민사집행법 제137조(차순위매수신고인에 대한 매각허가여부결정)
① 차순위매수신고인이 있는 경우에 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 한다. 다만, 제142조 제4항의 경우에는 그러하지 아니하다.
② 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.
→ 차순위매수신고인이 없으면 재매각을 실시하고, 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허나 취소된 경우 → 새 매각을 실시한다.
민사집행법 제138조(재매각)
① 매수인이 대금지급기한 또는 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다.
② 재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건을 적용한다.
③ 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다. 이 경우 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다.
④ 재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.
→ 재매각은 매수인의 대금지급의무 불이행을 전제요건으로 한다.
재매각의 요건
매수인이 대금지급기한까지 의무불이행 + 재매각기일 3일 전까지 매각대금, 지연이자, 절차비용 미납 + 차순위매수신고인 없음 → 재매각을 할 수 있다.
재매각의 대상
여러 개의 부동산을 매각 중 → 과잉매각으로 일부 부동산만 매각허가 → 매수인이 대금미납하여 재매각을 하게 되면 → 매각불허가되었던 부동산도 매각 가능 → 매각불허가되었던 부동산은 재매각이 아니므로 전 매수인도 매수신고를 할 수 있다.
재매각절차
매수인이 대금지급기한까지 대금을 미납시 → 집행법원은 직권으로 사유발생일로부터 1주 안에 재매각을 명한다.
재매각명령이 발령되면 매각허가결정의 효력은 상실 → 이해관계인은 집행에 관한 이의로 다툴 수 있고, 매수인은 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다.
매각조건 → 종전에 정한 최저매각가격 및 매각조건을 그대로 적용해야 한다.
매수신청보증은 최저매가각격의 1/10이 원칙이나, 집행법원이 상당하다고 인정하는 때에는 1/10을 넘거나 이에 미치지 않는 금액도 허용된다.
재매각기일 → 사유발생일로부터 1주 이내에 재매각을 명하고, 다시 경매개시결정할 필요는 없다. 지정, 공고, 통지절차는 통상의 매각절차와 동일하다.
전 매수인은 이해관계인이 아니므로 재매각기일 통지가 필요 없다.
재매각절차의 전 매수인
매수신청보증금의 몰수 → 전 매수인의 보증금은 배당금에 포함된다.
당해 경매절차가 취하 및 취소되거나 이중경매사건에서 압류가 경합된 모든 사건이 취하 및 취소되어야 → 매수보증금의 반환을 청구할 수 있다.
매수신고 후 경매신청의 취하 → 최고가매수신고인, 매수인, 차순위매수신고인의 동의를 받아야 한다.
매수인의 대금미납으로 인한 재매각절차에서 경매신청을 취하하는 경우 → 전 매수인의 동의는 필요 없다.
재매각절차에서 전 매수인은 매수신청을 할 수 없으나 → 이를 간과하고 최고가매수인이 된 경우 → 매각허가에 대한 이의사유가 되며, 매각허가 후에는 매각허가결정에 대한 즉시항고로 불복할 수 있다.
단, 이러한 이의나 항고절차 없이 매각허가결정이 확정되면 → 그 하자가 치유된다.
차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있기 전까지 → 전 매수인은 대금을 완납하고 소유권을 취득할 수 있다.
차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있은 후에는 →차순위매수신고인이 새로운 매수인으로 우선적으로 대금을 납부할 수 있다.
매각절차의 취소
매수인이 재매각기일 3일 전까지 → 대금지급기한 다음 날부터 대금지급일까지의 대금에 12%의 지연이자 및 절차비용을 지급시 → 재매각절차를 취소한다.
재매각기일 3일 전까지 → 재매각기일의 전날부터 소급하여 3일이 되는 날(공휴일, 일요일은 그 다음날)을 말한다. 4일이면 1일까지 매각대금을 지급해야 한다.
재매각명령 후 첫 매각기일의 유찰 및 변경으로 다시 매각기일이 지정된 경우 → 다시 정한 매각기일도 재매각기일에 해당된다.
지연이자 → 대금지급기한 다음 날부터 실제로 대금을 지급하는 날까지의 대금에 12%의 이율로 계산한다.
매각대금 등은 금전으로 지급해야 하며, 특별지급방법(채무인수, 차액지급신청)은 허용되지 않는다.
최고가매수인과 차순위매수인 중 → 재매각기일 3일 전까지 먼저 대금을 납부하는 자가 소유권을 취득한다.
민사집행법 제144조(매각대금 지급 뒤의 조치)
① 매각대금이 지급되면 법원사무관등은 매각허가결정의 등본을 붙여 다음 각 호의 등기를 촉탁하여야 한다.
