부동산등기법 강의 노트 029 :: 공동소유, 공유지분, 공유물분할, 합유, 총유

 

공동소유

공유는 수인이 지분에 의해 소유하는 것, 합유는 수인이 합수적 조합으로 소유하는 것, 총유는 비법인사단의 사원이 집합체로서 소유하는 것이다.

 

공유물의 소유권보존등기

공유자 중 1인이 단독으로 공유자 전원을 위해 그 전원 명의로의 소유권보존등기를 신청할 수 있다.

단, 미등기부동산의 소유자가 수인으로 공유관계에 있는 경우, 그 중 1인이나 수인이 각자의 지분에 대해 소유권보존등기를 신청할 수는 없다.

 

공유지분의 이전등기

소유권일부이전(단독소유권의 지분을 제3자에게 이전하는 경우) → 등기목적은 소유권일부이전, 이전할 지분은 0분의 0(전체에 대한 지분)을 기재한다.

공유지분권 전부이전 → 등기목적은 0번 甲 지분 전부이전, 이전할 지분은 이전받는 지분을 기재하되, 공유자 지분 0분의 0으로 기재한다. 수인의 공유자로부터 지분 일부를 이전받는 경우는 이를 합산하여 기록한다.

공유지분권 일부이전 → 등기목적은 0번 甲 지분 0분의 0 중 일부(0분의 0)이전으로 기재, 이전할 지분은 공유자 지분 0분의 0으로 기재한다.

같은 순위번호에 성명이 같은 공유자가 있을 때 → 공유자의 주소를 괄호 안에 기재한다. 1번 甲 지분 전부이전(갑구1번 甲의 주소)으로 기재한다.

공유자의 지분 일부에 대한 저당권 설정 등 → 0번 甲 지분 얼마 중 일부(을구 0번 저당권등기된 지분)이전 또는 저당권설정 등으로 기재한다.

등기의 목적인 지분을 특정하지 않고 등기한 경우 → 당사자가 공동으로 그 등기목적의 기록을 보충하는 내용의 경정등기의 신청을 수리한다.

지분이 특정되지 않은 등기가 경료된 이후에 다른 등기신청이 있다면 → 그보다 앞서 경료된 근저당권등기의 목적이 아닌 지분을 목적으로 하는 것으로 보고 처리한다.

만약, 지분 중에 근저당권이 설정된 지분인지 아닌지가 특정되어 있지 않다면, 근저당권이 설정되어 있지 않은 지분을 목적으로 하는 것으로 보고 처리하고, 이후에 다른 공유지분이전등기가 신청되면 그 때 해당되는 지분을 처리하면 된다.

수인의 공유자가 수인에게 지분의 전부나 일부를 이전 → 등기신청인은 등기의무자가 등기권리자 중 1인에게 이전되는 지분을 기재하고 등기권리자별로 작성 및 제출하거나 → 등기의무자 1인의 지분이 등기권리자에게 이전되는 지분을 기재하고 등기의무자별로 신청서를 작성 및 제출한다.

등기원인증서의 첨부 → 각 신청서마다 등기원인증서를 첨부해야 하나, 먼저 접수된 신청서의 등기원인증서를 전건 전부 원용할 수 있다(위임장은 불가).

 

공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기

공유물분할은 현물분할이 원칙이며, 대금분할(매각 후 지분비율로 분할취득)과 가격배상(공유자 일부가 지분 전부 취득 후 대가를 보상)으로도 할 수 있다.

공유물분할 → 협의분할이 원칙, 협의가 미성립 시 재판상 분할을 한다. 공유물분할절차는 공유자 전원이 참가해야 하며, 공유자만 참가할 수 있다.

분할협의 → 원래의 지분비율에 따르지 않아도 되고, 일부는 단독소유, 나머지는 공유로 할 수도 있다.

판결 → 필수적 공동소송, 공유물분할청구권은 형성권, 형식적 형성의 소이며, 현물분할을 원치 않는 나머지는 공유자로 남는다.

물권변동시점 → 분할의 합의는 등기해야 단독소유권을 취득한다. 단, 재판상 분할은 등기하지 않아도 단독소유권을 취득한다.

분필등기 → 공유물분할의 협의가 성립하거나 판결이 확정되면 → 먼저 토지대장의 분필절차 후 → 그 토지대장에 의해 분필등기를 한다.

단, 수인의 공유자가 수필의 토지를 공유하다가, 각자 1필지씩 단독소유하게 분할된다면, 분필절차를 할 필요는 없다.

동시신청 → 공유물분할의 소유권이전등기는 각 분필등기된 부동산별로 각각 독립하여 신청한다. 나머지 부동산은 공유로 남는다.

신청인 → 협의는 공동신청으로 한다. 판결은 형성판결이지만, 확정되면 각자의 취득 부분에 등기권리자가 단독으로 등기신청을 할 수 있다.

공유물분할약정으로 지분이전을 명하는 이행판결 → 승소한 자만 단독신청이 가능 → 분필등기 후 단독으로 지분이전등기를 한다.

