부동산등기법 강의 노트 011 :: 등기원인, 신고필증, 인감증명, 농지취득자격증명, 토지거래계약허가

 

등기원인에 대한 제3자의 허가, 동의, 승낙이 필요한 경우

등기원인에 대해 제3자의 허가, 동의, 승낙이 필요한 경우 → 이를 증명하는 정보(허가서 등)를 첨부정보로 등기소에 제공해야 한다.

예를 들어, 재산법인이 기본재산을 이전할 때에는 감독관청의 허가서가 필요하고, 미성년자가 부동산을 처분할 때에는 법정대리인의 동의서가 필요하다.

임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대할 수 없고, 이를 위반하면 계약을 해지할 수 있다.

 

신고필증을 첨부하여야 하는지의 문제

신고는 허가 등과 달리 등기원인의 효력과는 관계가 없음 → 등기원인에 대해 신고를 하도록 하는 규정이 있더라도 그 증명 정보를 제공할 필요가 없다.

단, 법령에 의해 등기신청 시 신고를 증명하는 정보를 제공하는 규정(유일한 예외)이 있는 경우 → 부동산등기규칙 제124조 제2항에 따라 거래계약신고필증정보를 등기소에 제공해야 한다.

 

등기원인증서가 집행력 있는 판결인 경우의 특례

등기원인에 대한 제3자의 허가, 동의, 승낙이 있음을 증명하는 정보를 제공할 필요가 없다. 판결 과정에서 이미 허가서 등의 유무가 확인되었기 때문이다.

 

 

공익법인이 기본재산을 처분 시 → 소유권이전등기절차를 이행하라는 확정판결이라도 주무관청이 발급한 허가서를 첨부해야 한다.

 

제3자의 허가서 등의 작성방법

등기신청서에 제3자의 동의나 승낙을 증명하는 서면을 첨부하는 경우 → 그 서면에 날인한 동의자나 승낙자의 인감증명을 첨부해야 한다.

단, 그 제3자가 국가나 지방자치단체, 공정증서, 공증인의 인증을 받은 서면(당사자가 서명 또는 날인하였다는 뜻)인 경우 → 인감증명은 필요하지 않다.

예를 들어, 임차권 양도에 대한 임대인의 동의서 등에 공증인의 인증을 받은 경우 → 임대인의 인감증명은 필요하지 않다.

만약, 허가서 등의 첨부가 없는 경우 → 허가, 동의, 승낙 없이 소유권이전등기가 경료되더라도 직권으로 말소할 수는 없다.

 

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농지취득자격증명

농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장, 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 실사 후에 발급한다.

농지 → 전, 답, 과수원 또는 그 밖에 실제로 농작물의 경작에 쓰거나, 다년생식물재배지, 고정식 온실 등 농축산물 생산시설은 농지가 된다.

지목이 '대'인 토지가 등기하기 전 '전'으로 변경 → 등기 시를 기준, 매매로 인한 소유권이전등기신청시 → 농지취득자격증명을 첨부해야 한다.

소유권이전청구권보전가등기신청의 경우에는 → 검인이나 농지취득자격증명이 필요하지 않다.

공부상 지목이 농지라도 → 실제로 농사에 사용되지 않는다면, 소유권이전등기신청시 농지취득자격증을 첨부하지 않아도 된다.

지목상 농지가 아니라도 → 실제로 농사에 사용되고 있다면 농지취득자격증명을 첨부해야 한다.

지목이 잡종지 및 목장용지 → 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없고, 실제 경작에 사용하는 토지가 아니라는 확인서로 필요하지 않다.

농지의 면적과는 관계 없다.

 

농지를 취득할 수 있는 자

농업인(개인), 농업법인만 농지를 소유할 수 있다.

조합체는 등기당사자능력이 없으므로, 합유로 소유할 수 있으므로 → 모두가 농지취득자격증명서를 받아야 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

 

농지법 제6조(농지의 소유제한)

① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다.

② 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니하는 농지라도 이를 소유할 수 있다.

