민사집행법 제142조(대금의 지급)
① 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다.
② 매수인은 제1항의 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 한다.
③ 매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우에 그 금전은 매각대금에 넣는다.
④ 매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우로서 매수인이 매각대금중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는, 법원은 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 한다.
⑤ 제4항의 지연이자에 대하여는 제138조 제3항의 규정을 준용한다.
⑥ 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다.
대금지급기한의 지정
대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 날로부터 3일 안에 지정하되, 1월 안의 날로 정해야 한다.
단, 집행기록이 상소심에 있는 경우에는 그 집행기록을 받은 날로부터 1월 안의 날로 정한다.
매각허가결정이 확정되기 전에 법원이 대금지급기한을 지정한 경우 → 적법한 매각대금의 지급이라고 할 수 없으며(무효), 그 기한 내에 대금을 미납하더라도 매각허가결정은 여전히 유효하다.
대금지급지한의 통지
매각허가결정이 확정되면 집행법원의 직권으로 대금지급기한을 정하고, 이를 매수인(최고가매수인)과 차순위매수신고인에게 통지(채무자 X)해야 한다.
매수인은 법원이 지정한 대금지급기한까지 언제든지 대금을 납부하고 소유권을 취득할 수 있다.
매각허가결정이 확정되어 매각대금을 지급하였더라도 추후보완항고가 항고법원에서 허용되었다면, 그 추후보완항고가 기각되고 재항고도 기각되었더라도 그 매각대금의 지급은 적법하다고 할 수 없다.
이 경우, 집행법원은 재항고기각결정에 의해 매각허가결정이 확정된 후에 다시 대금지급기한을 지정해야 하고, 매수인은 그 기한까지 다시 대금을 지급해야 한다.
단, 매수인이 대금을 반환받지 않은 상태에서 새로 대금지급기한이 지정된 경우 → 대금지급기한을 지정한 시점에 대금지급의 효력이 생긴다.
경매개시결정을 채무자에게 송달하지 않은 채 경매절차가 진행되어 대금을 납부한 경우 → 경매절차를 속행할 수 없는 상태에서의 대금납부이므로 효력이 없다.
일괄매각된 수 개의 부동산 중 일부의 대금만 납부하거나, 공동매수인 중 일부의 매수인이 자기의 부담부분만 납부한 경우 → 대금지급의무의 이행으로 볼 수 없으므로 재매각을 명해야 한다.
대금지급기한의 통지가 부적법(미통지 등)함에도 대금미납으로 재매각명령을 한 경우 → 매수인은 재매각명령에 따른 매각결정기일에서 이의를 하거나 매각허가결정에 대한 즉시항고로 다툴 수 있다.
단, 이의신청이나 즉시항고가 없어 매각허가결정이 확정된 경우 → 재매각명령의 취소를 구하는 집행에 관한 이의신청을 할 수 없다.
대금지급의무
매각허가결정이 확정되면 매수인의 대금지급의무가 발생한다. 매수인의 일방적인 의사표시로 포기할 수 없다.
대금지급기한 전에 매수인이 매수를 포기한다는 약정을 채무자와 합의하여 그 포기서를 경매법원에 제출하더라도 여전히 매수인은 대금지급의무를 부담한다.
경매절차상의 하자(공유자에 대한 매각기일통지의 누락 등)로 인하여 매각허가결정에 대한 추후보완항고가 받아들여지면 매각허가결정은 확정되지 않는다.
추후보완항고 이전에 이미 매각허가결정이 확정된 것으로 알고 경매법원이 매수인이 매각대금을 납부하도록 하였더라도 적법한 매각대금의 납부가 될 수 없다.
배당절차까지 모두 끝나더라도 추완항고는 허용된다.
통상적인 대금지급방법
매각대금은 현금으로 지급(보증금을 제외한 나머지)해야 한다. 금융기관이 발행한 자기앞수표는 현금에 준한다.
매수보증이 금전인 경우 → 매각대금에서 이를 공제한 잔액만 지급한다.
매수보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우 → 매각대금 전액을 현금으로 납부하고, 보관 중인 유가증권 및 보증서를 반환한다.
매수보증을 제외한 금액만을 지급한 경우 → 법원은 보증을 현금화하고, 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 지연이자에 충당하고, 부족분은 다시 대금지급기한을 정하여 매수인이 납부하도록 한다.
