부동산등기법 강의 노트 024 :: 소유권이전등기, 법률행위, 진정명의회복, 상속

 

법률행위를 원인으로 한 소유권이전등기

사인증여 → 증여자와 수증자간에 생전에 체결한 증여계약이 → 증여자의 사망에 의해 효력이 발생한다.

재산분할 → 협의 또는 협의할 수 없을 때에는 가정법원의 협의에 대신하는 처분에 의해 분할하는 것을 말한다.

양도담보 → 채권의 담보 목적과 소유권 이전이라는 형식을 갖춘다.

교환 → 금전 이외의 재산권의 상호 이전을 약정하는 계약 → 재산권 이전과 금전의 보충지급을 약정 → 금전에 대해서는 매매대금의 규정을 따른다.

현물출자 → 주식회사 설립에서 발기인의 재산출자, 신주발행에서 신주인수인의 재산출자(현물출자계약일) 등을 말한다.

대물변제 → 본래의 급부목적물을 대신하여 다른 급부를 함으로써 채무를 소멸시키는 계약이다.

신청인 → 등기원리자와 등기의무자의 공동신청으로 한다.

 

등기소에 제공하는 신청정보

매매 → 등기원인은 매매(증여), 등기원인일자는 매매계약이 성립한 날이다. 증여의 경우에는 증여계약의 성립일이다.

사인증여 → 등기원인은 증여, 등기원인일자는 증여자의 사망일이다.

재산분할 → 등기원인은 재산분할, 등기원인일자는 협의가 성립한 날, 조정이나 심판으로 인한 분할은 조정이 성립한 날 또는 심판이 확정된 날이다.

현물출자 → 등기원인은 현물출자, 등기원인일자는 출자계약의 성립일이다.

 

등기소에 제공하는 첨부정보

사인증여 → 증여자의 상속인이 등기의무자로서 등기신청을 한다. 증여자의 사망사실을 증명하는 서면, 등기의무자가 상속인임을 증명하는 서면을 첨부한다.

소유권이전등기신청 → 유언집행자(상속인)와 수증자가 공동으로 신청 → 유언집행자가 수인이라면 그 과반수 이상으로 등기신청을 할 수 있다.

유언집행자(등기의무자)의 과반수 이상의 등기신청 → 그 과반수의 인감증명만 첨부하면 충분하다.

등기의무자 → 유언집행자(상속인)이다. 유증에 관한 규정을 준용한다.

 

이혼에 따른 재산분할 → 농지는 재산분할협의서에 검인을 받아야 하나, 농지취득자격증명, 토지거래허가서 등은 첨부할 필요가 없다.

재산분할청구권은 이혼한 날로부터 2년이 경과하면 소멸하나, 그로 인해 발생한 소유권이전등기의 기간을 말하는 것은 아니다. 재산분할약정 후 15년이 지나더라도 재산분할을 원인으로 소유권이전등기를 할 수 있다.

재산분할약정 후 → 재산분할협의서에 검인 + 혼인관계증명서 + 소유권이전등기신청에 필요한 서면을 첨부하여 → 소유권이전등기신청을 할 수 있다.

이혼을 증명하는 서면 → 등록기준지 또는 신고인의 주소지나 현재지에 협의이혼신고의 접수증명, 혼인관계증명서 등이 있다.

재산분할판결에 따른 등기신청 → 재산분할판결을 등기원인증서로 첨부한다.

 

양도담보 → 해당 부동산에 관한 소유권 기타 물권의 이전등기신청 → 채무자, 채권금액, 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 기재된 서면의 제출 여부를 확인한다.

위 사항이 전부 기재된 원인증서 부본으로 갈음할 수 있다.

 

현물출자 → 등기원인의 증명은 현물출자계약서, 원인일자는 그 계약의 성립일(의사표현을 한 날짜)이 된다.

유류분반환 → 등기관은 형식적 심사권만 있으므로, 유류분액의 초과 여부는 확인 불가 → 등기신청을 수리한다. 단, 상속인임을 증명하는 정보를 첨부해야 한다.

유류분 → 상속인이 법률상 반드시 취득하도록 보장되어 있는 상속재산의 가액으로, 유언보다 우선한다.

 

 

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기

등기를 실체관계와 부합시키기 위한 등기의 정리방법이다.

등기의 무효를 제3자에게 대항불가 → 甲, 乙과 선의의 제3자인 丙과의 관계에서 등기상 이해관계를 갖는 丙의 승낙을 받아 소유명의를 회복할 수 있다.

다수당사자가 관련 → 甲의 부동산에의 원인무효의 등기에 乙, 丙, 丁으로 순차 소유권이전등기 → 최종 등기명의인만을 상대로 이전등기를 청구한다.

 

등기권리자

이미 자기 앞으로 소유권을 표상하는 등기가 있거나, 법률의 규정에 의해 소유권을 취득한 자 → 현재의 등기명의인을 상대로 진정명의회복의 소유권이전등기절차의 이행판결로 소유권이전등기를 신청한 경우 → 이를 수리해야 한다.

