부동산등기법 강의 노트 028 :: 토지보상법, 토지수용, 소유권 포기

 

토지보상법(공익사업법)

공익사업에 필요한 토지 등을 협의나 수용으로 취득이나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정한다.

국토부장관의 사업인정 전에 공공용지 협의취득 → 사업인정 이후 협의성립으로 인한 수용 → 협의 미성립으로 인한 재결절차에 의한 수용으로 나뉜다.

 

사업인정 전의 협의의 소유권이전등기절차

신청인 → 사업시행자와 등기의무자의 공동신청으로 한다.

미등기토지의 경우 → 먼저 대장상 소유명의인 앞으로 소유권보존등기 후에 공동으로 사업시행자 명의로 소유권이전등기를 신청한다(수용과 다름).

등기부상 소유명의인과 협의가 된 경우 → 공동신청으로 사업시행자 명의로 소유권이전등기를 한다.

사업시행자가 관공서라면 촉탁에 의할 수 있다.

 

신청정보 → 등기원인은 공공용지의 협의취득, 등기원인일자는 보상금의 지급증명서면의 보상금 지급일자나 공탁증명서의 공탁일자를 기재한다.

첨부정보 → 공공용지의 취득협의서(촉탁은 승낙서도 첨부)와 등기의무자의 인감증명을 첨부한다. 보상금의 지급증명서면, 농지취득자격증명은 필요 없다.

보상의 증명서면 → 피수용자의 보상금계좌입금청구서와 사업시행자의 계좌입금증을 등기촉탁서에 첨부하면 별도의 보상금수령증원븐은 필요하지 않다.

등기의 실행 → 등기원인은 공공용지의 협의취득이라 기록하고, 나머지는 일반적인 소유권이전등기와 동일하다.

 

사업인정 후의 수용의 소유권이전등기절차

국토교통부장관의 사업인정을 받아야 한다. 수용은 권리자에게 보상을 하고, 법률에 의해 강제적으로 취득하는 것으로, 원시취득에 해당한다.

사업인정 → 관보에 고시 → 사업시행자는 토지소유자 및 관계인과 협의 → 토지수용위원회의 협의성립확인을 받는다.

협의가 성립되지 않거나, 협의를 할 수 없을 경우 → 토지수용위원회에 재결을 신청한다.

사업시행자는 수용의 개시일까지(토지수용위원회사 재결로 수용을 시작하는 날) → 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급 및 공탁한다.

사업인정고시가 된 후, 권리의 변동이 있을 때 → 권리를 승계한 자(재결 당시의 소유자)가 위 보상금 또는 공탁금을 받는다.

사업시행자가 재결한 보상금을 지급이나 공탁하지 않으면 → 재결은 효력을 상실한다.

사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득, 그 토지나 물건의 다른 권리는 이와 동시에 소멸(직권말소)한다.

 

소유권이전등기신청

수용으로 인한 소유권이전등기는 단독신청으로 한다. 사업시행자가 관공서라면 그 등기를 촉탁하고, 사업시행자와 등기의무자가 공동신청을 해도 수리된다.

신청정보 → 등기원인은 토지수용, 원인일자는 수용의 개시일을 기재한다.

수용으로 인한 소유권이전등기는 단독신청이 가능하므로, 등기의무자의 등기필정보는 필요하지 않다.

첨부정보 → 보상이나 공탁을 증명하는 정보를 제공한다.

협의성립 → 협의성립확인서, 협의성립의 공정증서와 수리증명서, 보상금 수령증 원본을 첨부한다. 수령인의 인감증명은 필요 없다.

 

재결의 경우 → 재결서 등본(재발급 불가), 보상금수령증 원본(수령인의 인감증명은 제외), 공탁서 원본을 첨부한다.

보상의 증명서면으로 → 피수용자의 보상금계좌입금청구서와 사업시행자의 계좌입금증을 등기촉탁서에 첨부했다면, 보상금수령증원본은 필요 없다.

원시취득이므로 농지취득자격증명이나 토지거래허가서 등은 필요 없고, 비영리종교법인의 기본재산인 부동산의 수용에도 주무관청의 허가서가 필요 없다.

주소증명서면 → 공탁서의 피공탁자의 주소와 등기부상의 피수용자의 주소가 일치하면 주소증명서면은 첨부하지 않아도 된다.

수용재결 후 사업시행자 변경 → 사업시행자가 변경되어 새로운 사업시행자가 수용의 개시일까지 보상금을 공탁 또는 소유자에게 직접 지급했다면 → 재결서 등본, 보상금의 지급을 증명하는 정보, 사업시행자의 변경을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공 → 수용의 소유권이전등기를 단독으로 신청한다.

또한, 재결의 경정사유가 아니므로 → 경정된 재결서 등본은 필요 없다.

 

대위등기

수용의 소유권이전등기신청 → 등기권리자는 등기명의인, 상속인, 그 밖의 포괄승계인을 갈음하여 → 부동산 및 등기명의인의 표시의 변경, 경정, 상속, 그 밖의 포괄승계로 인한 소유권이전의 등기를 신청할 수 있다.