1. 국가 또는 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우

2. 초, 중등교육법 및 고등교육법에 의한 학교, 농림부령이 정하는 공공단체, 농업연구기관, 농업생산자단체 또는 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요로 하는 시험, 연구, 실습지 또는 종묘생산용지로 농림부령이 정하는 바에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

2의 2. 주말, 체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 것)을 하고자 농지를 소유하는 경우

3. 상속(상속인에게 한 유증을 포함)에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

4. 대통령령이 정하는 기간 이상 농업경영을 하던 자가 이농하는 경우 이농당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우

5. 제12조 제1항의 규정에 의하여 담보농지를 취득하여 소유하는 경우

6. 제36조 제1항의 규정에 의한 농지전용허가(다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의지되는 인가, 허가, 승인 등을 포함)를 받거나 제37조 또는 제45조의 규정에 의한 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 소유하는 경우

7. 제36조 제2항의 규정에 의한 농지전용협의를 완료한 농지를 소유하는 경우

8. 농업기반공사 및 농지관리기금법 제24조 제2항의 규정에 의한 농지의 개발사업지구안에 소재하는 농지로서 대통령령이 정하는 1,500제곱미터 미만의 농지 또는 농어촌정비법 제83조 제4항의 규정에 의한 농지를 취득하여 소유하는 경우

9. 다음 각 목의 규정에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

가. 농업기반공사 및 농지관리기금법에 의하여 농업기반공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우

나. 농어촌정비법 제16조, 제43조, 제56조, 제67조 또는 제85조의 규정에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

라. 공유수면매립법에 의하여 매립농지를 취득하여 소유하는 경우

마. 토지수용에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

바. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

사. 기타 대통령령이 정하는 토지등의 개발사업과 관련하여 사업시행자등이 농지를 취득하여 소유하는 경우

③ 제22조 제2호 내지 제5호의 규정에 의하여 농지를 임대하거나 사용대하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니하는 농지라도 그 기간중에는 이를 계속하여 소유할 수 있다.

④ 이 법에서 허용된 경우를 제외하고는 농지의 소유에 관한 특례를 정할 수 없다.

→ 여기에 해당하는 농지라면 법인 아닌 사단, 농업법인 아닌 법인(주식회사 등)도 농지를 취득할 수 있다.

토지거래허가를 받은 경우 → 법인, 법인 아닌 사단(교회)도 농지를 취득할 수 있고, 법인 아닌 사단도 농지에 가등기를 신청할 수 있다.

 

종중의 농지 취득

아래 내용은 위토 부분을 제외하고 → 법인 아닌 사단, 재단, 농업법인이 아닌 법인(주식회사)에도 적용된다.

종중이 농지에 대해 명의신탁해지나 취득시효완성를 원인으로 한 소유권이전등기소송에서 승소판결 → 별도의 예외를 제외 → 할 수 없다.

예외 → 농지전용허가나 농지전용신고(농지취득자격증명 첨부 필요), 농지전용협의를 완료한 경우 → 농지전용협의를 증명하는 서면을 첨부해야 한다.

지목이 농지라도 도시지역(녹지지역은 농지일 가능성 높음, 토지이용계획확인서 확인 필요)에는 적용되지 않으므로 → 종중도 취득할 수 있다.

제수비용 충당을 위해 소작으로 비용을 충당 → 위토대장 소관청 발급의 증명서(위토대장에 종중 명의로 등재됨을 확인)를 첨부하면 → 허용된다.

기존 위토를 처분하거나 수용으로 인해 → 다시 위토용으로 농지를 매수하더라도 → 종중 명의로 소유권이전등기를 할 수 없다.

소유권이전가등기의 신청은 허용되며, 근저당권자가 될 수도 있다. 농지취득자격증명은 필요하지 않다.

농지취득의 요건을 갖추지 못한 자가 토지거래계약허가를 받은 경우 → 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다. 농지취득자격증명을 첨부하지 않아도 된다.

