부동산등기법 강의 노트 015 :: 취득세, 등록면허세, 국민주택채권, 인지세

 

취득세 및 등록면허세

취득을 원인으로 등기할 경우 → 취득세를 신고납부 후, 등기신청서에 취득세영수필확인서 1부를 첨부한다.

취득이 원인이 아닌 재산권 및 권리의 설정, 변경, 소멸 등 → 등록면허세영수필확인서 1부를 첨부한다.

취득세, 등록면허세를 내지 않으면 → 등기신청의 각하사유가 된다.

취득세의 납세의무자 → 부동산을 취득한 자(매수인, 상속인 등)가 납부한다.

등록면허세의 납세의무자 → 등록을 하는 자가 납부한다.

소유권보존등기시에는 보존등기명의인, 전세권설정의 경우에는 전세권자, 부동산가압류의 경우에는 가압류채권자, 근저당권이전등기는 근저당권을 이전받는 자, 근저당말소등기는 근저당권설정자 또는 말소대상부동산의 현재의 소유자(이익을 보는 자)가 납부한다.

대위등기신청시 → 피대위자가 납부하는 취득세 등은 대위자가 납부(甲 → 乙 → 丙에서 丙이 乙을 대위하여 甲에서 乙로 대위하면, 丙이 납부)한다.

관공서의 압류등기의 촉탁 → 국가가 스스로를 위한 등기에는 취득세 등이 면제되나, 압류를 위해 제3자 앞으로 등기하는 것은 국가가 납부한다.

이 경우, 일반적인 등기절차와 동일하게 → 등기원인증서를 첨부 + 취득세를 납부 + 국민주택채권을 매입해야 한다.

납세지 → 부동산소재지 관할 지방자치단체(구청) → 시장 및 군수에게 신고하면 된다.

 

과세표준

취득세 → 과세표준액(신고금액 또는 시가표준액 중 높은 것) X 세율로 산정한다. 과세표준은 취득 당시의 가액이다.

취득 당시의 가액은 신고한 가액으로 하되, 신고나 신고가액의 표기가 없거나, 시가표준액보다 적다면 시가표준액으로 한다.

토지 및 주택의 개별공시지가 또는 공동주택가격 → 시장, 군수, 구청장이 산정한 가액이며, 기타 건축물은 지자체의 장이 결정한 가액을 말한다.

국가, 지자체, 지자체조합, 확정된 판결문, 법인장부, 공매방법(경매), 검증이 이루어진 취득 등 → 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다.

등록면허세 → 등록 당시의 가액, 신고가 없거나 시가표준액보다 낮다면 시가표준액으로 한다.

 

세율

기본적으로 6억 원까지는 1%, 9억 원까지는 2%, 9억 원 이상부터는 3%이며, 기타 세부적인 부분은 지방세법 제11조를 따른다.

등록면허세 → 지방세법 제27조를 따른다.

 

취득세

취득세 → 취득세 과세물건을 취득한 날부터 60일, 이내에 신고 및 납부해야 한다. 취득세 신고가 늦으면 가산세가 20% 부여된다.

등록면허세 → 등록을 하기 전까지 등록면허세를 신고 및 납부해야 한다.

등기 전 납부의무 → 재산권 등 권리의 취득 및 이전에 관한 사항을 공부에 등기하는 경우 → 등기신청서를 접수하기 전까지 취득세를 신고 및 납부해야 한다.

취득세 등 납부확인 후 → 등기신청서 부본에 접수연월일 및 접수번호를 기재, 등기일로부터 7일 이내에 → 납세지의 관할지자체의 장에게 통보한다.

등기 이후 → 취득세나 등록면허세가 납부되지 않았거나 부족한 경우 → 지자체의 장에게 통보한다.

 

국민주택채권

등기신청시 제1종 국민주택채권(제2종은 경쟁률 높은 아파트 청약시)을 매입, 국민주택채권발행번호를 등기신청서에 기재한다.

부동산소유권의 보존, 이전, 상속(이전등기), 저당권의 설정 및 이전에 채권을 매입해야 한다. 소유권이전등기의 말소회복등기는 필요 없다.

취득세 및 등록면허세가 면제되는 경우라도 → 국민주택채권은 매입의무가 면제되지 않는 한 매입해야 한다.

