매각기일 및 매각결정기일의 지정
법원에서 직권으로 지정하며, 연월일과 시각을 특정해야 하며, 매각결정기일은 매각기일로부터 1주 이내로 정해야 하나, 훈시규정이다.
최초의 매각기일 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지 → 배당요구종기부터 1월 안에 해야 한다.
최초매각기일 → 공고일로부터 2주 후 20일 안의 날로 정해야 한다.
매각기일 및 매각결정기일의 변경 및 취소
법원의 직권으로 매각기일 및 매각결정기일을 변경 및 취소할 수 있고, 매각결정기일만 변경할 수도 있다.
매각기일 종료 후 매각결정기일을 변경 시 → 변경된 매각결정기일을 우편송달 등으로 이해관계인에게 통지하면 족하고, 공고하지 않아도 위법하지 않다.
이해관계인은 기일지정 및 변경신청권이 없다.
수회(일괄) 매각기일 및 매각결정기일 지정방식에 의한 경매절차에서 → 부득이한 사유가 없는 한 당사자의 기일변경신청을 허용하지 않는다.
매각기일은 매각 시마다 지정하는데, 한꺼번에 미리 지정할 수 있다. 이 경우에는 통지도 일괄로 한다.
매각기일 및 매각결정기일의 공고
규칙에 따른 공고 → ⑴ 법원게시판 게시, ⑵ 관보 및 공보 또는 신문 게재, ⑶ 전자통신매체(인터넷)를 이용한 공고로 할 수 있다.
예규에 따른 공고 → 인터넷 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하고, 법원사무관 등은 집행과 사무실의 컴퓨터 단말기로 열람할 수 있다.
첫 매각기일의 공고 → 인터넷 법원경매공고란이나 법원게시판의 게시와는 별도로 신문에 공고해야 한다.
매각기일, 입찰기간 등의 공고문 → 용도별로 구분하여 작성, 감정평가액, 최저매각가격을 함께 표시하고, 아파트나 상가 등은 면적과 모델 등을 표시할 수 있다.
매각기일(입찰기간 개시일) 2주 전까지 공고하고, 20일 전까지 공고의뢰를 해야 한다.
매각기일 공고는 훈시규정이 아니므로, 필요 시 매각기일을 변경해야 하고, 매각실시 후에 발견된 경우에는 매각불허가결정을 한다.
민사집행법 제106조(매각기일의 공고내용)
매각기일의 공고내용에는 다음 각 호의 사항을 적어야 한다.
1. 부동산의 표시
2. 강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각방법
3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유하여 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수
4. 매각기일의 일시 및 장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간 및 장소
5. 최저매각가격
6. 매각결정기일의 일시 및 장소
7. 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지
8. 등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지
9. 이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지
민사집행규칙 제56조(매각기일의 공고내용 등)
법원은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)의 2주 전까지 법 제106조에 규정된 사항과 다음 각 호의 사항을 공고하여야 한다.
1. 법 제98조의 규정에 따라 일괄매각결정을 한 때에는 그 취지
2. 제60조의 규정에 따라 매수신청인의 자격을 제한한 때에는 그 제한의 내용
3. 법 제113조의 규정에 따른 매수신청의 보증금액과 보증제공방법
부동산의 표시 → 매각부동산의 동일성을 인식할 수 있을 정도로 특정해서 표시해야 하고, 실제와 다른 점이 있더라도 동일성을 식별할 수 있으면 된다.
등기사항증명서상의 표시와 실제 현황이 다른 경우 → 실제의 현황도 함께 표시한다. 이를 누락시 매각불허가사유가 된다.
환지예정지 → 종전 토지의 지번, 지적과 환지예정지의 구체적 내용도 병기해야 한다.
미등기건물 → 대위에 의한 보존등기를 하고 일괄경매신청 또는 그 부동산의 종물 내지 부합물이 명백한 경우에는 매각물건에 포함시킨다.
강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각방법 → 기일입찰, 기간입찰 등 그 매각방법을 기재한다.