 

농지취득자격증명을 첨부하여야 하는 등기

지목이 농지인 토지등기부 멸실 → 종중이 등기부상의 소유자로 멸실회복등기기간 내에 회복등기를 미신청 → 필요서면을 첨부하여 소유권보존등기가 가능(농지취득자격증명은 필요 없음)하다.

증여계약에서 수증인이 증여인에게 해당 농지를 다시 증여하는 것을 원인으로 소유권이전등기신청 → 농지취득자격증명을 첨부해야 한다.

매매, 증여, 유상계약이 아니더라도 가능하며, 진정명의의 회복의 소유권이전등기신청서에는 → 취득이 아니므로 농지취득자격증명을 첨부하지 않는다.

 

농지취득자격증명을 첨부하여야 하는 구체적인 경우

자연인 또는 농업법인 → 농지에 대하여 매매, 증여, 교환, 양도담보, 명의신탁해지, 신탁법상의 신탁 또는 신탁해지, 사인증여, 계약해제, 공매, 상속인 이외의 자에 대한 특정적 유증 등을 등기원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 → 농지취득자격증명을 첨부한다.

초등 및 중등교육법 및 고등교육법에 의한 학교, 농지법시행규칙 제5조 관련 별표2에 해당하는 공공단체 등이 그 목적사업을 수행하기 위하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 → 농지취득자격증명을 첨부한다.

주말 및 체험영농, 농지전용허가, 농지전용신고를 한 자, 농지전용허가를 받은 법인, 영농여건 불리지역(경사 15% 이상) → 농지취득자격증명을 첨부한다.

 

농지취득자격증명을 첨부하지 않아도 되는 경우

취득시효완성, 공유물분할, 상호명의신탁해지, 매각(매각허가), 진정명의회복, 유류분반환, 재산분할재판, 농업법인의 합병의 소유권이전등기의 경우이다.

상호명의신탁 → 토지 전체에 대해 공유지분 등기가 되어 있지만, 실제로는 각자 특정한 부분을 소유하는 것을 말한다.

상속, 포괄유증, 상속인에 대한 특정적 유증에 의한 농지취득 → 상속등기 후 협의분할로 인한 소유권경정등기의 경우이다. 상속인이 아니라면 불가하다.

600평 내의 묘토인 농지의 소유권 → 제사를 주재하는 상속인이 승계 → 상속이므로 농지취득자격증명은 첨부할 필요가 없다.

국가나 지방자치단체, 수용 및 협의취득, 환매권자의 환매권에 기한 농지취득, 도시지역 내의 농지에 소유권이전등기를 신청하는 경우이며, 단, 공공용지협의취득의 경우에는 검인은 받아야 한다.

농지전용협의를 완료한 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 → 첨부할 필요 없다. 단, 전용협의완료를 증명하는 서면은 첨부해야 한다.

공부상 지목이 농지 → 실제 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배지 등으로 이용되지 않다면 → 첨부할 필요가 없다.

농지취득자격미발급사유통보서 → 농지취득자격증명 신청대상 토지가 농지법에 의한 농지에 해당하지 않는다고 기재됨 → 농지취득자격증명이 없어도 농지에 대한 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

단, 불법으로 형질을 변경한 농지인 경우 → 불법으로 형질변경한 부분에 대한 복구가 되어야 농지취득자격증명을 발급할 수 있다.

 

농지취득자격증명 발급권자 및 신청

농업경영계획서 작성 후 → 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장, 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받는다.

농지취득자격증명은 매매계약 이후에 발급받아도 유효하나, 농지매수인이 사망한 후에 발급된 것은 피상속인의 허가를 첨부해도 불가하다.

유효기간의 규정은 없으므로 경과일수가 오래된 경우 → 등기관은 최근에 발행한 것으로 제출을 요구할 수 있다.

 

토지거래계약허가

토지거래계약허가를 받은 경우에는 농지취득증명을 받은 것으로 보기 때문에 → 별도로 농지취득자격증명을 첨부하지 않아도 된다.