소유권보존등기 또는 소유권이전등기 → 각 등기명의자, 상속인 경우에는 상속인이 매입한다.

저당권 → 설정 시에는 저당권설정자(채무자), 이전 시에는 저당권을 이전받는 자(채권자)가 매입한다.

건축물 → 건축허가 시에 매입하므로, 사용승인을 마친 건축물에 소유권보존등기를 할 때에는 매입하지 않는다.

상속등기신청시 → 각 부동산별로 각 부동산에 대해 상속인 각자의 상속지분별로 산정된 과세시가표준액을 기준으로 하여 매입한다.

근저당설정등기 → 등록세 및 교육세는 근저당권자(채권자)가 매입, 국민주택채권매입은 근저당권설정자(채무자), 근저당권설정등기의 원인증서(금전소비대차증서)의 인지세는 근저당권자와 근저당권설정자이다. 추가근저당권설정등기신청시에는 매입하지 않는다.

채권최고액의 증액의 근저당권변경등기 → 증액된 금액에 대해 등록면허세를 납부하고, 그 금액이 2,000만 원 이상이라면 국민주택채권을 매입한다.

 

국민주택채권매입금액

등기신청서를 접수하는 날을 기준으로 시가표준액을 적용하여 산정한다.

소유권보존등기나 이전등기 → 공시나 산출된 시가표준액을 기준으로, (근)저당권설정이나 이전의 경우 → 채권액(채권최고액)을 기준으로 산정한다.

주택은 2,000만 원, 토지는 500만 원, 주택 및 토지 외의 부동산은 1,000만 원, 상속은 1,000만 원, 저당권의 설정 및 이전은 2,000만 원 이상인 경우 → 국민주택채권을 매입한다.

소유권의 보존(건축물은 제외) 및 이전(공유물을 분할한 이전등기 및 신탁이나 신탁종료에 따른 소유권이전등기를 하는 경우)은 제외한다.

공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 신청하는 경우 → 국민주택채권 매입이 면제된다. 단, 종전 공유지분을 초과하는 면적 → 매입대상이다.

공유물분할의 소에서 가액배상 및 다른 공유자의 지분을 전부 취득하는 것으로 화해가 성립하여 소유권이전등기를 신청 → 국민주택채권을 매입해야 한다.

의무매입률은 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항 별표, 부표 15호를 참조한다.

최저매입금액은 1만 원이다.

 

등기신청수수료

등기신청인이 납부한다. 등기권리자와 등기의무자의 공동신청이라면 → 등기권리자가 납부한다.

신청서를 작성 및 출력하고 + 매매계약서 + 위임장 등을 접수한다. 취득세는 구청에, 채권매입의 이익은 국토부에, 인지세는 국세청 행정안전부로 간다.

등기신청수수료 제외 → 등기관의 과오로 인한 등기의 착오나 유루, 부동산표시변경 및 경정등기, 부동산(대지권은 제외)에 관한 분할, 구분, 합병 및 멸실등기, 행정구역 및 지번의 변경, 주민등록번호(부동산등기용등록번호)의 정정 등의 경우에는 제외된다.

집합건물 → 각 구분건물별로 등기신청수수료를 납부, 대지권등기(건물 + 대지권)가 되어 있는 구분건물도 등기신청수수료는 1개의 부동산으로 본다.

대지권의 표시등기나 변경 및 경정등기신청의 경우 → 각 구분건물별로 등기신청수수료를 납부한다. 토지별로 납부하는 것이 아니다.

촉탁의 대상이 되는 등기의 목적이 수 개인 경우 → 각 등기의 목적에 따른 신청수수료를 합산한 금액을 납부한다.

소유권이전등기와 동시에 환매특약의 등기 → 각각 별도로 납부한다.

추가근저당권설정 → 근저당권설정등기이므로 근저당권설정등기신청수수료액 15,000원을 등기신청수수료로 납부한다.

근저당권이전등기 → 매 부동산마다 3,000원으로 한다.

 

 

등기신청수수료의 납부절차

등기신청서(을지)에 등기신청수수료 금액을 기재 → 납부 후 영수필확인서를 첨부 → 등기소에서 납부액과 납부번호를 등기전산시스템에 입력한다.