단, 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 원고나 피고의 여부에 관계 없이 → 등기권리자나 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있게 변경된다.

첨부정보 → 등기원인의 증명정보 → 소유권이전등기는 공유물분할계약서, 공유물분할판결에 의한 등기신청은 판결정본과 확정증명서를 첨부한다.

공유물분할판결에 의한 등기신청 → 부동산표시증명서면(토지 및 건축물대장 등본)을 제공한다.

취득세 → 자기지분은 과세표준의 2.3%의 취득세, 자기의 공유지분을 초과하는 부분은 과세표준의 4%(농지는 3%)의 취득세를 납부한다.

국민주택채권 → 종전 공유지분을 초과하는 면적, 가액배상으로 다른 공유자의 지분의 취득에 대해서는 국민주택채권을 매입해야 한다.

인지 → 원인서면인 공유물분할계약서 → 대가성 있는 소유권이전에 관한 증서가 아니므로 인지는 필요하지 않다.

농지취득자격증명 → 취득면적과 종전 공유지분에 관계 없이 첨부할 필요가 없다.

토지거래허가증 → 허가면적대상 이상일 때에는 토지거래계약허가증을 첨부해야 하나, 그 이하이거나 종전 공유지분에 따른 분할이라면 해당되지 않는다.

감독관청의 허가서 → 학교법인이 기본재산의 공유물분할로 제3자에게 소유권이전등기를 신청 또는 종전 공유지분보다 많은 지분 취득 시 첨부한다.

특별대리인의 선임 → 미성년자인자 2인의 공유부동산 → 미성년자인 자 1인에 관한 특별대리인선임서 및 그 특별대리인의 인감증명을 첨부정보로 제공한다.

등기기록방법 → 공유부동산을 매매나 분할 등으로 공유자 중 1인의 단독명의로 등기할 경우, 공유자로 표시한다.

등기필정보 → 공유지분이전등기이므로, 등기필정보를 작성하여 등기권리자에게 통지한다.

 

구분소유적 공유관계의 등기

상호명의신탁관계 → 각 구분소유자가 취득한 특정부분을 단독소유하도록 하는 등기를 상호명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기라 한다.

공유자간에 공유물을 분할하기로 약정하고, 그 때부터 특정부분을 각각 점유 및 사용한 경우 → 공유자들은 상호명의신탁관계에 있다.

이러한 구분소유적 공유관계는 → 공유자임을 전제로 공유물분할청구를 할 수 없다.

단, 당사자가 공유물분할합의의 소유권이전등기를 공동신청한다면 → 등기신청을 수리할 수 밖에 없다.

 

합유

계약이나 법률의 규정으로 성립한다. 조합원의 출자 기타 조합재산은 조합원의 합유, 수탁자가 여럿인 경우 신탁재산은 수탁자들의 합유로 한다.

합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다. 합유물의 처분이나 변경에는 보존행위가 아닌 한, 합유자 전원의 동의가 있어야 한다.

 

합유지분이전등기의 금지

합유자가 다른 합유자 전원의 동의를 얻으면 → 합유명의인변경등기의 형식으로 합유물의 지분을 처분할 수 있다.

합유자의 지분의 이전등기는 허용되지 않음 → 다른 합유자의 동의를 얻더라도 소유권이전청구권가등기신청, 저당권설정등기신청 등도 불가능하다.

만약, 합유지분에 가압류등기가 되어 있다면 → 등기관이 직권으로 말소한다. 단, 합유지분에 이전등기가 이미 경료된 것은 직권말소할 수 없다.

 

합유물이전등기의 허용

합유의 전체의 이전등기는 가능하다. 따라서 합유지분이 아닌 합유물 전체에 대한 경매개시결정은 등기부에 기록할 수 있다.

합유자 중 1인의 지방세의 체납으로 그 지분의 압류는 불가하나, 조합(합유자 전원)의 사업으로 발생한 지방세체납처분의 압류등기의 촉탁은 가능하다.

 

등기기록상 합유자의 표시

합유등기에는 등기기록상 각 합유자의 지분을 기록하지 않는다. 합유명의인은 합유자로 표시한다.

 

등기기록상 합유자의 변경

합유자 중 일부가 교체 → 합유지분의 처분자, 취득자, 잔존합유자의 공동신청 → 등기원인은 합유자 변경, 잔존합유자와 합유지분을 취득한 합유자의 합유로 하는 합유명의인 변경등기신청이며, 합유지분을 처분한 합유자의 인감증명을 첨부한다.

합유자 중 일부가 탈퇴 → 잔존 합유자가 수인 → 탈퇴한 합유자와 잔존합유자의 공동신청 → 합유자 탈퇴를 원인으로 잔존합유자의 합유로 하는 합유명의인 변경등기신청 + 탈퇴한 합유자의 인감증명을 첨부한다.