매수신청의 보증제공방법 → 금전, 자기앞수표, 보증서가 있다.
매수보증이 유가증권인 경우 → 현금화비용을 뺀 금액을 배당액에 산입하고, 현금화비용은 보증제공자가 부담한다.
공동매수의 경우 → 공동매수인의 대금지급의무는 불가분채무이므로 전원에게 대금지급기한을 통지해야 하고, 공동매수인 전부가 완납해야 대금납부의 효과가 발생하므로, 일부만이 대금을 납부한 경우에는 재매각을 명해야 한다.
매각허가결정에 표시된 매수인이 선고 전 또는 선고 후에 사망한 경우 → 상속인은 상속개시가 있었다는 사실을 신고하고 상속인의 명의로 대금을 납부할 수 있다.
이 경우, 상속인은 소유권을 직접 취득하고, 소유권이전등기의 촉탁도 상속인의 명의로 해야 하며, 바로 상속인에게 등기되므로 별도의 매각허가결정을 경정할 필요도 없다.
민사집행법 제143조(특별한 지급방법)
① 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다.
② 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다.
③ 제1항 및 제2항의 경우에 매수인이 인수한 채무나 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 한다.
배당액과의 차액지급
⑴ 신청시기 및 신청권자 → 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 납부할 수 있다.
차액지급신청(상계) → 매각결정기일이 끝날 때까지(이전) 집행법원에 신고해야 하고, 매각결정기일 이후에 신고된 차액지급신고는 부적법하다.
그 경매사건의 채권자(압류채권자)가 매수인이 된 경우 → 배당받을 금액이 있는 한 누구든지 차액지급신청을 할 수 있다.
단, 매수인이 그 배당금을 현실로 수령할 수 없어 공탁해야 하는 경우(배당이의 등), 매수인의 채권이 압류 및 가압류된 경우 → 차액지급신청이 허용되지 않는다.
⑵ 적법한 차액지급신청(상계)의 경우 → 차액지급신청서가 제출된 경우에 매각허가결정이 확정되면 대금지급기한을 정할 필요 없이 바로 배당기일을 지정(차액을 바로 납부)하면 된다.
매수인이 배당받을 금액에 대하여 배당이의(공탁)가 있는 경우 → 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 금액(전체 매각대금)을 모두 지급해야 하고, 매수인이 그 금액을 납부하지 않으면 재매각을 명해야 한다.
⑶ 차액지급의 효과 → 일단 차액지급이 허용되면 매수인의 채권의 전부나 일부가 부존재하는 것으로 밝혀지더라도 대금납부의 효력은 여전히 유효하다.
가집행선고부판결에 기한 강제경매절차에서 매수인(압류채권자)이 차액지급신청을 한 경우 → 배당이의가 없어 배당기일에 상계의 효력이 발생(차액지급 허용)하고 매수인이 소유권을 취득하였다면, 그 후에 위 판결이 취소되어도 이미 완료된 경매절차는 여전히 유효하다.
1번 근저당권, 2번 근저당권에 대하여 임의경매가 실행된 경우 → 2번 근저당권이 취소(사기)되어 과다상계가 되더라도 매수인은 소유권을 취득한다(이미 상계처리가 완료).
가집행선고부판결 → 확정되지 않은 판결이나 결정에도 불구하고 이를 일단 강제로 집행할 수 있도록 허용하는 제도를 말한다.
⑷ 불복 → 차액지급신청을 했음에도 불구하고 집행법원이 대금지급기한을 지정한 경우 → 대금지급기한 지정결정 또는 대금미지급으로 인한 재매각명령에 대하여 집행에 관한 이의로 불복할 수 있으나, 매각허가결정이 선고된 이후에는 즉시항고로만 불복할 수 있다.
⑸ 차액지급신청이 허용되지 않는 경우 → 재매각절차에서 전 매수인(대금미납)이 대금 및 지연이자, 절차비용을 납부하면서 재매각절차의 취소를 구하는 경우에는 차액지급 및 채무인수에 의한 특별지급방법(상계)는 허용되지 않는다.
3일 전까지 현실로 납부만 할 수 있다.
채무인수
매수인은 매각대금의 한도에서 관계채권자(은행 등)의 승낙이 있으면 대금지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다.
채무인수는 승낙을 얻은 일부 채권자의 채무만 인수(면책적 채무인수)할 수도 있다. 매각허가결정이 확정된 이후에도 채무인수신청을 할 수 있다.
