부동산등기법 강의 노트 003 :: 관할등기소, 등기관, 등기부, 표제부, 갑구, 을구, 구분건물, 폐쇄등기부

 

등기소의 관할

등기사무는 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소가 관할등기소로서 등기사무를 처리한다.

→ 관할등기소가 아닌 곳에 신청서를 제출하는 경우, 관할등기소로 이전되어 처리되는 것이 아니라 각하가 된다.

 

관할등기소의 지정이 필요한 경우

관할등기소의 지정 → 아파트 단지에서 여러 동의 건물 중 일부 건물의 대지가 다른 등기소의 관할인 경우 → 각 등기소 관할의 상급법원의 장이 관할등기소를 지정한다.

이미 등기된 건물이 증촉이나 부속건물의 신축으로 걸치게 되는 경우 → 종전 건물의 등기소에 관할권이 있다.

관할등기소의 지정신청절차(최초신청) → 각 등기소를 관할하는 상급법원의 장에게 관할등기소의 지정을 신청(직권 X) → 어느 한 등기소에 신청서를 제출한다(지방법원 X).

등기신청 시 → 관할등기소의 지정이 있었음을 증명하는 정보를 첨부정보로 등기소에 제공한다.

상급법원의 장 → 수개의 등기소가 동일지방법원 관내일 경우에는 그 지방법원의 장, 동일고등법원 관내일 때에는 그 고등법원의 장, 고등법원의 관할구역을 달리할 때에는 대법원 장을 말한다(지방법원 → 고등법원 → 대법원).

토지의 관할이 서울지방법원, 수원지방법원 두 곳에 걸치는 경우 → 서울고등법원으로부터 관할지정을 받야야 한다.

 

관할의 위임

대법원장은 어느 등기소의 관할에 속하는 사무를 다른 등기소에 위임하게 할 수 있다.

 

관할의 변경

어느 부동산의 소재지가 다른 등기소의 관할로 변경 → 종전의 관할등기소가 그 부동산의 등기기록의 처리권한을 다른 등기소에 넘겨줘야 한다.

행정구역의 변경, 등기소의 신설 및 폐지, 등기사무의 위임 등의 경우에 관할의 변경이 발생한다.

 

구 관할등기소의 조치

종전의 관할등기소는 전산정보처리조직으로 그 부동산의 등기기록, 신탁원부, 공동담보(전세)목록, 도면 및 매매목록의 처리권한을 다른 등기소로 이전한다.

건물대지 일부의 관할 변경으로 1개의 건물이 2개 이상의 등기소의 관할에 걸치게 된 때 → 종전 관할등기소에서 관할하되, 건물대지의 일부가 변경된 등기소에 그 취지를 통지한다.

 

등기사무의 정지

화재, 수해, 사변 등으로 실제로 등기사무의 처리가 불가능한 경우 → 기간의 정함이 없이 정지를 명할 수 있다. 이 기간에 한 등기는 무효이다.

 

등기관

법원서기관 4급, 등기사무관 5급, 등기주사 6급, 등기주사보 7급 → 경력이 있는 여기까지 등기관으로 인정된다. 그 외 등기서기 및 등기서기보 9급이 있다.

등기관이 별도로 지정되어 근무하는 등기과 및 소장 → 등기신청서 조사 및 교합업무의 직접 처리를 가급적 자제(등기관이 2명일 때)한다.

등기관이 3인 이상 지정된 등기과 및 등기소 → 등기신청서 조사 및 교합업무를 처리하지 아니한다.

같은 등기관에게 배당 → 소유권 이전과 근저당권 설정시, 상속 후 바로 처분시, 토지와 건물의 소유자, 매수자가 다를 때, 은행에서 동시접수할 때이다.

위법부당한 사건 처리 → 등기관(처리자)이 책임을 지며, 등기소장이 아닌 등기관은 등기소장의 행적적 지시를 받아야 한다.

기타 세부적인 내용은 시험에 출제되지 않음으로 넘어간다.

 

등기부

등기부는 토지등기부와 건물등기부 2종으로 나뉜다.

등기부의 보관 → 등기정보중앙관리소에 보관하며, 전산화되어 폐쇄된 수작업 폐쇄등기부는 각 개별 등기소에 보관한다.