1. 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기
2. 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기
3. 제94조 및 제139조 제1항의 규정에 따른 경매개시결정등기를 말소하는 등기
② 매각대금을 지급할 때까지 매수인과 부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 공동으로 신청한 경우, 제1항의 촉탁은 등기신청의 대리를 업으로 할 수 있는 사람으로서 신청인이 지정하는 사람에게 촉탁서를 교부하여 등기소에 제출하도록 하는 방법으로 하여야 한다. 이 경우 신청인이 지정하는 사람은 지체 없이 그 촉탁서를 등기소에 제출하여야 한다.
③ 제1항의 등기에 드는 비용은 매수인이 부담한다.
소유권이전등기 등의 촉탁시기
매각대금이 완납 → 집행법원은 매가허가결정등본을 붙여 매수인에게 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 → 등기관에게 촉탁한다.
소유권이전등기 등에 소요되는 비용 → 매수인이 부담한다.
등기촉탁 → 법원사무관 등의 명의로 서류제출일로부터 3일 안에 한다.
소유권이전등기
매각허가결정 전에 매수인이 사망 → 상속인에게 매각허가결정을 해야 하나, 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 바로 상속인 명의로 이전등기촉탁을 한다.
매각허가결정 후에 매수인이 사망 → 대금지급의 전후에 관계 없이 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 바로 상속인 명의로 이전등기촉탁을 한다.
매수인이 대금지급 전에 그 지위를 제3자에게 양도하더라도 → 법원은 반드시 매수인 명의로 등기촉탁을 한다.
경매개시결정등기 전의 제3취득자가 매수인(매수신청 가능) → 경매개시결정등기의 말소, 매수인이 인수하지 않는 등기의 말소촉탁만 한다.
경매개시결정등기 후의 제3취득자가 매수인(매수신청 가능) → 경매개시결정등기와 제3취득자 명의의 소유권등기의 말소촉탁과 매수인을 등기권리자로 하는 소유권이전등기 촉탁을 한다.
구분건물의 전유부분에만 설정된 근저당권의 실행으로 매각된 경우, 건물대지에 대한 소유권이전등기 → 법정대지권 등 내용을 확인한다.
세금계산서 → 경매절차의 매각물건은 부가가치세의 과세대상에서 제외, 매수인에 대한 세금계산서를 발급할 수 없다.
부담의 말소등기
매수인이 인수하지 않는 부담에 관한 기입등기(부동산등기기록을 기준으로 판단)의 말소를 촉탁한다. 예를 들어, 순위보전가등기는 매수인이 인수한다.
등기사항에 무효나 취소의 원인이 있더라도 → 매수인은 소송으로 그 등기의 효력을 다툴 뿐, 처분에 대한 이의 등의 방법으로 말소촉탁을 구할 수 없다.
저당권설정등기 → 매각으로 소멸한다. 부기등기는 주등기에 대한 말소촉탁만 하면 직권으로 말소된다.
甲, 乙의 공유부동산 전부에 근저당설정등기 후 → 甲 지분만 매각되면 → 근저당설정등기의 피담보채권액 전액을 乙 지분으로 변경한다.
담보가등기 → 매각으로 소멸하고, 배당에 참가할 수 있다. 단, 최선순위의 가등기가 담보가등기인 경우에도 배당요구종기 내에 채권신고가 없으면 일단 순위보전가등기로 보고 말소할 수 없다.
가등기보다 선순위로서 매각으로 소멸하는 담보권등기, 가압류등기, 압류등기 → 담보가등기인지 여부에 관계 없이 말소된다.
압류의 효력발생(경매개시결정) 후의 제3자 명의의 소유권이전등기 → 말소촉탁의 대상이다.
순위보전가등기인 최선순위의 가등기 → 매수인에게 인수된다.
가압류등기 후 제3자(丙)에게 소유권이 이전 → 제3자의 채권자(丁)이 경매신청하여 매각 → 종전 소유자(甲)에 대한 가압류(乙)는 말소촉탁의 대상이고, 제3자의 채권자(丁)보다 우선적으로 배당받을 수 있다.
만약, 가압류등기를 매수인이 인수하고, 가압류채권자를 배당절차에서 배제하고 매각절차를 진행하면 → 그 가압류등기는 말소하지 않는다.
말소되지 않아야 할 가압류등기가 법원의 촉탁으로 잘못 말소된 경우 → 그 회복등기도 법원의 촉탁(가압류채권자의 가압류등기의 회복의 소 X)으로 해야 한다.
등기상 이해관계가 있는 제3자(말소 당시의 소유자 등)에게 → 말소된 가압류등기의 회복절차에 대한 승낙청구의 소를 제기하여 말소된 가압류등기를 회복할 수 있다.
부동산 전체에 대한 최선순위의 근저당 또는 가압류 → 다른 채권자의 신청으로 경매가 개시 → 매각대상이 일부 지분인 경우 → 선순위 근저당권자나 가압류권자는 채권최고액 및 청구금액 전액에 대해 우선변제권이 있다.