부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유하여 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수 → 간접점유자는 포함하지 않는다.
임대차가 매수인에게 대항할 수 없는 것이면 → 매각기일의 공고에 기한, 차임 등의 기재가 없어도 요건의 기재에 흠결이 있다고 볼 수 없다.
잘못 기재된 경우 → 매수신고인(손해 O)은 그 사유로 다툴 수 있으나, 채무자나 임차인(손해 X)은 항고사유로 삼을 수 없다.
집행법원 → 현황조사보고서, 평가서 등으로 위 점유에 관한 사항을 조사한다. 단, 스스로 검증 그 밖의 증거조사는 할 수 없다.
매각기일의 일시 및 장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 → 입찰기간 및 장소를 기재한다.
매각기일(집행관) → 법원 안에서 집행함이 원칙이나, 집행법원의 허가가 있으면 다른 장소에서도 할 수 있다.
매각기일공고(법원) → 집행법원의 허가가 있더라도, 매각기일공고에 기재되지 않은 장소에서 경매를 실시할 수 없다.
최저매각가격 → 매각기일의 공고에 기재한다. 누락이나 착오가 사소한 것이 아니라면 위법하므로 매각허가에 대한 이의사유 및 매각불허가사유가 된다.
단, 최저매각가격을 낮은 가격으로 잘못 적은 경우에도 매수신고된 가격이 실제의 최저매각가격을 넘는다면 매각허가결정에 대한 항고이유가 될 수 없다.
최저매각가격을 정정하고 정정인을 찍지 않은 것만으로는 → 그 공고가 위법하다고 볼 수 없다.
매각결정기일의 일시 및 장소 → 매각기일공고에는 매각결정기일의 날짜와 시각을 기재한다. 매각결정절차는 법원 안에서 진행해야 한다.
매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본 → 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지를 기재한다.
등기부에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지 → 유치권 등을 기재한다.
이해관계인은 매각기일에 출석할 수 있다는 취지 → 출석하여 매각허가에 관한 의견을 진술할 수 있으나, 매각결정기일에 출석하라는 취지는 공고사항이 아니다.
일괄매각결정을 한 때에는 그 취지 → 일괄매각 여부는 중요한 사항이므로 취지를 기재한다.
매수신청인의 자격을 제한한 때에는 그 제한의 내용 → 최저매각가격의 1/10로 하되, 집행법원이 상당하다고 인정하는 보증금액을 정할 수 있다.
위법공고를 간과하고 집행을 속행 시 → 매각허가에 대한 이의 및 매각불허가사유가 되며 → 매각허가결정에 대한 항고사유가 된다.
단, 불복 없이 매각허가결정이 확정되면 → 위법공고의 하자가 치유된다.
당해 매각기일의 공고에 법규위반이 없는 이상 → 그 이전의 공고가 법률의 규정에 위반되었더라도 매각을 불허할 것이 아니다(하자가 치유).
매각기일공고 등의 위법으로 매각을 불허하고 다시 매각을 실시하는 경우 → 최저매각가격은 당초의 최저매가가격에 의하고, 저감된 가격으로 할 수 없다.
저감된 가격 → 적법하게 매각기일이 열리고 적법한 매수신청이 없는 경우에는 가능하다.
매각기일 및 매각결정기일의 통지
집행법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여 → 경매절차에 참여할 기회를 부여한다.
통지절차의 완료 후에 이해관계인의 권리신고가 매각기일 전에 있었더라도 → 매각허가에 대한 이의나 항고사유가 될 수 없다.
이해관계인의 권리신고가 통지절차의 완료 전에 이루어진 경우 → 이해관계인에 대한 통지누락은 매각허가에 대한 이의 및 항고사유가 된다.
3 ~ 4회의 매각기일 및 매각결정기일을 일괄지정 → 이해관계인에 대한 통지도 일괄로 한다.
수회 매각기일 및 매각결정기일의 일괄지정에 의한 입찰절차 → 일괄지정 이후에 새로운 이해관계인의 지위 취득 → 별도로 기일통지를 해야 한다.
