쌈지돈으로 부동산 투자하기 강의록 :: 치우

ㆍ텐인텐 나눔강의 강의록 (2019.11.09)

- 춘배 저자 (부동산 소설) 치우.

ㆍ부동산과 주식의 차이점

- 환금성이 우선. 주식은 헐값에라도 처분할 수 있지만 부동산은 팔리지가 않는 것이 가장 큰 문제.

- 부동산에서 실패하는 이유: 중간에 나올 생각을 못 함. 1억 원에 매입해도 매도 시점을 모르고 계속 버티다가 매도 시점을 놓침.

- 남의 말만 듣고 투자: 예를 들어 천안이 좋다더라 해서 천안에 부동산을 그냥 사서는 안 된다. 아파트라면 몇 동, 몇 호, 인테리어, 대출 등 다 따져봐야 함.

ㆍ부동산을 선택하는 기준 (가장 중요)

- 입지? 학군? 직장? 자신만의 우선 순위가 있어야 함. 비교 대상이 있어야 가격 책정이 가능.

- 우선 순위에 따라 선택하면 절대 손해보는 일이 없다.

- 이렇게 구입한 토지는 팔릴 때 까지 버티면 된다.

- 예를 들어 울산의 집이 안팔린다? 역전세가 날 경우에는 매매 자체가 안 된다. 그러면 아무것도 하면 안 된다. 무조건 버텨라.

ㆍ부동산에서 가장 무서운 것

- 투자 심리가 꺾이는 것. 뉴스에 나왔다는 것은 심리가 꺾였다는 것.

- 가격이 너무 많이 떨어져서 그 이상이 되면 하한선, 심리 저항선이 생기면 아무 이유없이 가격이 오르게 됨.

ㆍ물가는 떨어진 적이 없음

- 역전세난: 전세난이 일어나서 매물이 없어지면 가격이 오름, 일정 기간 매물이 회수됨.

- 역전세가 나서 회복이 되면 신규 공급이 없어짐. (IMF 막판에 부동산 가격이 오른 것 처럼)

- 건설업이 침체되면 새 집 수요층이 늘어나는데 중대형 아파트 가격대 상승 규제가 심하다? 추가적인 규제가 나올 가능성 예상 가능.

ㆍ분양가 상한제

- 가격의 차이는 건물에 대한 감가상각이지, 땅 값은 계속 오름. (아파트 값이 아니라 땅값이 오르는 것)

- 문재인 정부 이후 땅 값이 42% 올랐음.

ㆍ부동산 수익은 떨어지지 않음

- 규제 지역이 풀린 곳은 좋은 지역이 아니라는 의미.

- 매매가와 전세가가 비슷하면 매물이 없다는 뜻.

ㆍ부동산의 가치

- 강남과 청주는 앞으로 할 수 있는 부동산 규제는 할 만큼 다 했음.

- 뉴스에서 부동산 단속한다고 방송하는 것은 지금의 규제로는 약발이 안듣는다는 의미.

- 굳이 수도권이라면 주택이 아니라 토지, 상가, 오피스텔도 괜찮다.

ㆍ금리 하락

- 금리는 동결될 것이고 금리가 더 떨어질 것임.

- 토지가격이 상승하면 모든 것이 다 올라감, 공시가도 계속 올라감.

ㆍ세금

- 금리가 떨어지고 부동산 외적인 금액도 포함, 여유자금이 부동산에 몰리게 됨.

- 부동산에 대한 전반적인 상황을 알고 투자를 시작해야 한다.

ㆍ경매에서 가격이 떨어지는 이유

- 환금성을 극복하면 어떤 부동산이든 상관 없음.

ㆍ출구전략

- 누군가가 살 수 밖에 없는 곳을 선정해야 매수하면 됨.

ㆍ양도소득세

- 1년 내로 팔면 55% 부과됨. 중장기적으로 봐야 함.

ㆍ기타 팁

- 공매는 세금 관련해서 나온 물건들임.

- 잡종지는 건물만 올리면 대지가 되므로 가장 좋은 토지 종류임.

- 과소토지 매입지 토지이옹 계획 확인. (도로 편입 예정 등)

ㆍ개발 예정지 

- 괜찮은 곳은 고물상이 꼭 있음, 최고의 입지.

- 고물상은 전부 1층 넓은 터가 필요함.

ㆍ기준 공시지가가 갑자기 튀는 곳

- 개발 예정이라는 의미.

- 공시지가를 부동산 5군데를 정해서 열흘 텀을 두고 최고가 최저가 빼고 평균내고, 10% 이상 차이가 나면 주의.

- 투자자가 몰린다는 것은 좋은 징조는 아님. 몰린 것이 빠지게 될 경우는?

ㆍ시골 토지

- 관공서와 농협 차고를 기준으로 봐야함.

ㆍ자산관리공사

- 자본금이 1조 원을 넘고 매출이 안정적임.

- 채권자 지분을 기획재정부가 들고 있는데, 그 사람들이 땅을 사라고 해도 안사도 됨. 어차피 토지는 내가 다 쓸 수 있음.

ㆍ시골땅은 기본적으로 사람이 살아야 함

- 동사무소에 빈 집 신청, 단기 임대, 동사무소에서 다 고쳐줌.

- 주민등록을 그쪽에다 옮겨놔야 함, 수도권은 버릴 땅은 없음.

ㆍ경매가 공매의 기준 금액

- 6개월 전 금액 선호도가 떨어지는 아파트는 매수하면 안 된다.

- 선호도가 높은 곳을 적정하게 구입해야 함.

ㆍ농지연금

- 수도권 공시지가 높은 곳을 선정.

ㆍ부동산 검색 팁

- 떨어진 것을 빼고 새로 등록된 것만 보는 것이 좋음. 가격때문에 현혹될 수 있음.

- 자기 자본 수준에서 내려서 볼 것. 예기치 않은 금액이 많이 들기 때문에 여윳돈이 필요함.

ㆍ대출 관련

- 3천만 원 이상 대출을 받으려면 다른 것과 함께 묶어서 할 것.

- 수도권은 농지 대출이 잘 나옴, 농지로 쓸 수 없어야 잘 나옴.

- 감정가는 탁상감정이 60% 정도 나옴.

- 농사말고 소비 증명, 특용작물을 지을 때에는 다음 카페에 귀농사모에 임차를 주면 소득 증명에 좋음.

- 도라지나 약초 등 특용작물이 대출이 더 잘 나옴.

ㆍ한방 부동산 앱

- 당진에 토지 내놓은 사람들에게 문자를 열개 씩 열흘간 보내고 피드백이 오는 사람만 계속 보냄.

- 땅 하나에 140군데는 내놔야 팔린다고 봐야 함.

- 될 수 있으면 현장에 직접 가볼 것. 한두 번 정도는 직접 가서 뭘 보고 올 것인지 설정하고 다녀올 것.