신고를 한 경우 → 배당을 받게 되므로 우선채권에 포함된다.
최선순위 가등기권자가 채권신고를 한 경우 → 가등기담보권자로 간주하여 우선채권에 포함된다.
배당요구종기 내에 최선순위 가등기권자의 채권신고가 없는 경우 → 순위보전의 가등기로 취급되어 배당을 받을 수 없으므로 우선채권에 포함되지 않는다.
⑸ 임차보증금 → 주택 및 상가건물의 임차인은 배당요구종기까지 배당요구를 해야 배당에 참가할 수 있으므로, 배당에 참가하지 않은 임차인의 임차보증금은 우선채권에 포함되지 않는다.
소유권보전등기가 되지 않은 미등기 건물의 임차인 → 우선변제권이 인정된다.
첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기를 마친 임차인 → 별도의 배당요구가 없어도 당연히 배당에 참가할 수 있으므로 우선채권에 포함된다.
첫 경매개시결정등기 후에 임차권등기를 마친 임차인 → 배당요구를 해야 우선채권에 포함된다.
대항력과 우선변제권(확정일자)을 모두 가진 임차인 → 집행권원(보증금반환청구 소송의 확정판결 등)을 얻어 스스로 강제경매를 신청한 경우 → 우선변제권을 행사한 것으로 본다. 이 때, 배당요구의 종기까지 배당요구를 할 필요는 없다.
⑹ 임금채권 → 배당요구의 종기까지 배당요구를 하면 우선채권에 포함된다.
⑺ 조세 및 공과금 채권 → 배당요구의 종기까지 교부청구(배당요구) 또는 경매개시결정등기 전에 압류등기를 마친 경우에만 우선채권에 포함된다.
⑻ 필요비 및 유익비(제3취득자) → 배당요구를 한 경우에는 우선채권에 포함된다. 저당권이 설정된 부동산의 강제경매 시에도 적용된다.
집행비용 바로 다음 순위로 배당된다.
매수신청과 보증의 제공
⑴ 매수신청 → 압류채권자가 무잉여통지를 받은 날로부터 1주 이내에 부동산의 모든 부담 등을 변제하고 남는 금액에 맞는 매수신고가 없는 경우에는 압류채권자가 그 가격에 매수신청 및 충분한 보증의 제공을 하지 않으면 법원은 경매절차를 취소한다.
1주의 기간 → 법정기간으로서 단축이나 연장할 수 있다. 1주가 지났더라도 취소결정 전에 매수신청 및 보증의 제공이 있다면 경매절차를 속행해야 한다.
1주의 기간이 경과하여 경매절차의 취소결정을 한 후에 그 결정에 즉시항고를 제기하고 매수신청 및 보증을 제공한 경우 → 그 취소결정을 취소하고 경매절차를 속행한다.
매수신청 및 보증을 제공하였더라도 매각기일 전까지는 철회 가능하며, 집행법원에 제공한 보증의 반환을 청구할 수 있다.
⑵ 충분한 보증 → 구체적인 규정은 없다.
제공된 보증이 충분하지 못하다고 인정되면 법원에서 추가보증의 제공을 명할 수 있고, 이에 응하지 않으면 경매절차를 취소해야 한다.
매각기일에 압류채권자의 매수신청금액 이상의 금액으로 매수신고가 없으면, 그 금액이 최저매각가격을 초과하더라도 매각허가를 하지 않으므로 압류채권자의 매수신청금액을 고지하고 그 이상의 금액으로 매수신고를 하도록 최고한다.
압류채권자가 신고한 매수가격 이상의 매수신고가 없는 경우 → 출석 여부에 관계 없이 압류채권자가 최고가매수인이 된다.
최고가매수신고가격이 압류채권자의 매수신청가격과 같은 경우 → 매각기일의 매수신고인이 최고가매수신고인이 된다.
⑶ 보증제공의 방법 → 압류채권자는 금전, 유가증권, 지급보증위탁계약체결증명서(지급보증서)가 있고, 압류채권자의 신청으로 보증의 변경을 결정할 수 있다.
매각기일에서의 보증 → 금전, 자기앞수표, 지급보증위탁계약체결증명서(지급보증서)가 있고, 보증의 변경은 할 수 없다.
경매절차의 속행
남을 가망이 있음을 증명한 경우 → 압류채권자가 매수통지를 받은 날로부터 1주 이내에 잉여를 증명한 때에는 경매절차를 속행해야 한다.
집행채무자가 수 개의 공유지분을 순차로 취득하고 압류채권자가 집행채무자의 공유지분 전부에 강제집행을 할 때 → 공유지분 전부 중 일부만 매각하면 잉여가 없더라도, 나머지 지분의 매각대금에서 일부라도 배당받을 가능성이 있다면 공유지분 전부에 대한 경매가 남을 가망이 있는 경매가 된다.
압류채권자의 보증액이 매각대금에 미달하는 경우 → 대금지급기한까지 그 차액(잔금)을 납부하지 않고, 차순위매수신고인도 없는 경우에는 경매절차를 취소한다.
경매절차의 취소
압류채권자가 무잉여통지를 받은 후 1주 이내에 남을 가망이 있다는 증명이나 매수신청 및 보증의 제공이 없는 경우 → 경매절차를 취소한다.
경매절차가 취소되는 경우 → 그 때까지의 절차비용은 압류채권자가 부담한다.
경매신청가 취하된 경우 → ⑴ 압류로 인한 소멸시효중단의 효력이 소멸하고, 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 저당권을 가진 채권자의 ⑵ 채권신고로 인한 소멸시효 중단의 효력도 소멸한다.
단, 무잉여로 인하여 경매절차가 취소된 경우 → 위 소멸시효 중단의 효력이 소멸하지 않는다.
규정 위반의 효과
남을 가망이 없음에도 경매절차를 진행한 경우 → 우선채권과 절차비용을 초과하는 매수신고가 있으면 절차위반의 하자가 치유되지만, 미달 시에는 경매매각불허가결정을 한다.
단, 즉시항고 등이 없이 매각허가결정이 확정된 경우 → 하자가 치유되고 대금을 완납한 매수인은 적법하게 소유권을 취득한다.
잉여가 없음에도 매각허가결정을 한 경우 → 즉시항고는 압류채권자(경매신청채권자), 우선채권자만 할 수 있고, 채무자와 소유자는 이해관계인이 아니다.
취소결정에 대한 불복
압류채권자는 무잉여를 이유로 경매절차를 취소하는 결정에 대하여 즉시항고할 수 있다. 취소결정은 확정되어야 효력이 있다.
집행법원의 취소결정에 대한 즉시항고를 하고, 항고심에서 남을 가망이 있음을 증명한 경우 → 항고법원은 집행법원의 취소결정을 취소하고 경매절차를 속행하게 해야 한다.