선행기일에 매각불능으로 그 다음 기일을 실시하는 경우 → 통지절차가 이미 완료된 것 → 기존의 이해관계인에게는 다시 기일을 통지하지 않는다.
매각불능이 된 선행기일 이후 새로운 권리신고 → 매각불능이 된 선행기일의 바로 다음 기일에 관한 한, 위 권리신고를 한 이해관계인에 대한 기일통지의 누락은 위법하지 않다.
매각기일 및 매각결정기일의 통지 → 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송할 수 있다.
등기우편에 의한 발송송달 → 특수우편물수령증이 첨부되어야 하며, 이를 첨부하지 않으면 위법하다.
근저당권자의 주소변경등기나 상속등기를 게을리한 경우 → 종전의 주소로 발송된 경우 발송 시에 송달의 효력이 발생한다.
교부송달 또는 공시송달 → 적법하며, 나중에 발송송달로 바꾸어 통지해도 무방하다.
외국으로 송달 시 → 대한민국 안에 송달이나 통지를 받을 장소와 영수인을 정하여 상당한 기간 내에 신고하도록 명할 수 있다.
그 기간 내에 신고가 없을 경우 → 그 이후의 송달이나 통지를 하지 않을 수 있다.
단, 채무자가 외국에 있거나 소재불명인 경우 → 매각기일통지를 하지 않아도 무방하다.
매각결정기일의 변경 → 최고가매수신고인, 차순위매수신고인, 이해관계인에게 변경된 기일을 다시 통지(등기우편)하면 된다. 공고할 필요는 없다.
통지의 누락
손해 → 법이 보장하는 절차상 권리를 침해당한 손해를 말한다. 현실적인 재산상의 손해를 말하는 것이 아니다.
민사집행법 제129조(이해관계인 등의 즉시항고)
① 이해관계인은 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 그 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다.
② 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항의 경우에 매각허가를 주장하는 매수신고인은 그 신청한 가격에 대하여 구속을 받는다.
이해관계인이 기일통지를 받지 못했더라도, 매각기일을 스스로 알고 그 절차에 참가한 경우 → 집행을 속행할 수 없을 때에 해당하지 않는다(하자치유).
공유지분경매에서 다른 공유자(이해관계인)에 대한 매각기일통지의 누락 → 매각허가결정에 대한 항고사유가 된다.
우선매수권을 행사하여 매각허가결정을 받은 공유자(전 매수인) → 대금미납으로 재매각절차가 진행된 경우 → 그 공유자(전 매수인)에 대한 통지누락은 위법하지 않다.
매수인에서 전 매수인이 되면 애초에 매수 신청을 할 수 없기 때문에 통지를 하지 않아도 위법하지 않다.
집행법원이 이해관계인에게 매각기일 등의 통지를 하지 않아 → 매각허가결정에 대한 항고기간(1주일)을 미준수 → 추완항고가 허용된다.
매각대금이 완납되고 배당절차가 종료되어 → 매각절차가 완료되어도 추완항고가 허용되며 → 매수인이 매각대금을 완납하여도 적법한 납부라 볼 수 없다.
매각허가에 대한 추완항고 → 매각허가결정 자체가 확정되지 않은 것으로 되어 → 매수인은 처음부터 소유권을 취득하지 못한 것으로 된다.
이 경우, 매수인의 손해는 그 매각이 적법 및 유효한 것으로 믿고 출연한 금액이 된다.
집행법원이 이해관계인에게 통지할 의무가 있는 사항 → 매각기일과 매각결정기일에 한하고, 최저매각가격은 편의를 위한 것 → 착오로 잘못 통지하여도 매각허가결정에 대한 취소사유가 아니다.
경매법원이 이해관계인인 채무자에게 매각기일을 통지하지 않았다고 하더라도 → 매각허가에 대한 이의나 매각허가결정에 대한 즉시항고로 다툴 수 있으나 → 매각허가결정이 확정된 이후(하자치유)에는 매각의 효력을 다툴 수 없다.