잔존 합유자가 1인이 된 경우 → 탈퇴한 합유자와 잔존합유자의 공동신청 → 합유자 탈퇴를 원인으로 잔존합유자의 단독소유로 하는 합유명의인 변경등기신청 + 탈퇴한 합유자의 인감증명을 첨부한다.

합유자가 추가된 경우 → 기존의 합유자와 새로운 합유자의 공동신청 → 기존 합유자와 새로운 합유자의 합유로 하는 합유명의인 변경등기신청 + 기존합유자의 인감증명을 첨부한다.

합유자 중 일부가 사망 → 합유자의 상속인은 지분반환청구권만 가질 뿐, 지위의 승계는 없음 → 잔존합유자의 합유로 귀속, 사망한 합유자의 사망사실증명서면을 첨부하여 합유명의인변경등기신청을 한다.

만약, 잔존합유자가 1인이 될 경우에는 합유자의 단독소유가 되지만 → 제3자에게 증여하려면 먼저 합유명의인변경등기를 해야 한다.

합유자 A, B, C가 순서대로 사망한 경우 → 최후에 사망한 C의 상속인은 합유명의인변경등기 없이 바로 자기 앞으로 상속등기를 신청할 수 있다.

 

합유자 사이에 합유지분에 대한 상속을 인정한다는 약정이 있다면, 상속등기가 가능하고, 특약이 없더라도 상속등기가 이미 되었더라도 직권말소는 불가하다.

합유자의 상속인 → 그 지분 전부의 이전등기 신청 → 각하사유이지만, 지분이전등기가 이미 되었다면 다른 상속인의 등기신청도 수리해야 한다.

사망한 합유자의 상속인 중 일부가 다른 상속인을 상대로 상속지분이전등기절차의 이행판결을 받더라도 → 소유권이전등기를 신청할 수 없다.

 

공유에서 합유로, 합유에서 공유로 변경

공유에서 합유로 변경 → 공유자들의 공동신청(전원의 인감증명 첨부)으로 변경계약을 원인으로 합유로의 변경등기신청, 부기등기의 형식으로 된다.

수인의 합유자 명의의 부동산 → 합유자 전원의 합의로 수인의 공유지분의 소유형태로 소유권변경등기를 할 수 있다.

공유지분 순위번호별로 별개의 소유권변경등기신청서 제출, 등기신청수수료도 각 신청서를 기준으로 납부한다.

甲, 乙, 丙 공동소유를 2인의 합유와 1인의 공유로 변경 → 乙, 丙의 2인으로 합유등기 후, 1/3 지분을 甲에게 소유권일부이전등기를 하거나, 甲에게 소유권일부이전등기 후에 甲의 합유자 탈퇴로 소유권변경등기를 한다.

 

변경등기 시 등기상 이해관계인의 승낙서 → 신청서에 등기기록상 권리자 전원의 승낙서를 첨부해야 허용된다.

단, 합유지분에서 이해관계인의 승낙이란 → 권리변경으로 자신의 권리가 등기상 사라지거나 축소됨에 동의한다는 것이다.

공유지분에 대한 가압류권자가 있는 상태에서 공유를 합유로 변경하는 경우 → 그 가압류권자의 승낙서를 첨부하면 → 합유지분에 대해서는 처분금지가처분, 가압류등기 등이 허용되지 않으므로, 가압류등기는 직권말소된다.

이해관계인의 승낙서가 없다면 → 합유로 변경등기는 불가하다.

 

합유자 전부의 동의로 → 합유물에 용익물권 및 담보물권을 설정할 수 있고 → 법률상 지위에 영향이 없으므로, 저당권자 등은 등기상 이해관계인이 아니다.

공유자 전원의 지분 전부에 처분금지가처분등기가 된 경우 → 가처분권자의 승낙서가 없어도 → 그 법률상 지위에 영향이 없으므로 공유자 전부가 소유관계를 공유에서 합유로 변경하는 것은 허용된다.

 

단독소유를 수인의 합유로 이전

단독소유자와 합유자들의 공동신청 → 그 단독소유자를 포함한 합유로 되었을 경우에도 전 소유자인 그 단독소유자를 합유자로 표시한다.

 

총유

비법인사단(교회 등)의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때 총유로 한다. 비법인사단의 단독소유의 형식으로 등기가 되나, 실질은 구성원의 총유로 본다.

합유를 총유로 변경 → 합유자 공동명의를 비법인사단(단독소유)의 명의로 변경 → 소유권이전등기의 방식으로 한다.

총유를 합유로 변경 → 형식상 단독소유가 합유로 되므로 → 비법인사단(단독소유)으로부터 그 구성원 전원의 합유로 소유권이전등기를 신청해야 한다.

총유를 공유로 변경 → 형식상 단독소유가 공유로 되므로 → 각 구성원에게 소유권의 일부(지분) 이전의 등기를 하는 방법으로 한다.

공유 ↔ 합유는 소유권변경등기, 단독소유 → 합유, 총유 ↔ 합유, 총유 → 공유는 소유권이전등기로 한다.