아래 채무인수의 내용은 차액지급신청의 경우와 그 내용이 같다.
채무인수를 허용하는 경우 → 매각허가결정이 확정되면 바로 배당기일을 지정하면 된다. 대금지급기한은 지정할 필요가 없다.
매수인이 차액을 납부하였으나 인수할 채무에 대하여 배당이의가 있는 경우 → 배당기일이 끝날 때까지 그 금액(전체 매각대금)을 모두 납부하고, 매수인이 그 금액을 납부하지 않으면 재매각을 명해야 한다(배당이의로 처리 X).
재매각절차에서 전 매수인(대금미납)이 대금 및 지연이자 및 절차비용을 납부하면서 재매각절차의 취소를 구하는 경우 → 채무인수나 차액지급에 의한 특별지급방법(상계)는 허용되지 않는다.
대금지급의 효과
매수인은 매각대금을 모두 지급한 때에 매각의 목적인 권리를 취득(승계취득)한다.
따라서, 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분의 등기에 설정된 근저당권의 실행으로 공유지분을 취득한 경우 → 구분소유적 공유지분(위치와 면적을 특정)을 그대로 취득한다.
매수대금의 실질적 부담자가 누군인지에 관계 없이 대내적 및 대외적으로 매각허가결정상의 매수인이 소유권을 취득한다.
명의신탁약정은 무효 → 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 그 부동산 자체의 반환은 불가하고, 명의수탁자에게 제공한 매각대금에 대한 부당이득반환청구권만 가진다.
법원의 착오로 부동산목록에 매각대상이 아닌 부동산을 포함시킨 경우 → 결정의 경정사유가 될 뿐, 매각허가결정의 효력이 그 부동산에 미치지는 않는다.
집합건물에서 구분소유자의 대지사용권 → 규약에서 달리 정하지 않는 한, 건축자의 대지소유권에 관하여 구분건물의 대지권등기가 없더라도 매수인은 전유부분과 함께 대지사용권을 취득한다.
집합건물의 분양자(건설사)가 수분양자에게 우선 전유부분에만 소유권이전등기를 하고, 대지지분의 소유권이전등기 및 대지권변경등기가 되지 않은 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자(낙찰자)가 전유부분을 매수한 경우 → 수분양자의 분양자에 대한 분양대금의 완납 여부에 관계 없이 매수인(낙찰자)은 대지사용권을 취득한다.
경매개시결정 송달의 하자
채무자에 대한 경매개시결정을 송달하지 않은 경우 → 강제경매절차는 무효이므로 매수인은 대금을 완납해도 소유권을 취득할 수 없다.
채무자 아닌 이해관계인 → 채무자에 대한 경매개시결정의 송달하자를 이유로 매각허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있다.
이중경매사건에서 선행사건이 취소되고, 후행사건의 경매개시결정을 채무자에게 송달하지도 않고 경매개시결정등기만 기입하여 경매를 진행하고 매각대금을 납부를 받은 경우 → 무효이다.
대금납부 후에 사후적으로 후행사건의 경매개시결정을 채무자에게 송달하였다고 하더라도 매수인은 소유권을 취득할 수 없다.
경매절차를 진행 중에 다른 방법으로 채무자가 경매진행사실을 알았더라도 적법한 경매개시결정의 송달이 아니다.
관청의 허가 등에 관한 하자
학교법인의 기본재산에 대한 저당권설정 당시에 관할청의 허가를 받은 경우 → 저당권의 실행으로 인하여 매각(임의경매)되는 경우에는 다시 허가를 받을 필요가 없다.
재단법인의 기본재산에 대하여 주무관청의 허가 및 승인을 받아 근저당권을 설정한 경우 → 그 근저당권을 실행하는 경우에는 주무관청의 허가를 다시 받을 필요는 없다.
학교법인의 기본재산에 대하여 저당권설정 당시에 관할청의 허가를 받은 경우 → 강제경매로 매각되는 경우에는 관할청의 허가를 다시 받아야 한다.
학교법인의 기본재산에 대하여 관할청의 허가 없이 강제경매절차에서 매각허가결정이 확정되고 매수자의 명의로 소유권이전등기가 경료된 경우 → 원인무효이므로 말소되어야 한다.