농지취득자격증명의 첨부 없이 경료된 등기 → 법률행위의 효력발생요건은 아니지만, 농지취득자격증명을 받지 못하면, 소유권이전등기를 마쳐도 소유권을 취득하지 못한다.

 

토지거래허가구역내의 토지거래계약

국토교통부장관 또는 시도지사가 지정하는 허가구역의 토지 → 소유권, 지상권의 이전, 설정, 변경, 가등기 → 당사자는 공동으로 허가를 받아야 한다.

 

허가대상인 토지

용도별 면적 이하의 토지 → 허가가 필요하지 않다.

토지거래허가가 필요한 경우 면적 기준 → 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡, 녹지지역 100㎡, 도시지역 내 용도지역 지정이 없는 구역 90㎡, 도시지역 외 지역 250㎡, 농지 500㎡, 임야 1,000㎡ 이하이다.

일단(동일인 소유로 물리적인 동일성)의 토지 중 일부에 대해 1년 내에 거래계약을 체결 → 토지 전체에 대한 거래로 본다. 합산면적이 초과하면 허가를 받는다.

허가구역 지정 당시, 토지가 수 필지로 분할 → 분할된 각 필지의 최초의 거래에 한해 허가를 받아야 한다.

허가대상면적을 초과하는 토지의 공유지분 → 허가기준 미만으로 공유지분 거래 → 최초의 지분이전등기에는 토지분할과 동일하게 허가를 받아야 한다.

공유지분의 처분 → 공유자 2인 이상이 그 지분토지를 동일인과 동시에 거래계약을 하는 경우, 전체면적을 합산하여 산정한다.

공유물분할등기 → 한 필지의 토지를 분할하여 각 공유자의 단독소유로 하는 공유물분할은 거래허가가 필요하지 않다. 단, 원래의 지분보다 100㎡를 초과하였다면, 소유권이전등기신청시 토지거래계약허가증을 첨부해야 한다.

 

허가대상인 등기신청

소유권 및 지상권의 설정 및 이전의 경우 → 시장, 군수, 구청장 등의 허가를 받아야 한다.

매매예약의 소유권이전가등기, 소유권이전담보가등기, 가등기가처분에 기한 가등기신청 → 토지거래허가를 받아야 한다.

소유권이전등기, 지상권설정등기, 지상권이전등기, 소유권이전가등기, 지상권설정가등기, 지상권이전가등기 → 토지거래허가대상이다.

 

허가대상인 거래계약

대가를 받고 이전 및 설정하는 계약 → 매매, 교환, 대물변제, 양도담보, 현물출자의 소유권이전계약, 지료가 있는 지상권설정계약 등의 경우이다.

대가를 받지 않는 계약은 토지거래계약허가의 대상이 아니다. 단, 부담부증여는 거래허가가 필요하다.

계약이 아닌 경우 → 상속, 유증, 진정명의회복, 점유취득시효(본인소유), 공유지분포기의 소유권이전등기(단독행위) → 거래허가가 필요하지 않다.

신탁의 종료, 신탁재산귀속으로 수익자나 제3자로의 소유권이전 및 신탁등기말소를 신청 → 대가에 의한 것이면 토지거래계약허가증을 첨부한다.

게약체결 시에 허가지역이 아닌 경우에는 → 허가서를 첨부할 필요가 없다.

가등기에 의한 본등기 → 매매예약완결일자를 기준으로 판단한다. 매매예약완결을 허가지역 지정 이전에 했다면 가등기나 본등기에 허가증이 필요하지 않다.

허가지역에서 가등기 및 본등기 신청하는 경우 → 가등기 시에 허가증을 첨부하고 본등기 시에는 첨부하지 않는다.

가등기 이후에 허가지역으로 지정 후 본등기를 신청 → 매매예약완결을 허가지역 지정 이후에 했다면 본등기시에 허가증을 첨부한다.

