부동산등기법 강의 노트 022 :: 소유권보존등기, 신청정보, 첨부정보

 

소유권보존등기

부동산의 원시취득 → 건물을 신축할 때, 공유수면의 매립공사는 준공검사를 받은 날에 소유권을 원시취득 → 미등기부동산에 소유권보존등기를 신청한다.

미등기부동산에 소유권처분제한의 등기촉탁 → 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 한다.

공용부분이라는 뜻을 정한 규약의 폐지 → 공용부분이 폐지되면 구분소유권의 목적이 되므로, 그 취득자는 소유권보존등기를 신청해야 한다.

 

소유권보존등기의 제한

공유부동산은 공유자 전원이 공유물 전체에 대해 보존등기를 신청해야 하나 → 공유자 중 1인이 공유물보존행위로 보존등기는 가능하다.

이 경우, 다른 공유자들의 동의나 위임 없이 법무사에게 소유권보존등기신청을 위임할 수 있다.

공유자 중 1인이나 수인이 자기의 지분만을 보존등기 → 허용되지 않는다. 1부동산 1등기기록주의에 위배된다.

물리적 일부만에 대한 보존등기 → 허용되지 않는다.

1필지를 분할했다면 → 분할된 토지대장등본으로 분할 후의 각 토지에 바로 소유권보존등기를 해야 한다. 소유권보존등기를 하고 분할등기를 하는 것이 아니다.

기존등기와 동일한 지번의 토지의 보존등기 → 기존의 등기를 말소해야 새로운 보존등기를 할 수 있다.

 

부동산등기법 제65조(소유권보존등기의 신청인)

미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다.

1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인

2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자

3. 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자

4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물에 한정)

 

토지, 임야, 건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 자(토지, 건물)

대장상 최초의 소유자로 등록된 자가 직접 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있는 것은 당연하다.

지역주택조합의 조합원으로 아파트를 분양받은 자 → 자신이 최초의 소유자인 건축물대장으로 소유권보존등기를 할 수 있으나, 그 배우자는 불가하다.

대장상 소유명의인 표시에 일부 누락 및 착오로 소유자 특정 불가 → 대장상 소유자의 표시를 정정등록 후 그 대장을 첨부하여 소유권보존등기를 신청한다.

대장상 소유명의인 표시에 변경 → 대장등본 외에 제적등본, 기본증명서, 주민등록표등본 및 초본 등 변경사실을 증명하는 서면을 첨부한다.

 

토지, 임야, 건축물대장의 최초 소유자의 포괄승계인(상속, 합병, 분할 등) → 상속인 등은 최초의 소유자로 등록된 자와 동일, 소유권보존등기를 신청할 수 있다.

상속인에 의한 보존등기 → 상속보존등기라고도 한다. 최후의 상속인이 등기신청 당시 소유권자에 해당하므로, 자기 명의로 바로 보존등기를 할 수 있다.

대장등본에 피상속인이 최초의 소유자로 등록되어 있음을 증명하는 자는 → 상속인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있다.

 

합병(포괄승계)에 의한 보존등기 → 합병(포괄승계)으로 설립되거나 존속한 회사는 소멸된 회사의 권리의무를 승계한다.

분할로 인해 분할 전 법인이 소멸 → 소멸분할(완전분할)도 포괄승계, 미등기토지가 분할된 회사의 소유가 된 경우 → 분할된 회사 명의로 바로 보존등기를 한다.

단, 존속분할, 분완전분할의 경우 → 분할 전 회사 명의로 소유권보존등기 후 → 회사분할을 등기원인으로 분할된 회사 앞으로 소유권이전등기를 해야 한다.

 

포괄적 수증자(포괄유증)에 의한 보존등기 → 상속인과 동일한 권리의무가 있으므로, 자기 명의로 소유권보존등기를 할 수 있다.

유증의 목적부동산이 미등기인 경우 → 토지, 임야, 건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 자 또는 그 상속인의 포괄적 수증자가 단독으로 신청할 수 있다.

특정유증을 받은 자 → 유언집행자가 상속인 명의로 소유권보존등기를 마친 후 → 유증을 원인으로 소유권보존등기를 신청할 수 있다.