등기부의 형태 → 부책식(장부식) 등기부 → 카드식(보관철식) 등기부 → 전산등기부가 있다.

전산등기부 → 부동산등기시스템(AROS, AUTOMATED REGISTRY OFFICE SYSTEMS)으로 전산화되었다.

AROS TEXT 시스템 → 특정 등기사항의 발췌가 불가능하다.

 

일반등기부

토지등기기록의 표제부(부동산의 표시에 관한 사항) → 표시번호, 접수연월일(접수번호는 기록하지 않음), 소재와 지번, 지목, 면적, 등기원인이 있다.

표제부의 표시번호에는 순위번호를 기록하지 않는다.

 

 

건물등기기록의 표제부 → 표시번호, 접수연월일(접수번호는 기록하지 않음), 소재, 지번, 도로명주소 및 건물번호, 등기원인, 도면의 번호가 있다.

단, 같은 지번 위에 1개의 건물만 있는 경우 → 건물번호는 기록하지 않는다.

건물대지의 지목 및 면적 → 토지등기부에 다 나오기 때문에 기록하지 않는다.

건물의 종류, 구조와 면적, 부속건물이 있는 경우 → 부속건물의 종류, 구조와 면적도 함께 기록한다. 소재와 지번은 별도로 기록하지 않는다.

 

 

갑구에 기록하는 사항

등기기록의 갑구에는 소유권에 관한 사항을 기록 → 순위번호, 등기목적, 접수연월일 및 접수번호, 등기원인 및 그 연월일, 권리자를 기록한다.

권리자에 관한 사항 → 권리자의 성명 또는 명칭, 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호와 주소 또는 사무소소재지를 함꼐 기록한다.

법인 아닌 사단이나 재단 명의의 등기를 할 경우 → 그 대표자나 관리인의 성명, 주소, 주민등록번호를 함께 기록해야 한다.

 

갑구에 기록하는 소유권에 관한 사항은 다음과 같다.

소유권보존, 이전, 변경, 경정, 말소, 말소회복등기 → 멸실, 증축등기는 갑구가 아닌 표제부에 한다.

소유권이전청구권가등기, 소유권이전담보가등기의 설정, 이전, 변경, 경정, 말소, 말소회복등기 → 청산절차를 거쳐 소유권을 취득 시 소유권은 갑구에 기재한다.

소유권에 대한 처분제한등기, 가압류, 가처분(피보전권리가 지상권, 전세권, 근저당권, 임차권설정등기청구권인 경우에도 같음), 소유권에 대한 강제경매개시결정등기, 임의경매개시결정등기(소유권에 대한 가압류권자, 근저당권자, 전세권자, 담보가등기권자가 소유권에 대하여 경매신청을 한 경우) → 소유권의 변동을 초래하는 것은 갑구에 기재한다.

 

을구에 기록하는 사항

소유권에 관한 사항 → 지상권, 지역권, 전세권, 임의경매개시결정등기 등이 있다. 전부 다 암기할 수는 없고, 소유권 외의 사항인지만 보면 된다.

권리자 및 기타사항 → 법인의 대표자명은 생략된다(법인등기부에 다 나옴). 법인 아닌 사단의 경우는 대표자명을 입력한다.

 

구분건물의 등기부

1동의 건물을 구분한 건물 → 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.

구분건물 등기기록 → 1동의 건물에 대한 표제부를 두고 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 둔다.

대지사용권 → 구분소유자가 전유부분 사용을 위해 대지에 대해 가지는 권리, 분리처분이 금지된다.

 

 

폐쇄등기부

등기부 자체를 폐쇄하는 경우와 등기기록을 폐쇄하는 경우가 있다.

등기부를 폐쇄한다는 문구를 기록 → 갑구와 을구를 전부 다 삭제한다는 의미가 아니다.

부동산의 표시를 주말 → 표제부에 빨간줄을 그어서 폐쇄하는 것이지, 다 지우는 것이 아니다.

 

등기부의 폐쇄 원인

등기부의 전환과정에서의 폐쇄 → 등기부의 형태를 완전히 바꾸면서 전체 등기부의 모든 기록내용을 새로운 등기부에 그대로 이기한다.