신청정보의 부동산, 등기의 목적인 권리의 표시, 신청정보의 등기의무자의 표시가 → 등기기록과 일치하지 않다면, 신청의 각하사유가 되므로 → 사업시행자가 대위로 표시변경이나 소유권이전등기신청을 할 수 있도록 한다.

첨부정보 → 대위원인의 증명서면으로 재결서등본 등을 제공한다.

 

소유권이전등기신청의 심사

토지수용의 소유권이전등기신청서에 협의서와 협의성립확인서를 첨부해야 등기신청을 수리할 수 있다.

사업인정고시 후, 재결 전에 소유권의 변동 → 그 당시 소유자를 피수용자로 재결 및 보상금을 지급(공탁)한 후 소유권이전등기를 신청한 경우 → 수리할 수 없다.

단, 등기부상 소유자가 사망했음을 간과하고 → 재결 후 상속인에게 보상금을 지급(공탁)한 경우 → 등기신청을 수리한다.

사업인정고시 전, 이미 등기기록상 소유명의인이 사망 → 사업시행자가 수용의 소유권이전등기를 신청 시 → 재결서등본에는 상속인이 피수용자로 기재되어 있어야 한다.

甲을 피수용자로 하는 수용재결 후 → 甲에게 보상금을 지급(공탁)하였으나, 재결 이후 수용개시일 이전에 甲에서 乙로 소유권이전등기가 경료 → 재결서의 경정절차 없이 소유권이전등기를 할 수 있다.

상속인 및 피상속인을 피수용자로 재결 후 → 상속인에게 보상금 지급(공탁) → 소유명의는 피상속인 → 대위로 상속등기 후, 소유권이전등기를 신청한다.

사업인정고시 당시에는 소유자가 甲이었으나, 재결 전에 乙에게로 소유권이 이전되었음을 간과하고 甲에게 보상금을 지급 → 등기할 수 없다.

추가적인 사례는 추후에 확인한다.

요약하면, 사업인정고시 전에는 그 소유자와 동시신청을 하고, 사업인정고시 후에는 재결을 할 당시의 소유자를 대상으로 등기를 신청하면 된다.

 

 

토지수용으로 인한 말소등기

수용은 원시취득 → 수용의 소유권이전등기를 하는 경우 → 소유권, 소유권 외의 권리, 그 밖의 처분제한등기는 직권으로 말소한다.

단, 그 부동산을 위해 존재하는 지역권 등 토지수용위원회의 재결로 존속이 인정된 권리는 말소되지 않는다.

직권말소의 대상 → 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권, 가등기, 가압류, 압류, 예고등기, 환매특약등기가 있다.

토지수용으로 인한 소유권이전등기를 하는 경우 → 수용의 날 이전의 상속을 원인으로 한 소유권이전등기는 이를 직권으로 말소할 수 없다.

토지수용으로 인한 소유권이전등기를 하는 경우 → 그 부동산이 부담하고 있던 요역지에 대한 지역권의 등기는 → 직권으로 말소하여야 한다. 요역지의 승역지에 대한 지역권의 등기는 직권말소되지 않는다.

승역지를 수용하면 요역지에 대한 지역권은 직권말소하며, 요역지를 수용하면 승역지의 지역권은 직권말소되지 않는다.

토지수용의 재결이 실효된 경우 → 등기의무자와 등기권리자가 공동신청으로 소유권이전등기의 말소등기를 한다.

쉽게 말하면, 승역지에 지역권이 있으면 불리하기 때문에 직권말소를 하고, 요역지의 지역권은 유리하기 때문에 직권말소하지 않는다(요지).

직권말소 후 → 수용의 등기말소통지서에 부동산의 표시, 말소한 등기의 표시, 등기명의인, 수용으로 인한 말소의 뜻을 적어 등기명의인에게 통지한다.

 

부동산등기법 제99조(수용으로 인한 등기)

① 수용으로 인한 소유권이전등기는 제23조 제1항에도 불구하고 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다.

② 등기권리자는 제1항의 신청을 하는 경우에 등기명의인이나 상속인, 그 밖의 포괄승계인을 갈음하여 부동산의 표시 또는 등기명의인의 표시의 변경, 경정 또는 상속, 그 밖의 포괄승계로 인한 소유권이전의 등기를 신청할 수 있다.

③ 국가 또는 지방자치단체가 제1항의 등기권리자인 경우에는 국가 또는 지방자치단체는 지체 없이 제1항과 제2항의 등기를 등기소에 촉탁하여야 한다.

④ 등기관이 제1항과 제3항에 따라 수용으로 인한 소유권이전등기를 하는 경우 그 부동산의 등기기록 중 소유권, 소유권 외의 권리, 그 밖의 처분제한에 관한 등기가 있으면 그 등기를 직권으로 말소하여야 한다. 다만, 그 부동산을 위하여 존재하는 지역권의 등기 또는 토지수용위원회의 재결로써 존속이 인정된 권리의 등기는 그러하지 아니하다.