신청정보 → 부동산등기법 제65조 제1호 + 부동산등기규칙 제43조에 따라 신청한다. 단, 등기원인과 그 연월일은 필요하지 않다.

첨부정보 → 유증자의 사망증명정보, 유증자가 최초소유자인 토지, 임야, 건축물대장정보, 상속인의 상속증명정보, 유언증서 및 검인조서 등을 첨부한다.

유류분(상속을 받은 사람이 일정한 상속인을 위하여 법률상 반드시 남겨 두어야 할 일정 부분) → 포괄적 수증자의 소유권보존등기 및 유증으로 인한 소유권이전등기 신청이 상속인의 유류분을 침해하는 내용이라도 → 등기관은 이를 수리해야 한다.

미등기부동산의 소유권보존등기 → 폐쇄되지 않은 등기부가 멸실되어 회복등기를 신청하지 못한 경우 → 회복등기를 갈음한 소유권보존등기를 한다.

유언 내용에 따른 등기신청에 이의가 없다는 진술을 구하는 소송 → 제기할 소의 이익이 없다.

등기관이 유언증서상 유언자의 자서 및 날인의 진정성의 심사에 필요한 증명자료에 불과하며, 채무자의 의사표시에 갈음할 재판을 청구하는 경우가 아니다.

유증을 원인으로 소유권이전등기시 → 상속인들의 승낙이 필요하다는 규정은 없다. 상속인들을 상대로 승낙을 구하는 소송은 권리보호의 이익이 없다.

수증자가 상속인들을 상대로 받은 유언효력확인의 소나 포괄적 수증자 지위 확인의 소의 승소확정판결문은 → 부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호 또는 제5호에 해당한다.

 

 

토지 및 임야대장에 최초의 소유자로 복구된 경우(토지)

대장복구 → 지적공부가 멸실 → 그 당시의 지적공부와 가장 부합된다고 인정되는 관계자료로 토지의 표시에 관한 사항을 복구하는 것을 말한다.

한국전쟁 이후에 복구된 토지 및 임야대장 → 그 지적은 동일하게 복구된 것으로 추정하나, 소유자란의 기재에 관해서는 인정하지 않는다.

구 지적법의 시행시기 → 복구에 관한 규정이 없었고, 직권으로 복구하는 등 복구절차가 간이하여, 대장멸실 전의 것과 동일하다고 추정할 수 없다.

만약, 대장 멸실 후, 구 지적법의 시기에 소유자가 복구된 것으로 의심되는 경우 → 사실조회 후 법적 근거가 있어야 소유권보존등기를 할 수 있다.

 

 

대장상 소유권이전등록을 받은 경우

대장상 소유권이전등록을 받은 자 또는 그 상속인 → 대장상 최초의 소유명의인 앞으로 보존등기를 한 다음 → 이전등기를 해야 한다.

미등기건물의 양수인 → 건축물대장에 자기명의로 소유권이전등록이 되어 있어도 → 최초의 소유자 명의로 먼저 보존등기를 한 뒤에 소유권이전등기를 한다.

미등기토지의 지적공부상 국가(국)로부터 소유권이전등록을 받은 경우(토지, 예외) → 직접 자기 명의로 보존등기를 할 수 있다.

 

확정판결로 자기의 소유권을 증명하는 자

판결 → 소유권을 증명하는 서면으로서의 판결, 보존등기신청인의 소유임을 확정하는 내용의 것이어야 한다. 확정, 확인, 이행, 형성판결, 화해조서도 가능하다.

단, 판결 이유에서 소송 당사자가 아닌 제3자의 소유임이 설시된 경우 → 제3자는 판결의 효력을 받지 않으므로, 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 없다.

이행판결이 자백간주 → 보존등기 신청인의 소유권이 명시적으로 확인된 경우와 동일하게 본다.

 

판결의 상대방 → 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자를 상대방으로 하여 승소판결을 받아야 한다.

소유권보존등기가 되어 있는 토지 → 기존 명의인을 상대로 한 말소판결에 신청인의 소유임을 확인하는 내용 → 말소 후 자기 명의로 새로 보존등기를 신청한다.

등기된 건물 → 소유권보존등기의 명의인을 상대로 소유권보존등기의 말소판결 → 판결과 함께 건축물대장정보를 첨부(표시증명서면에 불과)한다.