법률의 규정에 의해 소유권을 취득한 자 → 상속, 토지수용, 공매, 경매, 분배농지의 상환완료, 형성판결 등 → 등기 없이도 소유권을 취득한 자이다.

공동신청 → 이미 자기 앞으로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었거나(자기 이름이 있거나), 지적공부상 소유자로 등록되어 있던 자 → 현재의 등기명의인과 공동으로 진정명의회복을 등기원인으로 하여 소유권이전등기신청을 할 수 있다.

등기권리자의 상속인(포괄승계인, 최종소유자) → 부동산등기법 제27조의 규정에 따라, 규정된 등기를 신청할 수 있다.

특정적 유증에는 적용되지 않는다.

 

등기의무자

현재의 소유권의 등기명의인이 등기의무자이다.

 

등기신청방법

진정명의회복의 소유권이전등기절차 이행의 소 → 甲, 乙 승소 → 乙이 공유지분 포기 → 甲, 乙의 소유권이전등기와 甲의 공유지분이전등기를 순차 신청한다.

진정명의회복 → 甲이 乙, 丙에게 승소 → 변론종결 후 丙이 丁에게 소유권지분이전등기 → 甲이 승계집행문을 받아 진정명의회복의 지분이전등기를 한다.

 

등기소에 제공하는 신청정보

등기원인 → 진정명의회복으로 기재하고, 등기원인일자는 필요 없다.

등기의 목적 → 소유권이전으로 기재한다.

 

등기소에 제공하는 첨부정보

등기원인을 증명하는 정보 → 판결정본을 제공한다.

등기원인에 대해 제3자의 허가, 동의, 승낙이 필요한 경우 → 진정명의회복은 계약, 취득, 적극적인 처분행위가 아니므로 검인이나 허가서가 필요하지 않다.

토지거래허가 불필요(계약이 아님), 농지취득자격증명 불필요(취득이 아님), 재단법인은 관할청의 허가서 불필요(적극적인 처분행위가 아님)하다.

 

법인, 대리인 → 그 대표자의 자격, 대리인의 권한을 증명하는 정보를 제공한다.

주소를 증명하는 정보 → 등기권리자의 주소(사무소소재지)를 증명하는 정보를 첨부정보로 제공한다.

등기권리자의 주민등록번호(부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보를 제공한다.

인감증명 → 공동신청이라면 등기의무자의 인감증명을 제출하지만, 부동산매도용이 아니어도 된다.

취득세 등 → 유상취득, 무상취득에 따른 취득세, 등록면허세(이미 자기 앞으로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있던 경우)를 납부, 국민주택채권을 매입한다.

 

등기의 실행

중간매도인이 있더라도, 현재의 무권리자는 → 직접 진정한 권리자에게 소유권을 이전한다.

등기완료 후 → 대장소관청에 소유권변경사실의 통지 및 세무서장에게 과세자료를 통지한다.

 

상속으로 인한 소유권이전등기

피상속인의 사망으로 상속이 개시되고, 상속으로 인한 부동산에 관한 물권변동이 발생한다.

등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다. 단, 상속인 중 1인이 자기 지분만에 대해서 이전등기를 신청할 수 있다는 것이 아니다.

만약, 상속인 중 1인의 지분만에 대한 상속등기는 → 직권으로 말소된다(부동산등기법 제29조 제2호).

단, 상속인 중 1인은 공유물보존행위에 준하여 상속등기 신청 가능 → 상속인 전원을 위한 상속등기를 법무사 등에게 위임할 수 있다.

만약, 상속인 중 1인에게 공유물 전부에 대한 등기가 된 경우 → 공유지분을 제외한 나머지 공유지분 전부에 소유권이전등기말소절차의 이행을 구할 수 있다.

 

등기소에 제공하는 신청정보

등기원인 → 상속, 협의분할에 의한 상속으로 나뉜다.

등기원인일 → 피상속인의 사망일(협의분할의 효과는 상속개시시로 소급)을 등기원인일자로 기재한다.

상속재산 조정분할, 심판분할 → 조정분할에 의한 상속, 심판분할에 의한 상속으로 기재하고, 연월일은 피상속인이 사망한 날로 기재한다.

상속재산의 효력은 상속개시된 때에 소급 → 상속재산분할심판에 따른 소유권이전등기는 법정상속분에 따른 상속등기를 거치지 않고 바로 할 수 있다.

상속등기 후의 협의분할의 경정등기 → 등기원인일자는 협의가 성립한 날을 기재한다.

대습상속(직접 피상속인의 재산적 지위를 상속받는 것) → 피상속인의 사망일자를 기재한다. 재대습상속의 경우에도 동일하다.

