부동산 공법 요약 노트 02 :: 용도지역, 용도구역, 건폐율, 용적률, 도시개발채권

 

ㆍ용도지역

- 전용주거지역: 제1종(단독주택), 제2종(공동주택) → 양호한 주거환경

- 일반주거지역: 제1종(저층주택, 4층), 제2종(중층주택, 18층), 제3종(중고층주택) → 편리한 주거환경

- 준주거지역: 주거기능 위주 + 일부 상업기능 및 업무기능 보완

- 중심상업지역: 도심, 부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충

- 일반상업지역: 일반적인 상업기능 및 업무기능

- 근린상업지역: 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급

- 유통상업지역: 도시 내 및 지역간 유통기능의 증진

- 전용공업지역: 중화학공업, 공해성 공업 등의 수용

- 일반공업지역: 환경을 저해하지 않는 공업의 배치

- 준공업지역: 경공업 그 밖의 공업 + 주거기능, 상업기능 및 업무기능의 보완

- 자연녹지지역: 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용

- 생산녹지지역: 농업적 생산을 위해 개발을 유보할 필요가 있는 지역

- 보전녹지지역: 도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역

- 계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 등

- 생산관리지역: 농업 등을 위하여 관리가 필요하나, 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

- 보전관리지역: 자연환경보호 등을 위해 보전이 필요하나, 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

- 농림지역: 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서, 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역

- 자연환경보전지역: 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여 필요한 지역

 

ㆍ용도구역

- 개발제한구역: 국토교통부장관 → 도시의 무질서한 확산을 방지하는 등

- 시가화조정구역: 시도지사 → 도시 및 주변지역의 무질서한 시가화를 방지, 계획적인 개발 → 5년 이상 20년 이내의 기간

→ 국토교통부장관 → 국가계획과 연계, 구역 지정 및 변경 가능, 시가화 유보기간이 만료된 날의 다음 날부터 실효

- 수산자원보호구역: 해양수산부장관 → 수산자원의 보호 및 육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경

- 도시자연공원구역: 시도지사 → 도시의 자연환경 및 경관 보호 등

- 입지규제최소화구역: 국토교통부장관 지정

 

ㆍ용도지역별 용적률

- 상업지역 1,500% 이하(법), 근린상업지역 200% 이상 900% 이하(시행령)

- 주거지역 500% 이하(법), 준주거지역 200% 이상 500% 이하(시행령)

- 공업지역 400% 이하(법), 준공업지역 150% 이상 400% 이하(시행령)

- 계획관리지역 100% 이하(법), 계획관리지역 50% 이상 100% 이하(시행령)

- 녹지지역 100% 이하(법), 보전녹지지역 50% 이상 80% 이하(시행령)

- 농림지역 80% 이하(법), 농림지역 50% 이상 80% 이하(시행령)

- 자연환경보전지역 80% 이하, 자연환경보전지역 50% 이상 80% 이하(시행령)

→ 상업 > 주거 > 공업 > 계획관리 > 녹지 = 농립 = 자연 순으로 용적률이 높음(유동인구가 많은 순으로 암기)

 

ㆍ도시개발구역 지정

- 지정권자: 시도지사(특별시장, 광역시장, 도지사), 대도시 시장(인구 50만 명 이상), 국토교통부장관(요청, 협의 미성립, 긴급 시)

 

ㆍ도시개발사업

- 도시개발사업의 시행자는 도시개발사업에 관한 실시계획을 작성 + 지구단위계획 포함

- 민간시행자는 사업대상 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지 소유자 총수의 1/2 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 함

- 시행자는 조성토지 등과 도시개발사업으로 조성되지 않은 상태의 토지(원형지)를 공급받거나 이용하려는 자로부터 해당 대금의 전부나 일부를 미리 수령 가능

- 원형지 → 공급될 수 있는 원형지의 면적은 도시개발구역 전체 토지 면적의 1/3분 이내로 한정

 

ㆍ토지상환채권

- 시행자는 토지 소유자가 원하면 토지 등의 매수 대금의 일부를 지급하기 위해 사업 시행으로 조성된 토지 및 건축물로 상환하는 채권을 발행 가능

- 발행규모: 그 토지상환채권으로 상환할 토지 및 건축물이 해당 도시개발사업으로 조성되는 분양토지 또는 분양건축물 면적의 1/2을 초과하지 않도록 해야 함

 

ㆍ도시개발채권

- 특별시, 광역시, 도, 특별자치도의 조례로 정하는 바에 따라 → 시도지사가 발행

- 도시개발채권의 상환: 5년부터 10년까지의 범위에서 지방자치단체의 조례로 지정

- 도시개발채권의 소멸시효: 상환일부터 기산하여 원금은 5년, 이자는 2년으로 함

- 매입의무: 수용 또는 사용방식으로 시행하는 공공사업시행자, 공사의 도급계약을 체결하는 자, 그 외 도시개발사업의 시행자, 토지의 형질변경허가를 받은 자

 

ㆍ미공개정보의 목적 외 사용, 제공, 누설한 자

- 5년 이하의 징역 또는 그 위반행위로 얻은 재산상 이익 또는 회피한 손실액의 3배 이상 5배 이하에 상당하는 벌금

- 그 위반행위로 얻은 재산상 이익의 5배에 해당하는 금액이 10억원 이하인 경우에는 벌금의 상한액을 10억원으로 함