미등기 토지 → 대장상 소유자(토지대장은 있으나 소유권보존등기가 없음) → 대장상 최초의 등록명의자를 상태로 보존등기신청을 한다. 건물도 동일하다.

등기부가 멸실된 등기부상 소유자 → 멸실회복등기 기간 내에 회복등기를 신청하지 못한 자 → 대장상 소유권이전등록을 받았어도, 회복등기를 갈음하여 직접 소유권보존등기가 가능하므로 → 그 자를 상대로 소유권확인판결을 받은 원고는 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다.상대방이 될 수 있다. 대장상 최초의 소유자가 아니라도 상관이 없다.

미등기토지의 지적공부상 국가(국)로부터 소유권이전등록을 받은 경우 → 대장상 소유권이전등록을 받았어도, 직접 자기 명의로 소유권보존등기가 가능하다.

국가를 상대로 "甲 최후주소 00리 번지 불명, 甲의 소유임을 확인한다"라는 소유권확인판결을 받은 경우 → 소유자가 특정되지 않으므로 소유권보존등기를 할 수 없다.

 

대장상 등록명의자가 없는 경우

토지 → 토지대장상 등록명의자가 없거나(공란) 등록명의자가 누구인지 알 수 없을 때 → 국가를 상대방으로 소유권확인판결을 얻어야 한다.

건물 → 건축물대장상의 소유자 표시란이 공란 및 일부 누락이 있을 때 → 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장을 상대로 판결을 받고, 건축물대장을 첨부하여 소유권보존등기를 한다.

건축물대장에 최초 소유자의 성명만 기재되어 있고 주소가 기재 되어 있지 않은 미등기 건물을 매수한 자가 → 대장상 최초 소유자로 등록되어 있는 자 명의의 소유권보존등기를 대위신청하기 위해서는 지방자치단체를 상대로 위 건물이 그 자의 소유임을 확인하는 확정판결(판결에는 성명과 주소 등이 기재됨으로써 소유자를 특정할 수 있어야 함)과 그 자의 주소를 증명하는 서면을 제공하여야 한다.

건축물대장상 소유자의 특정이 가능하면 그 사람을 상대로, 소유자의 특정이 불가능하면 시장, 군수, 구청장을 상대로 판결을 받는다.

 

판결에 의한 소유권이전등기

해당 부동산이 보존등기 신청인의 소유임을 이유로 소유권보존등기의 말소를 명한 판결 → 판결 후 경료된 소유권보존등기를 말소하고 신청한다.

토지대장상 공유인 미등기토지에 대한 공유물분할의 판결 → 건물의 분할(구분)절차를 먼저 한 후에 보존등기를 신청한다.

등기의무자의 소유임을 확인하고 이전등기를 명한 이행판결 → 원고가 소유자인 피고를 대위하여 피고 명의로 소유권보존등기 후 → 원고 앞으로 이전한다.

매수인이 매도인을 상대로 토지의 소유권이전등기를 구하는 소송에서 → 매도인이 매수인에게 매매의 소유권이전등기절차를 이행하고, 해당 토지가 매도인의 소유임을 확인하는 화해조서는 자기 주장에 불과하므로, 불가능하다.

화해조서 → 재판상의 화해에서 당사자 쌍방이 확인하고 합의한 내용을 기록한 문서로, 확정판결의 효력, 집행력, 기판력을 가진다.

일부지분만에 대한 소유권확인판결로 부동산 전부에 대한 소유권보존등기 → 나머지 지분권자의 지분권을 증명하는 서면도 첨부해야 가능하다.

건물에 대해 국가를 상대로 한 소유권확인판결 → 건축물관리대장의 관리는 당해 지자체의 고유사무 → 국가사무가 아니며, 분쟁의 당사자도 아님 → 불가하다.

건물에 대해 건축허가명의인(건축주)을 상대로 한 소유권확인판결 → 불가하다. 건축주가 건물의 소유권을 취득하는 것은 아니다.

건축물대장이 생성되지 않은 건물 → 소유권보존등기를 위한 소유권확인청구의 소는 확인의 이익이 없어 부적법하다.