학교법인이 해산명령을 받아 해산되고 학교폐쇄 처분을 받은 경우 → 기본재산을 처분할 때에는 관할청의 허가를 받아야 한다.
사회복지법인이 보건복지부장관의 허가를 받아 기본재산인 토지와 건물에 공동근저당권을 설정하였다가 건물을 철거하고 새 건물을 신축한 후에, 일괄경매청구권에 기하여 그 신축건물에 대한 경매가 진행된 경우 → 그 신축건물의 매각에는 별도로 보건복지부장관의 허가를 받아야 한다.
농지를 취득하려는 자가 농지에 대하여 소유권이전등기를 마치더라도, 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상, 그 소유권을 취득하지 못한다.
단, 매각허가결정과 대금납부 후에 농지취득자격증명을 추완할 수는 있다.
집행권원의 무효
집행문이 없는 집행권원으로 인한 강제경매절차(절대적 무효)로 이루어진 소유권이전등기는 원인무효의 등기로서 말소된다. 그 하자는 추완보정할 수도 없다.
강제경매신청에는 집행력 있는 판결 또는 공정증서의 정본(사본 X) 등을 집행법원에 제출해야 한다.
무효인 집행권원 또는 집행증서에 기하여 이루어진 강제경매절차 → 무효이므로 대금을 납부하여도 그 소유권을 취득할 수 없다.
무효인 공정증서에 기한 강제경매절차에서 채무자가 매수인에 대하여 공정증서가 유효하다는 신뢰를 부여한 경우 → 금반언 및 신의칙에 위반되므로 강제경매의 무효를 주장할 수 없다.
경매절차를 방치하고 있다가 변제를 주장하여 매각허가결정에 대한 항고절차를 취하고 매각대금까지 배당받은 경우 → 금반언 및 신의칙에 위반된다.
경매절차를 저지하려는 조치 없이 배당금을 이의 없이 수령하고 매수인에게 이사비용을 받고 부동산을 임의로 인도한 경우 → 금반언 및 신의칙에 위반된다.
채무자가 집행채권자를 상대로 공정증서에 대한 청구이의의 소를 제기하고 집행정지결정을 받았음에도 이를 집행법원에 제출하지 않았다는 것만으로는 공정증서가 유효하다는 신뢰를 부여한 것으로 볼 수 없다.
집행인낙의 의사표시는 공증인에 대한 소송행위이므로, 무권대리인의 촉탁으로 공정증서가 작성된 경우 → 집행권원으로서 효력이 없다(무효).
무효인 공정증서에 기초한 채권압류 및 전부명령이 발령되어 확정되어도, 제3채무자는 채권자의 전부금 지급청구에 대하여 실체법상의 무효로 항변할 수 있다.
집행인낙의 의사표시 → 채무자가 자발적으로 강제집행을 허용하는 의사표시를 말한다. 공정증서, 화해조서, 인낙조서 등이 있다.
집행인낙은 집행권원을 발생시키는 효과를 갖기 때문에 채권자는 판결 없이도 곧바로 강제집행을 할 수 있다. 따라서 채무자의 의사표시는 소송절차에 준하기 때문에 소송행위로 간주한다.
따라서, 채무자 본인 또는 소송상 적법한 대리인이 직접 해야 집행권원으로서 효력이 있다.
대리권의 흠결이 있는 공정증서 중에 집행인낙에 대한 추인의 의사표시는 공증인에 대해 그 의사표시를 공증하는 방식으로 해야 집행권원으로서의 효력이 있다.
집행권원의 부존재
강제경매의 기초가 된 집행권원인 지급명령정본을 허위주소로 송달하게 한 경우 → 집행채무자에게 집행권원의 효력이 미치지 않으므로 무효이다.
가집행선고부 판결정본이 상대방의 허위주소로 송달된 경우 → 송달은 무효이고, 그 판결에 기한 채권압류 및 전부명령도 무효이다.
집행채권의 소멸
가집행선고 있는 판결에 기한 강제집행은 본집행이므로 상소심의 판결에 의하여 가집행선고의 효력이 소멸되거나 집행채권의 존재가 부정된 경우에도 이미 완료된 집행절차나 이에 기한 매수인의 소유권취득에는 영향이 없다.
확정된 종국판결에 기한 강제경매절차에서 그 확정판결이 재심소송에서 취소된 경우 → 취소 전에 이미 매각대금을 완납한 매수인의 소유권취득에는 영향이 없다.