새 매각
매수가격의 신고가 없는 경우, 집행법원이 매각불허가결정을 한 경우, 매각허가결정이 항고심에서 취소된 경우 → 새 매각기일을 실시한다.
허가할 매수가격의 신고가 없는 경우
허가할 매수가격의 신고 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 경우 → 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정해야 한다.
⑴ 매각기일이 적법하게 열린 경우에 한한다. 적법한 매각기일의 공고가 없었거나 매각기일을 변경한 경우에는 해당되지 않는다.
⑵ 매수신고가 전혀 없었던 경우(유찰), 최저매각가격에 미달되게 매수신고한 경우, 매수보증을 제공하지 않은 경우가 해당된다.
새 매각의 절차
⑴ 최저매각가격의 저감 → 잉여주의의 원칙을 해하지 않는 한도에서 최저매각가격을 상당히 낮출 수 있다.
⑵ 자유재량 → 저감의 정도는 경매법원의 자유재량이나, 과도하게 가격을 낮춘 것은 위법하여 무효이다.
⑶ 가격저감절차 → 재평가 불필요, 가격저감 산출근거의 명시도 불필요, 별도의 가격저감결정서의 작성도 불필요하다.
⑷ 계속 저감 → 새 매각기일에서 매수가격의 신고가 없으면, 매수가격의 신고가 있을 때까지 최저매각가격의 저감 및 새 매각기일의 지정절차를 반복할 수 있다.
계속 저감한 결과, 남을 가망이 없게 된 때에는 무잉여통지를 해야 한다.
최저매각가격의 저감 자체가 잘못된 경우 → 새 매각절차에서 저감 전의 최저매가가격 이상의 매수신고가 있더라도 그 매각절차는 위법하다.
단, 부적법한 기일의 직후에 열린 새 매각기일에 저감한 최저매각가격으로 경매를 실시했으나, 매수신고가 없어서 다시 지정된 새 매각기일이나 그 후의 기일에 매수신고가 있어 매각을 허가한 경우 → 부적법한 기일에서의 저감절차는 치유되므로 매각을 허가할 수 있다.
⑸ 가격저감에 대한 불복 → 가격저감 자체에 독립된 불복방법은 없다. 단, 매각결정기일에서 매각허가에 대한 이의나 매각허가결정에 대한 즉시항고로 다툴 수는 있다.
⑹ 새 매각기일과 매각결정기일의 지정 및 공고 → 법원은 사유발생일로부터 1주 안에 새 매각기일과 매각결정기일을 지정하고, 매각기일 2주 전까지 공고해야 한다.
매각불허가를 한 경우
최고가매수인에게 매각을 허가할 수 없는 사유 또는 항고심에서 매각허가결정이 취소되어 집행법원이 매각을 불허가한 경우 → 새 매각기일을 실시해야 한다.
매각허가결정이 확정되어 대금지급 후에 추후보완항고에 의하여 매각허가결정이 취소된 경우 → 새 매각을 실시해야 한다.
집행법원이 매각불허가를 하여 새 매각을 실시하는 경우 → 최저매각가격은 저감할 수 없고, 당초의 최저매각가격으로 진행해야 한다.
매각기일공고의 위법으로 매각불허가결정 후 새 매각을 실시하는 경우 → 최저매각가격은 저감할 수 없고, 당초의 최저매각가격으로 진행해야 한다.
부동산의 훼손 등으로 매각불허가를 한 경우
매수신고 후에 천재지변 기타 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 부동산의 현저한 훼손 및 중대한 권리가 변동된 경우 → 최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의, 매수인은 대금납부 시까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.
매각결정기일
매각결정기일 → 집행법원이 매각허부에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고, 법정의 이유사유를 직권으로 조사하여 매각허부결정을 하는 기일을 말한다.
매각결정절차는 법원 안에서 진행해야 하며, 매각결정기일은 매각기일로부터 1주 이내(훈시규정)로 정해야 한다.
매각결정기일의 통지 → 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소(최근의 주소)에 등기우편으로 발송(발송송달)할 수 있다.
매각결정기일조서 → 매각결정기일마다 법원사무관 등이 조서를 작성해야 한다.
매각결정기일조서에 법관(사법보좌관) 또는 법원사무관 등의 날인이 결여되면 그 매각허가결정은 위법하다.
매각결정기일의 변경
매각기일 전에 매각기일과 매각결정기일을 함께 변경, 매각실시 후에 매각결정기일만 변경, 매각결정기일을 개시한 후에 이를 연기할 수도 있다(법원의 재량).
매각결정기일만을 변경하는 경우 → 이해관계인에게 통지하면 족하며, 변경된 기일을 공고할 필요는 없다.
매각결정기일 및 변경된 매각결정기일의 통지 → 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소(최근의 주소)에 등기우편으로 발송(발송송달)할 수 있다.
집행을 일시정지하도록 명하는 재판정본(집행정지서류)이 매각실시 후 매각결정기일 사이에 제출된 경우 → 일단 매각결정기일을 열고 매각불허가결정을 한다.
최고가매수신고인임이 명백한 자에 대하여 특별한 사정 없이 매각허가여부의 결정을 하지 않은 경우 → 집행에 관한 이의로 불복할 수 있다.
이해관계인의 진술
법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 해야 한다.
이해관계인 → 최고가매수신고인, 자신이 최고가매수신고인이라 주장하는 매수신고인(보증금을 찾아가지 않은 경우에 한정)이 포함된다.