 

수용으로 인해 소유권을 취득함을 증명하는 자

수용으로 인한 취득은 원시취득이므로 등기를 요하지 않으나 → 처분하려면 직접 자기명의로 소유권보존등기를 해야 한다.

 

특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장의 확인으로 자기의 소유권을 증명하는 자(건물에 한정)

건물은 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장의 확인으로 자기의 소유권을 증명하는 자도 소유권보존등기가 가능하다.

요건 → 건물의 소재, 지번, 종류, 구조, 면적 등 건물의 표시 + 건물의 소유자의 성명 명칭, 주소, 사무소의 소재지 표시가 필요하다.

판단기준 → 사실확인서(특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장의 발급)만 해당된다. 납세증명서, (임시)사용승인서, 감정서 등은 해당되지 않는다.

 

등기소에 제공하는 신청정보

신청서 → 신청근거규정(부동산등기법 제65조의 몇 호에 해당하는 신청인지), 건축물사용승인일자 등을 기재한다.

소유권보존등기의 경우, 등기원인과 연월일은 등기기록에 기록하지 않으므로 기재하지 않는다.

 

등기소에 제공하는 첨부정보

등기원인을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공한다.

소유권보존등기 → 토지, 임야, 건축물대장, 상속을 증명하는 서면(상속재산분할협의서 등), 포괄승계를 증명하는 서면(포괄유언증서 등)을 제공한다.

확정판결 → 판결정본 및 확정증명서를 제공한다.

재결수용 → 재결서 등본, 보상금을 증명하는 서면, 협의성립확인의 수용 → 협의성립의 확인서, 공정증서, 수리증명서, 보상금을 증명하는 서면을 제공한다.

사실확인서 → 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장의 확인서를 제공한다.

 

신청인이 법인이면 그 대표자의 자격을, 대리인에 의한 등기는 대리인의 권한을, 주소의 증명은 신청인의 주소를 증명하는 정보를 첨부정보로 제공한다.

토지 및 건물의 표시를 증명하는 정보 → 토지는 토지 및 임야대장 정보를 제공하고, 건물은 건축물대장(선택)이나 그 밖의 정보를 제공한다.

미등기건물 → 건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 자나 그 상속인, 포괄승계인, 확정판결 등으로 신청하는 경우 → 건축물대장이 생성되어 있어야 한다.

건물대지의 지목이 전, 답이거나 택지가 건물의 평수보다 적을 경우, 불법건물이라 하더라도 소유권증명을 받을 수 있다면 → 보존등기는 가능하다.

건축사 또는 측량기술자가 작성한 서면 → 직권보존된 건물의 소유명의인이 소유권이전등기를 신청 시 건축물대장 정보를 갈음할 뿐 → 소유권보존등기에는 사용할 수 없다.

소재도 → 그 대지 위에 여러 개의 건물이 있을 때에는 소재도를 첨부정보로 제공한다. 단, 건축물대장 정보를 제공했다면 필요하지 않다.

인감증명 → 일반적으로는 필요없으나, 수인의 공유일 때 지분비율이 균등하지 않다면 → 균등하게 산정된 비율보다 적은 자의 인감증명을 첨부한다.

첨부할 필요가 없는 정보 → 소유권보존등기신청시 등기의무자의 권리에 관한 등기필정보, 등기원인에 대한 제3자의 허가, 동의 및 승낙의 증명정보는 첨부할 필요가 없다.

 

취득세(등록면허세) 영수필확인서

부동산가액(토지는 공시지가, 건물은 시가표준액)의 2.8%의 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세를 납부하고 → 취득세영수필확인서를 제출한다.

원시취득 이전에 소유권보존등기를 하는 경우(건축물 준공 전 타인에 의해 대위등기하는 경우 등) → 0.8%의 등록면허세를 납부한다.

 

국민주택채권

토지에 대한 소유권보존등기 → 국민주택채권발행번호를 등기신청서에 기재한다.

건축물에 대한 소유권보존등기 → 국민주택채권은 건축허가를 신청할 때에 매입한다.

건축허가를 신청할 때에 매입한 자가 → 사용승인을 마친 건축물에 대해 소유권보존등기를 할 때에는 국민주택채권을 매입하지 않아도 된다.