상속등기신청에 등기원인이 2개 이상 → 상속개시 후, 상속등기를 하기 전에 상속인 중 1인이 사망 → 최후의 상속인 앞으로 직접 상속등기를 1건으로 한다.

하나의 상속등기사건에 2개의 등기원인이 있는 경우 → 등기신청서의 등기원인과 연월일에는 먼저 개시된 원인과 연월일을 기재하고, 후에 개시된 상속원인은 신청인 표시란에 "공동상속인 중 000는 00년 0월 0일 사망하였으므로 상속"이라고 기재하고 그 상속인을 표시한다.

 

 

실종선고에 의한 상속

실종선고의 효과는 실종기간이 만료한 때에 소급, 등기원인은 신법시행시의 등기원인, 등기원인일자는 실종기간만료일을 기재한다.

 

등기소에 제공하는 첨부정보

상속을 증명하는 정보 → 피상속인의 기본증명서, 제적등본(가족관계등록법이 시행된 2007년 12월 31일 이전의 사망자는 기본증명서가 없음)을 제공한다.

상속인임을 증명하는 정보 → 피상속인의 가족관계증명서, 제적등본(피상속인의 사망사실이 피상속인이 호주였던 제적등본 및 초본에 기재되므로) → 상속인임을 소명하는 서면으로 피상속인의 제적등본을 첨부한다.

 

미수복지구(북한)에 호적을 가진 자와 혼인한 상속인의 주소와 이를 증명하는 서면 → 제적된 사실만 있고 혼가의 본적지 이외의 주소지나 최후의 주소지를 알 수 없을 때 → 제적사유에 기재된 혼가의 본적지를 주소지로 → 그 제적 또는 호적등본을 상속을 증명하는 서면과 주소를 증명하는 서면으로 상속등기를 신청한다.

 

피상속인이 2008년 1월 1일 이후에 사망한 경우 → 피상속인의 친양자입양관계증명서를 첨부해야 한다.

친양자 입양으로 → 입양 전의 친족관계는 종료, 피상속인의 사망시점과 친양자 입양시점을 비교하여 상속인의 범위를 확정하기 위함이며, 피상속인의 가족관계증명서로 친양자의 존재 여부를 확인하기 위함이다.

 

피상속인의 입양관계증명서 → 자의 가족관계증명서의 부모란에는 양부모만을 부모로 기재, 친생부모는 양부모와 함께 자의 입양관계증명서에 기재된다.

2순위 이하의 상속인이 등기권리자가 되어 상속등기를 신청할 때 → 2순위 상속인(직계존속 중 친생부모 + 양부모)를 확인하기 위해 첨부한다.

 

피상속인의 혼인관계증명서(상세) → 가족관계등록부가 없던 2008년 1월 1일 이전에 사망한 경우 → 상속인임을 증명하는 정보로 제공한다.

2008년 1월 1일 전에 국적을 상실한 후 성명이 변경되었다면, 혼인관계증명서(상세)의 배우자와 등기신청인이 동일인임을 증명하는 정보도 제공한다.

 

상속인의 기본증명서 → 상속인에게 사망, 실종선고, 개명 등의 사유를 확인하기 위해 상속인 모두의 기본증명서를 제출한다.

상속인의 가족관계증명서 → 필수는 아니나, 실무적으로 기본증명서와 함께 제출한다.

 

피상속인이 외국인인 경우 → 본국(피상속인)의 사망증명서(관공서), 사망진단서(의료기관), 상속인 전원을 확인할 수 있는 증명서가 없다면 등기신청인 외에 다른 상속인은 없다는 내용의 본국(상속인)의 공증인의 인증을 받은 상속인 전원의 선서진술서를 제출한다.

 

 

제적등본, 초본 등을 발급받을 수 없는 경우

그 제적등본, 초본이 없다는 관할 구청장의 증명서, 나머지 공동상속인이 없다는 취지의 진술서 → 나머지 관련 증명서 등에 의해 상속등기를 할 수 있다.

피상속인의 제적등본, 생사불명인 공동상속인에 대한 무적증명서(호적에 없음을 확인), 나머지 상속인들의 기본증명서 등 → 상속등기를 신청할 수 있다.

 

주민등록등본 및 초본 말소자

주민등록표는 상속을 증명하는 서면이 아님 → 주민등록표에 사망으로 기재되어 있더라도, 제적등본 및 초본, 기본증명서에 사망으로 기재되어 있어야 한다.

먼저 가족관계등록부에 피상속인에 대한 사망처리를 하여 → 기본증명서와 주민등록표를 일치시킨 후에 → 상속등기를 할 수 있다.

 

가족관계사항별증명서, 제적등본 및 초본의 유효기간

발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 한다.

 

상속을 증명하는 서면 등에 대한 등기관의 심사권

서면과 관계법령에 의해 인정되는 정당한 상속인의 범위 및 상속지분과 다른 내용으로 상속등기 신청 → 신청내용이 확정판결의 내용과 동일하더라도 각하한다.