⑤ 부동산에 관한 소유권 외의 권리의 수용으로 인한 권리이전등기에 관하여는 제1항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.

 

재결의 실효를 원인으로 한 소유권이전등기의 말소신청

사업의 시행에 불필요한 토지임을 이유로 사업시행계획이 변경 → 재결이 실효(취소)되지 않는 한 → 그 소유권이전등기의 말소등기를 신청할 수 없다.

 

소유권 포기로 인한 소유권이전등기

건물 또는 토지의 소유권을 포기하면 → 무주부동산이 되고 → 국가소유가 된다. 소유권을 취득하는 국가와 공동으로 소유권이전등기를 신청한다.

소유권자나 공유자가 소유권 내지는 지분을 포기한 경우 → 다른 공유자에게 지분이 귀속된다.

첨부정보 → 등기상 이해관계인의 승낙서를 첨부할 수 없으면 소유권포기의 소유권이전등기를 할 수 없다. 사권이 소멸되어야 국유재산이 될 수 있다.

등기관이 직권으로 소유권 이외의 권리에 관한 등기를 말소한다. 유일하게 승낙서가 요구되는 원인이다.

 

시효취득으로 인한 소유권이전등기

타인 소유의 부동산을 20년간 소유의사를 가지고 평온, 공연하게 점유한 자 → 등기함으로써 그 소유권을 취득하게 된다.

현재 등기기록상 소유자를 등기의무자, 시효취득한 자를 등기권리자로 공동신청해야 한다.

신청정보 → 시효취득을 증명하는 정보(당사자 간의 시효취득 확인서)로 공동신청 → 등기원인은 시효취득, 연월일은 시효기간의 기산일(점유개시일)로 한다.

등기원인의 증명정보로 판결정본을 제공하여 단독으로 소유권이전등기를 신청하는 경우 → 등기원인은 취득시효완성, 연월일은 취득시효완성일로 한다.

첨부정보 → 공동신청은 시효취득의 증명정보가 필요하지 않고, 판결에 의한 것은 원시취득이므로 단독으로 시효취득의 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

 

미등기토지에 시효취득의 소유권이전판결

최초 소유자명의로 소유권보존등기 → 원고는 최초의 소유자를 대위하여 그 명의로 소유권보존등기를 하고, 자기 명의로 이전등기를 한다.

원고명의로 소유권보존등기 → 대장상 소유자 미복구인 미등기토지 → 국가를 상대로 시효취득의 소유권보존등기판결 → 판결이유에 원고의 소유임이 설시되어 있다면, 국가를 대위할 필요 없이 직접 자기 명의로 소유권보존등기를 할 수 있다.

 

법인의 합병 및 분할의 소유권이전등기

합병 → 합병 후 소멸한 회사의 권리의무를 존속하는 회사가 포괄승계 → 소유권이전등기를 해야 한다. 합병 후 존속하는 회사가 단독신청할 수 있다.

분할 → 분할계획서에 분할로 이전할 재산으로 기재된 부동산 → 분할의 효력이 발생한 때에 분할된 회사에 승계되므로 → 등기 없이도 물권을 취득한다.

단독신청이 허용되는 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 포괄승계 → 법인의 분할로 인해 분할 전 법인이 소멸하는 경우를 말한다.

 

부동산의 특정 일부에 대한 이전등기

물리적 일부를 이전하는 등기절차 → 도면을 첨부한 경우에도 물리적 일부에 대한 소유권이전등기는 불가능하다. 지상권 등 용익권은 가능하다.

따라서, 먼저 분필, 분할, 구분 절차가 선행되어야 한다.

 

분필, 분할, 구분이 불가한 경우

물리적 일부를 이전하는 등기절차 → 도면을 첨부한 경우에도 물리적 일부에 대한 소유권이전등기는 불가능하다. 단, 지상권 등 용익권은 가능하다.

공동신청 및 판결에 의한 신청 → 먼저 그 부동산에 대한 분필, 분할, 구분절차가 선행되어야 한다.

 

판결문에 구체적으로 분필, 분할, 구분을 명하는 주문기재가 없어도 → 등기의무자를 대위하여 절차를 마친 후 소유권이전등기, 말소등기를 신청할 수 있다.

토지의 경우, 법률상 지적분할이 불가능하다는 이유로 → 전체면적에 대한 특정부분의 면적비율에 상응하는 공유지분이전등기를 신청할 수는 없다.

그러나, 이러한 사유를 간과하고 경료된 공유지분이전등기를 → 등기관이 직권으로 말소할 수는 없다.

다시 말해, 구분소유적 공유관계 등으로 특정부분을 소유할 수는 있지만, 물리적 일부에 대한 소유권이전등기는 불가하다는 것이다.

 

이하, 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법은 출제가능성이 낮아 생략한다.