소유권보존등기가 말소된 경우 → 표제부만 둘 수 없으나, 1동에 속하는 구분건물 중 일부만에 관한 보존등기를 말소 시 → 표제부 등기기록은 폐쇄하지 않는다.

중복등기정리절차로 인한 폐쇄 → 중복등기기록 중 어느 하나의 등기기록을 폐쇄한다.

토지합필, 건물합병 및 구분등기의 경우 → 甲 토지를 乙 토지에 합병 → 등기관이 합필등기를 할 때 甲 토지의 등기기록은 폐쇄(등기원인은 이기로 기록)한다.

부동산 멸실의 경우 → 표제부에 멸실의 뜻과 원인을 기록, 등기의 말소표시를 하고 폐쇄한다. 단, 구분건물은 폐쇄하지 않는다.

 

폐쇄절차

이기절차를 수반하지 않는 경우 → 토지나 건물의 멸실, 보존등기의 말소 등의 경우 → 더 등기할 것이 없으므로 등기부를 폐쇄한다.

이기절차를 수반하는 경우 → 등기기록의 전환, 기록사항의 과다 등의 경우 → 현재 효력이 있는 등기만을 새로운 등기기록에 이기한다.

 

폐쇄등기부의 보관 및 관리

폐쇄등기기록은 영구히 보존해야 하나, 1983년 12월 31일 이전에 폐쇄된 등기부는 존재하지 않을 수도 있다.

폐쇄등기부를 전자적 이미지정보로 변환했을 때 → 폐쇄등기부는 30년간 보관한다.

 

폐쇄등기부의 효력

등기기록을 폐쇄하면 표제부에 기록되어야 할 부동산에 관한 등기가 없는 것처럼 됨 → 갑구와 을구의 등기사항은 효력을 잃는다.

폐쇄된 등기기록상의 등기사항 → 현재의 등기기록에 이기할 수 있다.

 

이기 요건

폐쇄된 등기기록상 등기사항을 현재의 등기기록에 이기할 때, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 → 승낙이 있어야 한다.

현재의 등기기록에 이기되어 기록되었어야 할 것, 부적법하게 말소되지 않았다면 현재 등기기록에 이기되었어야 할 것, 현재의 등기기록에서 등기의 말소(일부말소의 경정등기)로 인해 폐쇄된 등기기록에서 등기사항을 이기해야 하는 경우이다.

단, 이기의 목적인 등기사항과 양립할 수 없는 등기가 있는 경우 → 말소등기신청으로 먼저 그 등기의 말소등기를 한다.

 

이기 방법

2011년 10월 11일 이전 → 말소회복 → 법원이 촉탁으로 말소회복예고등기 → 현행 등기부에 기입한다

2011년 10월 11일 이후 → 예고등기제도 폐지 → 말소회복소송 → 확정판결 → 말소회복등기를 한다.

 

등기부에 관한 규정의 준용

폐쇄한 등기기록은 부동산등기법 제19조를 준용한다. 폐쇄등기부를 포함한 등기부는 아무나 열람 및 발급 가능하다.

폐쇄한 등기기록의 열람 및 등기사항증명서의 발급 청구는 관할등기소가 아닌 등기소에서도 할 수 있다.

 

폐쇄된 등기기록의 부활

착오로 등기기록이 폐쇄된 경우, 대장의 등록말소가 착오임이 밝혀져 대장이 원상회복된 경우 → 부활시킬 수 있다.

착오로 합필(합병)등기가 되면서 합병당한 부동산의 등기기록이 폐쇄된 경우, 대장상 합병된 사실을 원인으로 합필(합병)등기가 되면서 합병당한 부동산의 등기기록이 폐쇄된 후, 대장상의 합병이 착오 임이 밝혀져 대장이 원상회복된 경우 → 폐쇄된 등기기록을 부활시킬 수 있다.

등기기록이 폐쇄된 후, 착오 등으로 밝혀져 소유권보존등기를 회복하여야 할 경우 → 부활된 등기기록에 소유권보존등기를 회복한다.

 

폐쇄된 등기기록의 부활절차

등기기록의 폐쇄가 등기관의 착오에 의한 경우 → 직권으로 한다.