전 매수인 → 의견진술권이 없다. 단, 대금지급기한통지가 부적법함에도 대금미납을 이유로 재매각명령을 한 경우 → 집행을 계속할 수 없는 때에 해당하므로 재매각명령에 따른 매각결정기일에서 이의 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있다.
만약, 이에 대한 이의제기나 즉시항고가 없어 매각허가결정이 확정된 경우 → 집행에 관한 이의신청은 불가하다.
매각결정기일에 출석하여 말로 진술해야 하나, 매각허가(매각허부결정의 선고)가 있을 때까지 서면으로 제출할 수 있다.
진술을 하지 않거나 매각결정기일에 불출석한 자 → 매각허가결정에 대한 즉시항고권을 상실하지 않는다.
민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)
매각허가에 관한 이의는 다음 각 호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.
1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각 호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때
7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때
→ 위에 열거된 것이 한정해서 매각허가에 대한 이의를 할 수 있다.
⑴ 강제집행을 허가할 수 없을 때 → 강제집행, 강제집행개시, 강제경매신청의 요건에 흠결이 있는 경우 등을 말한다.
강제집행을 계속 진행할 수 없을 때 → 집행정지 및 취소서류의 제출, 경매신청의 취하, 이해관계인에 대한 매각기일의 통지의 누락 등이 해당된다.
⑵ 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이 없는 때 → 단독으로 유효한 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우(미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인 등)를 말한다.
최고가매수신고인이 부동산을 매수할 자격이 없는 때 → 채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각목적물을 평가한 감정인, 재매각의 전 매수인 등을 말한다.
⑶ 부동산을 매수할 자격이 없는 자가 타인을 내세워 매수신고를 한 때 → 매각허가에 대한 이의사유 및 직권에 의한 매각불허가사유가 된다.
차명매수의 경우에는 매각허가를 받은 매수인이 소유권을 확정적으로 취득한다.
⑷ 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각 호 가운데 어느 하나에 해당하는 때 → 타인의 매수신청을 방해 및 교사, 부당하게 타인과 담합, 매각의 적정한 실시를 방해 및 교사한 자 등을 말한다.
⑸ 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정, 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때 → 현황을 반영하지 않은 감정평가에 의해 최저매각가격을 정한 경우 등이 해당된다.
⑹ 천재지변, 기타 책임질 수 없는 사유로 인한 부동산의 현저한 훼손 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동이 있는 때 → 물리적 훼손 및 경매개시결정의 취소 등으로 매수인이 그 목적물의 소유권을 취득할 수 없는 경우도 포함된다.
유치권이 없는 것으로 알고 매수신청을 하여 최고가매수신고인으로 정해졌음에도, 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권신고가 있고 그것의 성립이 명백한 경우 → 매각불허가를 해야 한다.
선순위 근저당권으로 인하여 후순위 가처분이나 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 매수하였으나, 매각대금의 납부 전에 선순위 근저당권이 소멸하여 가처분이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경된 경우 → 매각허가에 대한 이의사유가 된다.
담보가등기에 기한 본등기가 강제경매의 매각기일 이후에 이루어지고, 그것이 경매신청 전에 청산절차를 거친 것이라는 증명이 없는 경우 → 그 본등기를 청구할 수 없고, 그 가등기는 매각으로 소멸하고 우선변제권만 있을 뿐이라면, 본등기가 경료되었다는 사정만으로는 권리관계의 변동이 있다고 볼 수 없다.
⑺ 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때 → 경미한 하자(착오로 입찰가격을 높게 기재하는 등)는 이의사유가 되지 않는다.
당해 매각기일의 공고에 법규위반이 없는 이상 → 그 이전의 매각기일의 공고가 법률의 규정에 위반되었더라도 매각불허가사유가 될 수 없다.
입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 경과하기 전에 입찰을 마감한 경우 → 매각허가에 대한 이의사유가 된다.
매수신청보증의 미달액이 극히 근소한 경우에도 집행관이 최고가매수인으로 결정한 경우 → 매각허가에 대한 이의사유가 된다.
매각기일 1주 전까지 물건명세서사본을 비치하지 않은 경우 → 매각허가의 이의사유가 된다.
중대한 하자가 있는 물건명세서 사본을 정정하였음에도 매각기일을 변경하지 않고 고지 없이 매각절차를 진행한 경우 → 매각허가의 이의사유가 된다.
이의의 제한 → 이해관계인 자신의 권리에 영향을 주는 사유만 가능하고, 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로는 이의제기를 할 수 없다.
단, 채무자에 대한 경매개시결정의 고지가 누락되면 경매절차의 속행이 불가하므로 채무자 아닌 이해관계인도 그 흠결을 이유로 매각허가에 대한 이의나 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있다.
무잉여로 인한 경매절차취소 → 압류채권자나 우선채권자를 보호하기 위한 것이므로 채무자나 소유자는 이의제기를 할 수 없다.
매각기일의 공고에 임대차가 없는 것처럼 잘못 기재되어 있더라도 매수신고인이 아닌 채무자나 임차인은 매각허가에 대한 이의사유로 삼을 수 없다.
매각허가에 대한 이의 → 경매법원은 이를 참고(참작)하여 매각허부를 결정하고, 정당하지 않다고 인정되면 진술이 있었음을 매각결정기일조서에 기재함으로 충분하다.
이의를 진술한 이해관계인 → 이의가 받아들여지지 않으면 매각결정기일 이후에 매각허가결정에 대한 즉시항고로만 불복할 수 있다.