등기신청이 취하 및 각하된 경우 → 취하된 경우에는 등기신청수수료를 신청인이나 대리인에게 환급한다. 각하된 경우에는 반환하지 않는다.

취하되는 경우에는 신청서와 등기신청수수료, 첨부서면이 반환되나, 각하되는 경우에는 첨부서면만 반환된다.

 

등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2(부동산등기 신청수수료)

② 제1항의 경우를 제외한 나머지 부동산등기의 신청수수료 및 한국주택금융공사가 한국주택금융공사법 제28조의 규정에 의하여 취득한 저당권에 대하여 위 공사를 등기권리자로 하는 저당권이전등기의 신청수수료는 매 부동산마다 3,000원으로 한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 등기는 그 신청수수료를 받지 아니한다.

1. 예고등기의 말소등기

2. 멸실회복등기

3. 회생, 파산, 개인회생, 국제도산에 관하여 법원의 촉탁으로 인한 등기

4. 토지에 관한 부동산표시의 경정 및 변경등기

5. 토지에 관한 분할, 합병 및 멸실등기

6. 행정구역, 지번, 면적단위의 변경, 주민등록번호(부동산등기용등록번호)의 정정을 원인으로 한 경정 및 변경등기

7. 등기관의 과오로 인한 등기의 착오 또는 유루를 원인으로 하는 경정등기

8. 공유토지분할에 관한 특례법에 의한 등기

9. 신탁등기 및 신탁등기의 말소등기

→ 등기관의 직권, 국가가 등기권리자일 때, 국가가 공권력의 주체로서 촉탁한 등기의 말소등기, 국유재산의 관리 및 보존하기 위한 등기 → 수수료가 면제된다.

 

인지세

재산에 관한 권리 등의 창설, 이전, 변경에 관한 계약서 또는 이를 증명하는 그 밖의 문서 → 문서를 작성할 때에 인지세를 납부한다.

기재금액 → 1천만 원 초과시 2만 원, 3천만 원 초과시 4만 원, 5천만 원 초과시 7만 원, 1억 원 초과시 15만 원, 10억 원 초과시 35만 원을 납부한다.

과세문서(부동산소유권이전에 관한 증서, 소비대차에 관한 증서) → 인지세를 납부(은행과 1/2를 분담)한다.

납세의무자 → 공동(2인 이상)으로 문서를 작성한 경우 → 작성자가 인지세를 연대하여 납부할 의무가 있다.

근저당설정등기 → 등록세 및 교육세는 근저당권자(채권자), 국민주택채권매입은 근저당권설정자(채무자), 근저당권설정등기의 원인증서(금전소비대차증서)의 인지세는 근저당권자와 근저당권설정자가 공동으로 납부한다.

검인계약서(등기원인의 증명) → 계약서상의 금액에 대해 인지세를 납부 → 매매계약서에 인지를 첨부한다.

 

인지세의 비과세

국가, 지자체가 작성한 증서, 1억 원 이하의 주택, 1천만 원 이하의 일반 부동산, 4천만 원 이하의 금전소비대차, 판결문, 증여계약서, (근)저당권변경계약서, 건물의 등기신청 후 토지에 소유권이전등기, 공유물분할계약서(대가성 없음), 신탁계약서(대가성 없음)가 해당된다.

단, 국가 또는 지자체와 개인이 공동으로 협의계약서를 작성하고 국가 앞으로 소유권이전등기를 신청하는 경우 → 계약서에 인지세를 납부해야 한다.

이 경우에는 개인이 국가에 문서를 작성해 주는 것으로 보기 때문에(개인 → 인지매입 → 국가) 인지세를 납부해야 한다.

기존 (근)저당권의 채무자를 변경하는 (근)저당권변경등기를 위한 채무자변경계약서 → (근)저당권변경계약서로 보아야 할 것 → 과세문서가 아니다.

공유자들이 각자의 공유지분비율에 따라서 공유물분할등기를 신청하는 경우 → 대가성 있는 증서가 아니므로, 인지를 납부할 필요가 없다.

신탁을 원인으로 소유권이전등기 → 대가성 있는 소유권이전에 관한 증서가 아니므로, 인지를 납부할 필요가 없다.

분양권 전매계약(분양계약서, 중간 및 최종 전매계약서)는 → 전매 시마다 각각 인지세 납부의 대상이다.