소명자료를 첨부한 폐쇄등기부상의 소유권의 등기명의인의, 도시개발사업의 시행자 또는 말소된 소유권보존등기명의인의 신청으로 등기기록을 부활한다.

 

폐쇄된 등기기록의 회복을 구하는 소의 이익

소송의 방법으로 그 회복절차의 이행을 청구할 수 없고, 그 표제부의 주말된 부동산의 표시, 표시번호와 등기번호를 되살리는 절차에 의할 수밖에 없다.

 

중복등기절차에 의하여 폐쇄한 등기기록의 부활

폐쇄되지 아니한 등기기록의 최종 소유권의 등기명의인과 등기상 이해관계인을 상대로 그 토지가 폐쇄된 등기기록의 소유권의 등기명의인의 소유임을 확정하는 판결(판결과 동일한 효력이 있는 조서)이 있음을 증명하는 정보를 등기소에 제공하여 폐쇄된 등기기록의 부활을 신청한다.

 

부동산등기신청서접수장

등기신청의 접수번호를 기록하는 장부를 말한다.

접수연월일과 접수번호, 등기의 목적, 신청인의 성명 또는 명칭, 부동산의 개수, 등기신청수수료, 취득세 또는 등록면허세와 국민주택채권매입금액을 기재한다.

 

신청서 기타 부속서류 편철장

신청서, 등기촉탁서, 통지서, 허가서, 참여조서, 확인조서, 등기신청취하서 그 밖의 부속서류 → 접수번호의 순서에 따라 편철하는 장부이다.

등기관은 자기 또는 4촌 이내의 친족이 등기신청인인 때 → 2인 이상의 참여조서가 있어야 등기 진행이 가능하다.

확인조서는 등기 끝나고 등기관이 작성하여 보관, 취하되어도 보관함 → 해당년도를 제외하고 만 5년 채운 뒤 폐기한다.

종이문서로 제출한 도면 → 등기소에서 이를 전자적 이미지정보로 변환(스캔)하고, 신청서 기타 부속서류 편철장에 편철한다.

 

이의신청서류편철장

등기관이 등기를 마친 후 → 1개월 이내의 기간을 정하여 그 기간에 이의를 진술하지 아니하면 등기를 말소한다는 뜻을 통지 → 등기의무자와 등기상 이해관계 있는 제3자는 등기관에게 이의를 진술할 수가 있다.

저당권을 직권으로 말소할 것인데, 이의가 있느냐고 묻는 서류라고 보면 된다.

 

결정원본편철장

등기신청에 대한 각하결정 혹은 이의신청에 대한 인용 결정 또는 각하결정을 할 때 결정서를 작성 → 이 결정원본을 편철한 장부이다.

 

기타문서접수장

등기신청취하서, 관할등기소의 지정 신청서, 중복등기정리와 관련된 신청서 등, 등기관의 직권말소통지에 대한 이의신청서, 환지계획인가 고시 등의 통지, 정비 사업시행자로부터의 이전고시의 통지 등을 접수할 때 → 기타문서접수장에 등재한다.

 

각종 통지부

통지사항, 통지를 받을 자 및 통지서를 발송하는 연월일을 적는 장부이다.

 

부동산등기규칙 제21조(장부의 비치)

① 등기소에는 다음 각 호의 장부를 갖추어 두어야 한다.

1. 부동산등기신청서 접수장

2. 기타 문서 접수장

3. 결정원본 편철장

4. 이의신청서류 편철장

5. 사용자등록신청서류 등 편철장

6. 신청서 기타 부속서류 편철장

7. 신청서 기타 부속서류 송부부

8. 각종 통지부

9. 열람신청서류 편철장

10. 제증명신청서류 편철장

11. 그 밖에 대법원예규로 정하는 장부

② 제1항의 장부는 매년 별책으로 하여야 한다. 다만, 필요에 따라 분책할 수 있다.

③ 제1항의 장부는 전자적으로 작성할 수 있다.

→ 공동담보목록은 제출하지 않는다. 등기관이 공동담보목록을 전자적으로 작성하고 보조기억장치에 저장 및 보존한다.