부동산등기법 강의 노트 030 :: 환매특약등기, 환매특약부매매, 환매권

 

환매특약등기

환매 → 매도인이 매매계약과 동시에 매매목적물을 환매할 권리를 보류하고, 일정기간 안에 그 환매권을 행사하여 목적물을 다시 사는 것을 말한다.

환매권의 보류를 등기하면 제3자에 대해 효력이 있고, 환매권은 양도가 가능하며, 소유권이전등기의 부기등기의 형식으로 한다.

환매특약등기를 가등기로 할 수는 없으나, 환매권도 양도할 수 있는 재산권이므로 → 환매권의 이전등기나 이전가등기는 허용된다.

한 필지 전부를 매매의 목적물로 매매계약을 체결 → 그 목적물소유권의 일부 지분에 대한 환매권을 보류하는 약정 → 환매특약등기신청은 불가하다.

 

신청방법

환매특약부매매로 인한 소유권이전등기와 동시에 신청한다.

각각 별개의 신청서로 작성 → 동일한 접수번호가 부여되고, 동시에 신청하지 않으면 각하된다.

매매계약이 실효되면 환매특약도 효력을 잃으나 → 환매특약이 실효되어도 매매계약에는 영향이 없다.

환매특약등기신청이 각하되어도 소유권이전등기의 실행은 가능하나 → 추후에는 환매특약등기가 불가하므로 소유권이전등기신청을 취하하는 것이 좋다.

신청인 → 매도인이 등기권리자, 매수인이 등기의무자(환매)로 공동신청으로 한다. 제3자를 환매권리자로 할 수는 없고, 추후에 환매권을 이전할 수는 있다.

 

신청정보

매수인이 지급한 대금 및 매매비용을 기재 → 등기원인에 환매기간이 정해져 있다면 이를 신청정보의 내용으로 제공한다.

매수인이 지급한 대금 → 현실적으로 매도인에게 지급한 대금으로, 매매대금의 이자는 목적물의 차임과 상계한 것으로 본다.

매매비용(계약비용) → 매매계약체결에 필요한 비용(수수료 등)으로 매수인이 지급한 금액이다. 일반적 기재사항으로, 비용이 없다면 없다는 취지를 기록한다.

환매기간 → 특별한 기재사항으로 약정이 있다면 기재하고 → 5년을 초과할 수 없으며, 기간을 정하지 않았다면 5년으로 한다.

등기필정보 → 등기의무자의 등기필정보는 존재하지 않으므로, 제공할 필요가 없다.

환매기간은 연장할 수 없다.

 

첨부정보

등기원인증서 → 계약을 동일한 서면이 아닌 별개의 서면이라면, 그 계약서를 등기원인증서로 제공한다. 동일한 서면이라면 이를 원용하면 된다.

인감증명 → 매수인은 아직 소유권의 등기명의인이 아니므로, 인감증명은 필요하지 않다.

 

환매특약등기의 실행

매수인의 권리취득의 등기에 부기하고, 환매특약부매매의 소유권이전등기와 환매특약의 등기는 동시에 신청한 것 → 접수연월일과 접수번호는 동일하다.

등기원인은 특약으로 기록하며 → 환매대금, 계약비용, 환매권자를 표기하고, 약정이 있으면 기록한다.

 

환매특약등기의 효력

제3자에 대해 효력(대항력)이 있다. 환매특약등기 이후 제3취득자가 취득 → 제3취득자가 환매권실행등기의 등기의무자가 된다.

환매특약등기 이후의 소유권 이외의 권리(저당권, 지상권 등) → 환매권행사로 인한 실효를 원인으로 그 말소를 청구할 수 있다.

부동산처분금지의 효력이 있는 것은 아니다.

 

환매권의 변동에 관한 등기절차

환매권자가 등기의무자, 양수인이 등기권리자가 된다.

등기원인증서 → 환매권의 양도를 증명하는 서면으로 환매권매매계약증서를 제출한다.

동일성이 인정되는 범위 내에서는 그 변경 및 경정을 할 수 있다. 환매기간은 연장할 수 없다.

등기기록상 이익을 받는 자가 등기권리자, 불이익을 받는 자가 등기의무자이다.

환매대금을 감액하는 변경등기 → 환매권자가 등기권리자이다. 싸게 환매할 수 있기 때문이다.

환매대금의 증액이나 환매기간을 단축하는 변경등기 → 당시 소유권의 등기명의인이 등기권리자가 된다. 비싸게 팔 수 있기 때문이다.

 

환매권의 말소등기

공동신청 → 환매기간이 경과, 경과 전에 당사자간에 환매권 소멸에 관한 계약을 체결, 환매권자가 환매권을 포기한 경우 → 공동으로 말소등기를 신청한다.

단독신청 → 등기된 환매기간의 경과 전 → 환매권자가 다른 원인으로 그 부동산의 소유권을 취득 → 환매권이 혼동으로 소멸, 단독으로 말소등기를 신청한다.

직권말소 → 환매권자가 환매에 따른 권리취득의 등기 → 등기관이 환매특약의 등기를 직권말소한다.

매수인이 등기권리자, 환매권자(매도인)이 등기의무자 → 공동신청한다.

매도인이 환매권말소신청에 협력하지 않으면, 이행판결을 받아 단독으로 말소신청을 할 수 있다. 단, 가압류권자 등 이해관계인의 승낙서를 첨부한다.

 

환매권의 행사에 따른 소유권이전등기

환매권을 가진 자가 환매권을 행사하여 환매권자(매도인) 앞으로 소유권이전등기를 하는 것 → 환매권실행등기라고도 한다.

환매권부매매의 환매권의 양수인이 등기권리자, 환매권부매매의 목적 부동산이 환매특약등기 후 양도된 경우 → 전득자(현재 소유명의인)가 등기의무자이다.

환매권의 행사로 인한 소유권이전등기 → 직권으로 환매특약등기를 말소한다. 환매권에 가등기 등의 부기등기가 있다면, 승낙서나 재판서의 등본이 필요하다.

환매특약등기 이후의 등기(근저당권 등) → 공동신청(환매권행사로 인한 실효)으로 말소하거나 판결을 받아 단독으로 환매권자가 말소신청을 한다.

법원의 촉탁으로 경료된 가압류나 가처분 → 법원의 촉탁으로 말소해야 한다. 환매권자의 단독신청으로는 말소할 수 없다.