국세징수법의 공매절차와 민사집행법의 경매절차 → 각각 독립적으로 진행 가능 → 먼저 진행된 절차에서 소유권을 취득한 자가 진정한 소유자로 확정된다.
가처분등기 → 압류의 효력발생 전에 등기된 가처분등기(선순위) → 말소할 수 없다. 매수인이 인수한다.
가처분보다 선순위로 매각으로 소멸하는 담보권등기, 압류, 가압류등기 → 말소의 대상이다.
형식상 등기만 남은 근저당권(강제경매개시 당시에 이미 소멸)보다 후순위인 가처분등기의 말소등기 → 원인무효 → 여전히 가처분채권자의 권리를 가진다.
건물만의 경매에서 → 토지소유자가 그 지상의 건물소유자에 대한 건물철거 및 토지인도청구권의 보전을 위한 → 건물에 대한 가처분등기는 경매개시결정등기 또는 담보권설정등기 후에 이루진 것이라도 → 말소되지 않는다.
동일 부동산에 동일 순위로 등기된 강제경매개시결정으로 인한 압류와 처분금지가처분의 효력 → 그 채권자 상호간에는 그 효력을 서로 주장할 수 없다.
강제경매절차가 진행되어 → 가처분채권자가 본안사건에서 승소하여 소유권이전등기를 하기 전 → 매수인이 먼저 매각대금을 지급하면 그 가처분등기는 매각으로 말소되고, 가처분채권자가 먼저 소유권이전등기를 하면 강제경매절차를 취소한다.
용익물권 → 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권 중 → 저당권, 압류, 가압류에 대항할 수 없는 경우 → 매각으로 소멸(말소촉탁)한다.
수인이 공유하는 부동산의 일부공유자의 지분에 대한 근저당설정등기, 부동산 전체에 대한 전세권설정등기가 순차 경료 → 위 근저당권의 실행에 따른 경매절차에서 전세권 인수에 관한 특별매각조건 없이 매각 및 대금완납시 → 전세권설정등기는 전부 말소된다.
최선순위 전세권은 배당요구시 매각으로 소멸하고, 일부만을 배당받은 경우에도 말소대상이 된다. 배당요구를 하지 않으면 매수인이 인수한다.
임차권등기명령에 의한 임차권등기를 마친 임차인의 대항력 → 실제로 대항력을 갖춘 때를 기준으로 판단한다.
사용승인을 받지 않은 건물 → 권리의 공시가 목적인 등기가 아님 → 말소촉탁의 대상이 아니며, 매수인이 사용승인을 받고 → 말소를 신청할 수 있다.
소멸여부의 기준시점
부동산 위의 부담의 인수나 소멸과 같은 매각조건의 확정시는 → 매각대금의 납부 시점을 기준으로 한다.
근저당설정 → 지상권설정 → 가등기가 순차로 경료되고 → 대금납부 후 근저당설정등기가 말소되면 → 지상권설정등기와 가등기는 모두 매각으로 소멸한다.
매각대금의 납부 시점에서 선순위 근저당이 소멸하면 → 후순위 지상권과 가등기는 모두 소멸하게 된다.
말소할 등기의 조사
말소촉탁 대상인 등기 → 경매기록에 편철된 등기사항증명서로 조사한다.
착오로 촉탁된 경우 → 직권으로 회복등기의 촉탁을 하고, 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 그의 승낙서나 이에 대항 가능한 재판의 등본을 제출한다.
경매목적 부동산의 매각 및 대금이 지급되어도 → 법원사무관 등이 등기촉탁을 거절하는 경우 → 법원사무관 등의 처분에 대한 이의를 제기 → 그 이의를 기각한 결정에는 통상항고로 불복하고, 그 이의를 인용한 결정에는 특별항고로 불복한다.
경매개시결정등기의 말소
매각대금이 지급되면 → 법원사무관 등의 직권으로 경매개시결정등기를 말소촉탁한다.
매각으로 인한 소유권이전등기와 동시에 말소해야 한다.
등기촉탁절차
집행법원이 부동산에 관한 가압류결정, 가처분결정, 경매개시결정에 의한 등기를 촉탁시 → 전자촉탁으로 한다.
집행법원이 부동산경매절차에서 매각에 의한 소유권이전등기를 촉탁시 → 서면촉탁 또는 전자촉탁(전자기록사건의 매수인이 신청시)으로 한다.
매각대금의 지급시까지 → 매수인과 그 부동산을 담보로 제공받으려는 자(금융기관)가 공동신청하는 경우 → 등기신청의 대리를 업으로 할 수 있는 자(법무사 등)로서 신청인이 지정하는 자에게 → 등기촉탁서를 교부하여 등기소에 제출한다.