매매예약의 소유권이전등기청구권가등기 → 허가구역으로 지정된 이후 매매대금 지급 → 토지거래계약허가구역지정 이후에 예약완결권을 행사한 것으로 본다.

등기신청 시에 토지거래허가구역에서 해제 → 부동산투기나 탈법을 규제할 필요성이 소멸 → 허가증이 필요하지 않다.

계약체결 시에 토지거래계약허가구역 → 해제(확정적유효시점) → 등기신청 이전에 허가구역으로 재지정 → 허가증은 필요하지 않다.

 

토지거래계약허가를 받은 이후의 사정변경

A, B 두 필지의 토지를 합산하여 허가 → A 필지에만 매매계약을 체결 → 허가내용과 계약내용이 상이하므로 불가하다.

A, B 두 필지의 토지를 합산하여 허가 → A, B 두 필지에 매매계약을 체결 → A 필지에만 소유권이전등기를 신청 가능하다.

토지거래계약허가증상의 매매예정금액과 매매계약서상의 매매금액이 다른 경우 → 별도로 토지거래계약허가를 다시 받을 필요는 없다.

토지거래계약허가를 받아 계약체결 → 허가받은 내용과 다른 등기신청 → 허용되지 않는다.

토지거래계약허가를 받아 매매의 소유권이전등기를 경료한 후 → 그 매매계약의 일부를 해제(변경) → 소유권경정등기 → 다시 허가증을 받아야 한다.

 

대위등기와 상속인에 의한 등기

타인이 대위로 등기신청, 순차 소유권이전등기절차의 이행판결 → 토지거래계약허가 대상이면 토지거래계약허가증을 첨부해야 한다.

토지거래허가구역 내에서 토지의 매매계약 후 매도인이 사망 → 토지거래계약허가증 교부 → 상속인이 매수인과 공동으로 상속인에 의한 등기를 신청 → 종전 매도인 명의의 매매계약서 및 토지거래계약허가증을 첨부하면 된다. 상속인은 허가증이 필요 없다.

 

토지거래계약허가증을 첨부할 필요가 없는 경우

협의성립이 허가를 갈음 → 당사자의 한쪽이나 양쪽이 국가, 지자체, 한국토지주택공사 등의 공공기관 및 공공단체 → 시장, 군수, 구청장과 협의할 수 있다.

토지거래계약허가제의 적용 배제 → 토지의 수용, 민사집행법에 따른 매각 등 → 투기위험이 없고 거래의 신뢰확보가 가능하기 때문이다.

외국인 → 토지취득허가증을 첨부하여 등기권리자로서 등기신청 → 첨부할 필요가 없다.

토지거래계약허가증을 교부받으면 → 검인을 받은 것으로 본다. 농지에 대해 토지거래계약허가를 받으면 → 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다.

 

토지거래계약허가증을 첨부하지 않은 경우

허가증 없이 등기가 된 경우 → 실체법상 무효이나, 등기관이 직권으로 말소할 수는 없다.

 

외국인의 토지취득

외국인, 외국법인, 외국정부 및 국제기구 등이 대한민국 안의 부동산(토지, 건물 등) 또는 부동산의 취득권리 등의 계약을 쳬결 → 계약체결일로부터 60일 이내에 시장, 군수, 구청장에게 신고해야 한다. 단, 부동산거래신고를 한 경우에는 요구되지 않는다.

외국인이 문화재보호구역 내의 토지를 취득하는 경우 → 이미 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 → 토지취득허가를 받을 필요는 없다.

외국인 등이 계약을 원인으로 군사시설보호구역, 문화채보호구역 등의 토지를 취득하는 경우 → 계약체결 이전에 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아 등기신청시에 첨부해야 한다.

외국인이 상속을 원인으로 토지소유권이전등기를 신청하는 경우 → 토지취득신고필증을 첨부할 필요가 없다.

외국인 등이 군,문,야,자에 해당하는 구역의 토지(대지권)을 취득 시, 계약을 체결 및 소유권이전등기를 신청할 경우 → 신청서에 토지취득허가증을 첨부한다.